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“ H O M O G E N E I Z A C I Ó N D E L A S O F E R T A S I N M O B I L I A R I A S
P A R A L A V A L U A C I Ó N D E L A T I E R R A U R B A N A : U N E N F O Q U E E C O N O M É T R I C O E S P A C I A L ”
Nadia LLarrull - Mario Andrés Piumetto - Juan Pablo Carranza - Tomás Nasjleti
9,10 y 11 | OCTUBRE DE 2019 – Mendoza, Argentina
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Análisis de Situaciones Marco Teórico
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Mercado Inmobiliario
Agentes
(oferente, demandante)
Valor
Tierra Variables
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Zona de Estudio
Provincia de Córdoba
1.800.000 parcelas urbanas
26 departamentos
+ 400 localidades
Fuente: Capas extraídas de Mapas Córdobawww.mapascordoba.gob.ar
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Variables Tradicionales
Características del Lote
• Frente
• Fondo
• Superficie
• FOT
• Zonificación
Coeficientes
Homogeneización
• Actualización
• Ubicación
• Medial
• Esquina
• Superficie
• Forma
• Topografía
• Aptitud
• Servicios
• PavimentoFuente: Norma 5.x del
Tribunal de Tasación de la Nación
Método
Comparativo
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Supuestos
• Clase I: Situación Jurídica en Pre-Venta
• Clase II: Situación Jurídica en Posesión
• Clase III: Situación Jurídica con Escritura
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Clase I: Situación Jurídica en Pre-Venta
Fuente: datos obtenidos del Observatorio de Mercado Inmobiliario
www.omi.mapascordoba.gob.ar
Factores sociales
Tendencias de expansión y densificación de ciudades
Normativas de uso de suelo
Normativas de fraccionamiento de suelo
Tierra de gran extensión vacante con restricciones
Factores burocráticos
Demoras en tiempos de aprobación
Factores económicos
Falta de recursos
Ofrecimiento de potenciales lotes sin
infraestructura ni regularización
dominial, sólo boleto compra venta.
PRECIO RELATIVAMENTE MENOR
RESPECTO A UNO CON
ESCRITURA
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Clase II: Situación Jurídica en Posesión
Fuente: datos obtenidos del Observatorio de Mercado Inmobiliario
www.omi.mapascordoba.gob.ar
PRECIO CONSIDERABLEMENTE
MENOR RESPECTO A UNO CON
ESCRITURA
Tierra vacante, titulares ausentes
Oportunidad del sector pobre de la
sociedad a la vivienda
Creación de negocios
inmobiliarios
Cesión de derechos
posesorios
Especulación del desarrollo
inmobiliario de la zona
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Clase III: Situación Jurídica con Escritura
Único que garantiza la formalidad dominialy seguridad jurídica
Fuente: datos obtenidos del Observatorio de Mercado Inmobiliario
www.omi.mapascordoba.gob.ar
*Valor sólo afectado por el margen de negociación
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METODOLOGÍA ESTADÍSTICAMarco Práctico
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Muestra
Clase I (pre-venta)
Clase II (posesión)
Clase III (escritura)
Total
Cantidad 266 174 3549 3989
Fuente: datos obtenidos del Observatorio de Mercado Inmobiliario
www.omi.mapascordoba.gob.ar
Observatorio de Mercado Inmobiliario +20.000
datos en la provincia
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Distribución geográfica de la muestra
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Variables
Inherentes al lote
• valm2
• Sitjuridica
• 1 = con escritura
• 2 = preventa
• 3 = posesión
Distancias
• d_ruta
• d_viasprin
• d_viassec
• d_alta
• d_baja
• d_lineadiv
• d_lineaqui
Catastrales
• prom_edif
• prom_lote
• perc_edif
• perc_baldm
• perc_bald
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Resultados
Coeficientes resultantes por variable
Modelo Econométrico Espacial
Corrigiendo todos esos efectos de las variables existentes
en el espacio podemos depurar el efecto de la situación
jurídica. Es decir, una penalización del 30.88%.Para pre venta no habría un efecto significativo.
Modelo de regresión lineal múltiple que tiene cuenta la
dependencia espacial (auto-correlación espacial) tanto en
la variable dependiente como en el término de error.
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Conclusiones
•El inmueble que se encuentre en un mercado formal, tendrá ventaja sobre aquel que no lo esté.
•Para la zona trabajada, en un lote en posesión, el valor por metro cuadrado de la tierra urbana libre
de mejoras es un 30.88% más bajo, en relación a uno que tiene escritura.
•Se descarta la hipótesis que para un lote en preventa, el valor por metro cuadrado de la tierra
urbana libre de mejoras respecto a uno con escritura no es estadísticamente significativo para
la muestra utilizada. Una posible explicación es que la existencia de los descuentos se trasladan a la
financiación.
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Muchas Gracias
I n g . A g r i m . N a d i a L l a r r u l ln a d i a _ l l a r r u l l @ h o t m a i l . c o m