SOCIEDAD VENEZOLANA DE ECONOMISTAS TASADORES

AVALÚO DE TERRENO RURAL

SR. PEDRO CASTILLO

Equipo #3:

HERNAN GIL

EUCLIDES RODRIGUEZ

JULIO MARTINEZ

NEIYELIS PEÑA

CERTIFICACIÓN

Yo, Neiyelis Peña, venezolana mayor de edad, estado civil (soltera) titular de la cédula de identidad N° 20.714.509, domiciliada en la ciudad Caracas y en pleno ejercicio profesional como experto tasador, expido la presente CERTIFICACIÓN con motivo de un avalúo presentado al Sr. Pedro Carlos Castillo.

El perito avaluador certifica:

a) No tener ningún tipo de interés en el bien objeto del presente avalúo, motivo por el cual no existe propósito alguno que influya, subjetivamente, en cada uno de los criterios aquí utilizados.

b) No ser funcionario del contratante ni de ninguna de las personas involucradas en la operación. Por lo tanto, se actúa libre de presiones y con absoluta libertad de criterios, aplicando en su análisis métodos objetivos, científicos y principios valuatorios de aceptación general.

c) Asimismo se efectúa la visita e inspección del bien inmobiliario, realizándose el diagnóstico adecuado y la investigación necesaria para estimar el valor actual del mencionado bien inmueble.

d) Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio, son ciertos hasta donde alanza la buena fe del avaluador y no sea exagerado ni omitido, conscientemente ningún factor que pueda influir en el resultado de este avalúo.

e) Declaro que en el día 29 de noviembre de 2015 efectué el avaluo del bien inmobiliario anteriormente identificado y que dicha labor la desenpeñé de conformidad con los requerimientos exigidos al respecto y aplicando métodos científicos y técnicos para la valoración de bienes inmuebles.

En caracas, a los 29 días del mes de noviembre de 2015.

Neiyelis PeñaSOVECTA

20.714.509

Solicitante: Pedro Carlos Castillo

Nombre del perito avaluador contratado: Neiyelis Peña

Bien Inmueble de Objeto del Estudio: Terreno propiedad del Sr. Pedro Carlos Castillo según dato de registro Documento número 11, Tomo 5 del 21/07/97

Ubicación: Salto de la Candelaria zona rural del municipio Heres

Fecha del Avalúo: 29 de noviembre de 2015

2.- Descripción del Bien Inmueble avaluado

Ubicación: El bien inmueble objeto de avalúo se encuentra ubicado en el estado Bolívar, municipio Heres, parroquia Heres, sector Saltos de la Candelaria (Zona rural del municipio). Identificada con el numero catastral N°: 0102U02020202 con una superficie de 300Ha, con una topografía plana aprovechable, siendo sus linderos por el norte: predio perteneciente al Sr. Omar Valles identificada con el N°: 2 y vía de acceso sin nombre, por el sur: con el predio del Sr. Lara M. Andrés A identificada con el N°: 3, por el este: con el predio del Sr. Jens Bolduan identificada con el N°: 4, por el oeste: con el predio del Sr. Antonio Salazar identificada con el N°: 5.

Zonificación de variables urbanas: De acuerdo a las variables urbanas suministradas por la alcaldía, el mismo permite el uso residencial y agrícola.

Densidad Neta: Según datos suministrados por el Instituto Nacional de Estadística la densidad poblacional neta es de 100hab por km2.

3.- Descripción detallada de la zona donde se encuentra el bien objeto del avalúo

El sector se encuentra conformado por parcelas de las mismas características que posee la parcela objeto, el entorno es rural y la actividad económica principal es la agricultura, con vegetación presente de pastos naturales y artificiales, con suelo tipo II, alta fertilidad, con un alto coeficiente de drenaje demostrados en el estudio de suelos realizado por el especialista del área (Anexo N°3), así como también los servicios públicos presentes en el área (electricidad, agua, transporte público) siendo su acceso a través de la troncal José Félix Rivas compuesta de dos canales pavimentada, encontrándose a 15 minutos del centro poblado más cercana contando con servicios de transporte publico constate desde las 5:00am a 11:00pm.

4.- Características del bien inmueble

De acuerdo a la inspección realizada se observó que el terreno no posee bienhechuría ni ningún tipo de estructura física.

5.- Estado de conservación y mantenimiento

La parcela mantiene un estado de conservación bueno con cercados de árboles.

6.- Aspectos Legales

Documento de propiedad: Terreno propiedad del Sr. Pedro Carlos Castillo según dato de registro Documento número 11, Tomo 5 del 21/07/97

Tradición Legal: El terreno pertenece a Pedro Carlos Castillos titular de la CI: 6.474.098 quien lo adquirió al ciudadano Pedro Pérez titular de la CI: 4.200.500 fue cancelado en efectivo por la cantidad de trece millones trecientos mil con cero céntimos (Bs. 13.300.000), según consta registrado en la oficina subalterna del primer circuito de registro del municipio Heres bajo el N°: 11, Tomo 05 del fecha 21 de julio de 1997.

Certificaciones: El inmueble está libre de gravámenes hipotecario y así como tampoco existen prohibiciones de enajenar, grabar ni medida de embargo vigente que hayan sido remitidas por Autoridades Judiciales del país, según consta el documento registrado.

Certificado de solvencia municipal: El inmueble está libre de impuestos municipales suministrado por la Administración Tributaria Municipal a los 29 días del mes de noviembre del año 2015.

7.- Valoración

Enfoque y metodología aplicada. Factor de ajuste compuesto

Verificar documento anexo de cálculo en Excel.

La información utilizada con base a datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), Oficina de catastro de la alcaldía y el Banco Central de Venezuela (BCV).

Procedimiento utilizado: muestreo y recopilación de operaciones de ventas referenciales en el municipio.

Análisis de los datos referenciales

Se realizó un análisis de los datos referenciales y se comparó con el objeto de avalúo mediante el Método de Mercado indirecto que consiste en el desarrollo de un estudio de operaciones compra-venta, donde se expresa como el monto de dinero que un comprador pagaría por un bien inmueble en una fecha determinada, si este ha sido ofrecido en un mercado abierto en un tiempo razonable. Esto se puede determinar aplicando el Factor de Ajuste Compuesto para calcular los Factores de Ajuste por tiempo, superficie y ubicación obteniendo el valor actual del inmueble que resulto:

1.018.570,49 Bs

Conclusiones y recomendaciones

Es importante destacar que el valor del inmueble se ve influenciado positivamente por la cercanía que tiene al centro poblado y el tipo de suelo que posee.

Se recomienda realizar un estudio de suelo profundo para su mejor y mayor aprovechamiento.