Burbuja inmobiliaria en estados unidos

La burbuja inmobiliaria estalla en Estados Unidos en el marco de las hipotecas subprime, las cuales son créditos hipotecarios concedidos a ciudadanos con rentas bajas o que, en general, no cumplen las normas mínimas de riesgo y, a cambio, con intereses más altos que el mercado convencional.

Con el sector de la construcción en auge, con precios al alza(Grafico 1) lo cual permitía financiar hasta el 100% de la vivienda ya que en poco tiempo el valor de la misma era más alto que el crédito concedido y con tasas de interés muy bajas, cediendo cuotas mensuales de amortización del crédito asequible a rentas bajas, se presentó un crecimiento acelerado en la construcción de viviendas, ya que era muy atractivo, por el otorgamiento desenfrenado de hipotecas, las cuales representaron entre el 15% y el 20% del total de las hipotecas suscritas en Estados Unidos en 2007. Este crecimiento de las empresas inmobiliarias fue especulativo y como toda especulación llega un momento en que todo regresa a la dura realidad.

Grafico 1; Fuente: Case-Shiller y BLS. PER: Comparación del precio del alquiler con el de la vivienda. Más alto el PER más cara será la vivienda en propiedad en relación al alquiler. Por ejemplo si una propiedad cuesta 40 años en recuperar el capital.

Cuando la reserva federal americana sube la tasa de interés del 1% al 5% para frenar la tendencia al crecimiento de la inflación que precisa, se obliga a modificar al alza las cuotas que los particulares tienen a pagar para amortizar sus créditos y, como estaban calculadas al límite de sus rentas aumentan cada vez más los impagos. Al aumentar la gente que no pudo pagar sus hipotecas las entidades financieras que habían financiado esas hipotecas se vieron en dificultades para recuperar su inversión a tal punto que la mayoría quebraron.

La crisis se hizo más grande y arrastro a más empresas cuando las entidades financieras que inicialmente otorgaron las hipotecas de alto riesgo y que al final no fueron pagadas, vendieron o cedieron esas deudas a los bancos, transfiriéndoles ese riesgo y arrastrándolos también a la inminente crisis. Este problema fue considerado de tal gravedad que obligo a las autoridades monetarias de los Estados Unidos a intervenir para disminuir los efectos de la crisis, aplicando una baja a la tasa de interés e inyectando liquidez en el sistema financiero.

Quizás fue la decisión irresponsable de las entidades financieras de otorgar hipotecas a personas que no podían garantizarlas, la causante de este problema financiero. Un banco al prestarle dinero a una persona que no puede avalar su capacidad de pago, asume un alto riesgo, riesgo que no está respaldado ya que esas hipotecas no cuentan con ningún aval, y en el caso de que se pierdan no hay quien responda por ellas siendo lo único que se puede hacer es embargar los bienes hipotecados (Grafico 2), bienes que por la crisis no tienen mucho valor. La aparición de una burbuja por la masiva y abrupta capacidad de compra que tiene la gente beneficiada por esos créditos de alto riesgo, y la crisis de las entidades financieras cuando el deudor no puede pagar, puede generar una alta crisis al sistema financiero de un país.

Grafico 2; Fuente: “U.S. Foreclosure Market Report”