Cómo vender un inmueble y obtener una mayor rentabilidad

Cómo vender un inmueble y obtener una mayor rentabilidad

Certificación EFPA-LCCI Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario

Por Juan Haro

© 2020 - Ricardo J. Ruiz Huerga, EFP

1. Creencias y prejuicios a la hora de vender.2. Tener en cuenta los ciclos económicos.3. Semáforo: Nivel de Urgencia. 4. 2 ventajas del mundo inmobiliario.5. Preguntas (al vender o comprar un inmueble). 6. Home staging. Números. Dossier de fortalezas del inmueble. 7. Para tasar bien. Sugerencias.8. Sugerencias al vender.9. Folleto de la vivienda.10. Estudio de mercado.11. 13 bolitas de navidad a la hora de vender un activo.12. Elementos para negociar con el comprador.13. Ejemplos prácticos.14. Actúa primero como si fueses el comprador.15. Creatividad/diferenciación en los inmuebles.16. Personas clave para obtener una mayor rentabilidad al inmueble.17. Ejercicios y material adicional.

TEMAS QUE TRATAREMOS EN ESTE CURSO:

Bolitas de Navidad en un inmueble (Parasubir su valor)

4. Financiación condiciones al 80 y 100 %.Profesionales que les sacará la financiación alcomprador

3. Valoración Datavenues/Urbandata. Informe

1. Home Staging o Reforma: Amueblarlo

7. Dossier de venta / Usos posibles del inmueble

10. Informe de fortalezas del inmueble e informe dedemanda de alguna agencia de la zona

8. Web o folleto digital con toda la información

2. Tasación oficial valor alto

6. Estudio de Rentabilidad alquilado a corto - medioy largo plazo

9. Estudio de demanda de alquiler. Estudio dealquiler por habitaciones o como unidad.Rentabilidad anual y simulación a 1 - 3 y 5 años

5. Fotos y vídeos del inmueble / Planos de nuevasposibilidades del inmueble (anteproyecto) concostes

11. Documentación del inmueble: Ibi abonado,certificado de la comunidad, Nota simple de lavivienda, escritura...

12. Lista de profesionales contrastados: fontanero,reformas, electricista, mudanzas, etc...

13. Lista de potenciales inquilinos o compradores.Estudio de demanda en la zona

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11

www.efpa.es

C/Goya, 47 8ª Planta | 28001 MADRID | Tel. +34 91 209 32 50 | Email: [email protected]

EDIFICIO

C/ Beire 18 Madrid, España

Ubicación: C/ Martínez Corrochano 19, 28007 Madrid

Ubicación del edificio

Edificio de tres plantas. Ubicado en el Barrio de Tetuan cerca de la Cruz Roja y la Glorieta de Cuatro Caminos, con muy buenas conexiones, metro Alvarado y Guzman el Bueno y cerca de Nuevos Ministerios.


1


Estado Actual

Superficie total: 498 m2Planta baja, Planta Primera y Planta Segunda 9 Viviendas (3 viviendas por planta) + 1 GarajeEscalera con acceso independiente a cada vivienda

NW

SE

2


Estado Actual (Inquilinos)

Inmueble

Garaje

Inquilino

Libre

Contrato Vencimiento

Bajo Derecha Libre

Bajo Centro Persona Física 27/07/1971 Indefinido

Bajo Izquierda Persona Física 01/09/2007 01/09/2016

Primero Derecha Libre

Primero Centro Libre

Primero Izquierda Persona Física 01/09/2016 01/09/2016

Segundo Derecha Libre

Segundo Centro Libre

Segundo Izquierda Libre

3


Estado Actual (Catastro)

4


Estado Reformado

NW

SE

Superficie total: 664 m2Planta baja, Planta Primera, Planta Segunda y Planta Tercera 11 ViviendasEscalera con acceso independiente a cada vivienda Ascensor con acceso independiente a cada vivienda

5


Estado Reformado

N

SE

W

6


Sección Lateral

N

SE

W

7


Sección Lateral

NS

E

W

8


Planta 0

Planta 0

Zonas comunes

Ascensor

152 m2

54 m2

50 m2

48 m2

9


Planta 1

162 m2

64 m2

50 m2

48 m2

Planta 1

Zonas comunes

Ascensor

10


Planta 2

Planta 2

Zonas comunes

Ascensor

64 m2

50 m2

48 m2

162 m2

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Planta 3

Planta 3

Zonas comunes

Tejado

Ascensor

50 m225 m2

30 m2

47 m2

97 m2

Terrazas 55 m2

12


Cubierta

Tejados

Planta 3 Terraza

Zonas comunes

Ascensor

13


Superficies

Planta 0

Bajo Derecha 54m2

Bajo Centro 50 m2

Bajo Izquierda 48 m2

Total: 152 m2

Planta 1

Primero Derecha 64m2

Primero Centro 50 m2

Primero Izquierda 48 m2

Total: 162 m2

Planta 2

Segundo Derecha 64m2

Segundo Centro 50 m2

Segundo Izquierda 48 m2

Total: 162 m2

Superficie total construida Estado Actual: 498 m2

Superficie Catastral: 467 m2

Superficie total construida Estado Reformado: 664 m2


EDIFICIO

C/ Beire18Madrid, España

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INFORME DE INVERSIÓN

DICIEMBRE 2020

Oportunidad de Inversión Complejo Cerro del Murmullo, 28031(Madrid)

https://juanharo.com/

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CARACTERÍSTICAS DE LA INVERSIÓNHemos adquirido estas viviendas nuevas para entrar a vivir a una entidad bancaria. Las viviendas cuentan con piscina comunitaria y plaza de garaje ubicadas en el complejo Cerro del Murmullo.

Los inmuebles están compuestos de puerta de seguridad de roble liso de 0,82 cm de paso.

Se compone de puertas interiores semi-macizas en roble.

Tarima, calidad c4 de 8 ml de espesor formato roble liso y con rodapié ge-nérico.

Los baños se componen de sanitarios en porcelana, lavabo con pedestal, inodora, lato de ducha y bidé.

Alicatado hasta el techo y con dos puntos de luz uno de techo y otro de lavabo (grifería convencional en inox).

Paredes y techos acabados lisos y en blanco gas (instalación ejecutada) sólo alta.

Recuerda que si deseas más información o tienes cualquier clase de pregunta sobre nuestros pro-ductos, no dudes en contactar con nuestro depar-tamento de inversiones.

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UBICACIÓN Y ZONALos inmuebles están situados en el complejo llamado Cerro del murmu-llo correspondiente a Vallecas, apenas a 4 kilómetros del centro comercial La Gavia y a 12 kilómetros del centro de Madrid.

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RENTABILIDADLos precios de compra de estos inmuebles se encuentran por debajo del mercado en un escenario de incrementos de precios.

También se contempla un crecimiento tanto de mercado como en la zona, la cual se está viendo renovada y actualizada.

Las calidades de los inmuebles están muy por encima de la competencia cercana. Disponen de plaza de garaje y piscina. No han sido utilizados, están a estrenar.

Existe una gran demanda tanto de compra como de alquiler gracias a su cercanía de la capital cogiendo la carretera A-3.

El precio de alquiler de cada uno de estos inmuebles es de 800 € apróxima-damente dependiendo de la tipología escogida.

Esto supone una rentabilidad anual de un 7,5 a 8,5 %.

ESCENARIOS1 AÑO 3 AÑOS

Venta en 1 AÑO IMPORTES

Bº 1 Alquiler anual

Beneficio Euros

Bº Porcentaje

IMPORTES VENTA Socio

5.400 €

28.600 €

28,09 %

102.000 €

Ingresos venta + alquiler 130.400 €

Importe de Venta 125.000 €

Venta en 3 AÑOS IMPORTES

Importe Compra Inmueble

Gast. Estimados

Total

Bº 1 Alquiler 3 AÑOS

Beneficio Euros

Bº Porcentaje

IMPORTES VENTA Socio

90.000 €

11.800 €

101.800 €

16.200 €

48.400 €

47,54 %

102.000 €

Ingresos venta + alquiler 150.200 €

Importe de Venta 134.000 €

Valor tasación Oficial 152.000 €

Importe de compraLoft y Garaje 120.000 €

Rentabilidad alquiler(Anual) 4,07 %

5

Todos nuestros inmuebles se entregan alquiladosy con seguro de impago de alquiler

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La Escuela de Inversión Departamento de Inversiones e Inmuebles

Responsable: Raúl HerreroMail: [email protected]

www.clubdeinversoreseninmuebles.com

Paseo de la Castellana, 95 | Planta.29 28046 MadridTelef. 91 838 78 79 – 91 549 85 08

[email protected]

www.laescueladeinversion.com

http://www.clubdeinversoreseninmuebles.com

http://www.laescueladeinversion.com

mailto:inversiones%40laescueladeinversion.com?subject=INFORME%20ENERO%20ALCOBENDAS

mailto:info%40laescueladeinversion.com?subject=INFORME%20ENERO%20ALCOBENDAS

https://juanharo.com/

INFORME DE INVERSIÓN

MAYO 2020

José Hernández Gan - Sevilla

CARACTERÍSTICAS DE LA INVERSIÓN

Se trata de una vivienda de segunda mano y 69 m2. Está en la segunda planta del edificio y no tiene ascensor. La modalidad de alquiler de la vivienda es de habitaciones en piso compartido, con un total de dos habitaciones grandes, una mediana y otra pequeña. Las zonas comunes incluyen la cocina con co-medor, un baño y vestíbulo.

Se ha aplicado la técnica de marketing Home Staging en todas las depen-dencias del hogar para crear un ambiente cálido que transmita sensaciones positivas y diferenciar nuestras habitaciones del resto de competidores.

Recuerda que si deseas más información o tienes cualquier clase de pregunta sobre nuestros pro-ductos, no dudes en contactar con nuestro depar-tamento de inversiones.

UBICACIÓN Y ZONAEl inmueble está situado en el popular barrio Polígono San Pablo, en la ciudad de Sevilla, a 10 minutos en coche del centro de la ciudad. Según el INE, en el barrio viven más de 22.400 personas.

Existen multitud de servicios y zonas de recreo. Está muy cercano al transporte urbano, a 2 minutos andando de la parada de autobús Antioquía (Damasco) L-21. La estación de trenes de Santa Justa queda aproximadamente a 8 minutos en coche.

Cuenta con varios centros de enseñanza (IES San Pablo, Colegio de Educación Infantil y Primaria Miguel Hernández, Centro Asociado Uned Sevilla, Instituto de Educación Secundaria Joaquín Turina y CEIP San Ignacio de Loyola).

Muy cerca está el Centro de Salud San Pablo y una farmacia de 24 horas, además de parques y zonas verdes.

En las inmediaciones del edificio hay bastantes plazas de aparcamiento público; además podemos encontrar pequeños comercios de alimentación y restaura-ción. La entrada al edificio es una calle peatonal.

Los vecinos que viven en el edificio son familias de clase obrera, jóvenes y fami-lias con hijos.

RENTABILIDADEl precio del alquiler tradicional en esta zona suele estar entre 550 € y 650 € mensuales aproximadamente. Y en la modalidad alquiler de habitaciones, los precios por habitación en el barrio rondan los 250 € de media, depen-diendo de las comodidades y tamaño de éstas.

Las habitaciones se han identificado con lo siguientes nombres y precios:

Habitación “Mountain”: 280 €

Habitación “Blue Bed”: 260 €

Habitación “Feather”: 250 €

Habitación “Little”: 200 €

Las rentas mensuales en ocupación completa ascienden a 990 €, es decir, entre un 70 y 80 por ciento más de lo que se obtendría en alquiler tradicio-nal.

El perfil de inquilino que suele alojarse en este tipo de habitaciones, varía en-tre personas que se desplazan a Sevilla por motivos laborales, normalmente temporal, y algunos estudiantes de entre 25 y 35 años. Al eliminar el salón tradicional con sofá y televisor, evitamos los clásicos estudiantes adolescen-tes que organizan reuniones o fiestas en la vivienda, causando malestar en-tre los vecinos o demás inquilinos.

Se trata pues de un activo muy rentable, que puede ofrecer importantes be-neficios, superando una rentabilidad bruta del 18 % anual.

Precio compra escritura Impuestos estimados Precio final Inversion para alquilar

90.000 € 6.300 € 96.300 €

PRE- TASACION OFICIAL****

96.300 €

Ingresos mensuales Ingresos Anuales

880 € 10.560 € 220 €

RENTABILIDADNº Habitaciones €/ Habitaciones

4

105.930 €

ESCENARIOS1 año

Estimacion de Venta en 1 año

9.630 €

Ingreso Beneficio

venta 1 año

10.560 €

Ingresos Alquileres de 1 año

20.190 €

Total Plusvalia venta + alquileres de 1 añosi se decide vender

20,97 %

% Rentabilidad total sobre

inversion en 1 año

121.184 €

3 años

Estimacion de Venta en 3 años

24.884 €

Ingreso Beneficio

venta 3 años

63.360 €

Ingresos Alquileres de 3 años

88.244 €

Total Plusvalia venta + alquileres de 3 añossi se decide vender

91,63 %

% Rentabilidad total sobre

inversion en 3 años

Gastos gestión integral alquilerpor habitación

Total gastos mes gestion alquiler(Estimado)

Importe neto mensual ingresopara el inversor:

Importe neto ANUAL

RENTABILIDAD NETA ANUAL:

40,00 €

160,00 €

720 €

8.640 €

8,97 %

PORCENTAJE Rentabilidad Anual Bruta: 10,97 %

CALIDADESLa puerta de entrada es maciza con cerradura de tres puntos de anclaje. Las ven-tanas son todas exteriores.

Algunas ventanas son de aluminio plata. Las persianas no están integradas con las ventanas. La habitación “Feather” cuenta con tres ventanas correderas de alu-minio lacadas en blanco, con persianas incorporadas.

El comedor se integra dentro de la cocina. Las sillas son plegables, para ganar am-plitud de espacio cuando no se usen.

Las puertas interiores son de madera maciza. En todas las habitaciones se han instalado cerraduras, para respetar la intimidad de los inquilinos y garantizar su seguridad.

Todo el suelo es de gres en blanco y azul. Tanto el baño como la cocina están ali-catados hasta el techo con azulejos de gres.

Se han instalado en toda la vivienda focos y plafones. Los muebles de la cocina son de aglomerado y la encimera de granito, bastante resistente.

La instalación eléctrica funciona correctamente al igual que tuberías de agua y desagües. En todas las paredes se ha aplicado pintura blanca. La instalación de agua caliente es eléctrica.

El baño cuenta con todos los sanitarios en perfecto estado, al igual que la grifería. En la ducha se ha colocado una cortina decorativa. Se ha desinstalado el bidé para ganar amplitud de espacio.

Todo el mobiliario es nuevo, al igual que los electrodomésticos, menaje y demás enseres necesarios para poder ofrecer un buen servicio a nuestros inquilinos.

La Escuela de Inversión Departamento de Inversiones e Inmuebles

Responsable: Raúl HerreroMóvil/WhatsApp: +34 647 72 82 24

Mail: [email protected]

www.clubdeinversoreseninmuebles.com

Paseo de la Castellana, 95 | Planta.29 28046 MadridCentro de Formación: C/ Oriente, 13 Getafe (Madrid)

Telef. 91 838 78 79 – 91 549 85 08

[email protected]

www.laescueladeinversion.com

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Cómo vender un inmueble y obtener una mayor rentabilidad

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