Avalúo de Terrenos sin construcción Rural no agropecuario ...
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Solicitado por: 187
Orden: Año:
Cliente:Ext. Ext.
Tipo de crédito: Moneda: Colones
Información de la finca valorada:
000
Plano de catastro:
Propietario(s):
Finca 2‐454955 000
Ubicación: 2 10 5
2 10 5
Extensión
Área valorada:
Según información registral de la finca No. 2‐454955 Fecha:
Ajuste de área:
Terreno
Edificaciones
Valor Total:
(Ver desglose en la Hoja "Detalle de valoración")
Liquidez del inmueble:
Observaciones y Condiciones
Valuador: 2‐0331‐0080
4 de febrero de 2020
9 de abril de 2016
Cédula:
Fecha de inspección:
20 352 000.00₡
18.3E
(Veinte Millones Trescientos Cincuenta Y Dos Mil Colones Con 00 CENTIMOS.)
Otras inspecciones:
Cantón:
470 737 E
Ing. Antonio Sánchez Hidalgo
1.6 KILÓMETROS SUR DEL COLEGIO DE VENECIA
1 142 923 NLatitud CRTM05:
BANCO DE COSTA RICA
No. de unidad
Valor en letras:
20 352 000.00₡
2‐2068562‐2018
SAN MARTIN
Alajuela
San Carlos
Ingeniería y Valuación
2020
Avalúo de Terrenos sin construcción Rural no agropecuario
BCR Unidad de Bienes AdquiridosÁrea comercial Ver firma digital
5024262
Consumo
Fecha de avalúo:
(de la finca)
Avalúo: Derechos:De la finca 2‐454955Matrícula:
0
Monto 7 000 000.00
Teléfono:
Según plano de catastro No. 2‐2068562‐2018 (de la finca)
0.00₡
El plano catastrado aportado indica que forma parte del inmueble la servidumbre existente al costado Oeste, lo cual hace que se deba aplicar un factor
de castigo adicional al inmueble equivalente al área que está siendo utilizada como servidumbre; aspecto tomado en consideración en la valoración.
En la realidad, actualmente no se puede ingresar directamente desde la calle hasta las áreas aprovechables del terreno, debido a que en el sector del
frente a calle y paralela a la misma lo que existe es el cauce de la quebrada indicada en el plano aportado. Este cauce es más bajo que el nivel de la calle y
presenta una topografía irregular que imposibilita el fácil acceso al inmueble. Lo cual haría necesario construir obras costosas como un paso
alcantarillado o un puente para poder ingresar por dicho sector, además de tener que acondicionar un acceso desde el costado Este hasta el costado
Oeste, donde se ubica el sector del terreno que presenta mejores condiciones topográficas y que por ende tiene un mejor aprovechamiento.
Al costado Oeste tal y como se indica en el plano aportado existe una servidumbre de paso que los colindantes del costado sur utilizan y mantienen
cerrada con un portón metálico con candado aproximadamente donde inicia el terreno perteneciente al Banco, impidiendo ingresar al inmueble por esa
servidumbre, a pesar de que el plano catastro aportado indica que la servidumbre forma parte del inmueble perteneciente al Banco. Tampoco se tiene
certeza de que la servidumbre existente esté inscrita a favor o en contra del inmueble perteneciente al Banco ante el Registro Público de la
Propiedad. Aparentemente en la actualidad no se puede ingresar libremente al inmueble por la servidumbre que describe el plano catastro aportado.
Mediana‐Baja
Tal y como se indica el plano catastrado aportado, el costado Este del terreno es atravesado por una quebrada paralela a la calle de acceso. El cauce de
esta quebrada es más bajo que la calle de acceso y está parcialmente protegido con bosque. Por tanto, para efectos del presente avalúo se castiga el
valor a un área de terreno equivalente a la franja de terreno mínima que establece la Ley Forestal para zonas de protección de la quebrada.
3 584.00 m2
No aplica
Distrito: Venecia Provincia:
Señas:
Lugar:
3 584.00 m2
Longitud CRTM05:
RESUMEN DE VALORACIÓN
Informe confidencial para uso exclusivo del Banco de
Firma del Valuador
Firmado digitalmente por ANTONIO SANCHEZ HIDALGO (FIRMA) Fecha: 2020.02.13 11:11:32 -06'00'
Avalúo de la finca No. 2‐454955
Fecha:
Orden:
Antecedentes legales
Liquidez del inmueble: Justificación de la calificación de la liquidez
Observaciones importantes:
Valuador:Firmado digitalmente en la portada
(Ver detalle de linderos de las fincas filiales en la siguiente Hoja)
4 de febrero de 2020
Ing. Antonio Sánchez Hidalgo Cédula: 2‐0331‐0080
Finca 2‐454955
Ver firma digital
5024262 Año:
Casa de habitación
2020
Construcciones
Colindantes
Servidumbre de paso
AGROPECUARIA CHAVES SANTAMARIA S.A. (SERVIDUMBRE EN
MEDIO)
No construído
NO HAY ANOTACIONES SEGÚN ESTUDIO DE REGISTRO APORTADO
Al costado Oeste tal y como se indica en el plano aportado existe una servidumbre de paso que los colindantes del costado sur utilizan y
mantienen cerrada con un portón metálico con candado aproximadamente donde inicia el terreno perteneciente al Banco, impidiendo
ingresar al inmueble por esa servidumbre.
CALLE PUBLICA Y ZUMILDA CASTRO AGUILAR
SERVIDUMBRES DE PASO TRASLADADAS
Servidumbre de paso
Finca 2‐454955
Este
ABIGAIL RETANA SANCHEZ Y ZULMIDA CASTRO AGUILAR
Sur
Anotaciones
Oeste
Gravámenes
Fecha de inspección:
Linderos actuales de la finca
Ingeniería y Valuación
Galerón
Calle
N‐S‐E‐O
Lindero Colindantes
JESENIA MARIE FALLAS GARCIA Y SANDRA PATRICIA GARCIA
CARDOZA
Norte
Las dificultades de acceso al sector de mayor aprovechamiento No hay un mercado activo, pero sí aparecen compradores
ocasionalmente
Mediana‐Baja
del inmueble, lo hacen poco atractivo para potenciales
INFORMACIÓN GENERAL
Avalúo de la finca No. 2‐454955
Fecha:
Orden:
Año de
construcción
Edad
(Años)Área (m
2) VRN Unit ¢/m2 VU
(años)
Estado de
conservación FF FE FDFactor
total
VUR
(años)
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
1 0.000 0.000 0.000 0.0
Definiciones
EdadVRNVU
FFFE
FDFAVNR
VUR
2 544.00 8 000.00₡ 1.000
750.00 8 000.00₡ 0.000
290.00 8 000.00₡ 0.000
3 584.00 5 678.57₡
FC=
Observaciones importantes
Valuador: Cédula:
0.00₡
0.00₡
Área
(m2)
Servidumbre de paso en uso
ZONA DE PROTECCION DE QUEBRADA
0.00₡
Experiencia profesional en presupuestación
Manual de tipologías constructivas del ONT
0.00₡
0.00₡
0.00₡
0.00₡
VNR Unit
¢/m2
0.00₡
0.00₡
0.00₡
0.00₡
0.00₡
SERVIDUMBRE DE PASO EXISTENTE
Factor de ajuste de terreno
Ing. Antonio Sánchez Hidalgo
Valor Total: 20 352 000.00₡
Factor de comercialización:
2‐0331‐0080
4 de febrero de 2020Fecha de inspección:
Firmado digitalmente en la portada
Homologación de valores comparables de mercado en la zona aledaña al inmueble valuado.
Valor en letras:
Terreno
(Sección)
(Veinte Millones Trescientos Cincuenta Y Dos Mil Colones Con 00 CENTIMOS.)
FA (Factor
ajuste)
0.00₡
8 000.00₡
0.00₡
Valor Unit. base ¢/m2
0.00₡
0.00₡
0.00₡
Vida útil remanente
Factor de depreciación por edad y vida útil
0.00₡
0.00₡
Justificación del FA
0.00₡
0.00₡
0.00₡
0.00₡
Factor desvalorizante por obsolescencia y/ó funcionalidad
Valor neto de reposición
Vida útil estimada
Factor de depreciación por estado de conservación
Edad del bien
Ingeniería y Valuación
Enfoque de Valoración:
Edificaciones principales y otras obras
Costo
Valor de reposición nuevo
Valor Neto de Reposición (VNR) Total de edificaciones:
0.00₡
0.00₡
0.00₡
20 352 000.00₡
Valor total por sección
Ver página de homologación
0.00₡
20 352 000.00₡
Ver firma digital
5024262 2020
VNR Total
¢
Año:
Depreciación por método de Ross‐Heidecke
Valor total del terreno:
Justificación de factores en la edificación
0.00₡
0.00₡
Valor Unit. ajustado
¢/m2
0.00₡
Limitaciones Ley Forestal
Justificaciones VRN (fuentes)
TERRENO APROVECHABLE
0.00₡
Total
Justificaciones Valor unitario base de terreno
VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES
VALORACIÓN DE TERRENO
RESUMEN DE VALORACIÓN
Avalúo de la finca No. 2‐454955
Fecha:
Orden:
El terreno valorado:
Aclaración sobre disponibilidad de agua y otras observaciones importantes:
Valuador:Firmado digitalmente en la portada
Disp. hidráulica (Infraestructura) Otro "Ver observaciones"
No tiene
No tiene
Transporte público No tiene
Sí tiene
No tiene
Otro (Ver Observaciones) Acera
Disponibilidad de servicios públicos e infraestructura urbana
Vías de acceso: Caminos vecinales
Disponibilidad hídrica (líquido) No tiene
Caserío rural concentrado
Medio‐Bajo
Ver firma digital
5024262 2020Año:
ResidencialUso de suelo:
Material de vías de acceso
Calle o acceso al frente de
Lastre
Lastre
No tieneCordón y caño
Restricciones
Cédula: 2‐0331‐0080
Retiro de ríos ó quebradas
NO SE DETECTAN QUE AFECTEN O DESVALORICEN EL INMUEBLE
Situación
Cercas parcialmente
Otros Frente
4 de febrero de 2020
Medianero Bajo nivel de calle
No se aportaron cartas de disponibilidad de servicios básicos para el inmueble, pero en la realidad existen redes de distribución de estos servicios
públicos frente al inmueble y es de suponer que no existirán inconvenientes para que las entidades que los brindan, doten al inmueble de estos en
el momento que se requieran.
Ing. Antonio Sánchez Hidalgo
Forma
Servicios y comercio
Uso de suelo actual
RegularVista panorámica
Limpieza de caños
Correcto
Sí tieneSí tiene
Sí tiene
Sí tiene
Sí tiene
Facilidades comunales No tiene
Características y condiciones del terreno
FRANJA DE 15 METROS POR ZONA Condiciones de riesgo:
O DESVALORICEN EL INMUEBLEDE PROTECCION DE QUEBRADA
Fecha de inspección:
Tal y como se indica el plano catastrado aportado, el costado Este del terreno es atravesado por una quebrada paralela a la calle de acceso. El
cauce de esta quebrada es más bajo que la calle de acceso y está parcialmente protegido con bosque. Por tanto, para efectos del presente avalúo
se castiga el valor a un área de terreno equivalente a la franja de terreno mínima que establece la Ley Forestal para zonas de protección de la
quebrada. El plano catastrado aportado indica que forma parte del inmueble la servidumbre existente al costado Oeste, lo cual hace que se deba
aplicar un factor de castigo adicional al inmueble equivalente al área que está siendo utilizada como servidumbre; aspecto tomado en
consideración en la valoración.
NO SE DETECTAN QUE AFECTEN
84.2 mFondo
26.0 m
Relación frente‐fondo 1 : 3.23
SERVIDUMBRE DE PASO AL COSTADO OESTE
Otras condiciones
Variable
Servidumbres
Especifique:
Pendiente
Topografía Mixta
Delimitación de linderos
Servicio de electricidad
Servicio telefónico
Alcantarillado sanitario
Nivel de terreno
Otro "Ver observaciones"
Terreno sin uso
Sí tiene
No tiene
Alcantarillado pluvial
Ingeniería y Valuación
Tipo de zona:
Nivel socioeconómico:
Entorno (Características predominantes):
Servicios de gobierno
Punto de referencia
Alumbrado público Servicios de educación
Recolección de basura
Servicios de salud
CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO Y EL TERRENO
Avalúo de la finca No. 2‐454955
Fecha:
Orden:
Resumen de Valoración
Características del acceso por servidumbre de paso:
Valuador:
Otras servidumbres
‐Limitaciones del acceso:
‐Ingreso de servicios públicos:
‐Entrada y salida de otras propiedades:
La servidumbre permite al acceso a otros inmuebles colindantes y se desconoce si tienen derechos debidamente inscritos su favor, considerando
que el plano catastro indica que la servidumbre de paso existente forma parte del inmueble y debería existir derechos de servidumbre sirvientes a
favor de otros inmuebles.
Sobre la servidumbre no hay disponibilidad de servicios públicos básicos de electricidad ni agua potable.
Según el estudio de registro aportado el inmueble está afectado por cuatro gravámenes de servidumbres trasladadas provenientes de la una finca
madre inicial con folio real número 2‐272231‐000. En la visita de valuación no se detectó ninguna aparente que pueda afectar o desvalorizar el
inmueble valuado. Sin embargo, sería importante investigar si alguna de esas servidumbres trasladadas corresponde a la servidumbre que se
indica en el plano de catastro aportado.
Actualmente aproximadamente donde inicia la propiedad del Banco existe un portón metálico, con cadenas y candado que impide al acceso al
inmueble perteneciente al Banco.
Servidumbre trasladada:
Acceso actual:
La superficie o calzada de la servidumbre de paso está parcialmente lastrada, algo contaminada con zacate y pasto.
‐Condiciones de la superficie del acceso:
Fecha de inspección: 4 de febrero de 2020
Ing. Antonio Sánchez Hidalgo Cédula: 2‐0331‐0080
Ingeniería y Valuación
Ver firma digital
5024262 2020Año:
El plano catastrado aportado indica la existencia de una servidumbre de paso con dirección Sur a Norte, con un ancho variable que frente al
inmueble pasa de los 4.72 metros a los 5.16 metros, con una longitud total de aproximadamente 115.02 metros.
Servidumbre de paso indicada en el plano catastrado, cuya inscripción
en el Registro de la Propiedad se desconoce.
Para ingresar al inmueble existe un acceso cuyas características se detallan adelante. El valor del inmueble ha sido estimado, considerando que
dispone de dicho acceso.
‐Orientación del acceso, ancho y largo:
DESCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRES
Firma del Valuador(es)
Avalúo de la finca No. 2‐454955
Fecha:
Orden: Año: 2020
Valuador: Cédula:Firmado digitalmente en la portada
2‐0331‐0080
VISTA DE SERVIDUMBRE EXISTENTE AL
COSTADO OESTE
Ver firma digital
Ingeniería y Valuación
5024262
Fecha de inspección:
VISTA DE QUEBRADA Y SECTOR CON
FRENTE A CALLE
VISTA DE QUEBRADA Y SECTOR CON
FRENTE A CALLE
Ing. Antonio Sánchez Hidalgo
VISTA DEL FRENTE A CALLE DEL
INMUEBLE
VISTA CALLE DE ACCESO Y DEL
ENTORNO
VISTA DE QUEBRADA Y SECTOR CON
FRENTE A CALLE
VISTA DE PORTÓN LIMITANDO ACCESO
A SERVIDUMBRE
VISTA DE QUEBRADA Y SECTOR CON
FRENTE A CALLE
4 de febrero de 2020
VISTA CALLE DE ACCESO Y DEL
ENTORNO
REPORTE FOTOGRÁFICO 1
Avalúo de la finca No. 2‐454955
Fecha:
Orden: Año: 2020
Valuador: Cédula:Firmado digitalmente en la portada
VISTA PARCIAL DEL SECTOR DEL
FONDO DEL INMUEBLE
Fecha de inspección: 4 de febrero de 2020
Ing. Antonio Sánchez Hidalgo 2‐0331‐0080
VISTA PARCIAL DEL SECTOR DEL
FONDO DEL INMUEBLE
VISTA PARCIAL DEL SECTOR DEL
FONDO DEL INMUEBLE
VISTA PARCIAL DEL SECTOR DEL
FONDO DEL INMUEBLE
VISTA PARCIAL DEL SECTOR DEL
FONDO DEL INMUEBLE
VISTA PARCIAL DEL SECTOR DEL
FONDO DEL INMUEBLE
VISTA PARCIAL DEL SECTOR DEL
FONDO DEL INMUEBLE
Ver firma digital
Ingeniería y Valuación
5024262
REPORTE FOTOGRÁFICO 1