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Presenta: Rafael Villegas Hernández
Noviembre 25 del 2015
METODOLOGIA EMPLEADA EN LA ELABORACIÓNDE AVALÚOS DE
BIENES INMUEBLES EN JUZGADOS DEL DISTRITO JUDICIAL DE
MAZATLÁN, DEPENDIENTES DEL SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA DEL
ESTADO DE SINALOA
TESIS
Para obtener el grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria
CONTENIDO:
RESUMEN
INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES
JUSTIFICACIÓN
HIPÓTESIS
OBJETIVOS
METODOLOGÍA
RESULTADOS
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFÍA
2
R E S U M E N
Con el propósito de conocer las causales en las inconsistencias observadas en los avalúos
aplicados a bienes inmuebles en los juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, dependientes
del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa, en este trabajo se analizó esta la
problemática para determinar; 1.- El sustento teórico conceptual del ejercicio de valuación;
2.- La competencia académica del valuador y 3.- Los resultados del análisis de casos
aplicando encuestas para valorar la objetividad del dictamen de valuación. Los resultados
señalan tres clases de problemas: Entendimiento incompleto de los lineamientos que en
materia de valuación inmobiliaria estableció la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.
Conformación sin rigor académico del cuerpo de peritos valuadores, y la asignación de casos a
valuar sin observar la competencia profesional por especialidad de los peritos.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo de investigación se analiza la problemática, irregularidades e inconsistencias
que ocurren en el ejercicio de la valuación de bienes inmuebles al interior de los órganos del supremo
tribunal de justicia del estado de Sinaloa, revisando para ello la metodología que se emplea
actualmente y que es la regulada por la sociedad hipotecaria federal S.N.C., institución que establece
un modelo cuantitativo para valuar bienes inmobiliarios, a través de los métodos:1) de mercado, 2)
físico o directo y 3) capitalización de rentas, que rige a los peritos en valuación inmobiliaria en México,
y las inconsistencias existentes al no respetar dicha metodología.(villegas-rafael,2014).
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
ANTECEDENTES
La valuación en México ha evolucionado de manera importante en los últimos años, en los que la
transición sexenal ha generado discrepancias en las circunstancias económicas del entorno y
situaciones de inestabilidad económica en el país. esta coyuntura obliga a los peritos valuadores a
afinar los métodos evaluatorios ya existentes, para adaptarse a las necesidades de tiempo y espacio
del desarrollo económico y del mercado inmobiliario mexicano.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
La valuación inmobiliaria es un proceso de aplicación de conocimientos, experiencia y métodos
establecidos, pero sobre todo de aplicación de ética profesional, que conducen a estimar el
valor de un bien inmueble en un determinado lugar y en una fecha específica.
mediante la aplicación de métodos alternos de valuación, se puede contribuir en el dictamen de
avalúos, particularmente en juicios que están en controversia.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
Una deficiencia preponderante en la emisión de avalúos y dictámenes técnicos, es la falta de
discreción de las partes hacia los peritos, que incluso y muchas veces se presta a hechos de
corrupción para favorecer a una de las partes y perjudicar a la otra, ya que los peritos
designados por el juez sean en rebeldía o por el actor, y el tercero en discordia, tienen una
relación directa con las partes y no con el Juez.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
JUSTIFICACIÓN
Debido a que el reglamento que actualmente aplican las autoridades del consejo de la judicatura del
supremo tribunal de justicia del estado de Sinaloa, particularmente en el Distrito Judicial de Mazatlán,
el ejercicio de la valuación, carece de elementos metodológicos suficientes, que hace necesario el
efectuar un estudio que determine dichas insuficiencias y con ello estar en posibilidades de formular
una propuesta metodológica que permita subsanarlas.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
HIPÓTESIS
El incumplimiento en la aplicación de la metodología emitida por la Sociedad Hipotecaria Federal
S.N.C. para el ejercicio de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del poder judicial, y las
inconsistencias con las que cuenta el reglamento y la lista de personas o profesionistas registrados
ante los órganos del Poder Judicial de Mazatlán, redundan en deficiencias de avalúo y son fuente de
conflicto entre las partes involucradas.
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Para comprobar esta tesis, se diseñaron y aplicaron instrumentos de recolección de información
escrita y entrevistas que fueron aplicadas a; jueces, peritos y abogados. es decir, las tres partes
involucradas en el proceso de avalúo.
La entrevista fue elaborada y aplicada para calificar de manera general el desempeño y papel que
juegan cada uno de los actores involucrados: jueces, abogados y peritos valuadores.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
OBJETIVO GENERAL:
Describir los problemas e inconsistencias de empatía profesional que guardan las listas de
peritos valuadores de inmuebles en los órganos del supremo tribunal de justicia del estado de
Sinaloa y en el conocimiento y aplicación del modelo de valuación inmobiliaria establecido en
la metodología de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
OBJETIVO GENERAL:
Evaluar la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria, establecido en la metodología de la
Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. , describiendo los problemas e inconsistencias entre empatía
profesional, nivel de conocimientos que guardan los peritos valuadores enlistados en el Juzgados del
Distrito Judicial de Mazatlán, dependientes del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
1.-Describir el modelo cuantitativo de valuación inmobiliaria de la Sociedad Hipotecaria Federal
S.N.C., y comparar contra el modelo cualitativo.
2.- Enlistar las anomalías en la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria establecido en
la metodología de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. contra las detectadas en los juicios
civiles y mercantiles de los Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán.
3.- Identificar los casos de anomalías en las que incurran los peritos valuadores de inmuebles,
en los Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, Sinaloa.
4.- Enlistar las anomalías comunes en la valuación que se realiza en el Distrito Judicial de
Mazatlán y sus efectos en los dictámenes.
5.- Elaborar una enlistado de las principales anomalías que afectan los criterios de valuación
establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C .
6.- Determinar las anomalías de formación profesional existentes en las listas de peritos
valuadores de inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
MARCO TEÓRICO
La valuación inmobiliaria “consiste en la estimación del valor comercial de un inmueble” a
través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y análisis de
mercado, considerando las condiciones de ubicación, calidad, precio, así como las
características físicas y urbanas del inmueble”.
Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen discrepancias de valor
estimado debido a un mal trabajo de apreciación o por la falta de conocimiento en la materia.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
Actualmente la valuación inmobiliaria continúa realizándose bajo un modelo de interpretación
tradicional, a pesar de los cambios registrados en el último cuarto del siglo xx, principalmente en
los ámbitos; económico, sociológico, urbano y medio ambiental.
La aplicación de un modelo de valuación cuantitativo basado en elementos edificatorios tienen
gran peso, olvidándose de los elementos cualitativos; es decir, de aquello que no es visible, de
aquello que es prospectivo muchas de las veces y que sólo a través de indagar de una manera
integral y estructurada se llega a identificar y a establecer sus implicaciones.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
Necesitamos repensar este modelo tradicional de valuación, ya que el actual es incapáz de
frenar los sesgos intencionados que se presentan ( salas-tafoya, 2014)
Los avalúos de inmuebles actuales, “deberán estar conducidos por personas con
formación, experiencia y habilidad adecuada para esta actividad profesional.”
.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
Actualmente existen tres procedimientos en la determinación del valor de un inmueble., en
este caso son:
Análisis de Costo o Análisis Físico o Directo
Análisis por Capitalización de Rentas o simplemente Análisis de Capitalización y
Análisis de Mercado, que conforman criterios de las tres formas.
18Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
METODOLOGÍA EMPLEADA
1.- El instrumento de recolección de información consistió en la aplicación de una entrevista a
las personas involucradas en el ejercicio de la valuación, partiendo de las listas de los peritos
que forman el padrón oficial del STJES. La elección de las personas encuestadas, se realizó
al azar. Selección de diez peritos, diez abogados y cuatro jueces, a las que se les aplicaron 5
instrumentos de recolección de información directamente.
19Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
2.- Revisión de la sección de los avalúos de los expedientes
3.-Encuestas de los profesionales involucrados en los diferentes juicios.
4.- Análisis de las lista de peritos emitida para el año 2015 por el Supremo Tribunal de Justicia
del Estado de Sinaloa.
5.- Con la información obtenida en las encuestas y el análisis de las listas emitidas para 2015, se
procedió a analizar la problemática causal de las desviaciones en la interpretación que para la
elaboración de avalúos de bienes inmuebles y con base a la información obtenida, se elaboró un
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
5.- Con la información obtenida en las encuestas y el análisis de las listas emitidas para 2015, se
procedió a analizar la problemática causal de las desviaciones en la interpretación que para la
elaboración de avalúos de bienes inmuebles y con base a la información obtenida, se elaboró un
diagnóstico de los problemas que enfrenta el sistema judicial en los peritajes que se solicitan.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
INSTRUMENTOS GUÍA DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN.
GUIA DE ENTREVISTA APLICADA A LOS JUECES
1.- ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del Poder Judicial del
Estado de Sinaloa?
2.- ¿Qué opina sobre el reglamento para peritos oficiales en materia civil y familiar del Poder
Judicial del Estado de Sinaloa?
3.- ¿Cree usted que el actual acuerdo de reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las
necesidades que se requieren para un desarrollo legal pronto y expedito para la realización y
emisión de dictámenes técnicos, y avalúos?
VILLEGAS-HERNÁNDEZ RAFAEL (2015). METODOLOGÍA EMPLEADA EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS EN JUZGADOS DE MAZATLÁN, TESIS MVI, UAD
4.- ¿Conoce actualmente cuales de los peritos cuenta con una especialidad o maestría
especializada en el ramo de valuación inmobiliaria?
5.- ¿Conoce los honorarios de los peritos para la emisión de avalúos de inmuebles en los
diferentes juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán?
6.- ¿Considera que el tiempo en resolver o dictar sentencia en los diferentes juicios de avalúo
que se llevan a cabo en los juzgados del distrito judicial de Mazatlán es el adecuado?
VILLEGAS-HERNÁNDEZ RAFAEL (2015). METODOLOGÍA EMPLEADA EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS EN JUZGADOS DE MAZATLÁN, TESIS MVI, UAD
7.- ¿Qué puntos considera o propondría usted como necesarios para agilizar la emisión de
avalúos y dictámenes técnicos que eviten la falta de discreción y corrupción en la emisión de los
mismos?
8.- ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera completa,
explicita e imparcial, realizados en un formato en el que se apliquen los enfoques científicos que
actualmente rigen a la valuación de bienes inmuebles, a diferencia de otros que usted haya
detectado que de alguna manera están incompletos?
VILLEGAS-HERNÁNDEZ RAFAEL (2015). METODOLOGÍA EMPLEADA EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS EN JUZGADOS DE MAZATLÁN, TESIS MVI, UAD
9.- ¿Se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos
de bienes inmuebles en juicios de controversia?
10.-¿Cuál sería su conclusión?
Con el análisis de las respuestas obtenida en estas entrevistas se pretendió
determinar el conocimiento que actualmente tienen los jueces de los diferentes
juzgados, ya sea del orden civil, mercantil, familiar y penal en materia de
valuación.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
GUÍA DE ENTREVISTA PARA ABOGADOS
1.- ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del supremo
tribunal de justicia del Estado de Sinaloa?
2.- ¿Qué opina sobre el actual reglamento para peritos oficiales en materia civil y familiar del
poder judicial del Estado de Sinaloa?
3.- ¿Cree usted que el actual reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las
necesidades que se requieren para un desarrollo legal pronto y expedito para la realización y
emisión de dictámenes técnicos, y avalúos?
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
4.- ¿Conoce actualmente cuales de los peritos cuenta con una especialidad o maestría en el
ramo de valuación inmobiliaria?
5.- ¿Conoce de los honorarios de peritos para la emisión de dictámenes técnicos avalúos etc.?
6.- ¿Considera que los juicios que se encuentran en desarrollo en los diferentes juzgados en su
mayoría tardan mucho tiempo en llegar a una resolución para dictar sentencia debido a la
tardanza en las periciales?
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
7.- ¿Qué puntos considera o propondría usted para agilizar la emisión de avalúos y dictámenes
técnicos?
8.- ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera
completa,explicita e imparcial, a diferencia de otros que haya observado que carecen de todo lo
anterior?
9.- ¿se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos de
bienes inmuebles en juicios de controversia?
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
10.- ¿cuál sería su conclusión?
Con esta guía de entrevista se pretende conocer la opinión y el conocimiento que los
abogados tienen de la función de representar a las partes que actúan en un juicio específico, ya
que como los anteriores interactúan de manera importante para llegar a conclusiones legales,
pero sobre todo la opinión de lo que actualmente acontece y rige a los peritos y la relación
laboral y profesional que existe entre ellos dos.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
GUÍA DE ENTREVISTA APLICADA A LOS PERITOS VALUADORES
1.- ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del poder judicial
del Estado de Sinaloa?
2.- ¿Qué opina sobre el reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del supremo
tribunal de justicia del Estado de Sinaloa?
3.- ¿Cree usted que el actual reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las
necesidades que se requieren para un desarrollo legal pronto y expedito para la realización y
emisión de dictámenes técnicos, y avalúos?
4.- Conoce el importe de los honorarios para de peritos en la emisión de avalúos de inmuebles
realizados en los diferentes Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán?
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
5.- ¿Cuál considera que sería el factor primordial que obstaculiza el buen desarrollo de la
valuación inmobiliaria dentro de los órganos del poder judicial del estado?
6.- Considera que los juicios que se encuentran en desarrollo en los diferentes juzgados, en su
mayoría tardan mucho tiempo para llegar a una resolución útil en el dictamen de sentencia
debido a la tardanza en las periciales?
7.- ¿Qué puntos considera o propondría para agilizar la emisión de avalúos y dictámenes
técnicos?
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
8.- ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera completa,
explicita e imparcial, a diferencia de otros que haya observado que carecen de todo lo anterior?
9.- ¿Realiza sus avalúos con los lineamientos emitidos por la sociedad hipotecaria federal?
10.- ¿Se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos de
bienes inmuebles en juicios de controversia?
11.- ¿Cuál sería su conclusión?
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
Con esta guía de entrevista se pretende evidenciar el nivel de competencia de los Peritos
Valuadores que actualmente forman parte del padrón de la lista de peritos del Supremo
Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa.
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Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS JUECES
El 100% de los jueces conocen el reglamento que actualmente existe que incide y que
actualmente rige el ejercicio de los peritos en las diferentes ramas periciales, y enfocados a la
valuación inmobiliaria, el mismo número de jueces coincidieron en que el actual reglamento
incumple al no exigir un título profesional que avalé los estudios en la materia y así como el
incumplimiento de la metodología establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. o
cualquier otro organismo que reglamente la valuación, para satisfacer las necesidades que se
requieren en el desarrollo legal pronto y expedito para la realización y emisión de dictámenes
técnicos, y avalúos de bienes inmuebles.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS ABOGADOS.
De acuerdo a las respuestas que emitieron los abogados sobre el cuestionario aplicado se
observó que: El 20 % de los encuestados manifestaron conocer el “Reglamento de Peritos
Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa” y que a
su vez necesita una serie de reformas y actualizaciones debido a que en la actualidad se
encuentra incompletas.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS PERITOS
De acuerdo a las respuestas que emitieron los peritos al cuestionario se observó que; el 100%
de los peritos que actualmente se encuentran registrados en el padrón de peritos del supremo
tribunal de justicia del estado de Sinaloa, saben que existe un reglamento que los rige y que de
alguna manera deben seguir las indicaciones correspondientes. lógicamente nadie pudo opinar
de algo que desconoce, por lo que solamente se remitieron a exponer sus opiniones en base a la
experiencia que han tenido referente a la falta de aplicación de la metodología emitida por la
Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. para la emisión de dictámenes periciales en cuanto a
avalúos se refiere
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
Con base a la metodología que actualmente se encuentra rigiendo la actuación de los peritos
que forman parte del padrón del Consejo de la Judicatura, del Poder Judicial del Estado de
Sinaloa, se observó que;
1) Existe una serie de inconsistencias en el acuerdo de reglamento, desde la selección de
peritos valuadores, hasta la emisión de dictámenes técnicos, y avalúos de bienes
inmuebles.
2) Algunos de los valuadores no cumplen con el perfil académico necesario para el ejercicio
de la valuación inmobiliaria y
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
3) En las listas del STJES existen peritos carentes de una formación profesional suficiente para
realizar avalúos sustentados en bases técnicas, científicas y profesionales.
EXPOSICIÓN DE LAS INCONSISTENCIAS
En las listas de peritos valuadores emitidas por el STJES, existen profesionistas ( Ingeniero Agrónomo,
Contadores, abogados, Licenciados en Administración de Empresas, Topógrafos, que son aptos
preferentemente para elaborar peritajes relativos a su profesión, sin embargo se ostentan como
valuadores de inmuebles, sin contar con el perfil y área de conocimientos que los acrediten como
competentes para la valuación inmobiliaria.
De la misma forma se encuentran enlistados valuadores de inmuebles con poca experiencia para
elaborar dictámenes sustentados.Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
SITUACIÓN IDEAL
La situación que se esperaría para el mejor funcionamiento de los métodos del
desarrollo de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del Poder Judicial
del Estado de Sinaloa se presenta a continuación:
a). Implementar en el reglamento para peritos valuadores inmobiliarios del
STJES, los lineamientos técnicos a los que se apegarán los dictámenes
presentados en los juicios de los juzgados correspondientes.
b).Depuración de la lista del padrón de peritos, conforme a sus competencias, para
promover la valuación a preferentemente con aquellas personas que acrediten
experiencia y conocimientos.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
RESULTADOS
PREGUNTA 1.-Describir el modelo cuantitativo de valuación inmobiliaria establecido en la
metodología de la SHF y comparar contra el modelo cualitativo.
RESPUESTA 1: Reglas de carácter general, emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal
S.N.C., para la elaboración de avalúos de inmuebles.
Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
DISCUSIÓN 1.
Al realizar una comparación entre el modelo cualitativo que señala la SHF y
el cuantitativo de los avalúos presentados en los expedientes de los
diferentes juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, se observa que hay
incongruencia entre ellos por lo que los resultados en la aplicación de los
criterios resultan inciertos.
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Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD
PREGUNTA 2.-
Enlistar las anomalías en la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria
establecido en la metodología de la SHF S.N.C. Contra las detectadas en los
juicios civiles y mercantiles de los juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán.
RESPUESTA 2.-
El Método físico o Directo, arroja valores imprecisos, por no referir los valores
de terreno y construcción, ni considerar la aplicación de la formula Ross
Heidecke que para el calculo del demerito de la construcción considera la edad
y estado de conservación.
Donde: EE= Edad
VUT: Vida útil total
EC: Estado de conservación
d
Fórmula de Ross- Heidecke para calcular demerito en bienes inmuebles.
101
4.1EC
VUTEEDEM
El Enfoque de mercado cuando se aplica, generalmente no se realiza mercadeo o los
comparables carecen de sustento en cuanto a ubicaciones, medidas de terreno y
construcción, así como la aplicación de los factores tales como ubicación, zona, conservación,
edad, topografía, coeficiente de uso de suelo, etc.
DISCUSIÓN 2. Como puede observarse, los valores estimados de los inmuebles que
se valúan, contienen graves omisiones debido a que los métodos físico directo y de mercado
cuando se realizan, incumplen en forma general de los lineamientos que para ello señala la
SHF S.N.C.
PREGUNTA 3.-
Identificar los casos de anomalías en las que incurran los peritos valuadores de
inmuebles, asignados por el STJES
RESPUESTA 3.
A continuación, se enlistan algunos casos de las anomalías que se presentan en
el incumplimiento de las reglas de carácter general, emitidas por la SHF S.N.C.,
para la elaboración de avalúos de inmuebles.
46
47
DISPOSICIÒN ANOMALÌA
Comparables:
Inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo
que se consideran adecuados para realizar el
ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su
ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad,
estado de conservación y coeficiente de utilización
del suelo.
Juzgado Primero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario
Expediente No. 11/2011
Banco Mercantil del Norte S.A.
Vs.
María de Jesús Villa Alcocer
“ SI HAY ANOMALIA”
No se realiza el Método de Mercado para el cálculo del
valor de inmuebles.
PRINCIPALES ANOMALÍAS DETECTADAS EN LOS EXPEDIENTES DE CASO
ESTUDIADOS
48
Homologación:
Procedimiento por el cual se analizan las características del
inmueble que se valúa en relación con otros comparables, con
el objeto de sustentar el valor por comparación, a partir de sus
similitudes y diferencias.
Juzgado Primero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario
Expediente No. 11/2011
Banco Mercantil del Norte S.A.
Vs.
María de Jesús Villa Alcocer
“ SI HAY ANOMALIA”
No se realizó estudio de mercado
Valor de reposición neto:
Cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del valor
de reposición nuevo, deduciendo deméritos existentes
debidos al deterioro físico, a la obsolescencia funcional y a la
obsolescencia económica de cada inmueble valuado.
Juzgado Primero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario
Expediente No. 11/2011
Banco Mercantil del Norte S.A.
Vs.
María de Jesús Villa Alcocer
“ SI HAY ANOMALIA”
Los valores de construcción aplicados no se refieren.
Inmueble valuado o subvaluado.
49
Valor físico:
Valor resultante de la aplicación del
Enfoque físico. Está basado en el supuesto de que un
comprador con la información suficiente, no pagaría más por
un inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o
fin que el inmueble considerado.
Juzgado Segundo Civil
Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos
Expediente No. 11/2011
Banco Mercantil del Norte S.A.
Vs.
María de Jesús Villa Alcocer
“ SI HAY ANOMALIA
Los valores de construcción aplicados no se refieren.
Inmueble valuado o subvaluado.
Juzgado Segundo Civil
Juicio Oral Mercantil
Expediente: 950/2013
Martínez Llanos Edmundo
vs.
Cruz López Mario, López Córdova Martha Alicia,
Gaxiola Sánchez Juan Carlos
“ SI HAY ANOMALIA
Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble valuado o subvaluado.
50
Juzgado Tercero Civil
Expediente 982/2010
Hipotecaria Nacional S.A. DE C.V.
VS
MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ
“SI HAY ANOMALIA”
Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble
valuado o subvaluado.
Juzgado Tercero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C.P.C.)
Expediente 159/2013
Castro Flores Gustavo Alejo
vs.
Peralta Aréchiga Alfonso
López Aguirre Ana Lilia
“SI HAY ANOMALIA”
Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble
valuado o subvaluado.
51
Valor físico:
Valor resultante de la aplicación del
Enfoque físico. Está basado en el supuesto de que
un comprador con la información suficiente, no
pagaría más por un inmueble que el costo de un
substituto con el mismo uso o fin que el inmueble
considerado.
Juzgado Primero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario
Expediente No. 11/2011
Banco Mercantil del Norte S.A.
Vs.
María de Jesús Villa Alcocer
“ SI HAY ANOMALIA”
En el Enfoque físico o Directo Los valores de las
construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores
subvaluados o sobrevaluados
Juzgado Segundo Civil
Juicio Oral Mercantil
Expediente: 950/2013
Martínez Llanos Edmundo
vs.
Cruz López Mario, López Córdova Martha Alicia,
Gaxiola Sánchez Juan Carlos
“ SI HAY ANOMALIA
En el Enfoque físico o Directo Los valores de las
construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores
subvaluados o sobrevaluados
52
Juzgado Tercero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C.P.C.
Expediente 982/2010
Hipotecaria Nacional S.A. DE C.V.
VS
MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ
“SI HAY ANOMALIA”
En el Enfoque físico o Directo Los valores de las
construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores
subvaluados o sobrevaluados
Juzgado Tercero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario
(Art. 461 C.P.C. )
Expediente 159/2013
Castro Flores Gustavo Alejo
vs.
Peralta Arechiga Alfonso
López Aguirre Ana Lilia
“SI HAY ANOMALIA”
En el Enfoque físico o Directo Los valores de las
construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores
subvaluados o sobrevaluados
53
Juzgado Cuarto Civil
Juicio Ordinario Civil
Expediente No. 46/2010
Instituto del Fondo de la Vivienda de los Trabajadores.
Vs.
José Ángel Márquez
“SI HAY ANOMALIA”
En el Enfoque físico o Directo Los valores de las
construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores
subvaluados o sobrevaluados
Juzgado Cuarto Civil
Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos
Expediente No. 311/2010
Sánchez Lizárraga Manuel
vs.
Lizárraga Ramírez Jesús Antonio
“SI HAY ANOMALIA”
En el Enfoque físico o Directo Los valores de las
construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores
subvaluados o sobrevaluados
54
Enfoque de mercado:
Para la utilización de este enfoque, se deberá
disponer de información suficiente del mercado
local de que se trate; a efecto de contar con al
menos seis transacciones u ofertas de inmuebles
similares que reflejen en el avalúo
adecuadamente, la situación actual de dicho
mercado.
Juzgado Primero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario
Expediente No. 11/2011
Banco Mercantil del Norte S.A.
Vs.
María de Jesús Villa Alcocer
“ SI HAY ANOMALIA”
No se realizó éste método.
Juzgado Segundo Civil
Juicio Oral Mercantil
Expediente: 950/2013
Martínez Llanos Edmundo
vs.
Cruz López Mario,López Córdova Martha Alicia,
Gaxiola Sánchez Juan Carlos
“ SI HAY ANOMALIA
No se realizó éste método.
55
Juzgado Tercero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C.P.C.
Expediente 982/2010
Hipotecaria Nacional S.A. DE C.V.
VS
MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ
“SI HAY ANOMALIA”
No se realizó este método.
Juzgado Tercero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario
(Art. 461 C.P.C. )
Expediente 159/2013
Castro Flores Gustavo Alejo
vs.
Peralta Aréchiga Alfonso
López Aguirre Ana Lilia
“SI HAY ANOMALIA”
No se realizó este método.
56
Juzgado Cuarto Civil
Juicio Ordinario Civil
Expediente No. 46/2010
Instituto del Fondo de la Vivienda de los Trabajadores.
Vs.
José Ángel Márquez.
“ SI HAY ANOMALIA”
No se realizó éste método.
Juzgado Cuarto Civil
Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos
Expediente No. 311/2010
Sánchez Lizárraga Manuel
vs.
Lizárraga Ramírez Jesús Antonio
“ SI HAY ANOMALIA”
No se realizó éste método.
57
Enfoque de Capitalización de rentas. La utilización de este
enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas
sobre comparables que reflejen adecuadamente la
situación actual de ese mercado. “La aplicación de dicho
enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas
de clase mínima, económica, interés social y media”.
Juzgado Tercero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C.P.C.
Expediente 982/2010
Hipotecaria Nacional S.A. DE C.V.
VS
MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ
“ NO HAY ANOMALIA”
En viviendas de interés social, este enfoque no aplica.
Juzgado Tercero Civil
Juicio Sumario Civil Hipotecario
(Art. 461 C.P.C.)
Expediente 159/2013
Castro Flores Gustavo Alejo
vs.
Peralta Aréchiga Alfonso
López Aguirre Ana Lilia
“ NO HAY ANOMALIA”
En viviendas de interés social, este enfoque no aplica.
58
Juzgado Cuarto Civil
Juicio Ordinario Civil
Expediente No. 46/2010
Instituto del Fondo de la Vivienda de los Trabajadores.
Vs.
José Ángel Márquez
“NO HAY ANOMALIA”
En viviendas de interés social, este enfoque no aplica.
Juzgado Cuarto Civil
Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos
Expediente No. 311/2010
Sánchez Lizárraga Manuel
vs.
Lizárraga Ramírez Jesús Antonio
“NO HAY ANOMALIA”
En viviendas de interés social, este enfoque no aplica.
59
Juzgado Segundo Familiar
Juicio Sucesorio Intestamentario a bienes de la señora
Manuela Hernández Vega
Expediente 1629/2012
“NO HAY ANOMALIA
En viviendas de interés social, este enfoque no aplica
DISCUSIÒN 3
Como se pudo observar al investigar expedientes de los juzgados del Ramo Civil y
Familiar, los resultados que arrojan los avalúos que integran a los mismos, existen
serias carencias en cuanto a la aplicación de los lineamientos que señala la Sociedad
Hipotecaria Federal S.N.C.
60
Pregunta 4.- Enlistar las anomalías más comunes en la valuación que se realiza en el
Estado de Sinaloa, y su efecto en los dictámenes.
Respuesta 4
Depreciación: No se toma en cuenta la pérdida real de valor de un inmueble
Homologación: No se analizan las características del inmueble que se valúa en
relación con otros comparables.
Obsolescencia económica: No se toma en cuenta la pérdida de valor de los
inmuebles, debida las condiciones externas adversas.
61
Depreciación: No se toma en cuenta la pérdida real de valor de un inmueble
debida al deterioro físico obsolescencia económica u obsolescencia funcional.
No se aplica la Fórmula de Ross-Heidecke para calcular el demerito.
62
Obsolescencia funcional: No se considera la pérdida de valor de los inmuebles
debida a factores inherentes a estos y a cambios en su diseño o en sus
materiales o a procesos constructivos.
Valor comercial: Valor incierto en avalúos de inmuebles presentados en los
diferentes juicios por no realizar los avalúos de inmuebles (enfoque físico o
Directo) según los lineamientos emitidos por la Sociedad Hipotecaria Federal
S.N.C.
Enfoque de mercado: Generalmente no se realiza y/o la información del estudio
de mercado es falsa.
63
Enfoque físico mal realizado: En términos generales, no se aplica la
fórmula de Ross Heidecke para el cálculo de deméritos en las
construcciones, omitiendo Depreciación, vida útil total y remanente
estimado, elementos adicionales, instalaciones especiales y las obras
complementarias, obsolescencia económica y funcional, ni se
referencian los valores de terreno y construcción.
64
Discusión 4.
Las anomalías principales se observan al no aplicar correctamente los
conceptos: depreciaciones, obsolescencias, edad, estado de
conservación, no recabar información de inmuebles similares al
valuado, no se concilian los resultados obtenidos por los métodos
establecidos, así como el monto de los honorarios también determinan
el grado de certeza que arrojan los avalúos.
65
Pregunta 5.-
Elaborar una propuesta de solución de las principales anomalías que afectan los criterios
de valuación establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal.
Respuesta 5.- Considerando que la valuación inmobiliaria es un proceso objetivo y
ordenado relacionado con un propósito, descansa en observaciones y en la teoría
económica, produciendo un estimado de valor de cambio por dinero efectivo de un bien
específico, en una fecha, lugar determinado y uso, plasmado en un reporte escrito al
usuario, se proponen las siguientes determinaciones. Organizar y planear la actividad.
Recabar y analizar datos e información.
Aplicar métodos de valuación adecuados.
Conciliar conclusiones obtenidas en cada método.
Preparar y emitir informe del avalúo.66
Discusión 5.-
Todo valuador se obliga a no alterar los resultados obtenidos mediante
la aplicación de métodos y procedimientos no apropiados para la
práctica de la valuación y para obtener mayores honorarios. Como
corolario del principio anteriormente expuesto y en relación con los
honorarios condicionados o dependientes, no es ético y constituye una
forma de ejercicio no profesional el que un Valuador:
a) Altere los resultados numéricos de un trabajo de valuación.
b) Pague o acepte conceder, a fin de obtener un trabajo valuatorio,
cualquier tipo de comisión, reembolso, división de comisión de corretaje
o cualquiera que se les asimile.
67
Pregunta 6.-Determinar las anomalías de formación profesional existentes en
las listas de Peritos Valuadores de Inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia
del Estado de Sinaloa.
Respuesta 6.-
Para determinar las anomalías de formación profesional existentes en las listas de Peritos
Valuadores de Inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa, se realizó un
estudio en base a una investigación de campo, tomando como base el “Reglamento de Peritos
Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa”, y el perfil
que deben de tener los valuadores, criterios ambos, que están sustentados en el siguiente
articulado:
68
Reglamento de Peritos Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del
Estado de Sinaloa
Artículo Anomalía(Rafael Villegas 2015)
Artículo 4. El Poder Judicial del Estado
de Sinaloa contará con una lista de
personas certificadas por el Pleno,
como versadas en ramos diversos del
conocimiento humano y de reconocida
solvencia moral, que tendrán el
carácter de peritos oficiales (Valuación
Inmobiliaria).
Algunos de los Profesionistas que integran las
listas para elaborar avalúos de bienes
inmuebles en los diferentes juzgados del
STJES, no cuentan con un título profesional que
avalen su especialidad para actuar como
peritos, además de no contar con experiencia ni
carrera afín de ingeniero civil o arquitecto. En el
Distrito Judicial de Mazatlán, pero existen
profesionistas con Cédula de Ingeniero
Agrónomo.
69
Artículo 6. Quien pretenda ser perito oficial
debe reunir los requisitos previstos en este
Reglamento y tramitar su registro ante el
Pleno para obtener la autorización
correspondiente.
Se incumplen los requisitos previstos en el
Reglamento, pues existe carencia de
experiencia y uno de los peritos, no cuenta con
título de Ingeniero Civil, arquitecto o carrera afín.
Sus estudios profesionales lo avalan como
Ingeniero Agrónomo, Administrador de empresas
o Abogado.
Artículo 7. Todos los peritos oficiales
que sean designados por los órganos
jurisdiccionales del Estado en materia
civil o familiar, deberán estar inscritos
en la lista de peritos, salvo lo dispuesto
en el artículo 20.
Todos los peritos oficiales que sean
designados, deberían clasificarse,
tomando en cuenta: cursos de
actualización, especialidad y
experiencia en el ejercicio de la
valuación.
70
Artículo 8. La Secretaría de Acuerdos
colaborará con el Pleno en el registro
de peritos y en la elaboración e
integración de la lista, ordenándola por
ramas, especialidades y distritos
judiciales
La lista de peritos, se deberá elaborar e
integrar, tomando en cuenta: la
especialidad, el grado de actualización
y experiencia en el ejercicio de la
valuación.
Artículo 10. La lista se integrará por las
categorías siguientes:
I. Peritos valuadores: Son los
profesionistas, científicos, técnicos o
prácticos que cuenten con los
conocimientos especiales necesarios
para emitir dictámenes sobre el valor
comercial de bienes muebles e
inmuebles y servicios.
I. La lista se debe integrar por
categorías, niveles y especialidades,
tomando en cuenta los cursos de
actualización y la experiencia.
71
Artículo 11. Para formar parte de la lista el
interesado deberá presentar solicitud por escrito
ante la Secretaría de Acuerdos, a más tardar el
día 31 de enero del año de su elaboración, en la
que deberá indicar el rubro y distrito judicial en el
cual pretenda participar, así como las razones
que estime pertinentes para demostrar sus
conocimientos en el área respectiva,
manifestando expresamente conformidad con
todas las obligaciones que le impone el presente
Reglamento.
Existen peritosvaluadores enlistados que no
tienen experiencia en elaboración de avalúos de
inmuebles.
Se presenta constancia no título expedido con
motivo de sus estudios sobre la ciencia, arte,
técnica o industria que se trate, si la enseñanza
de éstos se encuentra legalmente reglamentada.
d) En la lista de peritos valuadores de inmuebles
del Municipio de Mazatlán,(www.stj-
sin.gob.mx/front/transparencia/peritos-oficiales )
existen profesionistas que no acreditan con título
de Ingeniero Civil, Arquitecto o carrera afín.
72
Artículo 13. El Pleno podrá a través de la
Secretaría de Acuerdo, y de ser necesario con el
auxilio de terceros, llevar a cabo las
indagaciones que estime pertinentes para
verificar en todo momento la certeza e idoneidad
de la información proporcionada, y valorar los
documentos presentados, con la cooperación de
instituciones públicas o privadas que a su juicio
cuenten con capacidad para ello.
La información presentada para ser considerado
en las listas de peritos valuadores de inmuebles
no puede ser indagada en la página oficial del
Supremo Tribunal de Justicia del Estado de
Sinaloa.
73
TABLA 1 ANÁLISIS DE COMPETENCIA DE PERITOS OFICIALES EN MATERIA CIVIL Y
FAMILIAR DEL PODER JUDICIAL DEL ESTADO DISTRITO JUDICIAL MAZATLÁN.
74
No CATEGORIA
NIVEL DE
ESTUDIOS Y
PROFESIÓN
AÑOS EN EL
EJERCICIO DE
VALUACIÓN
ESPECIALIDAD
CON
CONSTANCIA
CLASIFICACIÓN
DE
COMPETENCIA
a). Competente
preferentemente
en:
b) Competente
c). No competente
1DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO
AGRÓNOMO.*
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
20
BIENES
INMUEBLES
BIENES
INMUEBLES
AGROPECUARIO
S. MUEBLES
a). Competente
preferentemente
en avalúos el
Sector
Agroindustrial
75
2DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACIÓN
INMOBILIARIA….
25
BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLES
AGROPECUARIOS
TOPOGRAFÍA
b). Competente
3TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
a).Competente
preferentemente en
traducciones inglés-español
4 DICTAMINADOR CONTABILIDAD
a) Competente
preferentemente en
contabilidad
5DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5
BIENES INMUEBLES
MUEBLES.
TOPOGRAFÍA
b). Competente
76
6TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
a) Competente
preferentemente en
traducciones inglés-español
7TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
a)Competente
preferentemente en
traducciones inglés-español
8 DICTAMINADOR
DACTILOSCOPIA
DOCUMENTOSCOPIA
GRAFOSCOPIA HECHOS
DE TRÁNSITO TERRESTRE
a)Competente
preferentemente en peritajes
relativos a criminalística y
hechos de tránsito terrestre
9 DICTAMINADOR TRABAJO SOCIAL
a) Competente
preferentemente en Gestiones
sociales
77
10 DICTAMINADORBIENES INMUEBLES
VALUADOR
11 VALUADOR
INGENIERO
CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION INMOBILIARÍA
25BIENES INMUEBLES
TOPOGRAFÍAb). Competente
12TRADUCTOR E INTERPRETE
DR. EN
CIENCIAS DEL MAR-UNAM
INGLÉSa)Competente preferentemente en traducciones inglés-español
13DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO
CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION INMOBILIARÍA
6BIENES INMUEBLES
TOPOGRAFÍAb). Competente
78
14DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO
ARQUITECTO.
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
INMOBILIARÍA
MAQUINARIA Y
EQUIPO
MAQUINARIA Y
EQUIPO
30
ARQUITECTURA BIENES
INMUEBLES BIENES
INMUEBLES AGROPECUARIOS
INGENIERIA CIVIL MAQUINARIA
Y EQUIPO
MUEBLES TOPOGRAFÍA
b). Competente
15 DICTAMINADOR
CRIMINALISTICA
DACTILOSCOPIA
DOCUMENTOSCOPIA
GRAFOSCOPIA HECHOS DE
TRÁNSITO TERRESTRE
a)Competente preferentemente
en peritajes relativos a
criminalística y
16.DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO
TOPOGRAFO
MAESTRÍA EN
VALUACION
5
BIENES INMUEBLES GEODESIA
TOPOGRAFÍAa)Competente preferentemente
en peritajes relativos a Geodesia
y Topografía
79
18TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
a).Competente preferentemente en
traducciones inglés-español
19TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
a).Competente preferentemente en
traducciones inglés-español
20DICTAMINADOR
VALUADOR
ARQUITECTO
MAESTRIA EN
VALUACION
INMOBILIARIA
6
BIENES
INMUEBLES
TOPOGRAFÍ
A
b). Competente
21 VALUADOR
LICENCIADO EN
ADMINISTRACION
DE EMPRESAS
MAESTRIA EN
VALUACION
INMOBILIARIA
6BIENES
INMUEBLESc). No Competente
80
22DICTAMINADO
R VALUADOR¿?
BIENES INMUEBLES
INGENIERÍA CIVIL
23 VALUADOR
INGENIERO CIVIL
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
INMOBILIARIA
30 BIENES INMUEBLES b). Competente
24DICTAMINADO
R VALUADOR
ARQUITECTO
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
20
BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLES
AGROPECUARIOS
b). Competente
25
TRADUCTOR
E
INTERPRETE
INGLÉS
81
25TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
26 DICTAMINADOR ¿? TRABAJO SOCIAL c). No Competente
27DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5
BIENES
INMUEBLES b). Competente
28 VALUADOR
ARQUITECTO
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
INMOBILIARIA
35BIENES
INMUEBLESb). Competente
82
28 VALUADOR
ARQUITECTO
ESPECIALISTA
EN VALUACIÓN
INMOBILIARIA
35 BIENES INMUEBLES b). Competente
29 VALUADOR
ARQUITECTO
ESPECIALISTA
EN VALUACIÓN
INMOBILIARIA
33 BIENES INMUEBLES b). Competente
30TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
a).Competente
preferentemente en
traducciones inglés-español
31DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO
CIVILMAESTRIA
EN VALUACION
INMOBILIARIA
6BIENES INMUEBLES
INGENIERÍA CIVILb). Competente
83
32TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
a).Competente
preferentemente en
traducciones inglés-español
33DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
DOCTOR EN
GESTION Y
VALORACION
URBANA.
6
BIENES INMUEBLES
AGROPECUARIOS
MAQUINARIA Y
EQUIPO
TOPOGRAFÍA
b). Competente
34 VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
6 BIENES INMUEBLES b). Competente
84
35DICTAMINADO
R VALUADOR
INGENIERO CIVIL
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
INMOBILIARIA
8BIENES INMUEBLES
MUEBLESb). Competente
36
TRADUCTOR
E
INTERPRETE
¿? INGLÉSa).Competente preferentemente en
traducciones inglés-español
37 VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5 BIENES INMUEBLES b). Competente
38DICTAMINADO
R VALUADOR¿?
ARQUITECTURA
BIENES INMUEBLES
INGENIERÍA CIVIL
TOPOGRAFÍA
c)No competente
85
39DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
ESPECIALISTA EN
VALUACION
INMOBILIARIA
20
BIENES INMUEBLES
MUEBLES
TOPOGRAFÍA
b). Competente
40 VALUADOR
ARQUITECTO
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARIA
15BIENES INMUEBLES
MUEBLESb). Competente
41DICTAMINADOR
VALUADOR
ARQUITECTO MAESTRÍA
EN ARQUITECTURA5
BIENES INMUEBLESb). Competente
42 VALUADOR
ARQUITECTO
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
INMOBILIARÍA
18BIENES INMUEBLES
b). Competente
86
43 VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
15
BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLES
AGROPECUARIOS
b). Competente
44DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
3
BIENES INMUEBLES
INGENIERÍA CIVIL
TOPOGRAFÍA
b). Competente
45DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
ESPECIALISTA EN
VALUACION
INMOBILIARIA
30
BIENES INMUEBLES
MAQUINARIA Y EQUIPO
MUEBLES
b). Competente
46DICTAMINADOR
VALUADOR
ARQUITECTO
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5
ARQUITECTURA
BIENES INMUEBLES
INGENIERÍA CIVIL
b). Competente
47DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL.
ESPECIALISTA EN
VALUACION
5
BIENES INMUEBLES
CONSTRUCCIÓN
INGENIERÍA CIVILb). Competente
87
48DICTAMINADOR
VALUADOR
ARQUITECTO.
ESPECIALISTA
EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
30
ARQUITECTURA
BIENES INMUEBLES
EDIFICACIONES
b). Competente
49 DICTAMINADOR ¿?
DACTILOSCOPIA
DOCUMENTOSCOPIA
GRAFOSCOPIA HECHOS DE
TRÁNSITO TERRESTRE
a)Competente preferentemente en
peritajes relativos a criminalística y
hechos de tránsito terrestre
50 VALUADOR
INGENIERO
CIVIL
ESPECIALISTA
EN VALUACIÓN
INMOBILIARÍA
30 BIENES INMUEBLES b). Competente
51DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO
CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5
BIENES INMUEBLES
CONSTRUCCIÓN
INGENIERÍA CIVIL
TOPOGRAFÍA
b). Competente
88
52 VALUADOR
INGENIERO
CIVIL
ESPECIALIST
A EN
VALUACIÓN
INMOBILIARÍA
15
BIENES
INMUEBLES
INGENIERÍA CIVIL b). Competente
53TRADUCTOR E
INTERPRETE¿? INGLÉS
a)Competente preferentemente en
traducciones inglés-español
54 DICTAMINADOR ¿? CONTABILIDADa)Competente preferentemente en
contabilidad
55DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO
CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5 BIENES
INMUEBLES
b). Competente
56 VALUADOR ¿?BIENES
INMUEBLES
89
57DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5BIENES INMUEBLES
CONSTRUCCIÓN
b). Competente
58DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5 BIENES INMUEBLES b). Competente
59 VALUADOR
INGENIERO CIVIL
ESPECIALISTA
EN VALUACIÓN
INMOBILIARÍA
30BIENES INMUEBLES
b). Competente
60TRADUCTOR E
INTERPRETEINGLÉS
a)Competente
preferentemente en
traducciones inglés-
español
90
61DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5BIENES INMUEBLES
TOPOGRAFÍAb). Competente
62DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
6
BIENES INMUEBLES
INGENIERÍA CIVIL
TOPOGRAFÍA
b). Competente
63 DICTAMINADOR ¿? INFORMATICAa)Competente preferentemente en
peritajes relativos a informática
64DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
1INGENIERÍA CIVIL
TOPOGRAFÍAb). No Competente
91
65DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
15
BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLES
AGROPECUARIO
INGENIERÍA CIVIL
MUEBLES
TOPOGRAFÍA
b). Competente
66DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARIA
35
BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLES
AGROPECUARIOS
INGENIERÍA CIVIL
MAQUINARIA Y EQUIPO
MUEBLES
TOPOGRAFÍA
b). Competente
92
67 VALUADOR
ARQUITECTO
ESPECIALIDAD
MAESTRIA EN
VALUACION
INMOBILIARIA
31BIENES INMUEBLES
b). Competente
68TRADUCTOR E
INTERPRETE¿? INGLÉS
a)Competente preferentemente
en traducciones inglés-español
69 DICTAMINADOR ¿? CONTABILIDAD c). No Competente
70 VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
15BIENES INMUEBLES
TOPOGRAFÍAb). Competente
71DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
10
BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLES
AGROPECUARIOS
TOPOGRAFÍA
b). Competente
93
72 VALUADOR
INGENIERO CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
15BIENES INMUEBLES
b). Competente
73 VALUADOR
INGENIERO CIVIL
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
INMOBILIARÍA
10BIENES INMUEBLES
b). Competente
74 VALUADOR
INGENIERO
AGRONOMO
FITOTECNISTA
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
6
BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLES
AGROPECUARIOS.
c).No Competente
75 DICTAMINADOR
INGENIERO NAVAL
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
8 c). No Competente
94
76 DICTAMINADOR
INGENIERO
NAVAL
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
40
DIQUES.
EMBARCACIONES Y
EQUIPO MARINO.
INDUSTRIAS
MAQUINARIA Y EQUIPO
MUELLES Y ASTILLEROS
a)Competente preferentemente en
peritajes relativos a embarcaciones,
maquinaria y equipo y astilleros
77DICTAMINADOR
VALUADOR
ARQUITECTO
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5
BIENES INMUEBLES
CONSTRUCCIÓN.
INGENIERÍA CIVIL
MUEBLES
b). Competente
78DICTAMINADOR
VALUADOR
INGENIERO CIVIL
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN
INMOBILIARÍA
20BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLESb). Competente
95
79 ¿?
CRIMINALISTICA
DACTILOSCOPIA
DOCUMENTOSCOPIA
GRAFOSCOPIA
a)Competente preferentemente en
peritajes relativos a criminalística y
hechos de tránsito terrestre
80 VALUADOR ¿?BIENES INMUEBLES
81DICTAMINADO
R VALUADOR
INGENIERO
CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
23
BIENES INMUEBLES
CONSTRUCCIÓN
INGENIERÍA CIVIL
TOPOGRAFÍA
b)). Competente
82DICTAMINADO
R VALUADOR
INGENIERO
CIVIL
MAESTRÍA EN
VALUACION
INMOBILIARÍA
5 BIENES INMUEBLES c). No Competente
96
Criterios para valorar si es apto o no para ejercer la especialidad en valuación
inmobiliaria
El principal criterio sugerido, es el que establece la Dirección General de Profesiones que las
personas que se ostenten como expertos en un área de trabajo profesional, deberán de tener
estudios de nivel mínimo de licenciatura, especialidad, maestría o doctorado; en este caso, en
el área de valuación que declara ser especialista, de lo contrario su competencia es nula.
La Dirección General de Profesiones, entrega una constancia, reconocimiento o título en
cualquiera de estos niveles, siempre y cuando demuestres la competencia, por tres vías.
1) Escolarizada registrada;
2) Examen de competencia, o
97
3) Registro y defensa de la experiencia profesional (examen general de conocimientos ante un jurado.
a) En cualquiera de los tres casos, deberá de contar con un reconocimiento oficial de la Dirección General de
Profesiones de la Secretaría de Educación Pública, por lo que, en el análisis de los expedientes de los
peritos registrados en el Distrito Judicial de Mazatlán del Estado de Sinaloa, se hizo indagatoria de
clasificación del nivel de competencia en tres categorías:
a) Competente
b) Competente preferentemente
c) No competente
d) No competente, aunque sea una persona tenga muchos años realizando trabajos de
valuación, para objeto de reconocimiento oficial, deberá de demostrarlo con el certificado
correspondiente, o lo demuestra con documentos probatorios o con documentación de experiencia
profesional acreditada.
98
De este análisis, pasamos de lo cualitativo a lo cuantitativo, obteniendo
una categorización de competencia.
TABLA II.-RESULTADOS DE COMPETENCIA DE LOS PERITOS VALUADORES ENLISTADOS
EN EL SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA DEL ESTADO, DISTRITO JUDICIAL MAZATLÁN,
SINALOA 2015.
99
NO LOCALIZADOS O
DE OTRA LOCALIDAD:
3(5.26%)
CON CURSO DE
ESPECIALISTA EN
VALUACIÓN15, (
26.32% )
CON MAESTRIA EN
VALUACIÓN: 42
(73.68%)
SIN ESPECIALIDAD O
MAESTRIA: 0.00
COMPETENTES (Acorde al
ejercicio de la valuación
practicada)
N=54; 94.74%)
COMPETENCIA A NIVEL DE
EXPERIENCIA PROFESIONAL
ACREDITADA (EXPERIENCIA)
39, (72.22%)
COMPETENCIA A NIVEL
DE ESPECIALIDAD: 15,
(26.32%)
CON ESPECIALIDAD TITULADOS:
15 (26.32%)
MAESTRÍA PASANTE 25, (43.86%)
100
CON MAESTRIA EN
VALUACIÓN: 42, (73.68%)MAESTRÍA TITULADO 17.00 (29.82%)
TOTAL PERITOS
ENLISTADOS EN EL
DISTRITO: (n=57,
100%)
COMPETENCIA A NIVEL DE
DOCTORADO TITULADO1,
(1.75%)
COMPETENCIA A NIVEL DE
DOCTORADO TITULADO, 1, (1.75%)
TOTAL PERITOS
ENLISTADOS EN
EL DISTRITO: (n=57, 100%)
COMPETENCIA A NIVEL
DE DOCTORADO TITULADO1, (1.75%)
COMPETENCIA A NIVEL DE
DOCTORADO TITULADO, 1, (1.75%)
SIN ESPECIALIDAD O MAESTRIA: 0, (0.00%)
NO LOCALIZADOS O
DE OTRA LOCALIDAD: 3, (5.26%)
NO COMPETENTES
25, (43.90%)
101
COMPETENCIA A
NIVEL DE
EXPERIENCIA
PROFESIONAL NO
SUSTENTADA EN SU
ARCHIVO32, (56.10%)
.
102
Áreas de valuación Límites MATERIAS Y CONCEPTOS BÁSICOS
Edificios Casas Habitación
Edificios hasta 5 Niveles
Edificios hasta 20 niveles
Edificios hasta 30 niveles
Edificación
Régimen de propiedad en
condominio.
Costo de las edificaciones.
Programa de precios unitarios.
Insumos, mezclas, concretos,
Maquinaria, andamios.
Obras preliminares.
Estudio de mecánica de suelos,
Demoliciones,
Excavaciones
103
Acarreos,
Rellenos.
Estructura.
Cimentación,
Cimbra,
Acero,
Concretos en estructura.
Elementos estructurales.
Zapatas y contra trabes,
Columnas,
Trabes,
Losas
104
Estructuras metálicas.
Albañilería.
Dalas,
Castillos,
Muros,
Celosías,
Firmes,
Pisos,
Aplanados,
Recubrimientos,
Colocaciones, Impermeabilizaciones,
azoteas,
CONCLUSIONES
105
Se destaca que la situación observada y analizada en la metodología utilizada en
la elaboración de los avalúos para bienes inmuebles en los diferentes juzgados
del Distrito Judicial de Mazatlán: Tiene carencias en los criterios de aplicación; No
se aplican las disposiciones emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF),
que establece un modelo cuantitativo para valuar bienes inmobiliarios, a través
de los métodos:1) de Mercado, 2) Físico o 3) Capitalización de rentas(Salas-
Tafoya,2014) y se afecta con los resolutivos a personas por el incumplimiento del
marco jurídico y normativo vigente al interior del poder judicial del Estado de
Sinaloa;
106
; Es un problema que está manifestándose y creando problemas de tipo legal,
social, económico y político, los cuales deben de ser atendidos.
Puesto que el modelo actual regulado por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.,
permite valuar bienes inmobiliarios sin estos elementos cualitativos y
prospectivos, el modelo es proclive a sobre valuar o sub valuar inmuebles, con el
consabido impacto en la zona en que se localizan o a la inversa, demeritar los
enclaves urbanos correspondientes. Por lo tanto, este fenómeno puede tornarse
especulativo.
107
Los avalúos de inmuebles presentados en las pruebas periciales de los diferentes juzgados
del Distrito Judicial de Mazatlán están subvaluados o sobrevaluados debido a tres razones:
1. No se cumple con la metodología que la Sociedad Hipotecaria Federal establece.
2. Porque el 49.12 % de los peritos adscritos a la Judicatura Mazatlán no cumplen con la
certificación de competencia académica correspondiente, ocasionando perjuicio a quienes se
ven involucrados en la prueba antes mencionada y
3. El 49.12%” de los peritos valuadores que aparecen en las listas emitidas por el Supremo
Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa no son competentes, es decir, no cuentan con el
perfil, conocimiento ni experiencia en las diferentes ramas del avalúo.
108
El 43.90% de los peritos valuadores que aparecen en las listas emitidas por el Supremo Tribunal
de Justicia del Estado de Sinaloa para el Distrito Judicial de Mazatlán no son competentes según
este análisis, es decir, no cuentan con el perfil, conocimiento y experiencia de las diferentes
ramas de la construcción por haber cursado licenciaturas de carácter social principalmente
(Abogados, Contadores, Licenciados en Administración de Empresas e ingenieros Agrónomos)
careciendo de experiencia en el terreno de la construcción y sin conocimientos en aspectos
básicos de Obra Civil en General, pero si cuentan con Maestría en Valuación Inmobiliaria lo que
no es una garantía para el buen ejercicio de peritajes en Valuación.
109
En consecuencia se puede decir que la hipótesis planteada al inicio de la investigación y
que es: “Debido a que el acuerdo de Reglamento con que cuentan en la actualidad las
autoridades del pleno del Consejo de la Judicatura del Poder Judicial del estado de Sinaloa
para la formación de la lista de personas o profesionistas que puedan fungir como peritos
ante los órganos del Poder Judicial de esta entidad federativa registra deficiencias en lo que
respecta al ejercicio de la valuación en dicho órgano judicial, omitiéndose por otra parte los
métodos para detectar, corregir y llevar a cabo un buen ejercicio de la valuación inmobiliaria.
110
Este trabajo de investigación que se desarrolló fue de tipo explicativo porque tuvo el propósito
de conocer las causas fundamentales del incorrecto ejercicio de la valuación inmobiliaria en los
órganos del Poder Judicial del Estado de Sinaloa
En general se contó con una excelente información proporcionada por las dependencias
locales en especial del Poder Judicial del Estado de Sinaloa, haciéndose necesario efectuar un
estudio para determinar exactamente el porqué de dichas deficiencias y formular una metodología
para el óptimo ejercicio de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del Poder Judicial”,
observándose que se incumple en base a los resultados y análisis efectuados en la
investigación.
111
El presente trabajo fue desarrollado a partir del análisis de los avalúos de inmuebles
presentados por los peritos valuadores de inmuebles del Distrito Judicial de Mazatlán en los
juicios que se llevan, determinando que la actual metodología utilizada tiene carencias de tipo
técnico, por no cumplir con los lineamientos establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal
S.N.C. y la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado,
autoridades que rigen los lineamientos en materia de valuación en nuestro país, ya que el
Reglamento de Peritos Oficiales en Materia Civil y Familiar del Supremo Tribunal de Justicia del
Estado de Sinaloa.
112
Tomando en cuenta que los peritajes en materia de valuación son únicamente un apoyo judicial
como pruebas colegiadas, porque así lo establecen los Códigos de Procedimientos Penales,
Mercantiles y Fiscales, lo que sí existe, es un acuerdo de Reglamento, pero este contiene
discrepancias e inconsistencias metodológicas y de normativa de criterios, situaciones que
dificultan, retrasan y permiten la discrecionalidad entre las partes y peritos, manifestándose con
ello dificultades de tipo legal, social, económico y político, los cuales deben de ser atendidos.
113
BIBLIOGRAFÍA
Libros:
Código Civil Federal
Constitución Política De Los Estados Unidos Mexicanos. Instituto De
Investigación Jurídica UNAM. Editorial Porrúa México 2001.
Historia del Poder Judicial en el Estado de Sinaloa. Ed.UJES. Palavicini
Félix F.- Historia De La Constitución De 1917.
Seminarios y Manuales de los Institutos Mexicanos de Valuación
114
Sánchez Corona, Octavio Estadística y mercadotecnia inmobiliaria
McGraw-Hill México 2003.
Serra Rojas Andrés.- Derecho Administrativo. Editorial Porrúa. 14ª Edición.
México 1988.
Valuación inmobiliaria pulida Sánchez Raúl Javier. Editorial. Asociación
Mexicana de profesionales inmobiliarios A.C. primera edición México D.F.,
1982.
Valuación de Inmuebles. Por Ing. Civil Gerardo Guajardo Valadez. Ed. ITESM.
115
Publicaciones:
Revisión de los avalúos formulados por las hipotecarias Comisión Nacional
Bancaria. 1936.
Último instructivo para valuación de predios urbanos en el D.F. Tesorería del
D.F. 1965Código Civil Federal.