AYUNTAMIENTO DE ISPASTER...• Vivienda colectiva 2 2.000 €/m construido • Vivienda unifamiliar...

ISPASTER

Octubre 2018

AYUNTAMIENTO DE ISPASTER

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO

FINANCIERA Y MEMORIA DE

SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

ESTUDIO PARA LA TRANQUILIZACION DEL TRAFICO EN AMOREBIETA-ETXANO (BIZKAIA)

Promotor

AYUNTAMIENTO DE ISPASTER

Equipo redactor

Javier Martínez Callejo Dr. Arquitecto

Markel Bollar Arrate Abogado

Jesús Sola Jiménez Geógrafo y Abogado

Pilar Barraketa

Bióloga

Mirari Elósegui Geóloga

Jon Leonardo Sociólogo

Jone Goirigolzarri Socióloga - Dinamizadora

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ISPASTER – APROBACIÓN PROVISIONAL

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA Y MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

1.- Introducción. ................................................................................................................... 1

2.- Estudio de viabilidad económico-financiera. ................................................................... 2

2.1.- Estimación de los valores de venta. ......................................................................................... 2 2.1.1.- Prospección del mercado inmobiliario. .............................................................................................. 2 2.1.2.- Valores adoptados ............................................................................................................................ 3

2.2.- Estimación de los costes de urbanización y edificación. .......................................................... 3 2.2.1.- Costes de Edificación........................................................................................................................ 3 2.2.2.- Costes de urbanización y actuaciones de ejecución de dotación. .................................................... 3 2.2.3.- Expropiaciones, indemnizaciones y otros conceptos. ....................................................................... 4

2.3.- Calculo de los valores de repercusión del suelo....................................................................... 5

2.4.- Estimación de los ingresos totales. ........................................................................................... 5

2.5.- Conclusiones. ............................................................................................................................ 6

3.- Informe de Sostenibilidad Económica. ............................................................................ 7

3.1.- Identificación de las Haciendas afectadas. ............................................................................... 7

3.2.- Determinación de las nuevas infraestructuras de servicios y financiación de las mismas. ..... 7

3.3.- Previsión de ingresos para la Administración. .......................................................................... 7 3.3.1.- Ingresos de la Administración Local.................................................................................................. 7 3.3.2.- Ingresos de la Administración Foral, Autonómica y Estatal. ............................................................. 8

3.4.- Previsión de costes para la Administración. ............................................................................. 8 3.4.1.- Previsión de costes para la Administración local. ............................................................................. 8 3.4.2.- Previsión de costes para la Administración Foral y Autonómica. ...................................................... 8 3.4.3.- Previsión de costes para la Administración Estatal. .......................................................................... 9

3.5.- Impacto de la actuación. ........................................................................................................... 9

4.- Programación. .............................................................................................................. 10



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1.- Introducción.

El presente documento contiene, organizados en dos capítulos diferenciados, los contenidos referidos a las siguientes determinaciones:

Estudio de viabilidad económico–financiera: de acuerdo al artículo 62 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco los planes generales deberán incorporar un estudio de viabilidad económico–financiera.

Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica: el artículo 22.4 del Real Decreto 7/2015 por el que se aprueba el texto refundo de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana señala la necesidad de incorporar “un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.”

Puesto que la temática de estos estudios está relacionada, se ha considerado conveniente agruparlos en un único documento para facilitar la consulta.

Dado el carácter dinámico del planeamiento y su ejecución, no es objeto de este estudio el hacer un presupuesto exhaustivo de cantidades concretas de ingresos y gastos, sino que se limita a indicar estimaciones y fuentes de financiación que quedarán afectas a la ejecución del Plan, de acuerdo con una previsión lógica y ponderada que garantice la real posibilidad de su realización en función, de sus concretas determinaciones.

Por tanto, los valores de repercusión de suelo, costes urbanización, indemnizaciones, etc., expresados carecen de valor normativo, ni comprometen a la Administración, siendo exclusivamente unas referencias genéricas, realizadas con la mera intención de ofrecer una visión general de cuál es la repercusión económica que representa la ordenación establecida por el Plan. Sus valores concretos y vinculantes serán los que resulten de la ejecución del planeamiento, en el momento en que ésta se lleve a cabo.



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2.- Estudio de viabilidad económico-financiera.

En general, en cualquier plan de ordenación urbanística, los elementos que tienen mayor relevancia en relación con la viabilidad económica–financiera, son aquellos gastos necesarios para lograr la urbanización y la edificación proyectadas. Así, el presente estudio se centra en el análisis económico de la ejecución de las nuevas actuaciones previstas en el Plan General de Ordenación Urbana de Ispaster.

2.1.- Estimación de los valores de venta.

2.1.1.- Prospección del mercado inmobiliario.

De cara a estimar el valor de venta del producto inmobiliario terminado, se ha realizado un examen del mercado inmobiliario en Ispaster a través de portales inmobiliarios, así como consultando a otros organismos y organizaciones relacionadas con el sector, con el objeto de determinar un precio de venta para cada uno de los usos contemplados en el Plan.

Así, se han obtenido los precios referentes a los usos de vivienda (nueva y usada), locales comerciales y garajes en el núcleo urbano, puesto que la vivienda rural no cuenta a efectos del cálculo de las actuaciones y coeficientes de ponderación. A continuación, se presentan unas tablas que recogen los testigos analizados.

Precios venta de vivienda de segunda mano

Ubicación Superficie útil (m2) Precio € €/m2útil Fuente

Elexalde, 8 130 120.000 923 Portales inmobiliarios

Elexalde, 6 105 110.000 1.048 Portales inmobiliarios

PROMEDIO 117,5 115.000 985,5

Precios venta de vivienda nueva o seminueva

Ubicación Superficie útil (m2) Precio € €/m2útil Fuente

Elexalde, 1 85 220.000 2.588 Portales inmobiliarios

Erkiaga 80 205.000 2.562 Portales inmobiliarios

PROMEDIO 82,5 212,5 2.580

Se ha vuelto a revisar testigos a primeros de 2018 y puede decirse que los precios apenas han sufrido variación, aunque se aprecia un ligero aumento de la oferta.

Por otro lado, se han consultado las estadísticas del Observatorio Vasco de la Vivienda en lo referente a precios medios para el año 2015. En este caso, los resultados son para el territorio histórico de Bizkaia:

• Precio promedio vivienda libre nueva 3.363 €/m2

• Precio promedio vivienda usada 3.102 €/m2

• Precio promedio vivienda nueva + usada 3.232 €/m2

• Precio promedio vivienda Protección Oficial / Social 1.775 €/m2

A pesar de los leves crecimientos detectados en el índice de previsión de evolución de los precios, como se indica en el Informe del Mercado Inmobiliario del 4º trimestre de 2017, no se constatan variaciones significativas a corto plazo en el precio de la vivienda nueva ni usada en CAE

En cuanto al uso de Local Comercial urbano, en no se han encontrado testigos en el casco urbano. Sólo se ha hallado un testigo para el polígono de Basokoetxe (de uso más industrial), que indicaba un valor medio de 740 €/m2.

En lo que respecta a garajes, tampoco se han encontrado testigos. Hay que señalar que en el precio recogido en los testigos de vivienda nueva o seminueva, va incluido el precio del garaje anejo.



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2.1.2.- Valores adoptados

En función de las características de los escasos testigos obtenidos para cada producto inmobiliario, se ha realizado una homogenización de los mismos, para estimar unos valores de venta que se consideran adecuados al objeto presente, teniendo en cuenta la actual situación del mercado inmobiliario con respecto a la capacidad de absorción y la prudencia valorativa, dado que los precios de oferta usualmente se reducen bastante cuando se consuma la transacción. Los valores de venta adoptados son:

• Vivienda colectiva 2.000 €/m2 construido

• Vivienda unifamiliar adosada 2.300 €/m2 construido

• Vivienda bifamiliar o pareada 2.500 €/m2 construido

• Garajes y anejos en vivienda colectiva 600 €/m2 construido

• Garajes y anejos en vivienda unifamiliar/bifamiliar/pareada 700 €/m2 construido

• Locales Comerciales 900 €/m2 construido

2.2.- Estimación de los costes de urbanización y edificación.

2.2.1.- Costes de Edificación.

Los costes de la edificación han sido determinados en función de experiencia real de obra, estimando el precio de ejecución material (PEM) de la obra. Sobre este precio, se han aplicado los gastos generales (estimados en un 13% del PEM), el beneficio industrial del constructor (estimado en un 6% del PEM), los impuestos de la construcción (estimado en un 5% del PEM para los usos libres y un 3% para los protegidos) y los proyectos técnicos y dirección de obra (estimados en un 8%). Así, los costes de edificación, incluyendo los conceptos mencionados, son:

• Vivienda colectiva 900 €/ m2 construido

• Vivienda unifamiliar adosada 1.100 €/m2 construido

• Vivienda bifamiliar o pareada 1.200 €/m2 construido

• Garajes y anejos en vivienda colectiva 300 €/m2 construido

• Garajes y anejos en vivienda unifamiliar/bifamiliar/pareada 350 €/m2 construido

• Locales Comerciales 500 €/m2 construido

2.2.2.- Costes de urbanización y actuaciones de ejecución de dotación.

Para los costes de urbanización de los ámbitos urbanos, que combinan superficies duras y blandas con zonas ya provistas de instalaciones y servicios, se han estimado los siguientes precios medios por m2 construido.

• Superficie dura 170 €

• Superficie blanda 50 €

Por tanto, el total de los costes de urbanización en las actuaciones integradas sería el siguiente:

Urbanización Sup. m2 Coste €/m2 Total €

AI-R01 Dura 1.822 170 309.740

Blanda 1.043 50 52.150

AI-R02 Dura 9.497 170 1.614.490

Blanda 3.199 50 159.950

TOTAL 2.136.330



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No se considera el coste de la actuación aislada AA-R01, al estimarse poco significativa a nivel de modelo territorial y ser de ejecución directa a oportunidad del promotor a lo largo de la vigencia del Plan, detallándose en su proyecto constructivo las cesiones obligatorias a su cuenta.

En cuanto a las actuaciones de ejecución de dotación a asumir íntegramente por el Ayuntamiento, sus costes son los siguientes:

Actuación Tipo Sup. a obtener m2 Coste suelo €1 Coste urb. €

AEDP-01 Rotonda este SG -C 670 3.350 75.000

AEDP-02 Camino a Danobat SG -C 105 525 8.400

AEDP-03 Camino a Basokoetxe SG -C 415 2.075 33.200

AEDP-04 Parque Onduvisa SG-EL 4.980 24.900 02

AEDP-05 Camino a cementerio SG -C 700 3.500 56.000

AEDP-06 Camino a Ogeia SG -C 153 765 12.240

AEDP-07 Camino a Larrinaga SG -C 115 575 9.200

AEDP-08 Paso Bentakale SG -C 79 395 6.320

AEDP-09 Paso Villa Dolores SG -C 78 390 6.240

AEDP-10 Parque Ogeia SG-EL 4.838 24.190 03

AEDP-11 Parque San Martin SG-EL 1.521 7.605 04

TOTAL 13.654 68.270 206.600

Estas actuaciones se desarrollarán a lo largo de la vigencia del Plan, en función de la disponibilidad presupuestaria del Ayuntamiento en el capítulo de inversiones.

Por último, se incorpora la estimación del coste de la ampliación de la EDAR de Basokoetxe, que se calcula en 300.000 € a costear por el Consorcio de Aguas Bilbao Bizkaia.

2.2.3.- Expropiaciones, indemnizaciones y otros conceptos.

En las actuaciones integradas previstas no hay viviendas fuera de ordenación o actividades en marcha (en la AI-R02, Onduvisa ya es propiedad al 50% del Ayuntamiento de Ispaster y de la Diputación Foral de Bizkaia), y no existe constancia de la existencia de arrendamientos, por lo que las indemnizaciones se limitarán a elementos accesorios (pequeñas demoliciones de muros, plantaciones, etc.) y no se prevé que sean significativas. No obstante, estos datos son de carácter previo y orientativo, ya que deberá ser el correspondiente expediente de reparto de cargas y beneficios, el que determine la situación real y concreta de cada inmueble.

En el caso de la AI-R02 se incorpora el coste de la estimación del derribo y la posible descontaminación del suelo ocupado por la antigua Onduvisa, que se calculan orientativamente en:

- Derribo del pabellón: 36 € x 5.000 m = 180.000 €

- Demolición del hormigonado: 7 € x 2.000 m = 14.000 €

- Descontaminado y transporte y gestión externa de suelos inventariados: 60.000 €

1 Se calcula a coste estimado de suelo rural: 5 € /m2. 2 Queda en su estado natural. 3 Queda en su estado actual, urbanizado como parque. 4 Queda en su estado natural.



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En las actuaciones de ejecución de dotaciones públicas a realizar directamente por el Ayuntamiento, el coste de la obtención del suelo por expropiación se ha reflejado en la columna correspondiente del apartado anterior.

2.3.- Calculo de los valores de repercusión del suelo.

Cada actuación integrada constituye un área, y por tanto, sus coeficientes se calculan individualizadamente. No se calculan coeficientes para la zona de Danobat, con modificación en tramitación, por plantearse un único uso y ser de propietario único.

Para el cálculo del valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos contemplados se ha empleado la metodología indicada en el Real Decreto 1492/2011, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. Dicha metodología se basa en la siguiente fórmula:

VRS = (Vv / K) - Vc

Donde:

- VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado construido del uso considerado

- Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario

terminado, en euros por metro cuadrado construido

- K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y

promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria. El

Reglamento permite que este coeficiente oscile entre 1,20 y 1,40, en función del uso considerado (en

este caso se ha aplicado 1,40 para todos los usos)

- Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado construido. En este importe deberá tenerse

en cuenta el PEM y el resto de conceptos antes indicados (gastos generales, beneficio industrial… etc.)

El coeficiente de ponderación 1, que sirve de referencia para calcular los demás, se otorga al uso predominante de cada área.

Aplicando la fórmula resultan los siguientes valores residuales:

AI-R01 Valor de Venta (€/m2c)

Coste Construcción (€/m2c)

Valor de repercusión del suelo (€/m2)

Coeficiente de Ponderación Uso

Viv. unifamiliar adosada 2.300,00 1.100,00 542,86 1,00

Viv. bifamiliar o pareada 2.500,00 1.200,00 585,71 1,08

Garaje BR 700,00 350,00 150,00 0,28

AI-R02 Valor de Venta (€/m2c)

Coste Construcción (€/m2c)

Valor de repercusión del suelo (€/m2)

Coeficiente de Ponderación Uso

Vivienda Colectiva 2.000,00 900,00 528,57 1,00

Local comercial 900,00 500,00 142,86 0,27

Garajes en viv.colectiva 600,00 300,00 128,75 0,24

2.4.- Estimación de los ingresos totales.

Aplicando los valores residuales obtenidos para cada uso considerado, la estimación de ingresos sería:

AI-R01 Uso Edificabilidad (m2t) Valor residual (€/m2) Ingreso estimado (€)

Viv. unifamiliar adosada 1.200,00 542,86 651.432,00

Viv. bifamiliar o pareada 720,00 585,71 421.711,20

Garaje BR 720,00 150,00 108.000,00



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AI-R02 Uso Edificabilidad (m2t) Valor residual (€/m2) Ingreso estimado (€)

Vivienda Colectiva 5.292,00 528,57 2.797.192,44

Local comercial 2.820,00 142,86 402.865,20

Garajes en viv.colectiva 2.504.00 128,75 322.390,00

Total AI-R01 y AI-R02 13.256,00 - 4.703.590,84

El 15% de cesión obligatoria al Ayuntamiento en virtud de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística (artículo único de la Ley 11/2008) ascendería por tanto a 4.703.590,84 x 0,15 = 705.538,63 €. Será materializado en parcela o monetarizado en el caso en que no se pueda materializar en parcela, y se destinará a los fines del patrimonio público del suelo establecidos en los artículos 111 y siguientes de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

En el caso concreto de la AI-R02, donde el Ayuntamiento posee el suelo de la antigua Onduvisa, debe tenerse en cuenta los costes del derribo y la posible descontaminación del suelo inventariado:

Ingresos excluido 15% de cesión: 3.522.447,64 – (3.522.447,64 x 0,15) 2.994.080,49 €

Derribos, demoliciones y descontaminación Onduvisa - 254.000 €

DIFERENCIA 2.740.080,49 €

2.5.- Conclusiones.

A los efectos de evaluar la viabilidad económica de la ordenación urbanística propuesta resulta necesaria la evaluación de las cargas de urbanización y su repercusión (incluido derribo de Onduvisa por todos los conceptos: 254.000 €), respecto de la edificabilidad ponderada prevista. Así considerando el 85% de los ingresos antes calculados:

(4.703.590,84 x 0,85) - 2.136.330,00 – 254.000 € = 1.607.722,21 €

Por tanto, el balance de la ejecución del Plan es positivo.

Hay que tener en cuenta además que se han dado valores bajo el principio de prudencia y no se han tenido en consideración la actuación aislada AI-R01, por las razones ya expresadas, ni el suelo urbanizable no sectorizado NS-01, de reserva a largo plazo, cuyos ingresos y costes empezarán a perfilarse en el correspondiente plan de sectorización.



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3.- Informe de Sostenibilidad Económica.

Este informe tiene el objeto de ponderar el impacto de la actuación en las Haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes.

3.1.- Identificación de las Haciendas afectadas.

a) Tesorería del Ayuntamiento de Ispaster.

b) Hacienda Foral de Bizkaia.

c) Hacienda de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

d) Hacienda estatal.

3.2.- Determinación de las nuevas infraestructuras de servicios y financiación

de las mismas.

Las nuevas infraestructuras consisten en el refuerzo y/o renovación de las redes de abastecimiento de agua, saneamiento de pluviales y fecales, energía eléctrica y telecomunicaciones, recogida de residuos y alumbrado público. También se incluye la reurbanización de viales, aceras y espacios libres.

En las actuaciones integradas y en la actuación asistemática, todas estas infraestructuras serán financiadas a costa de la operación, como carga de urbanización de los promotores.

En las actuaciones de ejecución de dotación, serán financiadas por el Ayuntamiento.

3.3.- Previsión de ingresos para la Administración.

3.3.1.- Ingresos de la Administración Local.

En el presente estudio se recoge como ingresos los recursos obtenidos a través de las siguientes tasas e impuestos (directos e indirectos) locales relacionados con la implantación de los usos previstos en el Plan General.

- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): se trata de un impuesto anual que grava el valor de la titularidad dominial y otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles localizados en el municipio.

- Impuesto sobre vehículos de tracción mecánica (IVTM): se trata de un impuesto anual que grava la titularidad de vehículos de tracción mecánica aptos para circular por la vía pública, con independencia de su clase y categoría. Para el cálculo del IVTM se parte de un cuadro de tarifas en el que se asigna a cada clase de vehículo en función de su "factor tributario" (potencia, número de plazas, capacidad de carga útil o cilindrada) una cantidad o cuota en euros.

- Tasa del servicio de recogida de basuras: el hecho imponible es la prestación de los servicios o la actividad municipal desarrollada con motivo de la recogida y eliminación de basuras y residuos sólidos urbanos procedentes de viviendas y de alojamientos y locales.

- Tasa de abastecimiento de agua: en este caso la tasa grava la disponibilidad de las redes de abastecimiento y consumo de agua desde las mismas.

- Tasa de alcantarillado y toma de agua: se devenga el vertido real o potencial de aguas provenientes del suministro público o privado a las redes de saneamiento.

- Impuesto sobre construcciones, obras e instalaciones (ICIO): se trata de un impuesto de titularidad municipal, de carácter potestativo e indirecto que grava la realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija la obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística, se haya obtenido o no dicha licencia. Para el cálculo del ICIO se parte del coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra; por lo tanto se integra, tan sólo, con el presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra, y en el caso de instalaciones el coste de la instalación, no el



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valor de lo instalado. Como estimación de cálculo, en el presente informe, al PEM de las obras de construcción se le aplica el tipo de gravamen de 5% para los usos libres y 3% para los protegidos (VPP y VPO).

- Licencia de primera ocupación de vivienda: La licencia de primera ocupación es un documento administrativo que acredita que la vivienda ha cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación. La licencia de primera ocupación se expide por el Ayuntamiento de Ispaster. En el presente informe se ha estimado en un 0,43% del presupuesto de ejecución material de la obra.

Se debe precisar que durante el periodo de ejecución de la ordenación se producen unos ingresos, llamados extraordinarios (que en este caso se corresponden con el ICIO y la licencia de primera ocupación), a los que se añadirán los regulares u ordinarios, que se irán incrementando hasta la finalización de las edificaciones generadoras de ingresos fijos anuales por impuestos municipales.

-Para la estimación de los ingresos ordinarios se ha acudido a los datos del presupuesto municipal de 2018. Así, considerando el número de habitantes de Ispaster (721 habitantes en 2017, según los datos del Eustat), se ha podido obtener unos ratios, de tal manera que se podrán determinar los ingresos por estos conceptos:

Ingresos Presupuesto 2018 (€) Ratio (€/hab)

Impuestos directos 76.021,00 105,44

Impuestos indirectos 18.000,00 24,97

Tasas y otros ingresos 60.825,00 84,36

Además, debe mencionarse la práctica presupuestaria usual (sobre todo en Ayuntamientos de pequeño tamaño) de complementar los ingresos por vía de transferencias corrientes, que en el caso de Ispaster para 2018 da la siguiente cantidad:

Ingresos Presupuesto 2018 (€) Ratio (€/hab)

Transferencias corrientes 678.764,00 941,42

3.3.2.- Ingresos de la Administración Foral, Autonómica y Estatal.

La Administración Foral podrá obtener ingresos como consecuencia de los impuestos que gravan el proceso de edificación:

- El IVA derivado de la compra del suelo por parte del promotor, así como de los costes de materiales y ejecución de las posteriores obras de construcción.

- El gravamen de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos, como consecuencia de la adquisición de los inmuebles.

Las Administraciones autonómica y estatal recibirán la parte que les corresponda de estos ingresos en virtud de las transferencias que reciban de la Administración Foral en virtud de los mecanismos de compensación tributarios.

3.4.- Previsión de costes para la Administración.

3.4.1.- Previsión de costes para la Administración local.

Se ha optado por englobar los posibles costes en el concepto de gastos por bienes corrientes y servicios, aún cuando habría que matizar cuáles exactamente de esos gastos serían de directa aplicación a las zonas objeto de nuevo desarrollo:

Concepto Presupuesto 2018 (€) Ratio (€/hab)

Gastos por bienes corrientes y servicios 272.960,00 378,56

3.4.2.- Previsión de costes para la Administración Foral y Autonómica.

Puesto que la totalidad de las infraestructuras previstas se imputa a la iniciativa municipal, en principio no se prevén inversiones a realizar por la Diputación Foral de Bizkaia y el Gobierno Vasco.



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3.4.3.- Previsión de costes para la Administración Estatal.

Como en el caso anterior, no se prevén inversiones a realizar por el Estado.

3.5.- Impacto de la actuación.

La estimación de la sostenibilidad económica de las actuaciones se realiza mediante la extrapolación de los anteriores ratios al aumento de población previsto. El objetivo es mantener la proporción en las magnitudes totales de ingresos y costes generados por las actuaciones urbanísticas en la Hacienda Municipal.

En la ordenación se han previsto, a modo orientativo, 58 nuevas viviendas (no se tiene en cuenta el suelo urbanizable no sectorizado, al ser un suelo de reserva a muy largo plazo). De acuerdo a los datos del último censo de población y vivienda (2011) en Ispaster el número de habitantes por vivienda es de 2,8, con lo que la población máxima estimada sería de 162 nuevos vecinos, que aún en el caso de ejecución completa del planeamiento, y haciendo abstracción de un más que probable esponjamiento y reducción del tamaño medio familiar y número de habitantes por vivienda, irían incorporándose progresivamente, y no al mismo tiempo, al censo municipal.

Los ingresos (ordinarios y extraordinarios) irán aumentando a medida que se realizan las nuevas construcciones; asimismo los costes por implantación de los servicios públicos y suministros también se incrementarán a medida que se va desarrollando la actuación. La obtención de la sostenibilidad económica se obtiene como resultado o balance económico del conjunto dada por la diferencia entre los ingresos y gastos regulares, una vez que se complete la ejecución. Los ingresos extraordinarios y patrimoniales contribuirán a reforzar la solvencia económica en su conjunto.

El impacto de la actuación, desde el punto de vista económico, puede calificarse como asumible, dado que la ejecución se financia vía promoción privada y/o pública con la venta del producto inmobiliario resultante de la operación urbanística; además resulta factible la posibilidad de financiar el mantenimiento de los servicios urbanos a prestar por el Ayuntamiento vía tasas o impuestos o transferencias corrientes.



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4.- Programación.

Con objeto de garantizar la correcta ejecución de las determinaciones del Plan General, se establece un programa de actuación.

Se considera que el suelo urbano no consolidado delimitado resulta suficiente para hacer frente a la demanda que pueda surgir durante la práctica totalidad de vigencia del Plan. Por tanto, no se ha considerado necesario delimitar sectores de suelo urbanizable, sino que se ha optado por delimitar una bolsa de suelo urbanizable no sectorizado que constituya una reserva a largo plazo por si, como es previsible, la vigencia del Plan se alargue más allá de su periodo teórico. Así, la secuenciación que se propone es la siguiente:

La prioridad se otorga a la actuación integrada AI-R02 (antigua Onduvisa), por varias razones. En primer lugar, es una actuación que parte de iniciativa municipal, lo que garantiza su viabilidad y sujeción a intereses generales. En segundo lugar, recupera una parcela antropizada y sin actividad en estos momentos, con lo que se evita el consumo de suelo rural. En tercer lugar, servirá para ofrecer vivienda sostenible y adaptada a las necesidades de los jóvenes del municipio. En cuarto lugar, cumplirá una importante labor de vertebración de la zona este del casco, resolviendo el remate de las traseras de frontón e iglesia, abriendo una nueva conexión viaria con la parte alta del barrio de Kortazar y generando nuevas dotaciones locales multiusos. Por último, servirá para resolver definitivamente la conexión peatonal y de espacios libres con la zona de actividades económicas de Danobat y Basokoetxe.

En segundo lugar estaría la actuación integrada AI-R01 (antigua unidad CU-1, al sur del casco), cuya finalidad, sin dejar de ser importante, pues contribuye a rematar la zona e iniciar la ejecución de la vialidad perimetral de la zona sur, no llega al nivel de la primera. No obstante, dado que el producto inmobiliario resultante, tanto en cantidad, como en tipología, no resulta incompatible con la anterior, su ejecución no tendría necesariamente que esperar a la de la AI-R02 siempre que se garantice su viabilidad y compatibilidad en el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora (PAU).

La actuación aislada planteada en el barrio de Arropain (AA-R01), al ser de pequeña entidad y condicionada a la oportunidad de la iniciativa privada, carece de importancia a efectos de programación, pudiendo ejecutarse en cualquier momento durante la vigencia del Plan.

El Plan Especial para la actuación de reforma en la calle Erkiaga se plantea para el primer cuatrienio, aunque podría acometerse en cualquier momento de vigencia del Plan, ya que se trata de una zona muy consolidada, sin problemas de degradación, donde la ordenación se referiría más bien a remates, regularización de alturas, fachadas y traseras y protección del patrimonio edificado. Se propone un proceso participativo con una técnica de ordenación parcela por parcela y edificio por edificio.

En cuanto al suelo urbanizable no sectorizado NS-01, es un suelo de reserva a largo plazo, cuyo desarrollo deberá esperar a la ejecución del resto de ámbitos delimitados.

En la siguiente tabla se establecen los plazos de ejecución propuestos:

ÁMBITO Plazo Observaciones

Actuación integrada AI-R01 (Casco Sur) Toda la vigencia del Plan Compatible con AI-R02

Actuación integrada AI-R02 (antigua Onduvisa) Primer cuatrienio del Plan Prioridad municipal

Actuación aislada AA-R01 (Arropain) Toda la vigencia del Plan A oportunidad del promotor

PE-01 (calle Erkiaga) Primer cuatrienio del Plan A oportunidad del Ayuntamiento

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