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PROYECTO: CIUDAD OLIMPO DOCUMENTO: ESTUDIO DE DETALE DE ORDENACIÓN DE VOLÚMENES AUTOR: D. DAVID CAÑAVERAS ARMERO D. PEDRO LOSA PAJARES TIPO: MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE SITUACIÓN: PARCELA B.1 (U.E.13 PGOUAB) AVDA. CRONISTA MATEOS Y SOTOS. CLIENTE: ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A.U Nº PÁGINAS: 10 Nº CARACTERES: 438 REDACCIÓN: 11/05/2016
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PROYECTO: CIUDAD OLIMPO
DOCUMENTO: ESTUDIO DE DETALE DE ORDENACIÓN DE VOLÚMENES
AUTOR: D. DAVID CAÑAVERAS ARMERO
D. PEDRO LOSA PAJARES
TIPO: MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
SITUACIÓN: PARCELA B.1 (U.E.13 PGOUAB) AVDA. CRONISTA MATEOS Y SOTOS.
CLIENTE: ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A.U
Nº PÁGINAS: 10
Nº CARACTERES: 438
REDACCIÓN: 11/05/2016
ÍNDICE 1.- ANTECEDENTES ............................................. 1
1.1.- OBJETO ...................................................... 1
1.2.- SITUACIÓN DE LOS TERRENOS ................................... 1
1.2.1.- SITUACIÓN URBANÍSTICA .......................................... 1
1.2.2.- DATOS JURÍDICOS ................................................ 1
1.2.3.- REALIDAD FÍSICA ................................................ 1
2.- JUSTIFICACIÓN DE NECESIDAD Y CONVENIENCIA ................ 2
3.- OBJETIVOS PRETENDIDOS POR EL ESTUDIO DE DETALLE .......... 3
4.- JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LAS SOLUCIONES
ADOPTADAS. ................................................... 4
4.1.- DETERMINACIONES DEL P.G.O.U. Y MODIFICACIONES POR PARTE DEL
ESTUDIO DE DETALLE. ............................................... 4
4.1.1.- NORMA ZONAL 3.2 PGOU AB ........................................ 4
4.1.2.- ARTICULO 6.4.3 ALTURA (MODIFICACIONES I.1 Y MOD. PUNTUAL Nº13) . 6
5.- EDIFICABILIDAD ........................................... 8
6.- CONCLUSIÓN ............................................... 8
7.- ANEXOS ................................................... 8
CAÑAVERAS ARQUITECTURA (Cañaveras Arquitectura, S.L.)
Avda. de la Mancha 274 Bajo, 02005 ALBACETE, ESPAÑA
T: 967 10 41 80 / F: 967 96 13 55
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ESTUDIO DE DETALLE DE ORDENACIÓN DE VOLÚMENES
LA ARQUITECTURA COMO MODO DE VIDA
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Estudio de Detalle de Ordenación de Volúmenes 1
1.- ANTECEDENTES
1.1.- OBJETO
Se redacta el presente Estudio de Detalle como instrumento de planeamiento que
contempla el Plan General de Ordenación Urbana vigente (PGOU) para la reordenación de
volúmenes del ámbito territorial en suelo urbano comprendido dentro de los límites de
UNA PARCELA para la construcción de edificios de viviendas, según se establece en el
PAU de la U.E. Nº13 del PGOU de Albacete para edificaciones en bloque abierto.
La iniciativa del planeamiento para su desarrollo es privada, y se redacta por los
Arquitectos David Cañaveras Armero y Pedro Losa Pajares por encargo de ANIDA
OPERACIONES SINGULARES, S.A. Sociedad Unipersonal, con C.I.F. A-28515088 y domicilio en
Madrid (28037), calle Julián Camarillo, 4-C, 2ª Planta.
1.2.- SITUACIÓN DE LOS TERRENOS
1.2.1.- SITUACIÓN URBANÍSTICA
Los terrenos objeto del presente ESTUDIO DE DETALLE se encuentran situados en la Unidad
de Ejecución Nº13 del P.G.O.U. de Albacete de 1999, encontrándose en la actualidad la
urbanización recepcionada y constituyendo el solar objeto del presente estudio de
detalle suelo urbano.
1.2.2.- DATOS JURÍDICOS
La parcela urbana tiene la siguiente referencia catastral del término municipal de
Albacete: 9181002WJ9198A0001XZ
Esta Finca consta inscrita en el Registro de la Propiedad número Tres de Albacete, al
tomo 2690, libro 516, folio93, finca número 26.192.
Su descripción registral es la siguiente: Parcela, sita en la Avenida Cronista Mateos y
Sotos, Reparcelación U.A. nº 13 “Cronista Mateos y Sotos”. Con una superficie de siete
mil novecientos veinte metros cuadrados. Linda, al Norte, calle Cronista Mateos y
Sotos; al Sur, calle A de Reparcelación; al Este, parcela B3 de Reparcelación; y al
Oeste, paseo de Cuba.
1.2.3.- REALIDAD FÍSICA
La superficie de la parcela es de 7.920,00 m2.
La topografía es prácticamente plana.
La parcela tiene una forma irregular con uno de sus lados de forma curva, extendiéndose
de forma tangencial a la misma las dos fachadas más largas del solar en forma
abocinada, hasta llegar a la medianera con la parcela colindante.
En la línea de fachada de la parcela con la Avenida Cronista Mateos y Sotos, se
encuentran dos árboles de gran envergadura.
En el solar no se encuentra edificación ni construcción alguna.
El solar dispone de todos los servicios e infraestructuras urbanas.
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2.- JUSTIFICACIÓN DE NECESIDAD Y CONVENIENCIA
El Plan Parcial de la Unidad de Ejecución Nº13 del P.G.O.U. de Albacete establece para
la parcela B1 un total de 6 alturas (Baja+5), sin embargo, este solar se encuentra en
un emplazamiento privilegiado en cuanto a su proximidad con otras parcelas, lo que le
confiere un carácter de parcela exenta, rodeada por las amplias zonas verdes del Parque
Lineal, las zonas deportivas de la Piscina de las Cubas y las parcelas dotacionales
colindante.
La anchura de las calles que circundan la parcela también tienen un ancho muy por
encima de la media de las calles del resto del municipio, teniendo la Avenida Cronista
Mateos y Sotos (NORTE) un ancho de 30 metros, La Calle Bernardo Boig (SUR) un ancho de
25 metros, y la Calle Zamora (SUR) un ancho de 16 metros más todo el ancho del Parque
Lineal.
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Históricamente, la Zona situada al Noreste del Parque Lineal alberga a los edificios de
mayor altura de Albacete, acompañados de amplios espacios abiertos a su alrededor, y en
la actualidad se está desarrollando el Sector 1 en la Zona Norte a la parcela objeto de
este estudio de detalle, donde prácticamente la totalidad de sus edificaciones está
utilizando esta herramienta de planeamiento para elevar su altura de forma que la
imagen de la zona sea la de altos bloques con grandes espacios abiertos en contraste
con la imagen de bajas manzanas rodeadas de estrechas calles de la zona centro de la
ciudad.
Al elevar las alturas, existe la posibilidad de reducir la ocupación del bloque, lo que
permite generar unas zonas comunes interiores de la parcela que puedan relacionarse con
los grandes espacios exteriores que rodean la parcela.
Por todo lo anterior, se estima que la presente reordenación de volúmenes es necesaria
para crear UNA IMAGEN UNITARIA EN LA ZONA, GENERAR ESPACIOS ABIERTOS PRIVADOS Y
APROVECHAR LA SITUACIÓN EXENTA DE LA PARCELA.
3.- OBJETIVOS PRETENDIDOS POR EL ESTUDIO DE DETALLE
Se pretende con el Estudio de Detalle reordenar los volúmenes de forma que se la
edificabilidad se materialice en un gran bloque longitudinal, articulado por un gran
patio central, en el que se reinterpreta la relación de las viviendas de doble
orientación con el espacio privado interior.
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4.- JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LAS SOLUCIONES ADOPTADAS.
Se considera procedente la solución adoptada ya que estas determinaciones no vulneran
los siguientes puntos establecidos en el PGOU (Art. 8.17) vigente:
No supone aumento del aprovechamiento y, por tanto, no supone una disminución de los
estándares mínimos de calidad urbana.
No supone una superación de la altura máxima permitida en el área de reparto.
No supone una alteración de los usos exclusivos o predominantes asignados por el Plan.
No supone aumento de la ocupación del suelo.
Respecto al art. 6.4.3 del PGOU, procede la solución adoptada, ya que:
La nueva ordenación volumétrica mejora la propuesta en el Plan General, ya que mejora
el paisaje urbano y su entorno al crear una mayor uniformidad en el número de alturas y
la creación de espacios abiertos.
El cambio en las condiciones de volumen no supone incremento de la edificabilidad
Se cumplen las distancias a ejes de calle, medianeras y fachadas de edificaciones
colindantes.
Así mismo, con arreglo a lo establecido en el art. 28 de la LOTAU:
No altera la calificación del suelo establecida como residencial.
No aumenta el aprovechamiento urbanístico al mantenerse el fijado por el PGOU.
No incumple las Normas que para su redacción ha previsto el PGOU.
No se reduce la superficie prevista por PGOU en viales o dotaciones públicas.
Respecto a lo indicado en el Reglamento de Planeamiento que desarrolla la LOTAU:
Es una ordenación de volúmenes de acuerdo a lo establecido en el Art. 6.4.4.6 del PG.
No altera el uso, no aumenta el aprovechamiento y no trasvasa edificabilidad.
4.1.- DETERMINACIONES DEL P.G.O.U. Y MODIFICACIONES POR PARTE DEL ESTUDIO DE DETALLE.
La Norma Zonal que le afecta es la NORMA ZONAL 3.2, donde vienen recogidas todas las
determinaciones aplicables a esta parcela.
Es también de especial relevancia el artículo 6.4.3 sobre la Altura de las
Edificaciones.
4.1.1.- NORMA ZONAL 3.2 PGOU AB
DETERMINACIONES DE VOLUMEN
En el grado 2º:
a) Obras admisibles.
Son admisibles todo tipo de obras en los edificios y las de nueva edificación, así como
las de demolición.
b) Condiciones de la edificación.
Parcela mínima: no se fija, pudiendo construirse cualquier parcela cumpliendo las
restantes condiciones particulares de la norma zonal.
A efectos de nuevas parcelaciones se establece como mínimo la parcela de 500 m2. El
frente mínimo a la vía pública será de mil doscientos (1.200) centímetros. Deberá
poderse inscribir en ella un círculo de diámetro superior a 12 m. Posición de la
edificación: la nueva edificación deberá respetar las separaciones que se regulan a
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continuación en relación con su altura H de coronación medida desde la cota de
nivelación de planta baja en la fachada correspondiente.
La edificación se separará una distancia de H/2 respecto del eje de la calle. Respecto
de las parcelas colindantes las fachadas de la nueva edificación se separarán H/2
respecto del lindero correspondiente con mínimo de 5 m
c) Separación entre edificios dentro de una misma parcela.
-Cuando en una parcela se proyecten varios edificios que no guarden continuidad física,
deberán respetar una separación entre sus fachadas igual o superior a la mayor de sus
alturas de coronación, con mínimo de seiscientos (600) centímetros.
Podrá reducirse el valor de la separación hasta la tercera parte de su altura (H/3) con
mínimo de cuatrocientos (400) centímetros, en los siguientes casos:
-Cuando las dos fachadas enfrentadas sean paramentos ciegos.
-Cuando todos los huecos en una o ambas fachadas correspondan a piezas no habitables. -
Cuando no exista solape entre las construcciones, el valor de la separación podrá
reducirse hasta un tercio de su altura (H/3) con mínimo de cuatrocientos (400)
centímetros.
-Cuando el solape entre las directrices de ambos bloques tenga en planta una dimensión
inferior a ochocientos (800) centímetros, podrá reducirse el valor de la separación
hasta las tres cuartas partes de su altura (3H/4), con mínimo de cuatrocientos (400)
centímetros.
-Cabrá, asimismo, reducir la separación entre edificios, respetando siempre los valores
mínimos absolutos, cuando por la disposición y orientación de las construcciones, se
demuestre que es posible hacerlo, garantizando una correcta iluminación y asoleo. Se
entenderá como nivel mínimo de asoleo el que la fachada sur disfrute de un soleamiento
superior a dos horas diarias con la posición del sol correspondiente al 22 de
diciembre.
LA JUSTIFICACIÓN DE TODAS ESTAS CONDICIONES EN CUANTO A LA ALTURA Y LA COLOCACIÓN DE LA
EDIFICACIÓN QUEDAN JUSTIFICADAS EN LA DOCUMENTACIÓN GRÁFICA QUE ACOMPAÑA AL PRESENTE
ESTUDIO DE DETALLE.
d) Ocupación.
La superficie de ocupación no podrá rebasar:
En plantas sobre rasante: el cincuenta (50) por ciento de la superficie de la parcela
edificable.
En plantas bajo rasante: el setenta (70) por ciento de la superficie de la parcela
edificable.
No será edificable el espacio de retranqueo a la alineación oficial.
EL PRESENTE ESTUDIO DE DETALLE NO MODIFICA EN NINGÚN MOMENTO LA OCUPACIÓN MÁXIMA DE LA
EDIFICACIÓN, QUEDANO LA MISMA JUSTIFICADA EN LADOCUMENTACIÓN GRÁFICA QUE ACOMPAÑA AL
PRESENTE ESTUDIO DE DETALLE.
e) Edificabilidad.
La edificabilidad máxima resultará de aplicar un coeficiente de edificabilidad neta
sobre parcela edificable de uno con cinco (1,5) metros cuadrados por cada metro
cuadrado.
EN ESTE CASO PREVALECE LA EDIFICABILIDAD ASIGNADA A LA PARCELA EN EL PLAN PARCIAL DE LA
UNIDAD DE EJECUCION Nº13.
SI APLICARAMOS ESTE COEFICIENTE, TENDRIAMOS UNA EDIFICABILIDAD DE 11.880 M2, SIN
EMBARGO, LA PARCELA CUENTA CON UNA EDIFICABILIDAD DE 12.580 LO QUE HACE TODAVÍA MÁS
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RECOMENDABLE LA APLICACIÓN DE LA ELEVACIÓN DE ALTURAS PARA PODER DISTRIBUIR ESTA
EDIFICABILIDAD SIN AUMENTAR LA OCUPACIÓN.
f) Chaflanes.
En todos los cruces de las calles, sean peatonales o de vehículos, será obligatoria la
formación de un chaflán de una longitud de cuatro (4) metros medidos desde sus
intersecciones con las alineaciones exteriores, salvo que en el plano de alineaciones
se señalarán diferentes ya sea por mayor longitud o forma. Dicho chaflán deberá
respetarse en todas las plantas.
NO EXISTEN CRUCES DE CALLES EN LA PARCELA, TENIENDO LA MISMA UN LATERAL COMPLETAMENTE
CRUVO.
g) Altura de la edificación.
La edificación no rebasará las seis (6) plantas y altura de coronación veinte (20)
metros medida desde la cota de nivelación de planta baja.
ESTA ES LA PRINCIPAL CRACTERÍSITCA QUE MODIFICA EL PRESENTE ESTUDIO DE DETALLE.
SE PROPONE AUMENTAR EL NÚMERO DE ALTURA A OCHO (8), Y UNA ALTURA DE CORONACIÓN DE
VEINTICINCO CON SESENTA Y CINCO (25,65) METROS DESDE LA COTA DE NIVELACIÓN DE LA CALLE.
h) Salientes y vuelos.
Se estará a lo dispuesto en las Normas Generales de Edificación de estas Normas y
computando edificabilidad.
i) Áticos.
Se admiten en las condiciones fijadas en las Normas Generales de Edificación (título
VI) y computando edificabilidad.
SE REALIZARÁN ÁTICOS SIGUIENDO LAS CONDICIONES FIJADAS.
4.1.2.- ARTICULO 6.4.3 ALTURA (MODIFICACIONES I.1 Y MOD. PUNTUAL Nº13)
g) La relación entre el número de plantas y altura, salvo indicación en contrario en
las normas zonales será la siguiente:
g.5) 6 plantas – 19,75 m.
PASAMOS A: 8 PLANTAS -25,65 M.
LA EDIFICACIÓN CUENTA CON 8 PLANTAS Y UNA ALTURA DE 25,60 M. POR LO QUE CUMPLE ESTE
APARTADO.
6. Altura de la edificación en bloque abierto.
Sin perjuicio de lo establecido en las normas zonales, mediante Estudio de Detalle cuyo
ámbito comprenda una manzana o unidad urbana equivalente completas con tipología de
bloque abierto, se podrá ordenar volumétricamente el edificio, con sujeción a las
siguientes condiciones:
EL ESTUDIO DE DETALLE CONTEMPLA UNA BLOQUE ABIERTO COMPLETO Y EXENTO, A CONTINUACIÓN,
SE REPRESENTA UN ESTUDIO DE LA MANZANA COMPLETA, JUSTIFICANDO EL AREA DE MOVIMIENTO DE
AMBAS PARCELAS EN PLANEAMIENTO, Y EL AREA PLANTEADA POR EL ESTUDIO DE DETALLE JUNTO CON
LA POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
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La nueva ordenación volumétrica mejorara la propuesta en el Plan General, justificando
la mejora en el soleamiento e iluminación del edificio y su entorno, el paisaje urbano
y/o creando nuevos viales o dotaciones públicas.
EN LA DOCUMENTACIÓN GRÁFICA QUEDAN JUSTIFICADAS DICHAS MEJORAS MEDIANTE FOTOGRAFÍAS Y
ESTUDIOS DE SOLEAMIENTO.
El cambio en las condiciones de volumen no podrá suponer incremento de la
edificabilidad, de la densidad o del número de viviendas.
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EN NINGÚN MOMENTO SUPONE INCREMENTO DE EDIFICABILIDAD, NI SE HA MODIFICADO EL NÚMERO
MÁXIMO DE VIVIENDAS.
Solo en aquellos casos en que la distancia entre todas las fachadas del bloque y sus
enfrentadas sea mayor o igual a la altura de coronación del edificio más alto se podrá
elevar el número de alturas señalada en los planos de ordenación hasta un dos (2)
plantas, sin superar las ocho (8) en total. Cuando esta condición se cumpla solo en una
fachada, la elevación afectara solo a esa fachada y hasta una profundidad de 12,5 m o
hasta el eje de simetría del bloque, si fuera menor. Sobre las plantas resultantes y de
acuerdo con lo establecido en las normas zonales y Normas Generales de Edificación se
podrá disponer un ático.
ESTÁ CONDICIÓN SE CUMPLE EN TODAS LAS FACHADAS DEL BLOQUE, COMO QUEDA INDICADO EN LA
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA.
Para poder hacer efectiva la elevación anterior se deberá acompañar un estudio de
alturas y número de plantas en un tramo de calle significativo que permita justificar
la adecuación al entorno urbano por consolidación de las alturas propuestas.
DICHO ESTUDIO SE ENCUENTRA EN LA DOCUMENTACIÓN GRÁFICA ANEXA.
5.- EDIFICABILIDAD
La edificabilidad máxima asignada a la parcela es 12.580m2, el 10% (1.258m2) quedan
afectos a la construcción de V.P.T.
Estos 1.258m2 se materializarán en 11 viviendas, en la torre 6 del complejo.
En la documentación gráfica se encuentra el estudio de edificabilidad completo del
proyecto, junto con la representación coloreada de cada una de las superficies.
6.- CONCLUSIÓN
Se estima que, con lo expuesto en la presente Memoria y Planos reseñados, este ESTUDIO
DE DETALLE está completo, en condiciones de elevarlo a los Organismos competentes para
someterlo a su aprobación con arreglo a lo dispuesto en la LOTAU y en el PGOU, quedando
los técnicos que suscriben disponibles para cualquier aclaración.
7.- ANEXOS
-FICHA CATASTRAL
-CÉDULA URBANÍSTICA
-PLANOS
-CD
ALBACETE 05 de FEBRERO de 201
D. David Cañaveras Armero
ARQUITECTO
Colegiado COACM 6.976
D. Pedro Losa Pajares
ARQUITECTO
Colegiado COACM 6.598
