Avalúo Comercial - Secretaría De Planeación · Depreciación Acumulada: Es la porción de la...

AVALÚO COMERCIAL

CARRERA 16 NO. 91 – 28

CARRERA 16 NO. 91-44

AV. CALLE 92 NO. 15-37/42/59/63

BARRIO EL CHICO

LOCALIDAD DE CHAPINERO

NOVIEMBRE DE 2.017

SOLICITANTE:

CONCRETA GESTIÓN URBANA S.A.S.

NOVIEMBRE DEL 2.017

2.017



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NOVIEMBRE DE 2.017

Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia

E-mail: [email protected] – www.avaluosespeciales.com 1

Contenido

1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................ 2

2. INFORMACIÓN GENERAL ................................................................................................. 3

3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR .............................. 4

4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ........................................ 5

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR .......................................................................................... 5

6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE .................................................................................... 11

7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL............................................... 16

8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN.................. 16

9. CONDICIONES RESTRICTIVAS ..................................................................................... 16

10. CONSIDERACIONES ESPECIALES ................................................................................. 17

11. METODOLOGÍA VALUATORIA ..................................................................................... 18

12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME ............... 29

13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO........................................................................... 29

14. OTRAS CONSIDERACIONES .......................................................................................... 30

15. AVALÚO COMERCIAL ...................................................................................................... 31

16. ANEXOS ................................................................................................................................. 32



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1. RESUMEN EJECUTIVO

Solicitante Concreta Gestión Urbana S.A.S.

Dirección Carrera 16 No. 91 – 28.

Carrera 16 No. 91 – 44.

Av. Calle 92 No. 15 – 37/42/59/63.

Sector El Chicó.

Ciudad Bogotá D.C.

Departamento Cundinamarca.

Firma Valuadora Borrero Ochoa y Asociados Ltda.

Avaluador Ec. Oscar A. Borrero Ochoa.

Directora de Avalúos Ing. Paola Vásquez.

Avaluadores Ing. Angélica Bolívar.

Ing. Cristian Zambrano.

Fecha de Visita Octubre de 2.017.

Fecha de Elaboración Noviembre de 2.017.

Tipo de inmueble Locales Comerciales.



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2. INFORMACIÓN GENERAL

El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos

expedidos por el Organismo Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro

Nacional de Avaluadores R.N.A a través de su Unidad Sectorial de Normalización

de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN AVSA, a partir de las Normas

Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se determinan

los parámetros y contenidos mínimos del informe valuatorio así como el código de

conducta del valuador, enmarcados en la adopción y contextualización de las

Normas Internacionales de Valuación IVSC.

NOMBRE DEL SOLICITANTE Concreta Gestión Urbana S.A.S.

IDENTIFICACIÓN NIT. 900.245.104-4.

OBJETO DE LA VALUACIÓN El presente informe de avalúo se realiza a

petición de Concreta Gestión Urbana S.A.S, con

destino comercial.

FECHA DE VISITA Octubre de 2.017.

FECHA DE ELABORACIÓN Noviembre de 2.017.

RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que

afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el titulo legal de la

misma.

El valuador no revelara la información sobre la valuación a nadie distinto de

la persona natural o jurídica que solicito el encargo valuatorio y solo lo hará

con autorización escrita de ésta, salvo en el caso que el informe sea

solicitado por una autoridad competente.



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3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR

Para la determinación del valor comercial de cada predio, se proponen los

siguientes métodos:

- Método Comparativo de mercado

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a

partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes

semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o

transacciones se deben clasifica, analizar y homogenizar según sea el caso, a

partir de criterios de objetividad.

- Método del Costo

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a

partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien

semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.

Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en

términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso,

por cuanto lo que se valora es la vida remanente del bien. Ecuaciones para

estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas

fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación

basadas en las tablas de Fitto y Corvini.

De esta manera para el predio objeto de estudio se identificará el costo de

reposición, la vida útil remanente, el costo depreciado para toda la

construcción o mejora.



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4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Destino Concreta Gestión Urbana S.A.S.

País Colombia.

Departamento Bogotá D.C. (11).

Ciudad Bogotá (11001).

Zona Norte.

Barrio El Chicó.

Dirección Carrera 16 No. 91 – 28.

Carrera 16 No. 91 – 44.

Av. Calle 92 No. 15 – 37/42/59/63.

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR

Servicios Públicos

El predio objeto de estudio cuenta con

los siguientes servicios públicos

básicos y complementarios:

acueducto, alcantarillado, energía

eléctrica, telefonía fija, gas natural,

red de internet, alumbrado público.

Usos predominantes y Tipos de Edificación

El predio objeto de este avalúo se encuentra establecido en el norte de la

ciudad de Bogotá, Pertenece a la localidad de Chapinero dentro del barrio

denominado El Chicó, la cual es una importante zona residencial y de

comercio de la ciudad, cuenta con buenas vías de acceso como lo son la

Autopista Norte, la Calle 92, la Avenida Carrera 15 y la Calle 90. Las tipologías

constructivas obedecen a construcciones destinadas al uso comercial y de

oficinas; esto sobre las vías principales aledañas al predio, sin embargo, el

sector es de gran exclusividad y cuenta con edificaciones de propiedad

horizontal destinados a vivienda las cuales representan la mayor cantidad de

predios en la zona.



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Vías de Acceso.

Fuente: Aplicativo de Avalúos Borrero

Ochoa y Asociados (Noviembre 2017)

Vías de Acceso

El sector aledaño al predio objeto del

avalúo cuenta con vías importantes y

apropiadas en tipo y magnitud las

cuales se encuentran pavimentadas y

en general en buen estado, dentro de

las cuales se pueden destacar

principalmente:

Autopista Norte.

Calle 90.

Calle 92.

Carrera 15.



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Servicio de Transporte Público

El servicio de transporte público del

sector es atendido por buses, busetas,

taxis, colectivos que transitan por

avenidas aledañas, con una frecuencia

diurna de 10 a 15 minutos

aproximadamente.

Adicionalmente el servicio de

transporte público masivo de la

ciudad (Transmilenio y SITP), también

presta sus servicios para el acceso al

sector, los cuales transitan sobres vías

principales de acceso, como lo son la

Autopista Norte y Carrera 15. Existe

presencia de transporte informal de

Bici taxis, los cuales funcionan para el

transporte de personas desde la

estación de transmilenio. De igual

forma se puede acceder al sistema de

transporte Masivo Transmilenio, en la

estación del Virrey.

Amoblamiento Urbano

El sector aledaño al predio cuenta con

señalización vial vertical y horizontal,

reductores de velocidad, canecas de

basura en aluminio en plazas y

parques.

NORMATIVIDAD

Tratamiento Consolidación

Area de Actividad Comercio y Servicios

Modalidad Con Cambio de Patron

Zona Zona de Comercio Cualificado



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La unidad de planeamiento zonal (UPZ) número noventa y siete (97), Chicó

Lago, se encuentra reglamentada por el Decreto setenta y cinco (075) del

veinte (20) de Marzo de dos mil tres (2.003) y la cual fue actualizado por el

decreto cincuenta y nueve (059) de febrero catorce (014) de dos mil siete

(2007).

La ciudad de Bogotá cuenta con reglamentación urbanística mediante el

Decreto Distrital 619 del año 2000, Por el cual se adopta el Plan de

Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital. El Decreto

Distrital 469 del año 2003 Por el cual se revisa el Plan de Ordenamiento

Territorial de Bogotá D.C. y el Decreto Distrital 190 del año 2004 Por medio

del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales

619 de 2000 y 469 de 2003.

Plano de Usos



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Plano de Edificabilidad

Fuente: Planos Normativos Decreto 059 Febrero 2007



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Legalidad de la Urbanización

Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/

Topografía Plana.

Edificaciones importantes de la zona Entre las construcciones principales

se destacan el Centro Médico Cafam

Calle 90, el local comercial

Panamericana sobre la Calle 92, el

Centro Médico de Especialistas de

Colpatria, CADE Chicó y ETB.



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6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

La siguiente información NO corresponde a un estudio de títulos

INFORMACIÓN JURÍDICA

Propietarios:

Unidad Propietario

Int. 2 Lc. 1

Eduardo Antonio Jaramillo Birkigt

Rosa Maria Jaramillo Birkigt

Pablo Arturo Jaramillo Birkigt

Int. 2 Lc. 2

Int. 6 Lc. 4

Int. 2 Lc. 3

Kr 16 91 44 Lc 9

Ac 92 15 37 Lc 5 Rafael Villegas

Ac 92 15 42 Lc 6 Luz Ángela Hernandez Jiménez

Dora Hernandez Jiménez Ac 92 15 59 Lc 7

Ac 92 15 63 Lc 8

Título de Adquisición: Información NO Suministrada.

CHIP y Matriculas Inmobiliarias:

Unidad CHIP Matricula Inmobiliaria

Int. 2 Lc. 1 AAA0096OELF 50C-83147

Int. 2 Lc. 2 AAA0096OEMR 50C-83148

Int. 6 Lc. 4 AAA0096OEOM 50C-83150

Int. 2 Lc. 3 AAA0096OENX 50C-83149

Kr 16 91 44 Lc 9 AAA0096OEUH 50C-83155

Ac 92 15 37 Lc 5 AAA0096OEPA 50C-83151

Ac 92 15 42 Lc 6 AAA0096OERJ 50C-83152

Ac 92 15 59 Lc 7 AAA0096OESY 50C-83153

Ac 92 15 63 Lc 8 AAA0096OETD 50C-83154

Código de Manzana 008308-56.

Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, en

razón a que NO fue suministrado Certificado de Tradición y Libertad del

inmueble para la certificación de la tradición del mismo.



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Uso Comercial.

Ubicación

El predio se encuentra contenido en la manzana catastral

número 008308-56, en la cual ocupa un espacio en el

sector occidental de la manzana como lote esquinero.

DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO

En el sector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de

altura media, principalmente edificaciones residenciales de cinco (5) a diez

(10) pisos, en los frentes de manzanas ubicados en las vías principales del

sector se puede apreciar comercio en la gran mayoría de los inmuebles. Cabe

destacar que la edificación más importante del sector es el predio objeto de

este trabajo por ser un sitio de interés en la zona gracias al centro de servicios

de la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá y el CADE de El Chicó.



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TERRENO

CABIDA

Fuente: Sinupot.

Acceso: Noviembre/2017.

El área de terreno total en donde se establecen las unidades independientes

objeto de estudio es de mil seiscientos cuarenta y uno punto noventa y nueve

metros cuadrados (1.641,99 m2).

Fuente: Información registrada en Certificación Catastral de cada una de las

unidades independientes emitida por la Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital (UAECD).



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LINDEROS

Norte: Con la Avenida Calle 92.

Sur: Con la Calle 91.

Oriente: Con el predio No. 1 de la misma manzana.

Occidente: Con la Carrera 16.

Topografía Plana.

Forma Polígono global regular.

Norma urbana aplicada al predio

Tratamiento Consolidación

Area de Actividad Comercio y Servicios

Modalidad Con Cambio de Patron

Zona Zona de Comercio Cualificado



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CONSTRUCCIÓN

Descripción Correspondiente

Número de pisos 2 pisos.

Numero de sótanos Sin sótano.

Área Terreno 1.641,99 m2

Área Construida 1.492 m2

Edad 45 años aproximadamente

Estado de la construcción Usada terminada

Estado de Conservación Regular

Iluminación Buena

Ventilación Buena

Nota: Área y edad según documentación catastral suministrada por el

solicitante.

DEPENDENCIAS

El predio cuenta con la presencia de nueve (9) unidades independientes

definidas como locales comerciales, en donde se establecen los almacenes

Panamericana y Carulla.

ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS

Descripción Correspondiente

Fachada: Pañete y pintura.

Cubierta. Placa de Concreto.

Estructura: Vigas y Columnas en concreto.

Muros Cubrimiento en pañete, estuco y pintura.

Servicios públicos:

Acueducto.

Alcantarillado.

Teléfono.

Redes Inteligentes.

Energía Eléctrica.

Recolección de Basuras.

Acabados específicos:

Nota: En razón a que no se permitió el acceso al interior del inmueble para

la toma de registro fotográfico, no se realiza descripción de acabados

internos.



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7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL

No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.

8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN

El presente avalúo comercial de terreno y construcción, se realiza a petición

de Concreta Gestión Urbana con fines comerciales.

9. CONDICIONES RESTRICTIVAS

Condición Descripción

Estabilidad de suelo: El predio objeto de análisis NO se encuentra en zona

de amenaza por inundación y NO se encuentra en

una zona de amenaza por remoción en masa

Impacto ambiental: El predio objeto de análisis NO presenta condiciones

que afecten o deterioren el medio ambiente de la

zona a la que pertenece. El predio NO cuenta con

riesgo de inundación.

Servidumbres y Cesiones: No existe servidumbre. El predio objeto de estudio

NO cuenta con afectación por reserva vial.

Seguridad NO presenta problemas de inseguridad.



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10. CONSIDERACIONES ESPECIALES

Descripción

El predio en general cuenta con buenos acabados.

El inmueble presenta excelente localización al contar con todos los

equipamientos necesarios para su correcto funcionamiento.

El predio cuenta con una buena iluminación y ventilación de cada uno de

sus espacios, de acuerdo a lo observado desde la fachada del inmueble.

El inmueble presenta una excelente localización dentro del sector, al contar

con frente y acceso directo por la Avenida Calle 92.

Los almacenes comerciales que componen las unidades independientes son

de gran acogida de usuarios por el tipo de servicios que se prestan, por lo

tanto su demanda es alta por las necesidades que éstas suplen a la

ciudadanía del sector.

El sector cuenta con buena cantidad de vías de acceso, avenidas

importantes como la Autopista Norte, Calle 92 y la Carrera 15.



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11. METODOLOGÍA VALUATORIA

Resumen metodologías empleadas

Método comparativo de mercado, método de sustracción, método de reposición a

nuevo, método residual.

Metodología

Método comparativo de Mercado

En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble

objeto de avalúo en la cual se encontraron trece (13) ofertas de locales

comerciales en renta y dieciocho (18) ofertas de oficinas en venta, localizadas

dentro del sector, a dichas ofertas se les indago sobre su ubicación, características

principales, área construida, número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron

depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica

inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación.

A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:

OFERTAS DEL SECTOR

Locales Comerciales (Rentas)

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO Piso AC AC P2 VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO

DEPURADO

1 Campo Carrera 15 No. 92-50 2561232 1 38 3.900.000$ 10% 3.510.000$ 92.368,42$

2 Campo Carrera 15 - Calle 93 3115892636 2 150 15.000.000$ 10% 13.500.000$ 90.000,00$

3 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93A 3114747965 1 100 13.000.000$ 10% 11.700.000$ 117.000,00$

4 FincaRaiz Calle 93B - Carrera 14 3156126417 1 260 30.000.000$ 10% 27.000.000$ 103.846,15$

5 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 6008682 1 y 2 378 200 35.000.000$ 10% 31.500.000$ 70.839,58$

6 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 3183418160 1 250 19.000.000$ 10% 17.100.000$ 68.400,00$

7 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3167440428 1 y 2 150 150 19.000.000$ 10% 17.100.000$ 76.000,00$

8 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3165760532 1 y 2 207 206,5 30.000.000$ 10% 27.000.000$ 87.167,07$

9 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 95 3193804239 1 110 8.000.000$ 10% 7.200.000$ 65.454,55$

10 FincaRaiz Calle 94 - Carrera 13 3106199159 1 370 45.000.000$ 10% 40.500.000$ 109.459,46$


12 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93 6367050 1 147 15.500.000$ 10% 13.950.000$ 94.897,96$




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Análisis Estadístico

Promedio $ 87.532,17

Desviación Estándar $ 15.300,55

Coeficiente de Variación 17,48%

Límite Superior $ 102.832,72

Límite Inferior $ 72.231,62

Máximo $ 117.000,00

Mínimo $ 65.454,55

Ahora, al aplicar una tasa de renta a las anteriores ofertas, representativa del

sector y uso comercial, de acuerdo a estudios previos de la zona se tiene una

tasa de renta promedio de 0.7%.

Aplicando la respectiva tasa de rentabilidad, se obtienen los siguientes

resultados:

OF UBICACIÓN VALOR UNITARIO

DEPURADO TASA VALOR M2 VENTA

1 Carrera 15 No. 92-50 92.368,42$ 0,70% 13.195.488,72$

2 Carrera 15 - Calle 93 90.000,00$ 0,70% 12.857.142,86$

3 Carrera 15 - Calle 93A 117.000,00$ 0,70% 16.714.285,71$

4 Calle 93B - Carrera 14 103.846,15$ 0,70% 14.835.164,84$

5 Carrera 15 - Calle 94A 70.839,58$ 0,70% 10.119.940,03$

6 Carrera 15 - Calle 94A 68.400,00$ 0,70% 9.771.428,57$

7 Calle 95 - Carrera 15 76.000,00$ 0,70% 10.857.142,86$

8 Calle 95 - Carrera 15 87.167,07$ 0,70% 12.452.438,60$

9 Carrera 15 - Calle 95 65.454,55$ 0,70% 9.350.649,35$

10 Calle 94 - Carrera 13 109.459,46$ 0,70% 15.637.065,64$

11 Calle 93 - Carrera 15 81.211,09$ 0,70% 11.601.584,42$

12 Carrera 15 - Calle 93 94.897,96$ 0,70% 13.556.851,31$

13 Calle 93 - Carrera 17 81.273,97$ 0,70% 11.610.567,23$



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Promedio $ 12.504.596,16

Desviación Estándar $ 2.185.792,86


Límite Superior $ 14.690.389,02

Límite Inferior $ 10.318.803,31

Máximo $ 16.714.285,71

Mínimo $ 9.350.649,35

Oficinas (Ventas)


Promedio $ 9.019.513,57

Desviación Estándar $ 1.128.230,39


Límite Superior $ 10.147.743,96

Límite Inferior $ 7.891.283,18

Máximo $ 10.988.372,09

Mínimo $ 7.109.174,31

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISO AC VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO

DEPURADO

1 Go Place it Carrera 16 - Calle 93 3144782739 2 218 $ 1.722.000.000 10% 1.549.800.000$ 7.109.174$

4 Go Place it Carrera 16 - Calle 92 3143413256 1 36 $ 310.000.000 10% 279.000.000$ 7.750.000$

5 Go Place it Calle 90 - Carrera 15 3193776967 8 107 $ 1.000.000.000 10% 900.000.000$ 8.415.147$

6 Go Place it Carrera 14 - Calle90 3212109690 2 327 $ 3.599.000.000 10% 3.239.100.000$ 9.905.505$

7 Go Place it Calle 90 - Carrera 14 3156488006 4 80 $ 920.000.000 10% 828.000.000$ 10.350.000$

9 Go Place it Carrera 15 - Calle 93 3214901220 10 55 $ 600.000.000 10% 540.000.000$ 9.818.182$

10 campo Calle 95 - Carrera 16 3182655477 6 120 1176000000 10% 1.058.400.000$ 8.820.000$

11 FincaRaiz Calle 98 - Chico Norte 3143946605 2 168 $ 1.399.000.000 10% 1.259.100.000$ 7.494.643$

12 FincaRaiz Calle 93 No. 19B-67 3166920964 55,23 $ 549.701.429 10% 494.731.286$ 8.957.655$

13 FincaRaiz Av. Carrera 19 - Calle 96 3106199159 182 $ 2.010.531.000 10% 1.809.477.900$ 9.942.186$

14 FincaRaiz Chicó Norte 3153914039 4 172 $ 2.100.000.000 10% 1.890.000.000$ 10.988.372$

15 FincaRaiz Calle 93 - Chicó Norte 3043541736 5 646 $ 7.429.000.000 10% 6.686.100.000$ 10.350.000$

16 FincaRaiz Chicó Norte 3118289258 2 162 $ 1.550.000.000 10% 1.395.000.000$ 8.611.111$

17 FincaRaiz Chicó Norte 3106199159 262,7 $ 2.586.856.000 10% 2.328.170.400$ 8.864.155$

18 FincaRaiz Av. Calle 92 - Carrera 17 3106199159 693,3 $ 6.098.400.000 10% 5.488.560.000$ 7.916.573$



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De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un

coeficiente de variación de aceptabilidad de información, en razón a que

existe una homogeneidad representativa de los resultados estadísticos para

cada categoría de información, la cual es referente para la aplicación de la

siguiente metodología:

DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO

Potencial de Desarrollo

Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría

un comprador constructor por un lote urbanizado en función de lo que sobre

él se pueda construir.

El proceso a seguir es el siguiente:

1. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se

determina terreno neto urbanizable (predio tipo de la manzana),

aislamientos, índice de ocupación máximo, índice de ocupación y área

total construida.

2. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de

multiplicar el área útil vendible por el precio por m2 esperado en ventas

según el mercado actual de la zona.

Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un

estudio de mercado en el cual se encuentra un promedio de venta por

metro cuadrado para venta de comercio de $ 12.500.000/m2 y para

oficinas de $ 9.000.000/m2, para el caso de las unidades de parqueo

sencillas se establece un valor de venta por unidad de parqueo de

$ 25.000.000. Es de notar que el valor unitario de venta corresponde

a los valores promedio de cada análisis estadístico.

Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los

parámetros expuestos anteriormente y a la aplicación.

Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto

190 de 2.004 con destino comercial, aplicando la normativa establecida por la

Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) correspondiente.



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EJERCICIO.

El ejercicio de comercio y oficinas se plantea con las áreas útiles

resultantes de la aplicación de la normatividad vigente. Se plantea la

máxima área que pueda edificarse, y posterior a esto se plantean las

unidades que sean más atractivas para el sector, por lo cual se analiza el

panorama de ventas para vivienda, comercio, bodegas y oficinas; pero

dadas las condiciones del sector se determina que las posibilidades

comerciales obedecen a comercio en primer nivel y oficinas en los pisos

restantes.

DESCRIPCIÓN PART. VALOR UNIDADES

ÁREA BRUTA 1.641,99 m2

FRENTE CL 92 40,70 m

FRENTE CR 16 40,70 m

FRENTE CL 91 40,70 m

ÁREA NETA URBANIZABLE 1.641,99 m2

ÁREA ÚTIL PREDIO 1.641,99 m2

ANTEJARDÍN CL 92 5 203,50 m2

ANTEJARDÍN CR 16 3,5 124,95 m2

ANTEJARDÍN CL 91 3 111,60 m2

TOTAL ÁREA ANTEJARDINES 440,05 m2

PATIO INTERNO 50,00 m2

ÁREA OCUPADA PRIMER PISO 1.151,94 m2

VOLADIZO CL 92 55,80 m2

VOLADIZO CR 16 32,70 m2

VOLADIZO CL 91 37,20 m2

ÁREA OCUPADA PISOS SUPERIORES 1.277,64 m2

ÍNDICE DE OCUPACIÓN PREDIO 0,70 m2

IC MÁXIMO 2,58

ALTURA PROPUESTA 4,00 Pisos

ÁREA CONSTRUIDA SIN SÓTANO 4.984,86 m2

ÁREA CONSTRUIDA POR PISO 1.246,22 m2

CIRCULACIONES INTERIORES 15% 747,73 m2

ÁREA CONSTRUIDA SIN CIRCULACIONES 4.237,13 m2

ÁREA VENDIBLE DE COMERCIO 863,96 m2

ÁREA VENDIBLE DE OFICINAS 3.373,18 m2



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No. PARQUEADEROS PRIVADOS 105 Un

No. PARQUEADEROS VISITANTES 84 Un

No. PARQUEADEROS PRIVADOS 105,000 Un

No. PARQUEADEROS VISITANTES 84,000 Un

PARQUEOS TOTALES 189,00 Un

ÁREA DE PARQUEO 3.780,00 m2

ÁREA SÓTANO 1 1.201,94 m2



VENTAS

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE COMERCIO $ 12.500.000

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE OFICINAS $ 9.000.000

VALOR VENTA CADA UNIDAD VENDIBLE GARAJES $ 25.000.000

VALOR TOTAL VENTA COMERCIO $ 10.799.437.500

VALOR TOTAL VENTA OFICINAS $ 30.358.584.000

VALOR TOTAL VENTA GARAJES $ 2.625.000.000

TOTAL VENTAS $ 43.783.021.500

COSTOS DIRECTOS

VALOR POR M² DE CONSTRUCCIÓN COMERCIO Y OFICINAS $ 2.200.000

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 1 $ 1.300.000

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 2 Y 3 $ 1.500.000

TOTAL COSTO $ 16.135.034.000

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 16.135.034.000



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COSTOS INDIRECTOS

GENERALES

LICENCIA

1,00% C.D C$ 161.350.340

SEGUROS

0,15% C.D C$ 24.202.551

IMPUESTOS

0,10% C.D C$ 16.135.034

SERVICIOS

0,50% C.D C$ 80.675.170

HONORARIOS

TOPOGRAFÍA

0,00% C.D C$ -

ESTUDIO DE SUELOS

0,25% C.D C$ 40.337.585

DISEÑO

1,00% C.D C$ 161.350.340

DISEÑO ESTRUCTURAS

0,50% C.D C$ 80.675.170

DISEÑO HIDROSANITARIO

0,30% C.D C$ 48.405.102

DISEÑO ELÉCTRICO

0,30% C.D C$ 48.405.102

PRESUPUESTO PROGRAMACIÓN

0,30% C.D C$ 48.405.102

HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA

8,00% C.D C$ 1.290.802.720

GERENCIA DE OBRA

2,50% VTAS C$ 1.094.575.538

COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD

5,00% VTAS C$ 2.189.151.075

NOTARIALES

0,50% VTAS C$ 218.915.108

FIDUCIA

0,40% VTAS C$ 175.132.086

FINANCIEROS 5,00% C.D. C$ 806.751.700

TOTAL INDIRECTOS 40,19% C.D. C$ 6.485.269.722

RESULTADOS

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 16.135.034.000 36,85%

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 6.485.269.722 14,81%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 22.620.303.722 51,66%

UTILIDAD Y LOTE $ 21.162.717.778 48,34%

UTILIDAD $ 10.070.094.945 23,00%

LOTE $ 11.092.622.833 25,34%

VALOR METRO CUADRADO TERRENO BRUTO $ 6.700.000

Nota: El valor unitario calculado se encuentra en aproximación a cifras de 10.000.



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VALOR M2 DE TERRENO

Ejercicio potencial de comercio y oficinas sobre predio individual:

Analizando las condiciones intrínsecas del inmueble se puede concluir que el

valor por m2 bruto para el inmueble están sujetas al máximo potencial de

desarrollo del lote, por tal razón se adopta $ 6.700.000 como el valor por

metro cuadrado.

Ahora bien, cabe resaltar que las construcciones existentes están incluidas

dentro del valor concluido del lote, dado que el valor obtenido por el método

residual representa el mayor y mejor uso para el lote existente, con lo cual las

construcciones actuales deben ser demolidas al momento realizar un nuevo

proyecto constructivo y no harían parte de la potencialidad de desarrollo del

inmueble objeto de avalúo.

A continuación se presentan los resultados obtenidos a partir de la anterior

metodología:

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR

UNITARIO VALOR TOTAL

Predio 02 - Manzana 56 1641,99 $ 6.700.000 $ 11.001.333.000

AVALÚO COMERCIAL $ 11.001.333.000



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VALORACIÓN DE LAS UNIDADES INDEPENDIENTES

Teniendo en cuenta que el inmueble objeto de estudio corresponde a una

propiedad horizontal con nueve (9) unidades independientes, se procede a

asignar un valor unitario representativo a cada unidad comercial el cual se

encuentra diferenciado por el área privada de acuerdo a la investigación de

mercado de locales comerciales presentada anteriormente.

Con lo cual se tienen los siguientes resultados:

Valoración Locales Comerciales hasta 100 m2

Descripción Área Valor Unitario Valor Total

IN 2 LC 1 71 $ 12.000.000 $ 852.000.000

IN 2 LC 2 67 $ 12.000.000 $ 804.000.000

KR 16 91 44 LC 9 86 $ 12.000.000 $ 1.032.000.000

AC 92 15 37 LC 5 79 $ 12.000.000 $ 948.000.000

Valoración Locales Comerciales entre 100 m2 y 200 m2


IN 10 LC 3 135 $ 9.000.000 $ 1.215.000.000

AC 92 15 42 LC 6 118 $ 9.000.000 $ 1.062.000.000

AC 92 15 59 LC 7 118 $ 9.000.000 $ 1.062.000.000

AC 92 15 63 LC 8 120 $ 9.000.000 $ 1.080.000.000

Valoración Locales Comerciales mayores a 200 m2


IN 6 LC 4 698 $ 6.000.000 $ 4.188.000.000

Nota: La asignación de los valores unitarios a cada unidad se realiza de

acuerdo a un análisis de intervalo de áreas, en razón a que los predios con

mayor área presentan valores unitarios inferiores a las áreas más pequeñas,

esto debido a la baja demanda de las áreas superiores.



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RESULTADOS

Valoración de las Unidades Independientes

Propiedad Horizontal


IN 2 LC 1 71 $ 12.000.000 $ 852.000.000

IN 2 LC 2 67 $ 12.000.000 $ 804.000.000

IN 6 LC 4 698 $ 6.000.000 $ 4.188.000.000

IN 10 LC 3 135 $ 9.000.000 $ 1.215.000.000

KR 16 91 44 LC 9 86 $ 12.000.000 $ 1.032.000.000

AC 92 15 37 LC 5 79 $ 12.000.000 $ 948.000.000

AC 92 15 42 LC 6 118 $ 9.000.000 $ 1.062.000.000

AC 92 15 59 LC 7 118 $ 9.000.000 $ 1.062.000.000

AC 92 15 63 LC 8 120 $ 9.000.000 $ 1.080.000.000

Avalúo Comercial PH $ 12.243.000.000

De tal modo, la valoración del inmueble como propiedad horizontal arroja

una cifra total de $ 12.243.000.000 la cual es superior a la encontrada a

través del método residual con el cual se obtuvo un valor físico de

$ 11.001.333.000, lo que indica que el inmueble cuenta con un factor de

comercialización, dadas sus condiciones físicas.

Por tanto, el valor se encuentra representado de la siguiente manera:

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR


Valor Físico (Terreno + Construcción) 1641,99 $ 6.700.000 $ 11.001.333.000

Factor de Comercialización 11,29% $ 1.241.667.000




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Conclusión Avalúo Comercial

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR


Valor Físico (Terreno + Construcción) 1641,99 $ 6.700.000 $ 11.001.333.000

Factor de Comercialización 11,29% $ 1.241.667.000


Valoración de las Unidades Independientes

Propiedad Horizontal


IN 2 LC 1 71 $ 12.000.000 $ 852.000.000

IN 2 LC 2 67 $ 12.000.000 $ 804.000.000

IN 6 LC 4 698 $ 6.000.000 $ 4.188.000.000

IN 10 LC 3 135 $ 9.000.000 $ 1.215.000.000

KR 16 91 44 LC 9 86 $ 12.000.000 $ 1.032.000.000

AC 92 15 37 LC 5 79 $ 12.000.000 $ 948.000.000

AC 92 15 42 LC 6 118 $ 9.000.000 $ 1.062.000.000

AC 92 15 59 LC 7 118 $ 9.000.000 $ 1.062.000.000

AC 92 15 63 LC 8 120 $ 9.000.000 $ 1.080.000.000

Avalúo Comercial PH $ 12.243.000.000



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12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME

Se prohíbe la publicación total o parcial del presente informe de avalúo,

cualquier referencia del mismo, las cifras de valuación, nombre, y afiliaciones

profesionales del valuador o la firma Borrero Ochoa y Asociados Ltda, sin

consentimiento escrito de la misma.

13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas

hasta donde el valuador alcanza a conocer.

Los análisis y los resultados solamente se ven restringidos por las

hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente

informe.

El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.

La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de

conducta.

El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes

que se están valorando.

La firma avaluadora a través de personal autorizado ha realizado una visita

personal al bien inmueble objeto de valuación.

Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha

proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.



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14. OTRAS CONSIDERACIONES

El avalúo practicado por BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS LTDA. de Bogotá,

corresponde al “VALOR COMERCIAL” del respectivo inmueble, expresado en

dinero; entendiéndose por valor comercial como el precio que sería recibido

por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción

ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición.

En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de

contratos de arrendamiento o de otro género, BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS

LTDA., desecha evaluar tales criterios en el análisis, asumiendo que el titular

del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que se

derivan de este.

- La inspección se realizó con carácter de observación valuatoria, esto

significa que no es del objeto del avalúo: mediciones, acotaciones,

descripción detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos,

análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o

técnico existentes al momento de la inspección.

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000,

expedidos por el Gobierno nacional el presente avalúo comercial tiene una

vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y

cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios

significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de

las condiciones del mercado inmobiliario comparable.



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15. AVALÚO COMERCIAL



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IN 2 LC 1 71 $ 12.000.000 $ 852.000.000

IN 2 LC 2 67 $ 12.000.000 $ 804.000.000

IN 6 LC 4 698 $ 6.000.000 $ 4.188.000.000

IN 10 LC 3 135 $ 9.000.000 $ 1.215.000.000

KR 16 91 44 LC 9 86 $ 12.000.000 $ 1.032.000.000

AC 92 15 37 LC 5 79 $ 12.000.000 $ 948.000.000

AC 92 15 42 LC 6 118 $ 9.000.000 $ 1.062.000.000

AC 92 15 59 LC 7 118 $ 9.000.000 $ 1.062.000.000

AC 92 15 63 LC 8 120 $ 9.000.000 $ 1.080.000.000


SON: DOCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MILLONES DE PESOS

M/CTE.

AVALUADOR

_______________________________

Ec. OSCAR BORRERO OCHOA

R.A.A. AVAL-17153467

MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.

MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.

MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES



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16. ANEXOS

REGISTRO FOTOGRÁFICO



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Nota: No se tiene registro fotográfico de las secciones internas de la

construcción, en razón a que no se permitió el acceso en visita técnica de

inspección.



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Avalúo Comercial - Secretaría De Planeación · Depreciación Acumulada: Es la porción de la...

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