2º CONGRESO INTERNACIONAL DE ENTIDADES DE COMERCIO EXTERIOR 2 y 3 de Octubre 2013
C l i e n t e · Farmacéutico Spas y salones de belleza Comercio Entidades Locales en alquiler o...
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E S T U D I O D E F I N I C I Ó N D E P R O D U C TO
M u e s t r a d e E s t u d i o A D H O C
®
D i s e ñ o q u e g e n e r a v a l o r .
P r o y e c t o s c o n i n t e l i g e n c i a
d e m e r c a d o .
N u e s t r o s S e r v i c i o s :A r q u i t e c t u r a
C a b i d a I n t e l i g e n t e
A r b o r i z a c i ó n U r b a n a
B e n c h m a r k i n g
A n á l i s i s U r b a n o
C l i e n t e :
MUESTRA
C O N T E X T O U R B A N O – Hitos, paraderos y contexto
A c t i v i d a d e s e s t r u c t u r a n t e s INTELIGENCIA INMOBILIARIA
HOSPITAL REBAGLIATI
UNIV. DEL PACIFICO
UPC
REAL PLAZAMETRO
HOSPITAL MILITAR
HUACA MATEO SALADO
PLAZA VEA
RAMBLA
HOSPITALDEL NIÑO
UARM
COLEGIO 10 DE OCTUBRE
STELLA MARIS
CLINICA PERUANO JAPONES
COLEGIO DE JESÚS
MUSEO DE ARQUEOLOGÍA
TEATRO APJ
CLINICA SAN FELIPE
POLICLINICO APJ
MERCADO
CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
Identificamos y analizamos los principales aspectos que influyen en la
percepción de calidad del espacio urbano, que a su vez se traducen en
aspectos que resuenan en la decisión de compra del cliente potencial:
Muestra Auditable: La muestra de oferta primaria de proyectos
vivienda ha sido seleccionada por VeMás bajo los criterios de cercanía
al terreno y que sean estreno, adicionalmente se ha incorporado locales
comerciales, y vivienda de segunda que se encontró en los ejes de las
avenidas colindantes y cercanías que sean relevantes para el estudio.
Las fichas de los proyectos y locales auditados se encuentran en el
Anexo de Fichas al final del estudio.
Marca ciudad: es el propio nombre de la ciudad al que se asocia una
serie de atributos singulares y exclusivos por los que se puede
identificar, reconocer y diferenciar dicha ciudad de otras. Una marca de
ciudad tiene que utilizarse como símbolo de su personalidad y debe
estar asociada a una serie de activos y recursos urbanos existentes y a
unos valores relacionados con el modelo de la ciudad y con una
significativa capacidad de atracción.
Porosidad o Peatonalidad: suele referirse a aquella característica
urbana que tiene por objetivo o fin permitir a las y los peatones el
desplazamiento por las calles libre de obstáculos; esto significa, lo
urbano encaminado a satisfacer las necesidades de las personas en la
ciudad o entorno urbano, además de sus calles y otros espacios
públicos.
Distancia caminable “Walking Distance”: es el estimado de distancia
que una persona está dispuesta a caminar a diario en su rutina habitual,
dicha distancia puede variar entre 2 cuadras hasta 15 cuadras
dependiendo de las barreras urbanas, geográficas y medios de
transporte alternativos.
C o m p a t i b i l i d a d d e u s o s INTELIGENCIA INMOBILIARIA
TERRENO
A N Á L I S I S D E U S O S Y F L U J O SM u e s t r a a c t u a l i z a d a a l 3 0 / 0 7 / 2 0 1 8
23%
19%
1%1%1%
35%
1%
13%
1%
2%
1%1%
VIVIENDA 1
VIVIENDA 2
COMERCIO 1
COMERCIO 2
COMERCIO 7
COMERCIO 8
COMERCIO 10
OFICINA 1
OFICINA 2
SERVICIOS 1
SERVICIOS 3
SERVICIOS 5
SERVICIOS 6
SERVICIOS 9
SALUD 1
SALUD 2
EDUCACION 1
EDUCACION 2
E. RELIGIOSA
ESTACIONAMIENTO
INDUSTRIA PEQUEÑA
VACIO
PASTELERIA6
USOS EN EL EJE AV. BRASIL| primer pisoINTELIGENCIA INMOBILIARIA
Viv ienda Financiero
Unifamiliar Bancos
Viv ienda Financiero
Multifamiliar Cajas municipales
Oficina Serv icios
Ed. Especializados Varios
Oficina Serv icios
Ed. Habilitado Correo y telecomunicaciones
Comercio Serv icios
No especializado Impresión y similares
Comercio Serv icios
Especializado Grifos
Comercio Serv icios
Ropa y Calzado Construcción
Comercio Serv icios
Alimenticio Suministros de electricidad
Comercio Serv icios
Reparaciones v ehiculares Lav andería
Comercio Serv icios
Venta Vehículos Casas de cambio
Comercio Serv icios
Farmacéutico Spas y salones de belleza
Comercio Entidades
Locales en alquiler o v enta
Comercio Entidades
al may or Ropa Religiosas
Comercio Menú
Ferreterías
Comercio Estacionamientos
Galerías
Comercio Restaurante
Ópticas Bares
Comercio Salud
Construcción Hospitales, centros médicos
Comercio Salud
Piscinas Consultorios
Comercio Salud
Dry w all, parquet Veterinarias
Cadena de Educación
Comida rápida Colegios e institutos superiores
Café Educación
Fuente de soda Institutos v arios
Pastelería Educación
Panadería Inicial
Cultural Vacio
Museos, galerías
Parque Ocio
Recreativ o público Cines, Teatro
Depósito Hoteles
REC
H
EDU2
EDU3
V
S2
S3
EDU1
EST
REST
S1
E
R
M
SERV7
SERV8
SERV9
SERV4
SERV5
SERV6
SERV1
SERV2
SERV3
F1
F2
D
C15
CR
CF
PASP
CULT
PARQ
C9
C10
C11
C12
C13
C14
C3
C4
C5
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C7
C8
V1
V2
O1
O2
C1
C2AV . BRASIL
SA
N J
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O
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. P
AS
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DE
S
CARACTERÍSTICAS DE LA
ZONA:
Levantamos los usos actuales,
medimos el área total de usos en
primeros pisos y superiores para
hallar la vocación y compatibilidad
de usos de la zona.
7
SECTOR 1 INTELIGENCIA INMOBILIARIA
AV . BRASIL
SA
N J
OS
E
AV
. V
IVA
NC
O
AV
. P
AS
O D
E L
OS
AN
DE
S
9%
9%
1%
73%
1%
3%
1% 1%
SECTOR 1 PRIMER PISO
VIVIENDA 1
VIVIENDA 2
COMERCIO 1
COMERCIO 2
COMERCIO 8
COMERCIO 10
OFICINA 1
OFICINA 2
SERVICIOS 7
SALUD 1
SALUD 2
EDUCACION 1
HOTEL
CAFETERÍA
MENU
E. RELIGIOSA
ESTACIONAMIENTO
Realizamos este análisis de usos en micro sectores
dependiendo de lo que sea requerido para una mejor
comprensión y por lo tanto más acertada capacidad de
toma de decisión respecto a las oportunidades generadas
por la coyuntura actual.
F L U J O P E AT O N A L AV. B R A S I LINTELIGENCIA INMOBILIARIA
24
AV . BRASIL
SA
N J
OS
E
AV
. V
IVA
NC
O
AV
. P
AS
O D
E L
OS
AN
DE
S
HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER
SECTOR 1 SECTOR 2 SECTOR 3 SECTOR 4 SECTOR 5 SECTOR 6 SECTOR 7 SECTOR 8
BRASIL IDA 32 37 37 29 7 6 8 10 10 4 12 9 1 1 8 5
BRASIL VUELTA 29 14 19 26 6 1 5 7 15 15 6 5 4 3 3 2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
CONTEO PEATONAL MARTES 9 AM
PEATONAL MARTES 9AM:
La mayor concentración de peatones sedan hacia la Av. La Marina y el paradero dela Av. Brasil, lo cual evidencia una tensiónpeatonal obligada entre la calle San Jose yAv. La Marina.
Ida
Vuelta
Identificamos los flujos
peatonales en diferentes
horas del día, segregando
rangos de edad, género,
lado de la vereda y cuadra
en la que se encuentra
para determinar vocación
de usos por público
potencial.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
HO
MB
RE
MU
JER
HO
MB
RE
MU
JER
HO
MB
RE
MU
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HO
MB
RE
MU
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JER
HO
MB
RE
MU
JER
HO
MB
RE
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JER
HO
MB
RE
MU
JER
SECTOR 1 SECTOR 2 SECTOR 3 SECTOR 4 SECTOR 5 SECTOR 6 SECTOR 7 SECTOR 8
CONTEO PEATONAL - martes 9amAv. Brasil
0 A 5 5 A 10 10 A 15 15 A 20 20 A 30 30 A 40 40 A 50 50 A 60 60 A MAS
0
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HO
MBR
E
MU
JER
HO
MBR
E
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JER
HO
MBR
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MU
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HO
MBR
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JER
HO
MBR
E
MU
JER
HO
MBR
E
MU
JER
HO
MBR
E
MU
JER
HO
MBR
E
MU
JER
SECTOR 16 SECTOR 15 SECTOR 14 SECTOR 13 SECTOR 12 SECTOR 11 SECTOR 10 SECTOR 9
CONTEO PEATONAL - martes 9amAv. Brasil
0 A 5 5 A 10 10 A 15 15 A 20 20 A 30 30 A 40 40 A 50 50 A 60 60 A MAS
F L U J O P E AT O N A L AV. B R A S I LINTELIGENCIA INMOBILIARIA
25
Niños y adolescentes(0 a 20 años)
Adultos(20 a 50 años)
Adultos Mayores(50 a más)
AV. BRASIL
CB
. N
ICO
LA
S G
UIT
AR
RA
AV
. V
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NC
O
AN
TO
NIO
PO
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AR
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CIP
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LA
NT
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S
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AL
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R
CB
. N
ICO
LA
S G
UIT
AR
RA
AV
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IVA
NC
O
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TO
NIO
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LO
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A M
AR
INA
CIP
RIA
NO
DU
LA
NT
O
AV
. P
AS
O D
E L
OS
AN
DE
S
LO
RE
TO
NIC
OL
AS
AL
CA
ZA
R
3%7%
2%
12%
25%
16%
14%
21%
Distribución por edades
0 A 5
5 A 10
10 A 15
15 A 20
20 A 30
30 A 40
40 A 50
50 A 60
60 A MAS
PEATONAL:
Analizamos el detalle de rangos de edades por
cuadras y horas.
A N Á L I S I S D E O F E R TA S E C U N D A R I A
Locales comerciales y oficinas - Actualizado al 05/07/2018
CLASIFICACIÓN UBICACIÓN COLINDANCIA FACHADA RETIRO ESTACIONAMIENTO ESQUEMA FORMAL
A INDEPENDIENTENO COLINDA CON NINGUNA
PROPIEDADPUEDE TENER 4 FRENTES SUELE ESTAR RETIRADO EN LOS 4 FRENTES POSEE ESTACIONAMIENTO PROPIO
B EN ESQUINACOLINDA CON 1 O 2 LADOS CON
OTRAS PROPIEDADESTIENE 2 O 3 FRENTES SUELE ESTAR RETIRADO EN 2 FRENTES
PUEDE O NO POSEER
ESTACIONAMIENTO
C CENTRO DE CUADRA COLINDA CON 2 O MÁS PROPIEDADES TIENE 1 FRENTE NO TIENE RETIROPUEDE O NO POSEER
ESTACIONAMIENTO
D CENTRO DE CUADRA COLINDA CON 2 O MÁS PROPIEDADES TIENE 1 FRENTE TIENE RETIRO FRONTAL POSEE ESTACIONAMIENTO PROPIO
E 2DO PISO A MÁS COLINDA CON 2 O MÁS PROPIEDADES TIENE 1 FRENTE NO TIENE RETIROPUEDE O NO POSEER
ESTACIONAMIENTO
DEFINICIÓN DE TIPOLOGÍAS
D E F I N I C I Ó N D E T I P O L O G Í A SINTELIGENCIA INMOBILIARIA
PERÍODO AÑOS 10
PERÍODO MESES 120
RETORNO ANUAL 8.0%
RETORNO MENSUAL 0.643%
VALOR FUTURO CELDA DE PRECIO
FORMULA VALOR PRESENTE
Concepto de TIR y VAN
Criterios tomados para conversión de venta a
alquiler y viceversa Evaluamos la oferta en alquiler de propiedades de segunda mano, con
lo que determinamos si las oportunidades halladas en el análisis de
usos y flujos pueden ser rentables.
U B I C A C I Ó N Y VA L O R E S D E L A M U E S T R AINTELIGENCIA INMOBILIARIA
Cruzando información de la
muestra en alquiler con el
análisis urbano, definimos
vocación y viabilidad económica
según vocación de uso. Con este
análisis eliminamos la
especulación sobre el mejor uso
del primer piso y los pisos
superiores.
Locales Alquiler
primer piso
HOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJER
SECTOR 1SECTOR 2SECTOR 3SECTOR 4SECTOR 5SECTOR 6SECTOR 7SECTOR 8
BRASIL IDA3645202212171281413107771310
BRASIL VUELTA12823215238211910461122
0
10
20
30
40
50
60
CONTEO PEATONAL JUEVES 3PM
R e s u m e n e s q u e m á t i c o d e F l u j o P e a t o n a l e n r e l a c i ó n a l m a p a d e l e j e d e l a A v . B r a s i l y v a l o r e s d e l a m u e s t r a
Área: 100M2 Venta: $ 1,328M2 Alquiler: $ 11
Área: 290M2 Venta: $ 1,276M2 Alquiler: $ 11
Sin Respuesta
Área: 86M2 Venta: $ 1,545M2 Alquiler: $ 13
Área: 225M2 Venta: $ 2,000M2 Alquiler: $ 17
Área: 235M2 Venta: $ 1,404M2 Alquiler: $ 12
Área: 108M2 Venta: $ 1370M2 Alquiler: $ 11
M E M O R I A F O T O G R Á F I C A Y VA L O R E S A U D I TA D O SINTELIGENCIA INMOBILIARIA
N° TIPO TIPOVENTA /
ALQUILERÁREA
VALOR
PROMEDIOVALOR M2
ALQ. VALOR
PROMEDIO
ALQ.
VALOR M2
93.0 132,849$ 1,437$ 1,100$ 11.9$
1 PARA OFICINAS Y LOCAL B ALQUILER
2 PARA OFICINAS Y CONSULTORIOS C ALQUILER 86.0 $132,849 $1,545 $1,100 $12.8
7 PARA LOCAL COMERCIAL D ALQUILER 100.0 $132,849 $1,328 $1,100 $11.0
214.5 $324,500 $1,513 $2,687 $12.5
3 CASA D VENTA 225.0 $450,000 $2,000 $3,726 $16.6
4 CASA D VENTA 235.0 $330,000 $1,404 $2,732 $11.6
5 DEPARTAMENTO D VENTA 108.0 $148,000 $1,370 $1,225 $11.3
6 PARA CASA U OFICINA C VENTA 290.0 $370,000 $1,276 $3,064 $10.6
174.0 $260,616 $1,487 $2,158 $12.3
Sin respuesta
PROMEDIO EN ALQUILER
PROMEDIO EN VENTA
PROMEDIO DE LA MUESTRA
M U E S T R A D E O F E R TA P R I M A R I A – V I V I E N D A
M u e s t r a a c t u a l i z a d a a l 2 0 / 0 7 / 2 0 1 8
U B I C A C I Ó N D E L A M U E S T R A INTELIGENCIA INMOBILIARIA
LOS AIRES JESUS MARIA
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 284,900S/. 579,900S/.
PARQUE UGARTECHE
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 344,995S/. 710,213S/.
ABEDUL
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 217,428S/. 631,233S/.
PARQUE ALBERTI
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 435,000S/. 620,000S/.
LIBERTA
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 269,000S/. 496,000S/.
LEVEL
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 335,067S/. 420,111S/.
CENTRICA VIP
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 360,000S/. 606,000S/.
EDIFICIO SAENZ
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 396,100S/. 603,790S/.
MARINA CASA CLUB
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 222,400S/. 388,300S/.
RIO GRANDE
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 254,053S/. 396,425S/.
1
EDIFICACIONES INMOBILIARIAS
10
8
CYGNUS
5,518S/.
70
67
83
5,121S/.
ARMAS DOOMO
74
4,367S/.
2
RB EDIFICACIONES
40
CANAMONT
5,332S/.
9
5,447S/.
3
ABRIL
261
5,711S/.
4
CAPAC
35
5,509S/.
5
TRIADA
76
5,509S/.
6
SAN CHARBEL
149
5,144S/.
7
LUGANO
74
5,077S/.
TANDEM PUEBLO LIBRE
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 242,320S/. 606,320S/.
BH NORTH
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 144,612S/. 484,324S/.
BH SOUTH
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 214,979S/. 484,324S/.
ASCENDI
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 315,900S/. 887,875S/.
ARNALDO MÁRQUEZ
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 221,064S/. 457,491S/.
PLAZA MONET
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 259,073S/. 650,898S/.
DUPLO
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 189,200S/. 535,762S/.
ENJOY APARTMENTS
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 306,000S/. 600,000S/.
FLY SAN FELIPE
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 227,677S/. 730,304S/.
LIRIO
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 237,850S/. 559,350S/.
19
SENDA
156
5,762S/.
20
ABRIL
135
5,592S/.
17
COSAPI
204
5,913S/.
18
V&V
62
5,864S/.
16
URBANA
64
6,348S/.
15
ZEN
130
5,653S/.
14
Grupo TYC
163
5,950S/.
12
ABRIL
11
MARCAN
13
ABRIL
200
5,934S/.
193
5,995S/.
4,982S/.
253
19
1
112
3
18
4
16
5
6
7
15
8
9
1312
10
17
14
20
150 a 200 de 200 a 250 de 250 a 300 de 300 a 350 de 350 a 400 de 400 a 450 de 450 a 500 de 550 a 600 de 600 a 650 de 650 a 700 de 700 a 750más de S/ 750
mil
1 Dorm. 1 Baño 1.14 7.59 0.05 0.08 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1 Dorm. 2 Baños 0.00 0.00 3.07 0.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 Dorms. 1 Baño 0.00 0.37 0.13 0.02 0.00 0.00 0.06 0.00 0.00 0.06 0.00 0.00
2 Dorms. 2 Baños 0.00 0.00 1.09 8.05 12.44 3.10 0.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07 0.00 0.00 0.00
3 Dorms. 2 Baños 0.00 0.00 0.00 0.02 3.82 5.86 6.58 0.95 2.03 0.38 0.00 0.00
3 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 2.45 2.50 0.69 0.64 1.66 0.10 0.28 0.00
3 Dorms. 4 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07 0.12 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
14.00
UN
ID/M
ES
UNIDADES VENDIDAS POR MES SEGÚN TIPOLOGÍA Y RANGO DE PRECIOS EN MILES DE SOLES S/.
RANGOS SEGÚN TIPOLOGÍAS Y PRECIOINTELIGENCIA INMOBILIARIA
Existen claramente 3 mercados para 3 productosdiferenciados.• 1 Dorm. Hasta S/ 250,000• 2 Dorms. Hasta S/ 400,000• 3 Dorms. Hasta S/ 500,000El mercado para tipologías de 2 dormitorios es elde mejor comportamiento debido a la demandapor viviendas e 3 dormitorios y no poder pagar elticket correspondiente.
de 30 a 35 de 35 a 40 de 40 a 45 de 45 a 50 de 50 a 55 de 55 a 60 de 60 a 65 de 65 a 70 de 70 a 75 de 75 a 80 de 80 a 85 de 85 a 90 de 90 a 95 de 95 a 100más de 100
m2
1 Dorm. 1 Baño 1.75 4.16 2.57 0.23 0.06 0.09 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1 Dorm. 2 Baños 0.00 0.00 0.57 0.71 1.29 0.39 0.00 0.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 Dorms. 1 Baño 0.00 0.00 0.37 0.00 0.11 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.10 0.00 0.06 0.00 0.00
2 Dorms. 2 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 1.91 3.81 7.14 9.10 0.35 1.91 0.78 0.02 0.06 0.00 0.00
2 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07
3 Dorms. 2 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.60 10.25 4.10 0.44 1.85 0.39 0.00
3 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.72 1.42 3.14 0.00 1.52 0.00 0.52
3 Dorms. 4 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.19
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
UN
ID/M
ES
UNIDADES VENDIDAS POR MES SEGÚN TIPOLOGÍA Y RANGO DE ÁREAS
R A N G O S S E G Ú N T I P O L O G Í A S Y Á R E A SINTELIGENCIA INMOBILIARIA
Existen claramente 3 mercados para 3 productosdiferenciados.• 1 Dorm. Hasta 40 m2• 2 Dorms. Hasta 70 m2• 3 Dorms. Hasta 85 m2
LOS AIRES JESUS MARIA
PARQUE UGARTECHE
ABEDUL
PARQUE ALBERTI
LIBERTA
LEVEL
CENTRICA VIP
EDIFICIO SAENZ
MARINA CASA CLUB
RIO GRANDE
TANDEM PUEBLO LIBRE
BH NORTHBH SOUTH
PROMEDIO P. ASCENDI
ARNALDO MÁRQUEZ
PLAZA MONET
DUPLO
FLY SAN FELIPE
LIRIO
0.00
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
7.00
S/. 4,000 S/. 4,500 S/. 5,000 S/. 5,500 S/. 6,000 S/. 6,500 S/. 7,000
LOS AIRES JESUS MARIA
PARQUE UGARTECHE
ABEDUL
PARQUE ALBERTI
LIBERTA
LEVEL
CENTRICA VIP
EDIFICIO SAENZ
MARINA CASA CLUB
RIO GRANDE
TANDEM PUEBLO LIBRE
BH NORTH
BH SOUTH
PROMEDIO P.
ASCENDI
ARNALDO MÁRQUEZ
PLAZA MONET
ENJOY APARTMENTS
FLY SAN FELIPE
LIRIO
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
S/. 4,000 S/. 4,500 S/. 5,000 S/. 5,500 S/. 6,000 S/. 6,500 S/. 7,000
C O M PA R AT I V O P O R P R O Y E C T O SINTELIGENCIA INMOBILIARIA
CUADRANTE DE % DE ABSORCIÓN SEGÚN VALOR M2
* El ritmo de ventas, % de absorción y valor metro cuadrado son del total de la muestra auditada, y los datos puntuales de cada proyecto son de los proyectos seleccionados
por Los Portales dentro de la muestra total auditada.
CUADRANTE DE RITMO DE VENTAS SEGÚN VALOR M2
Unid./Mes porProy.
VALOR P.P.VEND.
ATENCIÓN /MARKETING
AVANCE DEPROY
UBICACIÓN
PROYECTO
LOS AIRES JESUS MARIA PARQUE UGARTECHE ABEDUL PARQUE ALBERTI
LIBERTA LEVEL CENTRICA VIP EDIFICIO SAENZ
MARINA CASA CLUB RIO GRANDE TANDEM PUEBLO LIBRE BH NORTH
BH SOUTH ASCENDI ARNALDO MÁRQUEZ PLAZA MONET
DUPLO ENJOY APARTMENTS FLY SAN FELIPE LIRIO
C O M PA R AT I V O C U A L I TAT I V O Y C U A N T I TAT I V OINTELIGENCIA INMOBILIARIA
Unid./Mes porProy.
VALOR P.P.VEND.
ATENCIÓN /MARKETING
AVANCE DEPROY
UBICACIÓN
PROYECTO
TANDEM PUEBLO LIBRE BH NORTH
BH SOUTH ASCENDI
ARNALDO MÁRQUEZ PLAZA MONET
DUPLO ENJOY APARTMENTS
FLY SAN FELIPE LIRIO
Unid./Mes porProy.
VALOR P.P.VEND.
ATENCIÓN /MARKETING
AVANCE DEPROY
UBICACIÓN
PROYECTO
LOS AIRES JESUS MARIA PARQUE UGARTECHE
ABEDUL PARQUE ALBERTI
LIBERTA LEVEL
CENTRICA VIP EDIFICIO SAENZ
MARINA CASA CLUB RIO GRANDE
C O M PA R AT I V O C U A L I TAT I V O Y C U A N T I TAT I V OINTELIGENCIA INMOBILIARIA
P R O Y E C T O S S E L E C C I O N A D O S
P R O Y E C T O S S E L E C C I O N A D O SINTELIGENCIA INMOBILIARIA
LOS AIRES JESUS MARIA
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 284,900S/. 579,900S/.
PARQUE UGARTECHE
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 344,995S/. 710,213S/.
ABEDUL
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 217,428S/. 631,233S/.
TANDEM PUEBLO LIBRE
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 242,320S/. 606,320S/.
PLAZA MONET
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 259,073S/. 650,898S/.
LIRIO
STOCK INICIAL:
VALOR M2 DISPONIBLE:
VALOR S/. DESDE - HASTA: 237,850S/. 559,350S/.
20
ABRIL
135
5,592S/.
16
URBANA
64
6,348S/.
167
2
RB EDIFICACIONES
40
CANAMONT
5,332S/.
11
MARCAN
193
5,995S/.
5,447S/.
3
ABRIL
261
5,711S/.
19
1
112
18
4
16
5
6
7
15
8
9
1312
10
17
14
20
S/. 6,348 Soles /M2
3.6 Unids/Mes
18 Meses Agot. Stock
S/. 5,592 Soles /M2
4.4 Unids/Mes
31 Meses Agot. Stock
S/. 5,332 Soles /M2
1.8 Unids/Mes
37 Meses Agot. Stock
S/. 5,995 Soles /M2
3.9 Unids/Mes
50 Meses Agot. Stock
S/. 5,447 Soles /M2
0.7 Unids/Mes
56 Meses Agot. Stock
S/. 5,711 Soles /M2
6.4 Unids/Mes
41 Meses Agot. Stock
3
de 200 a 235 de 235 a 270 de 270 a 305 de 305 a 340 de 340 a 375 de 375 a 410 de 410 a 445 de 445 a 480 de 480 a 515 de 515 a 550 de 550 a 585 de 585 a 620 de 620 a 655 de 655 a 690más de S/.
690 mil
de 35 a 40 1.15 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 40 a 45 0.00 1.14 0.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 45 a 50 0.00 0.29 0.29 0.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 50 a 55 0.00 0.00 1.39 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 55 a 60 0.00 0.39 0.05 0.27 0.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 60 a 65 0.00 0.00 0.00 0.00 1.66 0.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 65 a 70 0.00 0.00 0.00 0.00 1.67 3.33 1.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 70 a 75 0.00 0.00 0.00 0.00 0.09 0.26 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 75 a 80 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.55 1.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 80 a 85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.40 0.24 0.64 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 85 a 90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
de 90 a 95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00
de 95 a 100 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.39 0.00 0.00 0.00 0.00
más de 100 m2 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07 0.12 0.11 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
Uni
d/M
es
GRÁFICO DE RITMO DE VENTAS ACUMULADO SEGÚN RANGO DE VALORES VS RANGO DE ÁREAS OFERTADAS
R A N G O S S E G Ú N T I P O L O G Í A S Y P R E C I OINTELIGENCIA INMOBILIARIA
De los proyectos seleccionados, observamos queel precio de venta se encuentra dentro del rangode MiVivienda. Actualmente el bono verde sirvede impulsador de ritmos de ventas al disminuirla cuota mensual para el cliente final.
P R O Y E C T O S S E L E C C I O N A D O SINTELIGENCIA INMOBILIARIA
Evaluamos y codificamos la programación de las tipologías másexitosas de los proyectos seleccionados por el cliente para evaluarcomportamientos de % de absorción, ritmos de venta, meses enventa, precios, y demás con el objetivo de comprender la mejorprogramación de la tipología según la información disponible en elmercado inmobiliario, de esta manera, los proyectos seleccionadosson:
CA COCINA ABIERTA
CC COCINA CERRADA
BV CON BAÑO DE VISITA
SBV SIN BAÑO DE VISITA
BC CON BAÑO COMPARTIDO
SBC SIN BAÑO COMPARTIDO
BI CON BAÑO INDEPENDIENTE
SBI SIN BAÑO INDEPENDIENTE
SE CON SALA DE ESTAR
SSE SIN SALA DE ESTAR
LV CON LAVANDERIA
SLV SIN LAVANDERIA
DS CON DORMITORIO DE SERVIVIO
SDS SIN DORMITORIO DE SERVIVIODORMITORIO DE SERVICIO
COCINA
BAÑO VISITA
BAÑO COMPARTIDO
BAÑO INDEPENDIENTE DEL DORMITORIO
PRINCIPAL
SALA DE ESTAR
LAVANDERIA
DORMS. COCINASALA DE
ESTAR
BAÑO
VISITA
BAÑO
COMPARTIDO
BAÑO INDEP.
DORM. P.DORM SERV VALOR P.P. U/MES. VALOR P.P. DISP.
ÁREA P.P.
U/MES
ÁREA P.P.
DISP.
VALOR
Soles/m2 P.P.
U/MES
VALOR
Soles/m2 P.P.
DISP.
1 Dorm. 411,639S/. 415,361S/. 43.9 44.1 9,368S/. 9,425S/.
1 Dorm. CA SE BV BC SBI SDS -S/. 596,390S/. 0.0 94.3 -S/. 6,323S/.
1 Dorm. CA SSE SBV BC SBI SDS 401,047S/. 405,351S/. 44.3 43.7 9,053S/. -
1 Dorm. CA SSE SBV SBC BI SDS 434,017S/. 434,017S/. 43.2 43.2 10,050S/. 10,050S/.
2 Dorms. 631,629S/. 597,030S/. 62.5 60.9 10,111S/. 9,808S/.
2 Dorms. CA SE BV BC SBI SDS -S/. 761,154S/. 0.0 98.8 -S/. 7,707S/.
2 Dorms. CA SSE BV BC SBI SDS 482,144S/. 482,144S/. 60.1 60.1 8,028S/. 8,028S/.
2 Dorms. CA SSE SBV BC BI SDS 679,017S/. 650,773S/. 62.2 60.4 10,914S/. 10,770S/.
2 Dorms. CA SSE SBV BC SBI SDS 463,260S/. 463,260S/. 60.0 60.0 7,725S/. 7,725S/.
2 Dorms. CC SSE SBV BC BI SDS 490,300S/. -S/. 74.0 0.0 6,626S/. -S/.
3 Dorms. 629,596S/. 677,530S/. 96.8 98.9 6,503S/. 6,853S/.
3 Dorms. CA SE BV BC BI SDS -S/. 819,535S/. 0.0 117.1 -S/. 7,000S/.
3 Dorms. CA SSE SBV BC BI SDS 669,496S/. 685,262S/. 100.4 102.6 6,669S/. 6,677S/.
3 Dorms. CC SSE BV BC BI DS 618,380S/. 611,471S/. 100.3 94.4 6,163S/. 6,475S/.
3 Dorms. CC SSE BV BC BI SDS 719,633S/. 719,633S/. 94.9 94.9 7,585S/. 7,585S/.
3 Dorms. CC SSE SBV BC BI SDS 571,455S/. 573,286S/. 91.5 90.0 6,245S/. 6,368S/.
4 Dorms. -S/. 1,165,492.8S/. -S/. 164.4S/. -S/. 7,088.9S/.
4 Dorms. CA SE SBV BC BI SDS -S/. 1,165,493S/. -S/. 164S/. -S/. 7,089S/.
P.P. / TOTAL 540,762S/. 546,857S/. 61.6 65.0 8,779S/. 8,419S/.
T I P O L O G Í A S E X I T O S A S | 1 D O R MINTELIGENCIA INMOBILIARIA
TIPOLOGÍAS:
Según el mercado, las distribuciones de las tipologías más exitosas son:
ÁREA PROM: 42.9 m2
VALOR M2 PROM: S/. 5,866
VALOR PROMEDIO: S/. 251,650
RITMO DE VENTA: 0.39 UNID/MES
LIRIO
ÁREA PROM: 52.2 m2
VALOR M2 PROM: S/. 5,528
VALOR PROMEDIO: S/. 288,641
RITMO DE VENTA: 1.29 UNID/MES
ABEDUL
ÁREA PROM: 42 m2
VALOR M2: S/. 7,105
VALOR PROMEDIO: S/. 298,428
RITMO DE VENTA: 0.57 UNID/MES
PLAZA MONET
ÁREA PROM: 42.9 m2
VALOR M2: S/. 5,902
VALOR PROMEDIO: S/. 208,000
RITMO DE VENTA: 1.15 UNID/MES
TANDEM
Se muestran los planos comercialesde las tipologías más exitosas de losproyectos seleccionados exitososdel mercado.
HITOS & NODOS FLUJOS USOS AMENAZAS ESTUDIO BENCHMARKING
PERFIL
El Mercado de La Marina, los paraderos cercanos y el
hospital Militar crean la tensión necesaria para un zócalo
comercial.
La escala de la Av. Brasil, así cómo las características
especiales de los flujos de esta avenida generan la
necesidad de separar la vivienda de la calle.
Compatible con comercio complementario a salud,
comercio por impulso de vitrina como tiendas de regalo
y tiendas especializadas en salud.
El uso de hospital y vivienda no suelen ser
compatibles por la contaminación sonora y vehicular
que genera.
La compra es por ticket promedio, por lo que se debe
evaluar disminuir y hacer más eficientes las tipologías
de vivienda reduciendo la circulación interna y
trabajando mobiliario inteligente, aplicar al bono verde
y finalmente las áreas comunes que no sean costosas
de construir y no generen mayor incidencia en la cuota
mensual de mantenimiento.
Al estar cerca a la Av. Pershing, Se puede ofrecer
cercanía al distrito de San Isidro y ubicación céntrica así
como estratégica dentro de la ciudad.
Existe un flujo peatonal importante frente al terreno, gran
parte de este flujo es por necesidad de transbordo para
un público entre 20 y 40 años de edad con una
predominancia de mujeres.
La presencia del colegio ayuda a mejorar la seguridad y
vocación residencial del sector, asimismo, favorece a
ciertos tipos de comercio complementarios con
educación.
No existen parques de facil acceso cerca del terreno y
la Av. Brasil funciona como barrera urbana y resulta
un riesgo para que los niños circulen libremente.
PROYECTO
Zócalo comercial, buscar retirar un poco el ingreso para
crear un espacio verde de pausa, no estacionamientos,
para motivar al peaton en detenerse.
Considerar ventanas o arquitectura que aísle el ruido
propio del trafico vehicular.
Vivienda, Centro de terapia física, librerías, tiendas de
conveniencia, centro de cajeros, farmacia
especializada, tienda de protesis o accesorios
hospitalarios, tiendas de regalo.
En caso no definan los usos del zocalo comercial,
puede instalarse comercio que genere ruidos
incómodos como dentistas, riesgos de salud con
consultorios clinicos o contaminaciones adicionales
por medio de olores o ruidos como casinos, pollerías u
otros.
Tipología principal de 2 dormitorios, producto residual
de 3 dormitorios haciendo que el proyecto no tenga
una vocación familiar tan marcada.
Amenities: Sala de Ocio con posible concesionario
(lectura, usos comunes tipo café), sala de juegos de
mesa, gimnasio, salas de estudio / trabajo.
Según el rango de precio de ventas exitosos,
observamos que existe una oportunidad para incluir el
proyecto en el bono verde de MiVivienda
CONCEPTO
Emprendedor o jóvenes entre 30 y 40 años que busca
vivir cerca del centro de trabajo.
Se movilizan principalmente en transporte público,
disminuir cantidad de estacionamientos al minimo
normativo.
Vivienda y zócalo comercial especializado. Salas de
usos múltiples, gimnasios, salas de reuniones, terrazas,
salas de trabajo.
Percepción de desolación por puente de la Av. La
Marina, sugerimos convocar en conjunto con la
municipalidad un concurso para pintar el muro con
arte que mejore la identidad y levante el ánimo del
peatón.
Vivienda para emprendedores responsables, bono
verde.
Personas retiradas de la policía o fuerzas armadas.
Se puede vender cercanía a todos los servicios
hospitalarios y usos complementarios a personas
retiradas.
TIPOLOGÍA Locales comerciales con vitrina a calle de 20 a 80 m2
Zócalo comercial que aisle a la vivienda y mejore la
seguridad. Crear un espacio entre la vereda y el
comercio para dar la oportunidad de pausa, sombra de
árbol y bancas para motivar a las personas al consumo,
de esta manera se genera más valor de vitrina.
Ruido de la avenida y percepción de seguridad.
2 Dormitorios con cocina cerrada, con y sin sala de
estar, 1 baño compartido y 1 baño para el dormitorio
principal con 6.99 Unids/Mes de 65 a 69 m2 a
S/.399,100 soles
3 Dormitorios con cocina abierta, con sala de estar,
con baño de visita, con baño compartido, baño
independiente en el dormitorio principal con 1.20
Unids/ Mes de 92.9 m2 a S/. 567,213 soles
AMENITIESAmenities: Sala de Ocio con posible consecionario
(lectura, usos comunes tipo café), sala de juegos de
mesa, gimnasio, salas de estudio / trabajo, tópico.
Vivienda, Centro de terapia fisica, librerías, tiendas de
conveniencia, centro de cajeros, farmacia especializada,
tienda de protesis o accesorios hospitalarios, tiendas de
regalo, florería, entre otros.
Salas de usos múltiples, gimnasios, salas de
reuniones, terrazas, salas de trabajo.
M AT R I Z D E C O N C L U S I O N E S