Avaluos
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AVALUOS
INMUEBLES: VIVIENDA – EDIFICIOSTERRENOS: URBANOS - RURALES
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INTRODUCCION
El perito valuador, su importancia como tal, aplicación de metodología, lograr óptimos resultados.
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JUSTIFICACION
Implementación de los conocimientos técnicos y científicos.
OBJETIVO:Determinar el VALOR
COMERCIAL del inmueble.
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MARCO REAL
Valuación elaborada sobre datos teóricos y prácticos de acuerdo a la metodología que corresponda, sobre la base de un inmueble. (terreno – infraestructura).
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CAMINO CRÍTICO
Asignación del trabajo.Definición del problema (objetivo)(Avaluó, peritaje, fiscalización)Recopilación de la información.Recursos humanos capacitados.Tiempo de elaboración.Estimación económica del trabajo. Trabajo de Campo. Visita al inmueble.
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CAMINO CRITICO
Levantamiento de datos en general (inmueble y usuario), documentación técnica y legal del objeto, (llenado de planilla).
Estudio fotográfico.Trabajo de GabineteRevisión y análisis de la información.Otras fuentes de información.Recursos materiales,(informática)
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METODOLOGIAMETODO DE COSTO
Sistema Separativo: FACTORES APLICADOS AL TERRENO Tipologia (lote ideal-12x30) Superficie del lote. Precio por m2. Factores de aplicación: (Tablas de frente – fondo, Ubicación, forma, superf. Zona, topografía, uso de Suelo, Fos, etc.).
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METODO DE COSTO
Construcción: Tipología (definiciones). Lujoso Residencial. Muy Bueno. Bueno. Económica interés social. Marginales.
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METODO DE COSTO
Superficie construida. Computo métrico. Precios Unitarios. Presupuesto de obra. Precio por m2. Coeficientes C1, 2, 3, 4 C1 = Funcionalidad. C2 = Soluciones. Constructivas. C3 = Materiales. C4 = Diseño. Valor de Reposición. Valor Residual. Valor Nuevo a Depreciarse Estado de conservación.(MB – B – R - M) Depreciación (edad/vida útil) Valor Final.
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METODO DE COSTO
Otros: Bardas, piscinas, jardín, Churrasquerías, etc.
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METODO DE MERCADO
Oferta y demanda. 4 factores fundamentales:1.- Factor social.2.- Factor económico.3.- Factor político.4.- Factor físico. (Factores de Aplicación)
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METODO DE MERCADO
Terreno: Tipologia. Superficie del lote. Precio por analogía. Precio incógnita. Precio de 2 referencias. Referencia del lote ideal. Factores de aplicación (ídem) Construcción: Ídem al método directo.
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METODO CAPITAL DE RENTA
Estimación de ingresos o rentas. Mensuales, trimestrales. Riesgo de inversión.= T. rendimiento Moderado. Recuperación de inversión Valor de capitalización de rentas. Rentas netas. Rentas brutas.