EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA EL USO COMERCIAL

EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA EL USO COMERCIALSU AVALO ESPECIAL DE ACUERDO CON LA LEY

Oswaldo E. Ablan Candia Caracas, Febrero de 2015Normativa a considerarI) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgnica de Precios Justos, dictado por el Presidente de la Repblica mediante el DecretoN600 del 21 de noviembre de 2013, publicado en la Gaceta Oficial N40.340 de fecha 23 de enero de 2014.

Artculo 7. Declaratoria de Utilidad PblicaSe declaran y por lo tanto son de utilidad pblica e inters social, todos los bienes y servicios requeridos para desarrollar las actividades de produccin, fabricacin, importacin, acopio, transporte, distribucin y comercializacin de bienes y prestacin de servicios.

El Ejecutivo Nacional puede iniciar el procedimiento expropiatorio cuando se hayan cometido ilcitos econmicos y administrativos, de acuerdo a lo establecido en el artculo 114 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela y, cualquiera de los ilcitos administrativos previstos en la presente Ley.

Inconstitucionalidad de esta disposicin. / Constitucionalmente, la expropiacin de bienes no est concebida como una sancin, la confiscacin de bienes s / CRBV, art. 115 (Expropiacinde bienes) yart. 116 (Confiscacinde bienes) ?

Normativa a considerarArtculo 11. Atribuciones y Facultades de la SUNDDECorresponde a la SUNDDE el ejercicio de las siguientes atribuciones:20.Establecer los criterios para fijar los cnones de arrendamiento justos de locales comerciales.Artculo 15. Intendencia de Costos, Ganancias y Precios JustosLa Intendenciade Costos, Ganancias y Precios Justos se encargar de:3.La fijacin de los mrgenes mximos de los cnones de arrendamiento de los locales comerciales.Artculo 12. Funciones de Inspeccin y Fiscalizacin de la SUNDDEEn el ejercicio de sus funciones de inspeccin y fiscalizacin, la SUNDDE, podr:2.Practicar inspecciones de oficio o por denuncias, a los inmuebles destinados a la produccin, importacin, distribucin, comercializacin, almacenamiento, acopio, recintos aduanales o depsito de bienes propiedad de los sujetos de aplicacin, as como en los destinados a laprestacin de servicios.

Normativa a considerarArtculo 60.USURAIncurrirn en el delito de usura y sern sancionados con prisin de cuatro (4) a seis (6) aos los propietarios de locales comerciales que fijen cnones de arrendamiento superiores a los lmites establecidos por la SUNDDE, as como otras erogaciones no autorizadas, que violenten el principio de proporcionalidad y equilibrio entre las partes contratantes.DISPOSICIONES TRANSITORIASDcima Segunda.Los cnones de arrendamiento justos a que se refiere la presente Ley sern establecidos mediante Decreto de la Presidencia de la Repblica atendiendo las recomendaciones de la SUNDDE hasta que sta establezca los criterios para su fijacin.

Ref.: DecretoN602 dictado por el Presidente de la Repblica el 29 de noviembre de 2013 y publicado en la Gaceta OficialN 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013.

Normativa a considerarII) DecretoN602 dictado por el Presidente de la Repblica el 29 de noviembre de 2013 y publicado en la Gaceta OficialN 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, mediante el cual se estableci un rgimen transitorio de proteccin a los arrendatarios de los inmuebles destinados al desempeo de actividades comerciales, industriales o de produccin.

Ref.: Canon de arrendamiento mximo mensual Bs. 250,00 por metro cuadrado (m2), en todo el territorio nacional.

Normativa a considerarIII) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dictado por el Presidente de la Repblica mediante el DecretoN929 del 24 de abril de 2014, publicado en la Gaceta OficialN 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.

Artculo 14. Obligacin del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento, fijado de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.Artculo 17. Prohibicin de cobrar cnones de arrendamiento que no sean aquellos calculados segn los mtodos que este Decreto Ley ofrece. Sancin con multa.Artculo 24.El contrato de arrendamiento inmobiliario contendr, al menos,(omissis) el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de clculo adoptada; (omissis) .

Normativa a considerarArtculo 31. Determinacin del valor del inmueble (VI).El valor del inmueble para el momento de la transaccin (VI)se determinar mediante avalo realizado segn el mtodo de costo de reposicin. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodologa de avalo a aplicar.Artculo 32. Fijacin del canon de arrendamiento mensual del inmueble. Seleccin del mtodo a aplicar, de comn acuerdo entre las partes.La fijacin del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarn el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes mtodos, seleccionado de comn acuerdo:1.Canon de arrendamiento fijo (CAF), segn el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artculo anterior, (omissis) 3.Canon de arrendamiento mixto (CAM), compuesto por una porcin fija ms un porcentaje sobre las ventas:

La porcin fija en ningn caso ser superior al 50 % de lo que correspondera a un canon de arrendamiento fijado segn lo establecido en el numeral 1.

7Normativa a considerarEn caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su clculo, debern solicitar a la SUNDDE su determinacin.

Artculo 41. ProhibicionesEn los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

d.Establecer cnones de arrendamiento segn procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley.

Normativa a considerarIV) CircularN 01222 de fecha 13 de agosto de 2014 dictada por la Directora General del Servicio Autnomo de Registros y Notaras (SAREN), dirigida a las Notaras Pblicas y Registros Pblicos con Funciones Notariales, a Nivel Nacional.

Transcribe el artculo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial;y advierte que, hasta tanto las autoridades competentes (SUNDDE) dicten la metodologa aplicable para determinar el valor actualizado del inmueble (VI), mediante el avalo correspondiente, slo se podrn recibir para su autenticacin aquellos contratos de arrendamiento que establezcan como mtodo de fijacin del canon de arrendamiento mensual, el previsto en el numeral 2 del precitado artculo 32, es decir, un canon de arrendamiento variable (CAV) calculado en base a un porcentaje sobre el monto bruto de las ventas (MBV) realizadas por el arrendatario, expresadas en la Declaracin Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior.

Normativa a considerarV) RESOLUCIN DM/N 057-14 de fecha 04 de agosto de 2014 dictada por el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, y publicada en la Gaceta OficialN 40.472 de fecha 11 de agosto de 2014.

Se designa a la ciudadana LEOCARINA MARQUEZ DE LA CRUZ como responsable de la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, adscrita al Despacho del Viceministro de Gestin Comercial, con las diecisis (16) atribuciones que se enumeran y expresan en el artculo 2.- de la misma.Normativa a considerarVI) RESOLUCIN DM/N 100-14 de fecha 05 de diciembre de 2014 dictada por el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, y publicada en la Gaceta OficialN 40.576 de fecha 8 de enero de 2015.

Se designa a la ciudadana ISA MERCEDES SIERRA FLORES como responsable de la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, adscrita al Despacho del Viceministro de Gestin Comercial, quien de conformidad con lo dispuesto en el artculo 2. tendrlas siguientes atribuciones:

1. Velar por la aplicacin y cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias en materia de arrendamientos comerciales.

2. Planificar, formular y regular la aplicacin de polticas empleadas por el Ejecutivo Nacional en materia de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial, previa aprobacin del Ministro (a).

Normativa a considerar3. Recibir, sustanciar y decidir las solicitudes para la resolucin de controversias que se susciten entre el arrendador y el arrendatario con ocasin a la relacin contractual que exista sobre inmuebles con fines comerciales, coordinando de manera conjunta a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Econmicos (SUNDDE) la asistencia tcnica requerida para el cumplimiento con las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, previa aprobacin del Ministro (a).

4.Actuar como instancia de mediacin y conciliacin entre el arrendador y el arrendatario en conflicto, para resolver las controversias que se generen durante la relacin contractual.

5. Exhortar a los arrendadores o arrendatarios al cumplimiento de las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, previa aprobacin del Ministro (a).Normativa a considerar6. Recibir denuncias, abrir el procedimiento administrativo correspondiente y decidir acerca de la aplicacin o no de sanciones a los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, previa aprobacin del Ministro (a).

7. Desconocer la constitucin de sociedades, la celebracin de contratos y en general la adopcin de formas y negocios jurdicos, por medio del cual se pretendan menoscabar los derechos del arrendador o arrendatario, segn sea el caso,previa aprobacin del Ministro (a).

8. Informar a los Tribunales de la Repblica sobre el agotamiento de la va administrativa en caso de la aplicacin de medidas cautelares de secuestros de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relacin arrendaticia inmobiliaria para el uso comercial, previa aprobacin del Ministro (a).Normativa a considerar9. Ordenar, de oficio o a solicitud de parte interesada, la inspeccin del inmueble destinado al uso comercial, objeto de la controversia en la relacin arrendaticia, para la verificacin de ocurrencia de actos contrarios a la ley por vas de hecho, previa aprobacin del Ministro (a).

10.Llevar un registro de inmuebles destinados al uso comercial, as como el de las empresas dedicadas a la administracin de los mismos.

11. Garantizar la participacin en el Comit Paritario de Administracin del Condominio, a los propietarios o arrendatarios segn lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

12. Recibir y tramitar denuncias acerca de violaciones en la fijacin del canon de arrendamiento sobre inmuebles para uso comercial, pudiendo solicitar la asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Econmicos, en caso de ser necesario, previa aprobacin del Ministro (a).Normativa a considerar13. Solicitar a los entes pblicos o privados, de oficio o a solicitud de parte interesada, el apoyo para la determinacin de hechos que se hayan suscitado en el inmueble arrendado para el uso comercial.

14. Firmar los documentos inherentes al ejercicio de las atribuciones antes indicadas.

15. Remitir informes bimensualmente al ciudadano Ministro (a) y Viceministro (a) de Gestin Comercial de las actuaciones inherentes a sus funciones.

16.Las dems funciones que le sealen las leyes, reglamentos y resoluciones.Notas:1.- La RESOLUCIN en comento no tiene la fundamentacin legal requerida que justifique la creacin y funcionamiento de la Unidad a que se refiere. 2.- Colisin de las normas de esta RESOLUCIN con las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgnica de Precios Justos, en cuanto al ejercicio de las atribuciones que le corresponden a la SUNDDE, referidas al establecimiento de los criterios (metodologa de avalo a aplicar) para fijar los cnones de arrendamiento justos de los locales comerciales ?. 3.- A los fines de estimar el tiempo que demoraran en esta Unidad los diversos procedimientos administrativos que debe tramitar en ejercicio de sus atribuciones, se debe considerar necesariamente su canal regular de adscripcin jerrquica, sealado expresamente en la propia RESOLUCIN. GRACIAS POR SU ATENCION