Arrendamiento
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Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, Un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler. ARRENDAMIENTO Uso Comercial “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentre anexado a éste. Dentro de los aspectos más resaltantes, encontramos los siguientes: Será solidariamente responsable, el propietario de inmueble que no funja de arrendador, con respecto a las obligaciones de la relación arrendaticia. El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, siguiendo las pautas establecidas en el Decreto Ley. Los cánones de arrendamiento serán acordados entre el arrendador y el arrendatario sobre la base de uno de los criterios que fija la misma ley, Los gastos de mantenimiento que debe pagar el arrendatario se calcularán con base en el porcentaje o alícuota que corresponde a cada local con respecto al valor total del inmueble del cual forma parte. El arrendatario no estará obligado, para la suscripción del contrato, a pagar primas por concepto de cesión, traspaso, arriendo o venta de punto comercial. El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. La duración mínima del contrato de arrendamiento debe ser de un año, El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. El Decreto Ley enumera las causales de desalojo. Adicionalmente, queda prohibido de acuerdo con este Decreto Ley, Canon de arrendamiento fijo: se debe establecer el costo de reposición del área arrendable, cuyo método para la fijación se determinará mediante un reglamento que dictará la SUNDEE, y sobre ese valor calcular un porcentaje de rentabilidad de 12% el primer año (20% si se trata de un local nuevo). Canon de arrendamiento variable: está basado en un porcentaje que puede oscilar entre 1 y 8% de las ventas brutas, salvo en las actividades de entretenimiento, donde podrá situarse entre 8 y 15%. Canon de arrendamiento mixto: está basado en una porción fija equivalente a un máximo de 50% del canon de arrendamiento fijo, calculado de la manera como ya se explicó, más un porcentaje de ventas de 8% máximo. Si la porción del canon que corresponde al porcentaje de ventas brutas supera el doble de la porción fija, se pagará solamente el porcentaje. Los contratos tendrán una duración mínima de un año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino). Los contratos notificarán los acuerdos entre las partes y deberán tener un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituirá a la Dirección Nacional de Inquilinato) con la fijación del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia. la Superintendencia con los contratos, esa instancia creará un registro de contratos de arrendamiento. El plazo para la conformación de ese mecanismo estará definido en el reglamento de la ley. En la ley existe una fórmula inicial. El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomará en cuenta cinco aspectos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. La rentabilidad estará entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podrá revisar por razones de interés público o social. El canon se revisará cada año, porque es el plazo de duración del contrato. La ley permite efectuar una revisión previa al vencimiento si el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda. Una vez que se firme el contrato. En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica que una vez que se presente la solicitud para el cálculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrán un lapso de 20 días para determinarlo. Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa tendrá preferencia sobre un tercero, siempre que esté solvente en sus pagos. si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato. Tiene que notificárselo al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato. Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovará, porque el inmueble será vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente. El propietario que incumpla con la preferencia y engañe al inquilino tendrá que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias (7.600 bolívares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda. La reforma permitirá la desocupación cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento. El desalojo procederá si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o incumple las normas de convivencia ciudadana. Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios. Los arrendatarios desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo. El incumplimiento de la Ley, El texto prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolívares y 30.400 bolívares) y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. También se multará si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso. Si hay reincidencias ¿cómo serán las sanciones? En la primera reincidencia la multa se duplicará, pero a la tercera reincidencia se realizará la expropiación de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene más de cinco inmuebles. Con los inquilinos que habitan en los edificios que están destinados al alquiler. Los arrendatarios tendrán derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento". La Superintendencia de Arrendamientos establecerá los precios en esas operaciones de venta. Los propietarios de los inmuebles tendrán que dar descuentos en los precios, que estarán sujetos a los años de relación arrendaticia. Las rebajas en los precios de los inmuebles serán de 10 a 25%. Uso para Vivienda Establecer el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación y pensión ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la República y la ley. Aspectos relevantes Aspectos relevantes Cano n
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Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, Un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.
ARRENDAMIENTO
Uso Comercial
“inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentre anexado a éste.
Dentro de los aspectos más resaltantes, encontramos los siguientes:
Será solidariamente responsable, el propietario de inmueble que no funja de arrendador, con respecto a las obligaciones de la relación arrendaticia.
El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, siguiendo las pautas establecidas en el Decreto Ley.
Los cánones de arrendamiento serán acordados entre el arrendador y el arrendatario sobre la base de uno de los criterios que fija la misma ley, Los gastos de mantenimiento que debe pagar el arrendatario se calcularán con base en el porcentaje o alícuota que corresponde a cada local con respecto al valor total del inmueble del cual forma parte. El arrendatario no estará obligado, para la suscripción del contrato, a pagar primas por concepto de cesión, traspaso, arriendo o venta de punto comercial.
El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste.
La duración mínima del contrato de arrendamiento debe ser de un año,
El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador.
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado.
El Decreto Ley enumera las causales de desalojo. Adicionalmente, queda prohibido de acuerdo con este Decreto Ley,
Canon de arrendamiento fijo: se
debe establecer el costo de reposición del área
arrendable, cuyo método para la fijación
se determinará mediante un reglamento que dictará la SUNDEE,
y sobre ese valor calcular un porcentaje de rentabilidad de 12% el primer año (20% si se trata de un local nuevo).
Canon de arrendamiento variable:
está basado en un porcentaje que puede oscilar entre 1 y 8% de las ventas brutas, salvo
en las actividades de entretenimiento, donde podrá situarse entre 8 y
15%.
Canon de arrendamiento mixto: está basado en una
porción fija equivalente a un máximo de 50%
del canon de arrendamiento fijo,
calculado de la manera como ya se explicó, más un porcentaje de ventas
de 8% máximo. Si la porción del canon que
corresponde al porcentaje de ventas
brutas supera el doble de la porción fija, se pagará solamente el
porcentaje.
Los contratos tendrán una duración mínima de un año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino). Los contratos notificarán los acuerdos entre las partes y deberán tener un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituirá a la Dirección Nacional de Inquilinato) con la fijación del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia. la Superintendencia con los contratos, esa instancia creará un registro de contratos de arrendamiento. El plazo para la conformación de ese mecanismo estará definido en el reglamento de la ley.
En la ley existe una fórmula inicial. El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomará en cuenta cinco aspectos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica.
La rentabilidad estará entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podrá revisar por razones de interés público o social.
El canon se revisará cada año, porque es el plazo de duración del contrato. La ley permite efectuar una revisión previa al vencimiento si el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda. Una vez que se firme el contrato. En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica que una vez que se presente la solicitud para el cálculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrán un lapso de 20 días para determinarlo. Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa tendrá preferencia sobre un tercero, siempre que esté solvente en sus pagos.
si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato. Tiene que notificárselo al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato. Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovará, porque el inmueble será vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente. El propietario que incumpla con la preferencia y engañe al inquilino tendrá que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias (7.600 bolívares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda. La reforma permitirá la desocupación cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento.
El desalojo procederá si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o incumple las normas de convivencia ciudadana.
Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios. Los arrendatarios desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo. El incumplimiento de la Ley, El texto prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolívares y 30.400 bolívares) y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. También se multará si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso. Si hay reincidencias ¿cómo serán las sanciones? En la primera reincidencia la multa se duplicará, pero a la tercera reincidencia se realizará la expropiación de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene más de cinco inmuebles. Con los inquilinos que habitan en los edificios que están destinados al alquiler. Los arrendatarios tendrán derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento". La Superintendencia de Arrendamientos establecerá los precios en esas operaciones de venta. Los propietarios de los inmuebles tendrán que dar descuentos en los precios, que estarán sujetos a los años de relación arrendaticia. Las rebajas en los precios de los inmuebles serán de 10 a 25%.
Uso para Vivienda
Establecer el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación y pensión ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la República y la ley.
Aspectos relevantes
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Canon
