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Casos Exitosos de Financiamientopara Vivienda

Britt Gwinner, CFAEspecialista en Financiamiento para Vivienda

América Latina y el Caribe

11 Mayo de 2009

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Contenidos

1. La crisis internacional continúa

2. Temas destacados de tres mercados:ChileColombiaMéxico

3. Conclusión

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3

La crisis no cambia la situación básica

3

4

Inversionistas Internacionales Desconfían de RMBS

4

Source: European Securitisation Forum

España

Países Bajos

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¿Qué puede esperar América Latina?

La crisis internacional dirige la atención a los inversionistas locales - continúan comprar bonos de emisores locales, incluso títulos respaldados por hipotecas

Elementos claves:

• Marco legal y políticas bien diseñadas y implementadas sistemáticamente con tiempo

• Concentraciones de recursos privados – fondos de pensiones, aseguradores, fondos mutuos

• Conocimiento de los títulos mismos y los bienes que los respaldan en adición de los calificaciones

5

6

Chile

6

7

Chile – Sistema privado con apoyo público

7

Q3

Q1, Q2

Q4, Q5

• Subsidios rurales (DS 167/1986)

• Programa vivienda autoconstruida (DS 140/1990)

•Vivienda Básica SERVIU (DS 62/1984)

• Proyectos comunales (DS 155/2001)

• Subsidio para compradores de primera vivienda(DS 44/1988)

• Programa especial para trabajadores (DS 235/1985)

• Ley de arrendamiento de vivienda (Ley 19.281)

Mercado competitivo sin subsidios

Fuente: Bertrand Renaud, www.corporacion.cl/programa.htm

Quintiles de Ingreso Familial

8 8

Aseguradores PensionesFondos Mutuos Bancos

Agentes de Admin.

Sociedades de Securitización

Bancos

Hipotecas Hipotecas

Letras Hipotecarias,

Bonos de Obligación General

Chile – Estructura del Mercado

Títulos Respaldados por Hipotecas

Entorno macroeconómico relativamente estable • Inflación promedio de 11.7% durante los 1990s; 3.3% entre

2000 y 2007; un salto a 8.7% en 2008

• Indexación a inflación del sistema financiera - U.F.

Esfuerzo continuo con subsidios • Por más de 30 años, ha asegurado la demanda crediticia de los

segmentos de ingresos bajos

Reformas de pensiones y seguros 1977, 1981, 1988• Demanda persistente para títulos de largo plazo

• Activos de pensiones, aseguradores, fondos mutuos, fondos de inversiones totalizaron USD 128.7 mil millones o 79% del PBI en diciembre, 2008

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Chile – Elementos Claves del Éxito

9

Una variedad de instrumentos

• Letras de crédito – método bancario tradicional de financiamiento – restricciones como LTV <= 75%

• Mutuos endosables - reformados en 1988 comoparte de las reformas en la ley de seguros - másflexible que letras

• Mutuos no-endosables - flexibilidad total

• Leasing habitacional – permite primera cuota más pequeña

• Securitización – de mutuos, de contratos de leasing, con plazos tallados para inversionistas

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Chile – Elementos Claves del Éxito

10

Una variedad de prestamistas y emisores

• Bancos – financiado por letras hipotecarias, securitización y más recientemente, bonos de obligaciones generales

• Agentes Administradores de Mutuos HipotecariosEndosables (Agentes)– como unidades de grupos de aseguradores o como independientes con contratos con aseguradores

Distinto de Sofoles Mexicanas, los Agentes tienen clientes permanentes a los que pueden vender sus hipotecas

• Sociedades de securitización

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Chile – Elementos Claves del Éxito

11

12 12

Emisionescontinúan

aunque estén a niveles más

bajos

13 13

Emisiones hancontinuado

hasta Noviembrede 2008

14 14

Mutuos HipotecariosNo Endosables

Fondeado con bonos de obligación general

15

Colombia

15

16 16

Aseguradores PensionesFondos Mutuos Bancos

Titularizadora Colombiana

Bancos

Hipotecas

Bonos de Obligación General

Bono Hipotecario (Una sola emisión)

Colombia – Estructura del Mercado

Títulos Respaldados por Hipotecas

Fondo Nacional de Ahorro

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Colombia – Historia Breve de Hipotecas1970s - 1990s - Corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAVs) –

prestamistas especializados en hipotecas, cartera hipotecaria 12% de PBI

Hipotecas indexadas – UPAC – Originalmente vinculadas al índice de la inflación del consumidor

1990s – Burbuja en bienes raíces, UPAC vinculado a tasa de interés de corto plazo, diseños de hipotecas riesgosos

1998 – Crisis financiera internacional incluso Colombia, tasas de corto plazo subieron rápidamente, cuotas de hipotecas UPAC subieron también

1999 – 2001 – Corte Constitucional exigió sustituir UPAC por UVR, 33% de hipotecas en mora, quiebra de algunos CAVs, conversión de los sobrevivientes en bancos universalesLey 546 de 1999 creó un marco ley para hipotecas

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Colombia – Historia Breve de Hipotecas2001 – Creación de Titularizadora Colombiana (TC)

• Bancos Colombianos principales como accionistas, con participación de la IFC

• Compra carteras de hipotecas de los bancos, emite títulos respaldados por hipotecas

Desde 2002 hasta hoy, 23 titularizaciones, 31% de la cartera hipotecaria titularizada, saldo de USD 1.78 mil millones a febrero 2009

• Primera emisión USDeq 240m, 3 series con plazos de 5, 10, 15 años, 4% subordinación, cuenta reserva, garantía parcial de la IFC

Bono hipotecario – Banco Colpatria 2002, USDeq 52m, estilo portafolio, 3 series hacia 5, 7 y 10 años, garantía parcial del BID, 125 percent OC, calificación AAA escala Colombiana

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Colombia – Emisiones Recientes

2008 Diciembre – TIPS E-10UVR equivalente COP 219 mil millonesSobre suscrito, 54% vendido a fondos de pensiones, el resto a bancos, aseguradores, otros

2009 Marzo – TIPS E-10Subasta de COP 505 mil milliones

2009 Mayo TIPS E-11Pesos, COP 430 mil millones

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Colombia – Pensiones Privados

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Recursos administrados en el régimen de capitalización (RAIS) y su participación en el PIB.

Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia

4,07%5,32%

6,74%7,71%

8,85%

10,90% 11,30%11,84% 12,25%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

dic-00 dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 dic-08

Mill

ones

de

Dola

res

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Part

icip

ació

n to

tal s

obre

el P

IB

Régimen de ahorro individual

Participación de recursos administrados en el PIB*

Fuentes: PIB: DANE Régimen de ahorro individual y prima media: Superfinanciera.* PIB en precios corrientes, Año base 2000. 2007

21 21

Colombia – Desembolsos para Vivienda

0.59$ 1.20

$ 1.43

$ 2.75

$ 3.89 $ 3.91

$ 0.67

$0,42$0,32$0,24$ 0,16

$ 0.42

$ 0.63

2004 2005 2006 2007 2008

Leasing CréditoFNA

Fuente: Titularizadora Colombiana, Asobancaria, FNA, Superfinanciera y cálculos TC

Los datos de leasing cuentan con una aproximación de los desembolsos de las CFC’s, la cual fue calculada utilizando como la participación en el total de la cartera y los datos de leasing desembolsados por los bancos

$ 1,40$ 1,76

$ 3,48

$ 4,96

Desembolsos Totales

$ 5,17

(Cifras en billones de pesos)

22 22

►Compañía líder en procesos de titularización en Colombia: primer emisor de deuda privada en el país (24% del total de emisiones privadas en 2008)

Fuente: Titularizadora Colombiana

11%

17%

26%24% 25%

27%30% 31%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009p

Cartera titularizada/Cartera hipotecaria total

Fuente: Titularizadora Colombiana

Tipo de Títulos Número de Emisiones

Cartera Titularizada (Billones de pesos)

Monto Emitido(Billones de pesos)

TIPS UVR 10 4,51 4,69TIPS Pesos 10 3,49 3,52TECH 3 1,02 0,41Total 23 9,02 8,62

Colombia – Emisiones de Títulos Hipotecarios

23

México

23

Títulos Respaldados por Hipotecas

24 24

AseguradoresPensiones

Fondos MutuosBancos

Sofoles/Sofomes

Sociedad Hipotecaria Federal

BancosHipotecas

Títulos Respaldados por Hipotecas

Bonos de obligación general de corto y largo plazo

México – Estructura del Mercado

Hipotecaria Total

Banco Mundial

BID

Crédito de largo plazo

Crédito de corto plazo

Crédito de largo plazo

Hipotecas

Infonavit/Fovissste

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MéxicoCrisis de 1996, fracaso en mercado hipotecario seguido por

rediseño del sistema –entrada de bancos extranjeros, Sofoles, reforma de Infonavit

Una estrategía perseguido sistemáticamente de acceder los mercados de capitales para los sofoles/sofomes y los bancos

Éxito – crecimiento impresionante en la cartera de Sofoles/Sofomes, los bancos, y Infonavit desde 2000 - en 2007 y 2008 una oferta de vivienda igual a la demanda

2006, 2007 – Años de expansión, falta de disciplina en otorgamiento de créditos por unos prestamistas

2008 – Cierre de mercados capitales, sube en moras desde 3.5% hasta 8% para Sofoles – otorgamientos malos, sube en desempleo

2009 - Incumplimiento de Crédito y Casa y Metrofinanciera

25

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Conclusión

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Conclusiones – Vuelta a los PrincipiosDemanda interna por instrumentos de plazo largo es esencial

• Chile, Colombia, Perú, Panamá - emisión de deuda privada ha continuado a pesar de la crisis

Políticas enfocadas en el sector privado, implementado sistemáticamente con tiempo

• Colombia, Chile, México han persistido con políticas que impulsan el sector privado con escasos recursos públicos

• La implementación Méxicana ha sido detenida por la crisis internacional, y cambiará en algunos dimensiones

El papel del estado es importante; pero debe ser limitado

• Impulsar el sector privado, subsidiar solo los que necesitan

• Prestamistas estatales directos generalmente han sido fracasos caros

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Anexo

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Peru – Calidad de Cartera Muy Buena

29

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Peru – Un Mercado de Capital Relativamente Vivo

30

Bonoscorporativos

vigentes

Emisionescontinúan

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Peru – Spread de bonos ha recuperado mucho

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AAA 3 añosahora 80pb v. 340bp en 4/08 y 40bp 11/07

Fuente: Titulizadora Peruana

18% 4%

33%

3%

41%

32

Titulización en América Latína

323232

13%

11%7%

34%

6%

29%

2006: USD $19,9 Billones

2007: USD $19,4 Billones

2008: USD $17 Billones

Argentina

Otros Perú

México

ColombiaBrasil

15%

8% 6%

43%

4%

24%

Argentina

Otros Perú

México

ColombiaBrasil

Fuente: Titularizadora Colombiana, Fitch Ratings

Argentina

Otros

Perú

México

Colombia

Brasil

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Bancos en los E.U. conservan efectivo

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Los E.U. han nacionalizado el mercado de RMBS

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Euros in Billions, Source: European Securitisation Forum

El banco central ha comprado la mayoría de nuevas emisionesde Fannie Mae y Freddie Mac

El mercado´private label´ha cerrado parael futuro próximo

Papel Gubernamental

• Apoyar el crecimiento del sector privado con marco legal y regulatorio

Mexico, Chile, Malaysia – han promovido marcos para otorgamiento de créditos, valorización de bienes raíces, seguros crediticios, titularizaciones, y otrosSubsidios bien administrado y enfocado a familias que los necesitan – Con tiempo, Chile ha adaptado el programa de subsidios para enfocar más y más bajo en la distribución de ingresos

• Instituciones financieros del segundo piso han sido más exitoso que prestamistas estatales directos

SHF Mexico, Fondo MiVivienda, Cagamas Malaysia, Jordan MortgageRefinance Company han mantenido resultados financieros positivos trabajando en condiciones del mercado

• Evite dominación del mercado primario por instituciones públicas

Banco Hipotecario del Uruguay, Infonavit

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