Anexo 4. Informe de Sostenibilidad Económica y Estudio ... · Informe de Sostenibilidad Económica...

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FERNANDO OTERO CARRASCO - SUBDIRECTOR GENERAL Emisor: FNMT-RCM-11/09/2018 13:56:49URL de Verificación: https://sede.madrid.es/csv CSV : 09024E4E800A358A

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOUM DE 1997

EN LOS ÁMBITOS DE PLANEAMIENTO: APR 08.03 “PROLONGACIÓN DE LA CASTELLANA” Y APE 05.27

“COLONIA CAMPAMENTO” PARA LA DEFINICIÓN DE LAS DETERMINACIONES Y PARÁMETROS DE ORDENACIÓN DE LA

OPERACIÓN URBANÍSTICA “MADRID NUEVO NORTE”.

IV. ANEXOS

Anexo 4. Informe de Sostenibilidad

Económica y Estudio Económico Financiero



INDICE

4.1 INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA

4.2 ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO

APENDICE 4.2 ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO . APR 05.10 Estación de Chamartín. MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOUM







IV. ANEXOS

Anexo 4.1 Informe de Sostenibilidad

Económica



MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOUM 1997 EN LOS ÁMBITOS DE PLANEAMIENTO APR 08.03 “PROLONGACIÓN DE LA CASTELLANA” Y APE 05.27 “COLONIA CAMPAMENTO” PARA LA DEFINICIÓN DE LAS DETERMINACIONES Y PARAMETROS DE ORDENACIÓNDE LA OPERACIÓN URBANÍSTICA “MADRID NUEVO NORTE” IV. ANEXOS Anexo 4.1 Informe de Sostenibilidad Económica

INDICE 1. ANTECEDENTES Y MARCO NORMATIVO ......................................................... 1

1.1. ANTECEDENTES ...................................................................................................... 1 1.2. MARCO NORMATIVO ............................................................................................... 2

1.3. ALCANCE ................................................................................................................. 3 1.4. HORIZONTE TEMPORAL ......................................................................................... 4

2. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO ...................................................................... 4

2.1. INFORMACIÓN GENERAL DELA MPG ..................................................................... 4

2.2. CALENDARIO ESTIMATIVO DE DESARROLLO ....................................................... 6 2.3. DATOS Y ASUNCIONES DE LA MPG ....................................................................... 7

2.3.1. Información general ........................................................................................... 7

2.3.2. Información contable .......................................................................................... 8 2.3.3. Información urbanística .................................................................................... 12

2.4. DESCRIPCIÓN DE LA ACTUACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS “AD-HOC” ........................................................................................................................... 13

2.4.1. Situación urbana .............................................................................................. 13 2.4.2. Inversión en infraestructuras y urbanización ..................................................... 14

2.4.3. Aspectos cualitativos ........................................................................................ 15

3. RESUMEN DE INGRESOS Y GASTOS DE LA HACIENDA LOCAL .................. 16

3.1. INGRESOS Y GATOS DERIVADOS DE LA MPG .................................................... 16

3.2. INGRESOS Y GASTOS ASOCIADOS A LA ACTIVIDAD ECONOMICA Y MANTENIMIENTO TRAS PUESTA EN CARGA DE LA MPG .............................................. 17

4. INGRESOS RESULTANTES DE LA PUESTA EN SERVICIO DE LOS NUEVOS AMBITOS ................................................................................................................... 17

4.1. PRINCIPALES PARTIDAS AFECTADAS ................................................................. 19 4.2. IMPUESTOS CONSIDERADOS SEGÚN LOS HITOS DE LA MPG.......................... 20

4.2.1. Ingreso fiscal derivado de la adquisición del suelo y aprovechamientos urbanísticos ..................................................................................................................... 20

4.2.2. Ingreso fiscal derivado de la urbanización y ejecución de infraestructuras ........ 21 4.2.3. Ingreso fiscal derivado de la promoción- construcción del producto inmobiliario 22

4.2.4. Ingreso fiscal derivado de la venta del producto terminado ............................... 23

4.2.5. Ingreso fiscal derivado del desarrollo de la MPG .............................................. 24 4.3. IMPUESTOS ASOCIADOS A LA EXPLOTACIÓN Y MANTENIMIENTO TRAS EL DESARROLLO DE LA MPG ................................................................................................ 25 4.4. INGRESOS PATRIMONIALES POR LA CESIÓN DEL 10% DE EDIFICABILIDAD ... 28

4.5. RESUMEN CÓMPUTO DE INGRESOS A LA HACIENDA PÚBLICA POR LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y ASOCIADOS A LA ACTIVIDAD ECONOMICA ..................... 28




4.6. RESUMEN DE INGRESOS PARA LA HACIENDA PÚBLICA MUNICIPAL ............... 28

5. ESTIMACIÓN DE LOS COSTES Y GASTOS CORRIENTES MUNICIPALES INCREMENTALES CORRESPONDIENTES AL DESARROLLO DE NUEVOS ÁMBITOS ................................................................................................................... 29

5.1. RESUMEN DE GASTOS ......................................................................................... 29 5.1.1. Gastos asociados a la MPG ............................................................................. 29

5.1.2. Gastos asociados a la explotación y mantenimiento ......................................... 29 5.2. DESARROLLO DEL ANÁLISIS ................................................................................ 30

6. SUFICIENCIA Y ADECUACIÓN DEL SUELO DESTINADO A USOS PRODUCTIVOS ......................................................................................................... 37

6.1. ADECUACIÓN DE LOS USOS ................................................................................ 37

6.2. POBLACIÓN ESTIMADA Y CREACIÓN DE EMPLEO ............................................. 38




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1. ANTECEDENTES Y MARCO NORMATIVO

1.1. ANTECEDENTES

La presente Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (MPG o MPGOUM) afecta sustancialmente a los ámbitos APR 08.03 “Prolongación de la Castellana” y APE 05.27 “Colonia de Campamento”. En la redacción actual del Plan General, el primero de tales ámbitos está llamado a desarrollarse mediante la tramitación previa de un Plan Parcial de Reforma Interior (PPRI), y el segundo se encuentra en condiciones de dar curso inmediato a la fase de ejecución por contar con el conjunto de las determinaciones urbanísticas a tal fin legalmente exigibles.

Tras un primer intento de aprobar un PPRI, en 2008 se firmó un Convenio por el Ministerio de Fomento, la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento de Madrid, el Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif), Renfe-Operadora y la entidad privada Desarrollo Urbanístico Chamartín (DUCH). El Plan Parcial de Reforma Interior desarrolla una operación de transformación y reciclaje urbano, aprobándose en 2011. Este PPRI se ve anulado parcialmente por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en 2013.

La Revisión del PPRI fue aprobada inicialmente por la Junta de Gobierno el 19 de febrero de 2015, si bien su aprobación definitiva fue finalmente denegada mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Madrid de 25 de mayo de 2016.

En julio de 2017 el Consistorio, el Ministerio de Fomento y la sociedad Distrito Castellana Norte, formada por BBVA y la constructora San José, alcanzaron un acuerdo para la elaboración de un nuevo proyecto denominado “Madrid Nuevo Norte”.

Este nuevo proyecto propone una estrategia global de intervención con la MPGOUM. El proyecto distingue cuatro ámbitos de actuación: Estación de Chamartín, Centro de Negocios Chamartín, Malmea – San Roque - Tres Olivos, Las Tablas Oeste, cada uno de los cuales constituye una única unidad de ejecución y responde a las condiciones y necesidades específicas de regeneración interna y de convivencia y reequilibrio con su entorno.




2

1.2. MARCO NORMATIVO

La presente MPGOUM comporta una alteración de la ordenación urbanística de los suelos afectados mediante la realización de un nuevo y completo diseño de los mismos, interviniendo sobre un suelo urbano complejo por su condición central y por la concurrencia de elementos e infraestructuras que condicionan las decisiones de ordenación.

En relación con los “Ámbitos de Gestión” en el suelo urbano, se encuentran las diversas clases de ámbitos para los que el Plan prevé la realización de actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de dotaciones comunitarias. En este contexto, la presente MPGOUM divide la superficie total afectada en cuatro ámbitos de actuación, cada uno de los cuales costituye un área homogénea independiente. En concreto, se prevé la existencia de tres Áreas de Planeamiento Específico (APE) y un Área de Planeamiento Remitido (APR). En relación con el APE, el Plan General contiene la ordenación específica y pormenorizada de su superficie, a diferencia de lo que sucede en el APR, en que el Plan General se remite a la redacción posterior de un instrumento de planeamiento de desarrollo que particularice los objetivos fijados por aquél.

Una de las innovaciones significativas de la Ley 8/2007 de Suelo, ratificada en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por la que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Suelo, es la relativa a la evaluación, control y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo territorial y urbano, estableciendo que todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deberán someterse preceptivamente a evaluación económica, además de a evaluación ambiental.




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El vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación Urbana (TRLSRU) mantiene esta exigencia y pretende mejorar la información necesaria para la toma de decisiones públicas de carácter territorial y urbanístico. En este sentido, el TRLSRU insiste en que este desarrollo sostenible debe proporcionar el uso racional de los recursos, la cohesión social, la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente entre otras. Por otro lado, los poderes públicos formularán y desarrollarán, en el medio urbano, las políticas de su respectiva competencia, de acuerdo con los principios de competitividad y sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional, procurando que esté suficientemente dotado, y que el suelo se ocupe de manera eficiente, combinando los usos de forma funcional.

Dentro de este marco normativo, se redacta el presente Informe en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 22.4 del TRLSRU, según el cual:

“La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.”

Este concepto de “sostenibilidad económica”, no debe de confundirse con la denominada “Memoria de viabilidad económica” o “Estudio Económico-Financiero”. La finalidad de la Memoria de Viabilidad Económica o Estudio Económico-Financiero es evaluar la suficiencia de los recursos económicos para la ejecución material de todas las infraestructuras y servicios necesarios para la puesta en funcionamiento de la nueva pieza de la ciudad, sin merma de la calidad urbana anteriormente consolidada, siendo su objeto la cuantificación del coste de la actuación urbanística desde la perspectiva del instante de su ejecución, en tanto que el Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica realiza un análisis de la viabilidad económica tanto para los particulares instantes de la ejecución como para las Administraciones Públicas; y desde el punto de vista temporal, el horizonte considerado va más allá de la ejecución de la urbanización, ampliándose al análisis del coste público de mantenimiento y conservación de los nuevos ámbitos una vez urbanizados y recibidos por la Administración Pública, especialmente la Local.

1.3. ALCANCE

El presente Informe de Sostenibilidad Económica tiene un carácter global en relación con la totalidad de la superficie afectada por la MPGOUM. En la documentación correspondiente a los cuatro ámbitos en que ésta se divide figura igualmente un Informe de Sostenibilidad económica individualizado para cada uno de ellos.

Para la realización de este Informe de Sostenibilidad se han utilizado los siguientes documentos:

• Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica del Ministerio de Fomento

• Informe Técnico de los Efectos sobre la Creación de Empleo del Proyecto de Prolongación de la Castellana (diciembre 2016)

• Plataforma de Datos Abiertos del Ayuntamiento de Madrid • Presupuestos liquidados 2017 Ayuntamiento de Madrid • Plan Económico-Financiero 2017-2018 Ayuntamiento de Madrid • Memoria del Proyecto “Madrid Nuevo Norte” que contiene el calendario del Proyecto

junto con las estimaciones de las potenciales adquisiciones de suelo y derechos




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urbanísticos, inversiones económicas para el desarrollo del Proyecto en urbanización, ejecución de infraestructuras, promoción y venta del producto, estimados según la tipología y usos de las edificaciones y años, etc.

• Informe “Análisis de Impacto de Madrid Nuevo Norte”, Subdirección General de Análisis Socioeconómico, Ayuntamiento de Madrid

• Informe “Determinación de los precios de suelo y coeficientes de ponderación “Distrito Castellana Norte” elaborado por Savills Aguirre Newman

• Informe de Costes de Edificación elaborado por Arcadis • Informe de Valoración del Ayuntamiento de Madrid (2018) (Departamento de

Valoraciones de Suelo, Dirección General de Planeamiento y Gestión Urbanística) • Memoria de Sostenibilidad Económica de la Revisión del Plan Parcial de Reforma Interior

“Prolongación de la Castellana”

El trabajo ha requerido el desarrollo de un modelo de simulación de sostenibilidad económica de los documentos de planeamiento en su conjunto (del conjunto de todos los suelos), que ha permitido obtener tanto las cargas que deberán soportar como los ingresos a ser obtenidos por las Administraciones Públicas, durante el desarrollo del mismo y una vez puesto en carga.

1.4. HORIZONTE TEMPORAL

El artículo 22.4 del TRLSRU exige que el estudio económico de las actuaciones urbanísticas no se detenga en el momento de la ejecución de ésta, sino que el planificador incluya en los planes una memoria que, además de analizar los costes de la ejecución de la urbanización (estudio económico– financiero), analice su impacto en el tiempo.

Se ha tomado como base para el presente Informe el calendario de desarrollo a lo largo de un período suficientemente amplio, cuyo resumen es el siguiente:

2. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO

Para analizar el impacto previsible de la presente actuación urbanística en la Hacienda Pública municipal se parte de la estructura actual de los ingresos y gastos del Municipio de Madrid, a partir de la cual se estimará la repercusión del nuevo instrumento de planeamiento. Todo ello basado en una serie de datos genéricos del Municipio de Madrid tomados del Portal de Datos Abiertos del Ayuntamiento (población, viviendas, vehículos, etc.), información urbanística general deducida del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) e información urbanística del desarrollo a que se refiere el presente Informe.

2.1. INFORMACIÓN GENERAL DELA MPG

Madrid es la capital del Estado y de la Comunidad de Madrid. De acuerdo con el Padrón municipal a fecha 1 de enero de 2017 publicada por el Ayuntamiento de Madrid, la población es de 3.182.175, siendo la ciudad más poblada de España.

CALENDARIO ÁMBITO GENERAL Y SUBÁMBITOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Obras de Urbanización e InfraestructurasConstrucción promocionesConstrucción equipamientosVenta promocionesEstación de Chamartín Centro de Negocios Malmea Tres OlivosLas Tablas Oeste

AÑOS




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Los suelos afectados por la MPGOUM se localizan en el extremo septentrional del municipio de Madrid y alcanzan una superficie bruta de 2.281.416 m2. Esta MPGOUM comprende los siguientes distritos:

• El Distrito de Fuencarral – El Pardo: ocupa una superficie de 23.784 Ha y cuenta en 2017 con 238.756 habitantes, con una densidad de población de 10 habitantes por hectárea. Este distrito es el de mayor superficie, pero no es el más poblado. Al encontrarse dentro del mismo el Monte de El Pardo, las áreas urbanizadas representan un porcentaje inferior al 50% del distrito. Representa el extremo norte de la ciudad y es uno de los más verdes al estar cerca del límite entre la ciudad y las zonas boscosas del norte. Se organiza administrativamente en los barrios de El Pardo, Fuentelarreina, Peñagrande, Pilar, La Paz, Valverde, Mirasierra y El Goloso.

• El Distrito de Chamartín ocupa una superficie de 917,55 Ha y cuenta en 2017 con 143.424 habitantes, con una densidad de población de 156 habitantes por hectárea. Limita al norte con Fuencarral-El Pardo, al este con Ciudad Lineal, al sur con el Distrito de Salamanca y Chamberí y al oeste con Tetuán. Se organiza administrativamente en los barrios de El Viso, Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España y Castilla.

El ámbito espacial se describe a continuación siguiendo el sentido de las agujas del reloj y empezando desde el Norte, de la siguiente forma: se inicia en el encuentro de la M-40 con la autovía de Colmenar para, posteriormente, alcanzar el límite occidental de Las Tablas y, tras incluir el sistema ferroviario colindante con la Avenida de Burgos, continúa hacía el Sur, hasta alcanzar el cruce con la Avenida de Pío XII, bordea a la actual Estación de Chamartín en colindancia con la Colonia Rosales hasta alcanzar la calle Mateo Inurria que se constituye como límite Sur de la operación.

Área Proyecto “Madrid Nuevo Norte”




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Continuando hacia el Norte se incorporan los terrenos de la Estación de Chamartín. Se continúa hacia el Norte por la calle Mauricio Legendre, incluyendo el APE 05.27 y las cocheras de la EMT. Posteriormente, tras atravesar la Calle 30, se incluyen las áreas correspondientes a Fuencarral Malmea, parte de los suelos del Polígono B Fuencarral y parte del borde del antiguo Casco de Fuencarral. Tras incorporar algunos terrenos regulados por norma zonal, discurre por la antigua carretera de Fuencarral, hasta lindar con Monte Carmelo en su extremo noroccidental. Por fin se remata en el punto inicialmente descrito de encuentro con la M-40 y con el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares.

La MPG plantea la delimitación de cuatro ámbitos de actuación diferenciados de los que se excluyen los suelos afectos a redes públicas existentes que no son objeto de transformación urbanística. Estos cuatro ámbitos se delimitan con el criterio de que puedan ser ejecutados de manera separada, sin perjuicio de quedar relacionados entre sí en razón de la existencia de redes comunes que operan indiferenciadamente sobre el conjunto de la MPG, identificándose dos grandes áreas, al sur y norte de la Calle 30, que responden a los siguientes objetivos:

• Al sur de la Calle 30: esta zona se corresponde con el ámbito de actuación de la “Estación de Chamartín” y con el denominado “Centro de Negocios de Chamartín”

• Al norte de la Calle 30: esta zona se corresponde con los ámbitos de actuación de “Malmea- San Roque – Tres Olivos” y de “Las Tablas Oeste”.

Tres de los ámbitos de actuación quedan a su vez configurados como Áreas de Planeamiento Específico (APEs) con ordenación pormenorizada sometidas al régimen previsto en los artículos 3.2.9 a 3.2.10 de las NNUU del PGM. El cuarto, “Estación de Chamartín” se configura como Área de Planeamiento Remitido (APR), en virtud de su dependencia de los condicionantes de operatividad de la infraestructura ferroviaria, presentes y futuros, cuya concreción definirá en gran medida sus contenidos de pormenorización

Para elaborar un comparable adecuado a la realidad urbana, y para la correcta estimación de costes e ingresos, las zonas consideradas dentro de la calle 30 (zona sur) se asocian al Distrito de Chamartín en términos de precios de venta/ precios de construcción, y lo que está al norte de la calle 30 (zona norte) se asocia al Distrito de Fuencarral – El Pardo, con sus precios de venta y costes actuales.

2.2. CALENDARIO ESTIMATIVO DE DESARROLLO

El desarrollo de la MPG tendrá una primera fase de construcción de las infraestructuras de carácter general durante los diez primeros años, y una segunda fase consistente en el desarrollo de los diferentes ámbitos en que se divide, que comenzará al finalizar las obras de urbanización e infraestructuras generales y durará aproximadamente hasta el año 23 de desarrollo.

Se detalla a continuación el calendario estimativo incluido en el Estudio Económico – Financiero, y en los datos facilitados por cuyo resumen es el siguiente:

Zona Sur Zona Norte




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2.3. DATOS Y ASUNCIONES DE LA MPG

2.3.1. Información general

A continuación, se resumen algunos datos de población comentados y otros datos básicos empleados para la elaboración de este informe, así como la fuente de la que se ha obtenido y su año de actualización:

Parámetro Unidad Ciudad de Madrid Fuente y año

Habitantes Madrid habitantes 3.182.175 2017, Banco de Datos Ayuntamiento de Madrid

Vehículos totales vehículos totales 1.732.961 2016, Banco de Datos Ayuntamiento de

Madrid

Superficie construida m2c 152.117.389 2016, Banco de Datos Ayuntamiento de Madrid - Catastro

Red viaria m2 60.892.981 2016, Banco de Datos Ayuntamiento de Madrid - Catastro

Superficie suelo m2 604.308.000 2014, Anuario Estadístico Ayuntamiento de Madrid

Superficie zonas verdes m2 62.191.500 2017, Banco de Datos Ayuntamiento de Madrid - Catastro

Fuente: Banco de datos del Ayuntamiento de Madrid, INE

Los datos de población de los distintos distritos a los que afecta la MPG y los ratios calculados se muestran en la siguiente tabla:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Obras de Urbanización e InfraestructurasInversiones Proyecto Adif/RenfeAfecciones CYII - DCNLínea Metro - DCNIntercambiador Autobuses - CAMInfraestructuras - AyuntamientoEstación de Chamartín Infraestructuras comunes y urbanizaciónConstrucción promocionesVenta promocionesCentro de Negocios Infraestructuras comunes y urbanizaciónConstrucción promocionesVenta promocionesConstrucción equipamientos - Ayto y CAMMalmea Tres OlivosInfraestructuras comunes y urbanizaciónConstrucción promocionesVenta promocionesConstrucción equipamientos - Ayto y CAMLas Tablas OesteInfraestructuras comunes y urbanizaciónConstrucción promocionesVenta promocionesConstrucción equipamientos - Ayto y CAM

AÑOSCALENDARIO ÁMBITO GENERAL Y SUBÁMBITOS




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Distrito #Habitantes (2017)

#Viviendas (2017)

Ratio [hab/viv]

#Vehículos (2016)

Ratio [hab/veh]

Madrid 3.182.175 1.461.269 2,18 1.493.041 2,13

Distrito Chamartín 143.424 66.403 2,16 106.698 1,34

Distrito Fuencarral - El Pardo 238.756 101.107 2,36 130.204 1,83

Fuente: Banco de datos del Ayuntamiento de Madrid

Se muestra también la evolución de la población en los últimos años para ver la tendencia y la distribución según los distritos a los que afecta la MPG.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Comunidad Madrid 6.271.638 6.386.932 6.458.684 6.489.680 6.498.560 6.495.551 6.454.440 6.436.996 6.466.996 6.507.184 n.d.

Ciudad Madrid 3.255.078 3.287.998 3.293.990 3.283.818 3.253.735 3.231.109 3.168.080 3.156.572 3.181.397 3.192.806* 3.236.404

Chamartín 145.874 146.982 146.738 146.944 146.067 145.449 142.968 142.039 143.376 143.938 145.564

Fuencarral-El Pardo 221.517 227.018 230.574 232.582 234.019 234.920 232.996 233.978 236.518 239.531 244.130

Fuente: Agencia Tributaria Madrid, INE

* La diferencia con el dato anterior de Madrid se justifica por las distintas fuentes usadas.

2.3.2. Información contable

En febrero de 2017 fue aprobada la liquidación del presupuesto 2016, en la que se determinaba el cumplimiento del objetivo de estabilidad presupuestaria. En esta liquidación se produjo un incumplimiento de la regla de gasto en un importe de 234 millones de euros. A tenor del artículo 21 de la Ley Orgánica 2/2012 de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera, en caso de incumplimiento del objetivo de estabilidad presupuestaria, del objetivo de deuda pública o de la regla de gasto, la Administración incumplidora formulará un plan económico-financiero que permita en el año en curso y el siguiente el cumplimiento de los objetivos o de la regla de gasto, con el contenido y alcance previstos en este artículo.

Los Acuerdos de No Disponibilidad son la respuesta del Ayuntamiento a la solicitud del Ministerio de Hacienda sobre el incumplimiento de la regla de gasto. En este caso el valor de esa no disponibilidad sería el equivalente a las inversiones de 2017, que pasarían a realizarse a través de Inversiones Financieramente Sostenibles (IFS).

En 2017, los ingresos liquidados han superado a los gastos en más de 576 millones de euros. La ejecución presupuestaria ha sido del 87,9%, teniendo en cuenta el efecto de los Acuerdos de no disponibilidad aprobados para el cumplimiento del Plan Económico y Financiero (PEF) 2017-2018. Este PEF supuso una drástica reducción del límite máximo de gasto no financiero del Presupuesto y, en consecuencia, impidió alcanzar mayores cifras de ejecución. Los gastos en este año se redujeron un 11, 1% respecto a 2016, y los ingresos fueron un 4,9% más que en 2016.

De acuerdo con los datos publicados de la liquidación del presupuesto de 2017, los gastos (obligaciones reconocidas netas) e ingresos (derechos reconocidos netos) en el año 2017 ascendieron a 4.257 millones de euros y 4.576 millones de euros, respectivamente. Sobre




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estos datos de la última liquidación de los presupuestos del Ayuntamiento de Madrid se fundamenta el presente estudio.

GASTOS CONSOLIDADOS 2017

Cap. Denominación Centros presupuestarios (€)

001 501 503 506 508 509 TOTAL (€) 1 GASTOS DE PERSONAL 1.114.875.051 27.544.893 38.927.867 43.129.696 56.969.543 10.428.812 1.291.875.862

2 GASTOS EN BIENES CORRIENTES Y SERVICIOS 1.538.429.819 46.338.141 5.123.342 7.722.572 18.724.719 235.814

1.616.574.407

3 GASTOS FINANCIEROS 139.281.348 23.188 120.604 240 1.274 139.426.654

4 TRANSFERENCIAS CORRIENTES 358.633.372 0 3.253.241 0 2.363.155 0 364.249.768

5 FONDO DE CONTINGENCIA Y OTROS IMPREVISTOS

0

OPERACIONES CORRIENTES 3.151.219.590 73.906.222 47.425.054 50.852.508 78.058.691 10.664.626 3.412.126.691 6 INVERSIONES REALES 225.179.774 3.953.486 189.533 130.661 1.829.618 4.658 231.287.730

7 TRANSFERENCIAS DE CAPITAL 177.976.904 177.976.904

OPERACIONES DE CAPITAL 403.156.678 3.953.486 189.533 130.661 1.829.618 4.658 409.264.634 OPERACIONES NO FINANCIERAS 3.554.376.268 77.859.708 47.614.587 50.983.169 79.888.309 10.669.284 3.821.391.325

8 ACTIVOS FINANCIEROS 0 9 PASIVOS FINANCIEROS 435.643.082 435.643.082

OPERACIONES FINANCIERAS 435.643.082 0 0 0 0 0 435.643.082 Total 3.990.019.350 77.859.708 47.614.587 50.983.169 79.888.309 10.669.284 4.257.034.407

Fuente: Datos propios del Ayuntamiento Madrid

INGRESOS CONSOLIDADOS 2017 Cap. Denominación

Centros presupuestarios (€)

001 501 503 506 508 509 TOTAL (€) 1 IMPUESTOS DIRECTOS 2.274.032.141 2.274.032.141

2 IMPUESTOS INDIRECTOS 159.042.899 159.042.899

3 TASAS, PRECIOS PÚBLICOS Y OTROS INGRESOS 527.346.576 51.424 11.922 20.590 2.188.813 583.759 530.203.084

4 TRANSFERENCIAS CORRIENTES 1.469.425.531 0 9.680.111 0 20.241 0 1.479.125.883 5 INGRESOS PATRIMONIALES 80.510.767 4.786 8.669 80.524.222

OPERACIONES CORRIENTES 4.510.357.914 51.424 9.696.819 29.259 2.209.054 583.759 4.522.928.229

6 ENAJENACIÓN DE INVERSIONES REALES 43.852.346 43.852.346

7 TRANSFERENCIAS DE CAPITAL 9.990.489 0 0 0 0 9.990.489 OPERACIONES DE CAPITAL 53.842.835 0 0 0 0 0 53.842.835 Total 4.564.200.749 51.424 9.696.819 29.259 2.209.054 583.759 4.576.771.064

Fuente: Datos propios del Ayuntamiento Madrid

Asunciones para el cálculo de ingresos

En relación con los datos tomados para el cálculo de los ingresos a la Hacienda Pública, se han tomado las siguientes asunciones según los hitos del desarrollo de la MPG:




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1) Adquisición del suelo

• La venta de suelo y de aprovechamientos urbanísticos por parte de Renfe-ADIF y de propietarios minoritarios (i.e. Correos, Ministerio de Fomento, Canal de Isabel II, Comunidad de Madrid, Ayuntamiento de Madrid, entre otros.) ascendería a un importe total de 3.739 millones de euros, tomando como referencia valores de mercado.

• A afectos del cálculo de la estimación de ingreso fiscal asociado a esta fase, se ha tenido en cuenta unos potenciales ingresos patrimoniales de 392 M€ a favor del Ayuntamiento de Madrid derivados de la enajenación de activos patrimoniales situados en el ámbito de la MPGque provienen de la cesión del 10% de la edificabilidad por parte del resto de los propietarios.

• Se asume un margen de beneficio para ambos transmitentes, sobre el precio de venta del suelo, de un 16%, según ratios de mercado.

• Se consideran como fechas de adquisición el periodo comprendido entre año 1 y año 23 según la información de la Memoria de la MPGOUM. No obstante, los ingresos tributarios asociados a esta fase se imputan en los primeros 5 años de vida la misma.

• Se asume que la operación de compraventa de DCN no sería financiada mediante préstamos con garantía hipotecaria. La operación de compraventa realizada por parte de empresarios terceros a propietarios minoritarios podría ser financiada con préstamo hipotecario. A estos efectos, dada la situación actual del mercado con limitada disponibilidad de financiación de suelo, no se ha considerado un préstamo para la operación de adquisición de suelo, por motivos de prudencia en los cálculos de este informe.

• Para el cálculo del impuesto IIVTNU, cuya base imponible parte del valor catastral del inmueble transmitido, se ha asumido que dicho valor catastral se correspondería con el 30% del valor de mercado de los mismos. Se considera también un período de tenencia de los terrenos por parte de sus transmitentes de 20 años.

• Para el cálculo del AJD, se aplica el tipo del 1,5% a las transmisiones de suelo realizadas por Renfe-ADIF en favor de DCN. Por otro lado, se aplica un tipo del 0,75% a las transmisiones realizadas por los propietarios minoritarios en favor de terceros.

2) Urbanización y ejecución de infraestructuras

• Se ha tomado en consideración una inversión total privada para la urbanización de la superficie afectada por la MPG de 1.433,5 M€ (Totales Inversión Infraestructuras MP) y de 1.307,9 M€ (Cargas no incluidas en APEs + cargas Renfe-Adif) para la obra de ejecución de infraestructura total, sobre la base de la Memoria de la misma. La ejecución de las obras de urbanización se realizará entre los años 1 y 9 del desarrollo.

• Se ha considerado un margen del 6% sobre el coste de ejecución de la obra para la empresa urbanizadora (calculado a partir de la contraprestación total a percibir por ésta: 2.741,4 M€) siguiendo ratios de mercado

3) Promoción – construcción del producto inmobiliario

• Se asume que el préstamo promotor cubriría el 80% del precio de la operación de

adquisición. Se considera, en el cálculo de la base imponible del impuesto, un 25% adicional en concepto de intereses, indemnizaciones y penas por incumplimiento.

• Los costes totales “en términos estrictos” de ejecución de la obra de edificación son 2.783,8 M€. Como coste del suelo se toma el precio de adquisición por los promotores, un importe de 3.739,2 M€




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• En relación con el tipo de AJD se ha asumido que no habrá exención de este impuesto para VPP, al no tener información necesaria para valorar su aplicación.

• Se ha considerado como margen del constructor sobre los costes de las obras de edificación un 6% para el caso de promoción privada y un 4% para el caso de equipamiento, siguiendo ratios de mercado

• No se ha considerado a efectos del AJD ni del ICIO la edificación del equipamiento dotacional público por entender de aplicación las exenciones correspondientes.

4) Venta del producto inmobiliario terminado

• Superficie transmitida considerada: 2.657.313 m2.

• Precio venta del producto inmobiliario terminado: 13.198,9 M€; con el siguiente desglose: viviendas 2.986,2 M€ y otros (terciario) 10.212,7 M€. A efectos del cálculo de los impuestos asociados de este hito se ha tenido en cuenta que los activos resultantes de la cesión obligatoria realizada a favor del Ayuntamiento no serían transmitidos.

• Periodo de transmisión según el Calendario del Proyecto: de año 11 al 23 de desarrollo

• En relación a la transmisión del producto, se asume un margen sobre el precio de venta de un 16% para los transmitentes, en línea con los valores de mercado.

• Se asume que el valor catastral se corresponde con el 50% del valor de mercado de los mismos para el cálculo del impuesto de IIVTNU. Igualmente, se ha considerado a efectos del cálculo del ingreso por IIVTNU en esta fase i) la venta del 100% del producto inmobiliario construido y ii) un periodo medio de tenencia de los terrenos por parte de sus transmitentes de 6 años, lo que implica una revalorización del suelo de un 15% según la Ordenanza Fiscal reguladora del impuesto vigente en la Comunidad de Madrid en 2018.

5) Explotación y mantenimiento

• Se ha asumido que los nuevos valores catastrales de los inmuebles ya construidos serán equivalentes al 50% del valor de mercado de los mismos en el momento de su transmisión por los promotores

• Para el cálculo del IBI, no se descuenta el 10% en impuestos derivados de tenencia de inmuebles por potenciales sociedades públicas. Sólo se descuenta el impacto fiscal de ventas y/o comercializaciones de producto.

• Para el cálculo de impuesto de IAE se ha considerado que únicamente se realizaría la actividad económica de arrendamiento de oficinas y otros usos no residenciales

• Para el cálculo del ingreso fiscal por IRPF, nos hemos basado en la consideración de empleo de 118.000 trabajadores, generado durante la construcción, del informe “Efectos sobre la Creación de Empleo del Proyecto Prolongación de la Castellana” del catedrático de economía aplicada D. Antonio Pulido. Asimismo, consideramos que los empleos necesarios en la ejecución se repartirían de forma lineal durante la duración del mismo (5.100 cada año y no cumulativos) y se ha tomado de referencia un salario equivalente al salario medio de la CAM de 26.448,04 €, según últimos datos del INE de 2017. Igualmente, señalar que se ha considerado a efectos del cálculo de ingresos por IRPF a un trabajador con 1 hijo y que de cada 4 personas en edad de trabajar se emplean 3 de ellas. A efectos del cálculo realizado, y del reparto del ingreso tributario entre las distintas Administraciones Públicas, hemos considerado que, de la totalidad de los puestos de trabajo necesarios para la ejecución de la MPG, un 68% de los mismos serían cubiertos




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por residentes en la Comunidad de Madrid según lo dispuesto en el Informe de D. Antonio Pulido.

Asunciones para el cálculo de gastos

• En relación a los gastos asociados a la actividad económica que guardan relación proporcional con el número de habitantes que se toman, se ha considerado la suma de los nuevos residentes junto con el empleo directo que se genera a consecuencia del desarrollo de Madrid Nuevo Norte, es decir los 27.472 nuevos residentes (Datos Memoria MPG) y los 63.000 nuevos empleos, generados tras la puesta en carga de la MPG, tomados del Informe de Empleo de D. Antonio Pulido, haciendo un total de 90.472 habitantes.

2.3.3. Información urbanística

Las superficies y edificabilidades de la MPG son, según la Memoria, los siguientes:

Ámbito Superficie Suelo (m2)

Superficie Zonas Verdes (m2)

Superficie Viario (m2)

Sup. Construida (edificabilidad)

(m2) Malmea – San Roque - Tres Olivos

1.030.153 152.794 227.403 965.321

Las Tablas Oeste 305.107 33.431 46.738 211.992

Centro de Negocios 785.859 204.475 126.818 1.300.000

Est. Chamartín 236.324 27.000 27.000 180.000

TOTAL 2.357.443 417.185 427.959 2.657.313

Fuente: Datos Memoria MPG

El Planeamiento propuesto por la MPGOUM prevé la construcción superficie edificable en residencial de 1.048.535 m2, siendo la total de 2.657.313 m2. Considerando la superficie media por vivienda de 100m2, podemos deducir el número a priori de 10.485 unidades residenciales:

Tipo Edificabilidad (m2) Nº viviendas Vivienda libre 830.617 8.306 Vivienda protegida 217.918 2.179

Total Residencial 1.048.535 10.485 Fuente: Datos Memoria MPG Tomando el dato de media de miembros por hogar en Madrid de 2,62 personas, y aplicándolo al número de viviendas nuevas previstas (10.485) podemos estimar la población adicional fruto del Desarrollo en 27.472 personas. En cuanto a la estimación de vehículos para el nuevo desarrollo, se ha considerado la cifra de 1,5 vehículos por vivienda, en total 15.795 nuevos vehículos.

Estas 10.485 viviendas y su población se van a distribuir según los ámbitos de actuación:

Distrito Nº viviendas Población Vehículos a motor (#)

Malmea-San Roque - Tres Olivos 7.143 18.716 10.715 Las Tablas Oeste 742 1.944 1.113 Centro de Negocios Chamartín 2.600 6.812 3.900 Estación de Chamartín 0 0 0 Total 10.485 27.472 15.795




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Fuente: Datos Memoria MPG

La superficie que se cede a las Administraciones Públicas de la MPG será un 10% de la superficie edificable total (2.657.313 m2): Cesiones AA.PP: 265.731 m2.

2.4. DESCRIPCIÓN DE LA ACTUACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS “AD-HOC”

2.4.1. Situación urbana

Basándonos en los antecedentes presentados en la Memoria de Gestión del Área de Urbanismo y Vivienda en el capítulo de “Prolongación del Paso de Castellana. PPRI del APR 08.03”, se pone de manifiesto el actual estado de ciertas zonas de los ámbitos de la actuación:

“Los terrenos de las estaciones ferroviarias de Charmartín y Fuencarral han generado una fractura en el norte de la ciudad que ha impedido establecer los vínculos adecuados entre los tejidos urbanos que lo rodean.

En el distrito de Chamartín, las relaciones entre las zonas de Mauricio Legendre y Avenida de Burgos resultan imposibles; dentro del distrito de Fuencarral - El Pardo son mínimas e inadecuadas las conexiones entre el Casco Histórico de Fuencarral, el barrio de Malmea, la Colonia Virgen de Begoña y las urbanizaciones de Tres Olivos y Nuevo Toboso, con el barrio de Las Tablas, y entre éste y el de Monte Carmelo. También quedan obstruidas las relaciones entre las distintas áreas industriales del distrito.”

“Así mismo, las características propias de las infraestructuras que históricamente se han instalado allí–las estaciones ferroviarias, los depósitos y conducciones del Canal de Isabel II, las cocheras de autobuses- han impedido la formación de una estructura urbana coherente para los enclaves industriales colindantes. Además, la Estación de Chamartín carece de




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integración urbana, principalmente por la desvinculación de la cota urbana con sus zonas de tránsito público, vestíbulos y servicios al viajero.”

“Finalmente, el corte transversal producido por la M30 ha imposibilitado las relaciones norte-sur entre los dos distritos y ha obligado a que el Paseo de la Castellana disuelva su condición urbana en un nudo viario de autopista.”

“Desde esa condición, ante el proceso de redefinición de la estructura ferroviaria y por su posición en la ciudad actual -al final del Paseo de la Castellana, entre las autovías orbitales M30 y M40, con una de las dos estaciones ferroviarias principales de la ciudad, en el corazón de los crecimientos más recientes-, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid identifica esta pieza como espacio de oportunidad con un alto potencial transformador, capaz de cumplir un nuevo papel determinante en la estructura urbana de futuro que propone en su modelo.”

2.4.2. Inversión en infraestructuras y urbanización

Según el Proyecto de la MPGOU que afecta a las áreas de planeamiento APR 08.03 “Prolongación de la Castellana” y el APE 05.27 “Colonia Campamento”, el coste total de las infraestructuras asociadas al Proyecto es de unos 2.741 millones de euros, de los cuales los propietarios del suelo asumirán la ejecución de todas las infraestructuras urbanas, cuyo importe asciende a unos 1.408 millones de euros. El Ayuntamiento de Madrid construirá las infraestructuras del nudo Norte, el Nudo de Fuencarral y las Actuaciones del final de Castellana, que consistirán en la regeneración del remate del Paseo de La Castellana permitiendo mediante una gran plataforma ajardinada la conexión transversal entre las zonas de las cinco torres, el Hospital La Paz y la Colonia de San Cristóbal. El presupuesto total del Ayuntamiento para estos trabajos es unos 308 millones de euros. El Ministerio de Fomento – ADIF ejecutará la remodelación y ampliación de la Estación de Chamartín, la remodelación de haz de vías y las estaciones de Cercanías, por un importe estimado de 1.000 millones de euros. Por su parte, DCN asumirá los costes de las infraestructuras asociadas a la nueva línea de metro y nuevas instalaciones del Canal Isabel II, sustituirán a las que discurren actualmente por la superficie de la MPG, hasta un total de 220 millones de euros.

Las principales infraestructuras a ejecutar por los propietarios de los suelos afectados por la MPG, por importe de 1.408 millones, son las siguientes:

• Urbanización: retranqueo (cambio de ubicación) de servicios existentes, movimiento de tierras, pavimentación, señalización, estructuras, ajardinamientos y redes de servicios

• Afecciones a edificaciones existentes • Infraestructuras Comunes • Obras del Parque Central Singular • Cubrimiento de vías • Otras obras de urbanización: medidas de protección acústica, medidas correctoras de

carácter ambiental, obras de complementarias para el Bus de Alta Capacidad, etc. • Túnel Fuencarral Tres Olivos • Nueva Línea de Metro e Instalaciones CYII

Según se complete la ejecución de las infraestructuras y cargas urbanísticas del APR 08.03 Prolongación de Castellana, se procederá a la cesión al Ayuntamiento del suelo correspondiente a las redes de niveles general y local, libre de cargas y urbanizado, y a las entidades concesionarias o prestadoras de los correspondientes servicios las respectivas redes de las infraestructuras ejecutadas conforme a sus normas y criterios y abonadas según las obligaciones que correspondan por ley y según los convenios y acuerdos suscritos con ellas.

Una vez cedidas las citadas redes de infraestructuras, la prestación de los servicios urbanos corresponderá a las compañías concesionarias, que facturarán por los mismos usuarios, sin que




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esto suponga ninguna carga para las Haciendas Públicas. En concreto, estos servicios comprenderán:

Suministro de energía eléctrica Abastecimiento de agua Gas natural Telefonía y tratamiento de datos

2.4.3. Aspectos cualitativos

La MPG engloba cerca de dos millones y medio de metros cuadrados de suelo repartiéndose en estos usos:

Teniendo en cuenta este reparto, se puede decir que un 18% se dedica a zona verde, un 21% a infraestructuras viarias, un 11% a equipamientos públicos y el resto a parcelas de uso privado e infraestructuras ferroviarias. En concreto, las superficies ocupadas por zona verde y equipamiento son de 417.185 metros cuadrados y 252.234 metros cuadrados respectivamente Los usos a implantar en la actuación van a ser fundamentalmente el residencial y el terciario, siendo la edificabilidad de 1.048.535 m2 el primero y 1.608.778 m2 el segundo.

Usos Edificabilidad (m2e)

Residencial 1.048.535 Terciario Oficinas 1.505.659 Terciario Comercial 103.119

TOTAL 2.657.313 A continuación, se detallan algunos aspectos cualitativos de cada ámbito: • El Centro de Negocios Chamartín tendrá un uso global de servicios terciarios, conformando

un Distrito Central de Negocios (CBD) con tipologías edificatorias singulares en altura. El CBD se situará preferentemente en el entorno de la Estación de Chamartín, pudiendo admitir una pequeña proporción de usos residenciales como medio de transición hacia los bordes urbanos ya consolidados.

• Malmea-San Roque -Tres Olivos tendrá un uso global residencial, con presencia de actividad económica mixta. La ordenación será respetuosa con el tejido existente en los bordes y se potenciarán las conexiones transversales entre distritos




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• Las Tablas Oeste, con un uso global de servicios terciarios y presencia de uso residencial secundario. El uso de servicios terciarios se localizará en continuidad con el eje terciario existente en el entorno de la A-1. El uso residencial se dispondrá en relación con el tejido residencial existente en Las Tablas.

• Estación de Chamartín; comprende la reserva del suelo necesaria para su ampliación y para la adecuada conformación de sus sistemas de accesos, organización de flujos e integración urbana. Además, se configura como ámbito de referencia sobre el que se establece la ordenación del uso de servicios terciarios y la reserva de suelo para implantación de las dotaciones públicas.

3. RESUMEN DE INGRESOS Y GASTOS DE LA HACIENDA LOCAL

Se presenta el cuadro resumen de ingresos y gastos anuales del Ayuntamiento para el ámbito de actuación por todos los conceptos. Hemos dividido los ingresos y gastos correspondientes a la MPG y los asociados a la actividad económica que se genera a partir de la misma.

3.1. INGRESOS Y GATOS DERIVADOS DE LA MPG

El total de gastos asignados corresponden a las inversiones en equipamientos e infraestructuras, a cargo del Ayuntamiento de Madrid. Los ingresos que se muestran corresponden a los impuestos provenientes del desarrollo inmobiliario y los ingresos patrimoniales provenientes de la cesión del 10% de edificabilidad por parte del resto de los propietarios. Esta cesión tendrá lugar en el año 10, cuando se reciba la urbanización terminada por parte del Ayuntamiento.

COSTES E INGRESOS DEL PROYECTO

Adquisición del suelo

Urbanización e infraestruc-turas. Cesión 10% Ayto

Edificación y construcción producto terminado

Venta producto terminado

Explotación y manteni-miento

Total Ingresos H. Municipal

1 174,73 0,00 0,00 0,00 0,00 174,73 0,00 174,73 174,732 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 174,733 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 174,734 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 174,735 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 174,736 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 174,737 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 174,738 0,00 0,00 3,35 0,00 0,00 3,35 49,24 -45,89 128,849 0,00 0,00 7,94 0,00 0,00 7,94 89,87 -81,93 46,9110 0,00 391,80 7,94 7,84 0,13 407,71 109,01 298,70 345,6211 0,00 0,00 7,94 16,19 0,55 24,68 59,78 -35,10 310,5212 0,00 0,00 7,94 16,19 0,97 25,10 0,00 25,10 335,6213 0,00 0,00 10,76 16,19 1,32 28,27 45,09 -16,82 318,7914 0,00 0,00 9,74 13,65 1,67 25,06 67,12 -42,06 276,7415 0,00 0,00 9,74 13,65 2,02 25,41 54,28 -28,87 247,8716 0,00 0,00 9,74 13,65 2,37 25,76 54,28 -28,52 219,3417 0,00 0,00 6,93 19,01 2,88 28,82 22,03 6,79 226,1318 0,00 0,00 4,59 13,71 3,39 21,69 0,00 21,69 247,8319 0,00 0,00 4,59 13,71 3,90 22,20 0,00 22,20 270,0320 0,00 0,00 4,59 8,35 4,18 17,12 0,00 17,12 287,1521 0,00 0,00 4,59 8,35 4,47 17,41 0,00 17,41 304,5622 0,00 0,00 4,59 8,35 4,75 17,70 0,00 17,70 322,2623 0,00 0,00 4,59 8,35 5,04 17,98 0,00 17,98 340,24

TOTAL 174,73 391,80 109,58 177,19 37,63 890,93 550,69 340,2424 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 340,24

Año

INGRESOS ANUALES MUNICIPALES (€M)Resultado Hacienda Municipal

(M€)

Resultado H.

Municipal acumulado

(M€)

Gastos anuales

municipales (M€)




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3.2. INGRESOS Y GASTOS ASOCIADOS A LA ACTIVIDAD ECONOMICA Y MANTENIMIENTO TRAS PUESTA EN CARGA DE LA MPG

Nota: según información detallada de la Memoria de la MPG, el desarrollo de ésta tendrá lugar hasta el año 23, en el que se ocupa la totalidad de las promociones. En el año 24 se devengarán los impuestos correspondientes al año 23, y los gastos se seguirán manteniendo

Los ingresos que se muestran corresponden a aquellos debidos a la actividad económica, explotación y mantenimiento generados tras el desarrollo de la MPG.

Debemos señalar que la estimación de ingreso tributario relacionado con el IBI se ha incluido en la fase de actividad económica o mantenimiento del Proyecto, a pesar de que dicho impuesto se devengará y recaudará de manera proporcional durante el desarrollo.

Podemos señalar que ambas etapas son suficientemente sostenibles durante la duración del mismo, siendo positivos los resultados en ambos casos y resultando en superávit para Hacienda Municipal.

En los siguientes capítulos se realizará un análisis detallado del cálculo de ingresos y costes.

4. INGRESOS RESULTANTES DE LA PUESTA EN SERVICIO DE LOS NUEVOS AMBITOS

COSTES E INGRESOS DERIVADOS DEL MANTENIMIENTO

1 0,00 0,00 0,00 0,002 0,00 0,00 0,00 0,003 0,00 0,00 0,00 0,004 0,00 0,00 0,00 0,005 0,00 0,00 0,00 0,006 0,00 0,00 0,00 0,007 0,00 0,00 0,00 0,008 0,00 0,00 0,00 0,009 0,00 0,00 0,00 0,0010 2,96 6,35 -3,39 -3,3911 9,65 13,87 -4,22 -7,6112 16,34 21,39 -5,05 -12,6613 23,03 28,92 -5,88 -18,5414 28,63 35,35 -6,71 -25,2615 34,24 41,78 -7,54 -32,8016 43,07 48,21 -5,15 -37,9517 51,33 54,64 -3,31 -41,2618 57,73 55,82 1,91 -39,3419 64,14 57,00 7,14 -32,2120 67,87 58,17 9,70 -22,5121 71,60 59,35 12,25 -10,2622 75,34 60,53 14,81 4,5523 79,07 61,71 17,37 21,92

TOTAL 625,01 603,09 21,9224 79,07 61,71 17,37 39,29

Resultado H. Municipal

acumulado (M€)

Gastos anuales

municipales (M€)

Año

Resultado Hacienda Municipal

(M€)

Total Ingresos H. Municipales

(M€)




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El presente apartado recoge una estimación de los principales ingresos por impuestos que se derivarían de la actividad urbanística, constructora e inmobiliaria necesaria para el desarrollo completo de la MPG hasta el año 23, así como los ingresos asociados a la explotación y mantenimiento del mismo.

Hitos considerados para la realización de los cálculos:

INGRESOS FISCALES DEL PROYECTO PARA LA HACIENDA PÚBLICA POR FASES (€)

Adquisición de suelo y derechos urbanísticos 468.276.643 TPO CONCESION 9.516.287AJD Adif 15.743.382IIVTNU 174.731.910AJD Minoritarios 17.233.469IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES ADIF RENFE 78.716.910IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES OTROS 172.334.685

Urbanización y ejecución de infraestructuras 707.580.700 IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES URBANIZADOR / CONSTRUCTOR (6% ) 41.120.972IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO 274.657.389CESIÓN DEL 10% AYUNTAMIENTO 391.802.339

Edificación y construcción del Producto inmobiliario e infraestructuras públicas 246.868.835 AJD Prestamo promotor 20.878.498AJD Obra nueva 20.878.498AJD Division horizontal 48.922.175ICIO 109.576.799IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES CONSTRUCTOR EDIFICACIÓN (6%) 41.756.996IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES CONSTRUCTOR EQUIPAMIENTO (4%) 4.855.868

Venta de producto terminado 1.197.170.543 IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES PROMOTOR (16%) 527.958.471IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO 294.038.592AJD Compraventa 98.992.213AJD Prestamo hipotecarios 98.992.213IIVTNU 172.246.451IAE 4.942.602

Explotación / Mantenimiento durante el proyecto 547.617.568 IAE alquiler oficinas 37.631.803IRPF 509.985.765

SUBTOTAL 3.167.514.288

INGRESOS FISCALES TRAS FINALIZACIÓN PROYECTO PARA LA HACIENDA PÚBLICA (€)Explotación / Mantenimiento tras finalización del proyecto 625.005.905 IBI acumulado 532.237.595IIVTNU 25.836.968Otros ingresos de mantenimiento 66.931.343

SUBTOTAL 625.005.905

TOTAL 3.792.520.194

Adquisición suelo + aprovechamientos

urbanísticos

Venta de producto

terminado

Urbanización y ejecución de

infraestructuras

Explotación / Mantenimiento

durante el proyecto

Año 1-2 Año 3-13 Año 8-24 Año 10-24 Año 1-24




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El desglose de ingresos a percibir por parte de la Hacienda Municipal se detalla al final de este capítulo.

4.1. PRINCIPALES PARTIDAS AFECTADAS

A continuación se presenta la estructura del presupuesto de ingresos liquidados del ejercicio 2017, desglosando las partidas especialmente afectadas por este desarrollo, y que van a ser objeto de comentario seguidamente PRESUPUESTO GENERAL AYUNTAMIENTO MADRID - CAPÍTULOS INGRESOS – DATOS CONSOLIDADOS

Centros Presupuestarios

Cap. Denominación Centros presupuestarios

001 501 503 506 508 509 TOTAL

1 IMPUESTOS DIRECTOS 2.274.032.141 2.274.032.141

2 IMPUESTOS INDIRECTOS 159.042.899 159.042.899

3 TASAS, PRECIOS PÚBLICOS Y OTROS INGRESOS 527.346.576 51.424 11.922 20.590 2.188.813 583.759 530.203.084

4 TRANSFERENCIAS CORRIENTES 1.469.425.531 0 9.680.111 0 20.241 0 1.479.125.883

5 INGRESOS PATRIMONIALES 80.510.767 4.786 8.669 80.524.222

OPERACIONES CORRIENTES 4.510.357.914 51.424 9.696.819 29.259 2.209.054 583.759 4.522.928.229

6 ENAJENACIÓN DE INVERSIONES REALES 43.852.346 43.852.346

7 TRANSFERENCIAS DE CAPITAL 9.990.489 0 0 0 0 9.990.489 OPERACIONES DE CAPITAL 53.842.835 0 0 0 0 0 53.842.835

Total 4.564.200.749 51.424 9.696.819 29.259 2.209.054 583.759 4.576.771.064

Los ingresos fiscales considerados en el presente Documento provendrían principalmente del estudio “Informe de impacto fiscal estimado que se derivaría de la actividad inmobiliaria asociada al desarrollo del Proyecto Madrid Nuevo Norte”. Dicho informe recoge una estimación de los principales ingresos por impuestos que se derivarían de la actividad inmobiliaria necesaria para el desarrollo en los 23 años siguientes al inicio, con base en la Memoria de la MPG. Los ingresos fiscales considerados en el citado Documento provendrían exclusivamente de:

- Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

INGRESOS FISCALES POR ADMINISTRACIONES, IMPUESTOS Y PERIODOS (€)

COMUNIDAD DE MADRID 558.578.013,82 ITP y AJD 331.156.736IRPF 173.395.160IVA 54.026.118

ESTADO 1.718.004.369,52 IRPF 336.590.605IVA 514.669.863IS 866.743.902

AYUNTAMIENTO 1.515.937.810,54 IIVTNU 372.815.329ICIO 109.576.799IAE 42.574.405IBI 532.237.595CESIÓN DEL 10% AYUNTAMIENTO * 391.802.339Otros ingresos de mantenimiento 66.931.343

TOTAL 3.792.520.194




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- Impuesto de Sociedades (IS)

- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

- Impuesto sobre Construcciones

- Instalaciones y Obras (ICIO)

- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

- Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

En dicho cálculo no tiene en cuenta el efecto de la inflación a lo largo del periodo en el que se desarrollará la MPG. Se han cuantificado también unos ingresos provenientes de la explotación/ mantenimiento derivada de la MPG, que se devengarían durante la vida del mismo, tales como elImpuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica, IVA e Impuestos Especiales, IBI e IIVTNU. Los tres primeros guardan proporción con el número de habitantes que van ocupando los suelos de la MPG, nuevos residentes y empleo directo generado (90.472). Estos ingresos comenzarían a partir del año 10, desde el momento en que estos nuevos habitantes se incorporan a los citados suelos y tiene lugar el comienzo de la explotación de las promociones.

4.2. IMPUESTOS CONSIDERADOS SEGÚN LOS HITOS DE LA MPG

Tal y como se ha expuesto en el apartado anterior, los impuestos considerados en el presente informe según los hitos desde la MPG anteriormente descritos serían los siguientes:

4.2.1. Ingreso fiscal derivado de la adquisición del suelo y aprovechamientos urbanísticos

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

No se considera como ingreso tributario el IVA de esta fase por entender que las operaciones se realizarían entre empresarios o profesionales con capacidad de deducción del impuesto (i.e. no existe repercusión del IVA al consumidor final).

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Se aplica el tipo del 1,5% a las transmisiones de suelo realizadas por Renfe-ADIF en favor de DCN; se presume la articulación de la renuncia a la exención del IVA. Por otro lado, se aplica un tipo del 0,75% a las transmisiones realizadas por los propietarios minoritarios en favor de terceros, debido al tratamiento IVA de dichas operaciones. Se ha tenido en cuenta la eventual aplicación de la exención por este impuesto en la cesión obligatoria/gratuita de los suelos correspondientes al 10% de los derechos de aprovechamiento urbanístico de la MPG al Ayuntamiento.

Cuantía CV (M€) Tipo* Valor (M€) 3.347,40 0,98% 32,97

*Tipo medio sobre adquirientes minoritarios y ADIF




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Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Hemos considerado un periodo de tenencia de los terrenos por parte de sus transmitentes de 20 años. El porcentaje de revalorización de los terrenos objeto de transmisión conforme a la Ordenanza Fiscal sería del 60% y el tipo impositivo aplicable del 29%. Se ha tenido en cuenta la eventual aplicación de la exención por este impuesto en la cesión obligatoria/gratuita del 10% del suelo correspondiente a los derechos de aprovechamiento urbanístico de la MPG al Ayuntamiento.

Base Imponible Tipo Valor (M€) Cuantía CV (M€) % Reval. 3.347,40 30%* 60% 29% 174,73

*Nota: el valor catastral se corresponde con el 30% del valor de mercado de los inmuebles transmitidos

Impuesto de Sociedades (IS) (ADIF – Renfe y minoritarios)

En relación con la venta de suelos y derechos de aprovechamiento urbanístico por parte de Adif-Renfe y los propietarios minoritarios, se asume la condición del sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades de éstos y un margen de beneficio para éstos, sobre el precio de venta, de un 30%.

Base imponible Tipo Valor (M€) Cuantía Margen* 3.347,40 30,00% 25,00% 251,06

*Nota: margen de los propietarios en la transmisión

Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Además de los ingresos por los impuestos indicados en esta fase, se añade al cálculo de este estudio el importe de 9,5 M€ en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas devengado con motivo de la concesión administrativa otorgada por RENFE a DCN.

Valor (M€) 9,52

4.2.2. Ingreso fiscal derivado de la urbanización y ejecución de infraestructuras

IS

Se aplica el tipo general del 25% en la entidad urbanizadora/constructora y el pago efectivo de la cuota resultante.

Base imponible Tipo Valor (M€) Cuantía Margen Urbanización e infraestructuras 2.741,4 6,00% 25,00% 41,1

IVA

Hemos estimado el ingreso asociado al IVA relacionado con las obras de ejecución de infraestructuras, al considerarse dicho impuesto como no deducible para un “ente público”.

Cuantía CV (M€) Tipo Valor (M€) 1.307,9 21,00% 274,7




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Instalaciones y Obras (ICIO)

No se ha calculado el impacto del ICIO en la fase de urbanización privada de la MPG debido a la no exigencia de licencia de obras/urbanística en los Proyectos de urbanización. En cuanto a las obras de infraestructura, se asume la aplicación de la exención correspondiente.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

A efectos de este informe, el importe del IBI será considerado en la fase de transmisión del producto inmobiliario terminado, cuando se notifiquen los nuevos valores catastrales relativos al vuelo tras la edificación del producto inmobiliario. En cuanto a las obras de infraestructura, se asume la aplicación de la exención correspondiente.

• Las actividades que engloba esta fase no generarían hechos imponibles en el ITP y AJD.

• No se han considerado los potenciales ingresos adicionales que se derivarían del pago de tasas, licencias, etc. por ejecución de obras.

4.2.3. Ingreso fiscal derivado de la promoción- construcción del producto inmobiliario

AJD

Hemos considerado las siguientes etapas hasta la entrega de la edificación construida:

• Concesión de préstamo promotor sobre construcción (garantía hipotecaria) • División horizontal • Declaración obra nueva

Coste de obra Tipo Valor (M€)

Préstamo promotor 2.783,8 0,75% 20,88

División horizontal (obra+suelo)

6.742,3 0,75% 48,92

Obra nueva 2.783,8 0,75% 20,88

ICIO

La base imponible del Impuesto la compone los costes totales de ejecución de la obra de edificación (i.e. 2.783,8 M€), diferenciando, por un lado, los costes de ejecución relativos a la vivienda protegida (111 M€), a los que aplicaría un tipo impositivo del 2,4% por la bonificación del 40% aplicable a determinadas viviendas protegidas y, por otro lado, los costes de ejecución relativos al resto de viviendas y edificaciones (2.672,8 M€) a los que aplicaría el tipo general del 4% vigente en el ejercicio 2018 en Madrid.

Cálculo del ICIO constructor/promotor:

Coste construcción Tipo Valor (M€) Viviendas y

otros 2.672,8 4,00% 106,9




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Viviendas protegidas 111 2,40% 2,7

IS

Se aplica el tipo general del 25% en la entidad promotora y el pago efectivo de la cuota resultante.

Base imponible Tipo Valor (M€) Cuantía Margen

Constructor edificación 2.783,8 6,00% 25,00% 41,76

Constructor equipamiento 485,6 4,00% 25,00% 4,86

Nota: No se ha considerado a efectos del AJD ni del ICIO la edificación del equipamiento dotacional público por entender de aplicación las exenciones correspondientes.

4.2.4. Ingreso fiscal derivado de la venta del producto terminado

IS (promotores)

Margen del promotor sobre su coste de ejecución: 16% (incluido en la contraprestación que percibirían los promotores). Este 16% se aplica para toda edificación privada con independencia del destino específico del producto.

Base imponible Tipo Valor (M€) Cuantía (M€) Margen 13.198,96 16,00% 25,00% 527,96

AJD

Se considera para todos los casos de edificación el tipo impositivo general del 0,75% vigente en la Comunidad de Madrid en el ejercicio 2018.

En relación con el préstamo hipotecario de la compraventa de producto inmobiliario, se asume que cubriría el 80% del precio de la operación de adquisición. Se considera, en el cálculo de la base imponible del impuesto, un 25% adicional en concepto de intereses, indemnizaciones y penas por incumplimiento.

Cuantía CV (M€) Tipo Valor (M€) 13.198,96 0,75% 98,99

Cuantía Préstamo hipotecario (M€) Tipo Valor (M€)

13.198,96 0,75% 98,99




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IVA

Únicamente se estima como ingreso tributario a efectos de este informe, el IVA asociado a la venta de viviendas sobre la base de que la totalidad de las mismas serán transmitidas a consumidores finales.

Coste construcción (M€) Tipo Valor (M€) Viviendas 2.909,82 10,00% 290,98 Viviendas protegidas 76,43 4% 3,06

Otras edificaciones 10.212,72 21,00% 2.144,67* *Nota: no se ha computado como ingreso al haberse considerado su recuperación total por parte del adquirente empresario a efectos del IVA

IIVTNU

Para la determinación del valor atribuible al suelo, se aplica la proporción de 60% vuelo/construcción y 40% suelo.

Igualmente, se ha considerado a efectos de este impuesto un periodo medio de tenencia de los terrenos por parte de sus transmitentes de 6 años.

Base Imponible Tipo Valor (M€) Cuantía CV (M€) 13.198,96 x 50% 60% 15% 29% 172,24

IAE

El epígrafe 833.2 de las Tarifas del IAE “Promoción de edificaciones” establece una cuota tributaria variable de 1,86€ /m2 vendido.

Superficie (m2) Cuota (€/m2) Valor (M€)

2.657.313 1,86 4,94

Se ha considerado el impuesto que aplicaría a todos los propietarios afectados por la MPG en el caso de venta de todas las edificaciones construidas (no se considera la existencia de ventas de parcelas a los adquirentes de edificaciones). No se han incluido a efectos de este cálculo potenciales coeficientes de corrección (coeficientes de ponderación/situación) que pudieran incrementar de manera notable la recaudación por este impuesto.

4.2.5. Ingreso fiscal derivado del desarrollo de la MPG

IAE

A efectos del cálculo de este impuesto se ha considerado que únicamente se realizaría la actividad económica de arrendamiento de oficinas y otros usos no residenciales (hoteles, retail, recreativo, equipamiento privado, etc.)

• Cálculo: 0,10% x valor catastral totalidad de las oficinas y otros usos no residenciales (10.346,93 M€)




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Recaudación total por IAE en el periodo comprendido entre el año 11 y 23 cumulativo a medida que va terminándose la construcción: 37,63 M€

IS

No se calcula en este hito el potencial ingreso por este impuesto que se derivaría de la actividad de arrendamiento de oficinas y otros usos no residenciales.

Ingreso fiscal por IRPF

Se informa de que no se han computado en este cálculo aquellos nuevos empleos que se generarían en la zona objeto de desarrollo a medida que vayan completándose las distintas fases (y fueran siendo ocupadas las edificaciones terminadas). Debe señalarse que el ingreso fiscal derivado de estos nuevos empleos sería muy relevante, pues los mismos tendrían vocación de permanencia y el ingreso por IRPF sería cumulativo año tras año.

Se considera que los empleos necesarios en la ejecución de la MPG se repartirían de forma lineal durante la duración del mismo. El valor total de estos ingresos durante el calendario considerado es el siguiente:

Trabajadores anuales €IRPF/ trabajador Años Valor (M€)

5.121,0 4.329,5 23 509,94

4.3. IMPUESTOS ASOCIADOS A LA EXPLOTACIÓN Y MANTENIMIENTO TRAS EL DESARROLLO DE LA MPG

Se incluyen en este apartado los ingresos percibidos por el mantenimiento y actividad económica tras la finalización del desarrollo.

IBI

Hemos asumido que los nuevos valores catastrales de los inmuebles ya construidos serán equivalentes al 50% del valor de mercado de los mismos en el momento de su transmisión por los promotores.

Se aplica un tipo impositivo del 0,51% a los bienes inmuebles de uso residencial (tipo básico) y un tipo impositivo del 1,14% al resto de inmuebles resultantes de la MPG (tipo medio especial).

La recaudación total por IBI en el periodo comprendido entre año 10 y 23 del desarrollo, cumulativo a medida que va terminándose la construcción de edificaciones asciende a 532,24 M€

A efectos informativos, señalamos que la cifra anterior lleva incorporado el importe de IBI que se devengaría durante la fase de mantenimiento, dado que se ha calculado de manera acumulativa. Dicha cifra anual y recurrente, una vez finalizado el desarrollo, ascendería a 68,39 M€

IIVTNU

Para la estimación de los ingresos por este impuesto asociados a la fase de explotación y mantenimiento del desarrollo, se ha considerado que del total de los inmuebles construidos durante el mismo al menos un 15% de los activos serían vendidos por sus propietarios durante la fase desarrollo que finaliza en el año 23, sin diferenciar por tipología de activo. Para la determinación del valor atribuible al suelo, se aplica la proporción de 60% vuelo/construcción y 40% suelo. El periodo medio de tenencia de los inmuebles por parte de estos transmitentes se




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estima en 6 años, lo que implica una revalorización del suelo de un 15% según la Ordenanza Fiscal reguladora del impuesto vigente en la Comunidad de Madrid en 2018.

Base Imponible Tipo Asunción de ventas Valor (M€) Cuantía CV (M€) % Reval.

13.198,96x50% 60% 15% 29% 15% 25,84

IAE

Para la estimación de los ingresos por este impuesto asociados a la actividad económica y mantenimiento se ha considerado una relación proporcional entre el ingreso anual para el Ayuntamiento por este impuesto por habitante, según la liquidación de ingresos de 2017, y los considerados como nuevos habitantes fruto del desarrollo urbanístico.

Ingresos por IAE (€) Hab Nuevos habs Cuantía por hab Ingresos adicionales (€) 129.900.000 3.182.175 90.472 202,47 18.318.009

Estos ingresos se irán produciendo proporcionalmente a la población que vaya ocupando los suelos de la MPG, y por tanto serán los máximos ingresos que se produzcan anualmente.

Impuesto sobre vehículos de tracción mecánica

El hecho imponible consiste en la titularidad de estos vehículos aptos para circular por las vías públicas, calculándose la cuota tributaria, con arreglo a las tarifas del TRLHL, según la potencia y clase del vehículo.

El Ayuntamiento de Madrid, conforme a la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, fija los elementos necesarios para la determinación de la cuota tributaria del Impuesto sobre Circulación de Vehículos de Tracción Mecánica mediante la Ordenanza Fiscal, Reguladora del Impuesto sobre circulación de Vehículos de Tracción Mecánica.

Para estimar los ingresos que pudiera tener el Ayuntamiento por este concepto con el desarrollo de la presente MPG, se considera que el número de vehículos turismos de los distritos de Chamartín y Fuencarral – El Pardo se incrementarán en proporción al incremento del número de residentes. Las estadísticas municipales cifran el número de vehículos del distrito de Chamartín en 101.367 en 2016, y de 132.148 en el distrito de Fuencarral – El Pardo, sugiriendo un ratio determinado para cada distrito. Aplicando estos ratios a los habitantes (residentes y empleo generado) estimados del nuevo desarrollo, deducimos un incremento del número de vehículos de 16.468

Distrito #Habitantes (2017)

#Vehículos (2016) Ratio [veh/hab] #Habitantes #Vehículos

Distrito Chamartín 143.424 143.424 106.698 0,74 6.812 Distrito Fuencarral - El Pardo 238.756 238.756 130.204 0,55 20.777

TOTAL 16.468 Fuente: Datos INE

La Ordenanza Fiscal establece en su artículo 5 las cuotas del impuesto aplicables según la clase de vehículo y la potencia fiscal. Para el cálculo del ingreso anual, aplicamos la distribución existente de vehículos por potencia en los Distritos de Chamartín y Fuencarral – El Pardo en 2016, haciendo una media ponderada, con el resultado siguiente:




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Turismos Distribución

turismos s/potencia (%)

#Vehículos adicionales

Tarifa ordenanza

(€/veh)

Incremento IVTM (€) anual

De < 8 caballos fiscales 3% 494 20 9.881 De 8 hasta 11,99 caballos fiscales 42% 6.917 59 408.080 De 12 hasta 15,99 caballos fiscales 44% 7.246 129 934.731 De 16 caballos fiscales en adelante 11% 1.811 179 324.258 TOTAL 100% 16.468* 1.676.950

Fuente: Banco de datos Ayuntamiento Madrid

En cuanto a los vehículos comerciales, motocicletas y demás vehículos, es de esperar que el nuevo desarrollo suponga también un incremento con el consiguiente incremento de recaudación, si bien su cuantía sería de menor importancia y su estimación difícil y poco fiable por lo que en atención a la necesaria prudencia de un estudio de esta naturaleza no se incluye importe alguno por estos vehículos. Se estima así un importe anual por IVTM de 1,68 millones de euros/año.

Estos ingresos se irán produciendo proporcionalmente a la población que vaya ocupando los suelos, y por tanto serán los máximos ingresos que se produzcan anualmente.

(IVA)/ Impuestos especiales asociados a los nuevos habitantes

Como se ha comentado el nuevo sistema de financiación de las EELL implantado en 2014 establece para los municipios de mayor población, y obviamente para Madrid, la percepción de determinados porcentajes del IRPF de los residentes en cada municipio, así como los porcentajes fijados en el artículo 112 del TRLHL sobre la recaudación líquida imputable a cada uno de los municipios del IVA e Impuestos Especiales de Fabricación, excepto el de la Electricidad.

Por tanto existe una relación entre el importe a ingresar por el Ayuntamiento y su población. Asimismo el Consumo de la Comunidad Autónoma de Madrid tiene también una fuerte correlación con su población por lo que se puede estimar un incremento del importe cedido proporcional al incremento poblacional fruto del desarrollo urbanístico.

Ingresos por IVA Hab Nuevos habs Cuantía por hab Ingresos adicionales (€) 73.101.071 3.182.175 90.472 22,97 2.078.318

Estos ingresos se irán produciendo proporcionalmente a la población que vaya ocupando los suelos y por tanto serán los máximos ingresos que se produzcan anualmente.




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4.4. INGRESOS PATRIMONIALES POR LA CESIÓN DEL 10% DE EDIFICABILIDAD

Adicionalmente a lo anterior, se han estimado unos potenciales ingresos patrimoniales de 392 M€ a favor del Ayuntamiento de Madrid derivados de la enajenación de activos patrimoniales situados en el ámbito de la MPG que provienen de la aportación del suelo correspondiente al 10% de la edificabilidad por parte del resto de propietarios. Esta aportación se dará en mismo año en el que se reciba la urbanización de la MPG por parte del Ayuntamiento, y tendrá lugar en el año 10 de desarrollo del mismo.

4.5. RESUMEN CÓMPUTO DE INGRESOS A LA HACIENDA PÚBLICA POR LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y ASOCIADOS A LA ACTIVIDAD ECONOMICA

El presente estudio refleja, de manera conservadora, los principales ingresos por impuestos que se derivarían de la actividad inmobiliaria necesaria para el desarrollo de la MPG, así como aquellos asociados a la actividad económica y de mantenimiento del mismo hasta el año 23 del desarrollo. También se han considerado los ingresos patrimoniales debidos a la aportación del 10% de la edificabilidad al Ayuntamiento de Madrid por parte del resto de los propietarios

En este sentido, la cifra de ingresos estimados por la actividad inmobiliaria del desarrollo, incluyendo los ingresos patrimoniales ascendería a 3.167 millones de euros.

Por otra parte, la cifra de ingresos estimados asociados a la actividad económica y ascendería a 625 millones de euros. Este importe sería trasladado íntegramente a la Hacienda Pública Municipal.

El total de ingresos percibidos por la Hacienda Pública por (i) la actividad inmobiliaria y (ii) la actividad económica y mantenimiento asciende a 3.792 millones de euros.

4.6. RESUMEN DE INGRESOS PARA LA HACIENDA PÚBLICA MUNICIPAL

Los ingresos asociados al Ayuntamiento serán los que se utilicen para valorar la sostenibilidad de la MPG por parte del Ayuntamiento. En concreto se imputarán las tributaciones locales; IIVTNU, ICIO, IAE e IBI debido a la actividad inmobiliaria, y aquellos correspondientes a la explotación y mantenimiento que se genera tras la finalización del mismo; IBI, IAE, IVA, IIVTNU y Tracción Mecánica.

Se resumen en este cuadro los impuestos que aplican por cada hito. Se tomarán las mismas asunciones comentadas anteriormente. La cifra de ingresos estimados del Ayuntamiento por la actividad inmobiliaria del desarrollo ascendería a 890 millones de euros, que incluye lo que percibiría por la cesión del 10% de la edificabilidad, 392 millones de euros, y la cifra de ingresos a percibir por el Ayuntamiento debido a la actividad económica y el mantenimiento, que serían 625 millones de euros. Todo ello hace un total de 1.516 millones de euros, cuyo desglose por tipología de ingresos y etapas se refleja en la siguiente tabla:




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5. ESTIMACIÓN DE LOS COSTES Y GASTOS CORRIENTES MUNICIPALES INCREMENTALES CORRESPONDIENTES AL DESARROLLO DE NUEVOS ÁMBITOS

5.1. RESUMEN DE GASTOS

5.1.1. Gastos asociados a la MPG

INVERSIÓN AYUNTAMIENTO (M€) Infraestructuras 307,89 Equipamientos 242,80 TOTAL* 550,69

*Total de gastos del Ayuntamiento considerados desde el año 1 al 23 de desarrollo de la MPG. Datos de la Memoria

5.1.2. Gastos asociados a la explotación y mantenimiento

GASTOS AYUNTAMIENTO (M€) Gastos por mantenimiento 603,09

1. Servicios Públicos Básicos 334,70 2. Actuaciones de Protección y Promoción Social 113,15

3. Producción de bienes públicos de carácter preferente 69,45 4. Actuaciones de carácter económico 74,71

9. Actuaciones de carácter general 11,09 TOTAL* 603,09

*Total de gastos del Ayuntamiento derivados de la explotación y mantenimiento considerados desde el año 1 al 23 de desarrollo de la MPG.

INGRESOS FISCALES DEL PROYECTO PARA LA HACIENDA PÚBLICA MUNICIPAL (€)

Adquisición de suelo y derechos urbanísticos 174.731.910 IIVTNU 174.731.910

Urbanización y ejecución de infraestructuras 391.802.339 CESIÓN DEL 10% AYUNTAMIENTO 391.802.339

Edificación y construcción del Producto inmobiliario e infraestructuras públicas 109.576.799 ICIO 109.576.799

Venta de producto terminado 177.189.053 IIVTNU 172.246.451

IAE 4.942.602

Explotación 37.631.803 IAE alquiler oficinas 37.631.803


INGRESOS FISCALES TRAS FINALIZACIÓN PROYECTO PARA LA HACIENDA PÚBLICA (M€)

Explotación / Mantenimiento tras finalización del proyecto 625.005.905 IBI acumulado 532.237.595IIVTNU 25.836.968Otros ingresos de mantenimiento 66.931.343


TOTAL 1.515.937.811




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5.2. DESARROLLO DEL ANÁLISIS

Los estados de gastos de los presupuestos de las entidades locales se clasifican con los siguientes criterios: por programas, por capítulos, por categorías económicas, y opcionalmente, por unidades orgánicas.

En los análisis ya explicados hemos contemplado la liquidación del presupuesto de gastos clasificada por categorías económicas agrupada en capítulos. Sin embargo, para considerar el efecto de la creación del nuevo desarrollo consideramos más adecuado su análisis a partir de la clasificación por programas, en la que los créditos se ordenan según su finalidad y los objetivos que con ellos se proponga conseguir, con arreglo a la clasificación por áreas de gasto, políticas de gasto y grupos de programas. Así la liquidación del presupuesto de gastos consolidado de Madrid del ejercicio 2017 agrupada por áreas de gasto presenta la siguiente estructura e importes:

Área de gasto Importe (€) %

1 SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS 1.952.125.592 46%

2 ACTUACIONES DE PROTECCIÓN Y PROMOCIÓN SOCIAL 460.470.356 11%

3 PRODUCCIÓN DE BIENES PÚBLICOS DE CARÁCTER PREFERENTE 479.557.957 11%

4 ACTUACIONES DE CARÁCTER ECONÓMICO 349.561.808 8%

9 ACTUACIONES DE CARÁCTER GENERAL 451.227.400 11%

0 DEUDA PÚBLICA 564.091.294 13%

Total general 4.257.034.407 100%

A modo de referencia se incluye también la clasificación de los gastos por categorías económicas:

Cap. Denominación Importe (€) %

Gasto por habitante

(€/hab) 1 GASTOS DE PERSONAL 1.291.875.862 30% 406

2 GASTOS EN BIENES CORRIENTES Y SERVICIOS 1.616.574.407 38% 508

3 GASTOS FINANCIEROS 139.426.653 3% 44 4 TRANSFERENCIAS CORRIENTES 364.249.769 9% 114

5 FONDO DE CONTINGENCIA Y OTROS IMPREVISTOS 0 0% 0

TOTAL OPERACIONES CORRIENTES 3.412.126.691 80% 1.072 6 INVERSIONES REALES 231.287.731 5% 7 TRANSFERENCIAS DE CAPITAL 177.976.904 4% 8 ACTIVOS FINANCIEROS 0 0% 9 PASIVOS FINANCIEROS 435.643.082 10%

TOTAL OPERACIONES DE CAPITAL 844.907.717 20% Total 4.257.034.408

Determinadas áreas de gasto pueden considerarse como gastos fijos o estructurales en gran medida, referidos al ámbito de capital o inversión, siendo costes en los que se incurre para




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obtener un determinado nivel de producción. Contrariamente, existen unos costes variables que oscilarán según el nivel de producción que finalmente se requiera. Por tanto se puede establecer una doble clasificación de las partidas presupuestarias en función de que el consumo de esos créditos dependa o no del número de demandantes o usuarios de los servicios que con ellas se financian. Dejando al margen los gastos de inversión, y dentro de los corrientes que han de ser estimados, podemos subdividir estos en dependientes e independientes. Los primeros son aquellos en los que los costes finales de servicios dependen del número de usuarios que lo demandan, y los segundos se definen como estables con independencia del número de usuarios que hagan uso de los mismos.

Los parámetros del APR 08.03 “Prolongación de la Castellana” y APE 05.27 “Colonia de Campamento” y sus valores sobre los que actúa cada Programa en cada caso concreto son los siguientes:

Ámbito Superficie Suelo (m2)

Superficie Zonas

Verdes (m2)

Superficie Viario (m2)

Superficie Construida (edif.) (m2)

Población (habitantes)*

Vehículos a motor (#)*

Malmea – San Roque- Tres Olivos 1.030.153 152.794 227.403 965.321 41.602 10.715 Las Tablas Oeste 305.107 33.431 46.738 211.992 6.970 1.113 Centro de Negocios Chamartín 785.859 204.475 126.818 1.300.000 37.633 3.900 Estación Chamartín 236.324 27.000 27.000 180.000 4.267 0 TOTAL 2.357.443 417.185 427.959 2.657.313 90.472 15.728

*Nota: se considera como nueva población de cada uno de los ámbitos la correspondiente a los mismos según la Memoria de la MPG, más el empleo directo que se genera en el total de los ámbitos, tomado del “Informe de Empleo” de D. Antonio Pulido. Se consideran únicamente vehículos nuevos los asociados a los nuevos residentes.

A continuación se detallan las áreas de gasto en las que se desglosa el presupuesto, incluyendo además los gastos incrementales por el incremento de población debido al desarrollo de la MPG:

ÁREA DE GASTO 1 “Servicios públicos básicos”

Comprende todos aquellos gastos originados por los servicios públicos básicos que, con carácter obligatorio, deben prestar los municipios, por sí solos o asociados, con arreglo al artículo 26.1 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local, o, en su caso, las provincias con arreglo al artículo 31.2 de la misma Ley, atendiendo a su función de cooperación y asistencia a los municipios. A estos efectos, se incluyen, en los términos que se exponen para cada una de ellas, cuatro políticas de gasto básicas: seguridad y movilidad ciudadana, vivienda y urbanismo, bienestar comunitario y medio ambiente.

En el siguiente cuadro se presentan los importes del gasto municipal correspondientes a los distintos grupos de programas integrados en éste Área de gasto, así como el nuevo gasto incremental estimado consecuencia del nuevo Desarrollo. Como se ha comentado anteriormente, al existir gastos dependientes e independientes, únicamente se contemplan como incrementales los que se han considerado como dependientes, siguiendo la “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica” del Ministerio de Fomento. En las tablas siguientes se resume el presupuesto de cada área de gasto contemplado en el análisis y el gasto incremental que se deriva del mismo.




32

Nota: el ratio por habitante se ha calculado sobre la población de Madrid, sin tener en cuenta los nuevos habitantes ni la influencia de empleados y personas que acceden a Madrid cada día, y que según datos de este Ayuntamiento puede verse incrementado hasta en un millón de habitantes más. Por tanto podemos decir que el resultado de estos gastos incrementados por la nueva población es conservador.

ÁREA DE GASTO 2 “Actuaciones de protección y promoción social”

Se incluyen en esta área todos aquellos gastos y transferencias que constituyen el régimen de previsión; pensiones de funcionarios, atenciones de carácter benéfico-asistencial; atenciones a grupos con necesidades especiales, como jóvenes, mayores, minusválidos físicos y tercera edad; medidas de fomento del empleo.

En el siguiente cuadro se presentan los importes del gasto municipal correspondientes a los distintos grupos de programas integrados en éste Área de gasto, así como el nuevo gasto incremental estimado consecuencia del nuevo Desarrollo:.

ÁREA DE GASTO 3 “Producción de bienes públicos de carácter preferente”

Comprende todos los gastos que realice la Entidad local en relación con la sanidad, educación, cultura, con el ocio y el tiempo libre, deporte, y, en general, todos aquellos tendentes a la elevación o mejora de la calidad de vida. Se incluyen los grupos de programas siguientes

Grupo de ProgramasPto consolidado

2017 Indicador Valor 2017 UnidadRatio

(€/ud) IncrementoGasto nuevo

estimado132 Seguridad 346.622.419 Población 3.182.175 hab 108,93 90.472 9.854.735

133 Ordenación del tráfico y del estacionamiento 36.335.189 Vehículos tot. 1.732.961 veh 20,97 15.728 329.771

134 Movilidad urbana 110.586.902 Vehículos tot. 1.732.961 veh 63,81 15.728 1.003.666

135 Protección civil 52.195.597 Población 3.182.175 hab 16,40 90.472 1.483.960

136 Servicio de prevención y extinción de incendios 114.605.097 Sup. construida 152.117.389 m2 c 0,75 2.657.313 2.002.017

151 Urbanismo 107.689.763 Población 3.182.175 hab 33,84 90.472 3.061.701

152 Vivienda 94.806.744 Población 3.182.175 hab 29,79 90.472 2.695.427

153 Vías públicas 251.478.649 Red viaria 60.892.981 m2 viario 4,13 485.335 2.004.359

160 Alcantarillado 2.908.309 Población 3.182.175 hab 0,91 90.472 82.685

161 Abastecimiento de agua potable 22.202.365 Población 3.182.175 hab 6,98 90.472 631.230

162 Recogida, gestión y tratamiento de residuos 272.633.594 Población 3.182.175 hab 85,68 90.472 7.751.177

163 Limpieza viaria 210.721.608 Red viaria 60.892.981 m2 viario 3,46 485.335 1.679.513

165 Equipamientos urbanos 81.380.875 Red viaria 60.892.981 m2 viario 1,34 485.335 648.630

171 Parques y jardines 143.474.261 Sup zonas verde 62.191.500 m2 zv 2,31 417.185 962.436

172 Protección y mejora del medio ambiente 13.712.912 Sup. suelo 604.308.000 m2s 0,02 2.357.443 53.495

Total AREA 1 considerado análisis 1.861.354.284 34.244.801

Total AREA 1 1.952.125.592


2017 Indicador Valor 2017 Unidad Ratio (€/ud) Incremento Gasto nuevo

estimado221 Prestaciones económicas a favor de los empleados 43.463.046 Población 3.182.175 hab 13,66 90.472 1.235.687

231 Asistencia social primaria 351.680.263 Población 3.182.175 hab 110,52 90.472 9.998.533

233 Cooperación internacional y fondos europeos 12.048.441 Población 3.182.175 hab 3,79 90.472 342.546

Total AREA 2 considerado análisis 407.191.750 11.576.766

Total AREA 2 460.470.356

Grupo de Programas Pto consolidado 2017 Indicador Valor 2017 Unidad Ratio

(€/ud) Incremento Gasto nuevo estimado

311 Protección de la Salubridad Pública 85.500.619 Población 3.182.175 hab 26,87 90.472 2.430.847

325 Vigilancia del cumplimiento de la escolaridad obligatoria 2.408.851 Población 3.182.175 hab 0,76 90.472 68.485

326 Servicios complementarios de educación 16.403.948 Población 3.182.175 hab 5,15 90.472 466.377

332 Bibliotecas y Archivos 25.484.649 Población 3.182.175 hab 8,01 90.472 724.548

333 Museos 5.079.002 Población 3.182.175 hab 1,60 90.472 144.400

342 Instalaciones deportivas 115.051.454 Población 3.182.175 hab 36,15 90.472 3.270.999


Total AREA 3 479.557.957




33

ÁREA DE GASTO 4 “Actuaciones de carácter económico”

Se integran en esta área los gastos de actividades, servicios y transferencias que tienden a desarrollar el potencial de los distintos sectores de la actividad económica.

ÁREA DE GASTO 9 “Actuaciones de carácter general”

Se incluyen en esta área los gastos relativos a actividades que afecten, con carácter general, a la entidad local, y que consistan en el ejercicio de funciones de gobierno o de apoyo administrativo y de soporte lógico y técnico a toda la organización.

ÁREA DE GASTO 0 “Deuda pública”

Comprende los gastos de intereses y amortización de la Deuda Pública y demás operaciones financieras de naturaleza análoga, con exclusión de los gastos que ocasione la formalización de las mismas.

Estos gastos pueden considerarse como gastos fijos o estructurales en gran medida, y por tanto no se ven incrementados proporcionalmente por la nueva población existente fruto del desarrollo de la MPG.

INCREMENTO TOTAL DE GASTOS

Sumando todos los gastos estimados para todas las áreas de gastos 1, 2, 3, 4 y 9 resulta un incremento de gasto total anual de 64,8 millones de euros, referente a los gastos de mantenimiento.

Hay que tener en cuenta que este es el gasto anual máximo que se va a dar cuando la ocupación de los habitantes sea la total. Durante los primeros diez años en los que tiene lugar la construcción de las infraestructuras y hasta la recepción de las obras de urbanización por parte del Ayuntamiento, no se contemplarán gastos de mantenimiento, y será a partir del año 11 cuando irán sumándose los nuevos habitantes y por tanto el gasto incrementará proporcionalmente. Estos nuevos habitantes incluyen los nuevos residentes en los distintos ámbitos (27.472 habitantes) y los empleos directos que se van creando como consecuencia del nuevo Desarrollo (63.000 habitantes), haciendo un total de 90.472 habitantes en el año 23.

En lo que respecta a los gastos de proyecto, el reparto de gastos incrementales por parte del Ayuntamiento debido al desarrollo de Madrid Nuevo Norte según el horizonte temporal que está contemplado en el proyecto incluye todos los gastos que tiene que hacer frente el Ayuntamiento por cada año desde la puesta en marcha del mismo, incluyendo:



estimado431 Comercio 7.470.480 Población 3.182.175 hab 2,35 90.472 212.391

433 Desarrollo empresarial 2.914.010 Población 3.182.175 hab 0,92 90.472 82.847

441 Promoción, mantenimiento y desarrollo del transporte 251.016.195 Población 3.182.175 hab 78,88 90.472 7.136.578

493 Oficinas de defensa al consumidor 7.455.188 Población 3.182.175 hab 2,34 90.472 211.957


Total AREA 4 349.561.808



estimado924 Participación ciudadana 12.947.278 Población 3.182.175 hab 4,07 90.472 368.101

925 Atención a los ciudadanos 26.956.760 Población 3.182.175 hab 8,47 90.472 766.401


Total AREA 9 451.227.400




34

• Infraestructuras del Nudo Norte, Nudo Fuencarral y Actuaciones en el final de la Castellana

• Equipamientos considerados en cada uno de los ámbitos (excepto en la Estación de Chamartín). Los equipamientos al servicio de la población estarán financiados parte por el Ayuntamiento y parte por la Comunidad Autónoma de Madrid

Se muestra de forma esquemática los gastos del Ayuntamiento divididos por Gastos de Proyecto y Gastos asociados a la actividad económica:




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37

6. SUFICIENCIA Y ADECUACIÓN DEL SUELO DESTINADO A USOS PRODUCTIVOS

Es objeto del desarrollo tanto la reconversión del espacio industrial y ferroviario en un espacio urbano central como la adecuada mezcla de usos y funciones, residenciales y terciarios en sus distintas tipologías y clases.

La ordenación propuesta se basa en la ocupación eficiente del suelo, ineludible por sus condiciones tanto de centralidad como de densidad asignada por el Plan General. Las infraestructuras proyectadas garantizan la funcionalidad y suficiencia del servicio, incorporando mejoras a las redes generales existentes.

6.1. ADECUACIÓN DE LOS USOS

Para la ejecución de la MPG se prevé un desarrollo progresivo acompasando el proceso de regeneración urbana a la consolidación secuencial de los nuevos barrios ordenados. En cada etapa prevista se mantiene la mezcla funcional, dotando de equilibrio a todo el proceso.

La MPG define los siguientes usos globales para cada uno de los ámbitos de ordenación:

Ámbito Uso Global APR “Estación de Chamartín” Servicios Terciarios APE “Centro de Negocios de Chamartín” Servicios Terciarios APE “Malmea – San Roque – Tres Olivos” Residencial APE “Las Tablas Oeste” Servicios Terciarios

En el APR 08.03 y APE 05.27 se destinan 1.608.778 m²e a usos productivos, es decir un 60,5% de la edificabilidad total. La edificabilidad del uso residencial es de 1.048.535 m²e, y por tanto un 39,5 % del total de la MPG.

El porcentaje de usos productivos se encuentra muy por encima del 30%, porcentaje considerado mínimo recomendable para garantizar su suficiencia en relación al conjunto de la MPG y la complejidad de la ordenación. La superficie edificable por tipos es la siguiente:

Tipo Sup. Edificable (m2e) Terciario oficinas 1.505.659 Terciario comercio 103.119 Total 1.608.778

Se confirma así la previsión del Plan General en cuanto al peso del suelo productivo en la MPG.

La superficie del suelo, el índice de edificabilidad y la edificabilidad por ámbitos es la siguiente:




38

Ámbito Superficie (m2s) Índice (m2e/m2s) Edificabilidad (m2e)

APE "Centro de Negocios Chamartín” 785.859 1,75 1.300.000

APR “Nueva Estación de Chamartín” 236.324 0,76 180.000

APE “Malmea--San Roque – Tres Olivos” 1.030.153 1,05 965.321

APE “Las Tablas Oeste” 305.107 1,05 211.992

TOTAL 2.657.313

Fuente: Memoria MPG

Asimismo, tanto la capacidad productiva existente como la potencial en la Ciudad de Madrid se complementa en los municipios colindantes que conforman su área metropolitana

La cuantificación de los usos productivos se basa también en el análisis inmobiliario específico en relación con la viabilidad de usos terciarios, particularmente de oficinas, en función de las dinámicas de atracción de mercado y necesidad de superficie de suelo de este uso previstas.

6.2. POBLACIÓN ESTIMADA Y CREACIÓN DE EMPLEO

Para el cálculo de la población total se parte del número indicativo de viviendas previstas en la MPG: 10.485 viviendas, considerando un estándar de 100 m²e/vivienda

Teniendo en cuenta la mencionada cantidad de 1.608.778 para usos productivos, esto da un ratio de 153,43 m²e de usos productivos/vivienda, muy por encima del estándar de 20 m²e/vivienda, indicador que marca la mínima proporción para el equilibrio y complejidad de los desarrollos.

Para establecer la población estimada se va a utiliza 2,62 habitantes por vivienda, según información del Ayuntamiento de Madrid a 1 de enero de 2017. Si se multiplica el número de viviendas por el tamaño medio de los hogares se obtiene una población de 27.472 habitantes para el ámbito de estudio.

La estructura por edades del municipio de Madrid representa una población envejecida, con un 13,64% de niños (0-14 años) y un 20,46% de ancianos (65 años y más edad), valores que en la Comunidad de Madrid son el 15,75% y el 17,60% respectivamente. La población de España también está muy envejecida.

Si se tiene en cuenta que están previstas 10.485 viviendas, ocupadas por personas individualmente o familias, teóricamente este empleo cubriría la necesidad de trabajo de esa población y, además, se generarían unos flujos importadores de mano de obra que satisfacen sus demandas dotacionales en sus barrios de origen.

Para conocer los puestos de trabajo directos e indirectos que se pueden crear en este productivo se utiliza un estándar que procede del Informe Técnico de “Efectos sobre la Creación de Empleo del Proyecto de Prolongación de la Castellana”, del Catedrático Antonio Pulido. El desarrollo previsto presenta los siguientes datos teniendo en cuenta los ratios que utiliza el informe de Pulido de m2 por empleado:




39

Tipo de uso m2 disponibles m2 por empleado

Empleo (personas)

Terciario oficinas 1.505.659 12* 125.472 Terciario comercio 103.119 40 2.578 Dotacional privado y equipamientos 254.761 100 2.548

Total 1.863.534 Total Empleo Directo 130.598

Fuente: Análisis interno e Informe Empleo D. Antonio Pulido

*Nota: el ratio está en una horquilla de 10-15 m2/empleado, por lo que se han tomado 12m2/empleado

Por tanto se consideran cubiertas las necesidades de la población productiva con las reservas contempladas para la población residente, garantizando la sostenibilidad del modelo urbanístico propuesto, las necesidades de empleo y la demanda de suelo que puede satisfacer de forma coherente con dichas necesidades.







IV. ANEXOS

Anexo 4.2 Estudio Económico Financiero



MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOUM 1997 EN LOS ÁMBITOS DE PLANEAMIENTO APR 08.03 “PROLONGACIÓN DE LA CASTELLANA” Y APE 05.27 “COLONIA CAMPAMENTO”PARA LA DEFINICIÓN DE LAS DETERMINACIONES Y PARAMETROS DE ORDENACIÓNDE LA OPERACIÓN URBANÍSTICA “MADRID NUEVO NORTE” IV. ANEXOS Anexo 4.2 Estudio Económico Financiero

INDICE

1. INTRODUCCIÓN Y ANTECEDENTES .............................................................................. 1

2. JUSTIFICACIÓN JURÍDICA DEL ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO ......................... 2

3. CONSIDERACIONES E HIPÓTESIS ................................................................................. 2

4. RESUMEN DE RESULTADOS .......................................................................................... 4




1

1. INTRODUCCIÓN Y ANTECEDENTES

El presente Estudio Económico Financiero analiza la dimensión económica del desarrollo de los ámbitos APR 08.03 “Prolongación de la Castellana” y el APE 05.27 “Colonia de Campamento”, conforme al modelo de ordenación resultante del procedimiento de Modificación Puntual del Plan General de Madrid en tramitación (en adelante la “Modificación Puntual” o “MPG”).

En concreto, tiene por objeto plantear la dimensión económica del conjunto de las Äreas de Planeamiento integradas en la MPG. Este es:

• Área de Planeamiento Remitido 05.10 Estación de Chamartín

• Área de Planeamiento Específico 05.30 Centro de Negocios Chamartín

• Área de Planeamiento Específico 08.20 Malmea – San Roque -Tres Olivos

• Área de Planeamiento Específico 08.21 Las Tablas Oeste

En cada una de las carpetas de ordenación pormenorizada de las Áreas de Planeamiento Específico se ha incorporado un Estudio Económico específico que aborda el análisis particular de la dimensión económica de cada una de ellas, elaborada sobre la base la ordenación pormenorizada propuesta. Estos documentos se incorporan en los respectivos Anexo 1 “Informe de Sostenibilidad Económica y Estudio Económico Financiero” de cada carpeta de documentación de ordenación pormenorizada

En el caso del Área de Planeamiento Remitido 05.10 Estación de Chamartín, dado que su ordenación de detalle no queda establecida, se incorpora como apéndice al presente documento un ejercicio preliminar y estimativo de Estudio Económico Financiero que permita la evaluación económica desde un plano general, evaluación que deberá completarse con ocasión de la redacción del planeamiento de desarrollo del Ámbito.

Estos Estudios Económico Financieros recogen la estimación de los costes de infraestructura y urbanización, gastos de gestión y gastos de comercialización para la realización del Proyecto, así como sus proyecciones temporales. Se desarrolla de igual modo una estimación de ingresos del Proyecto. Los principales resultados obtenidos de dichas estimaciones son los flujos, rentabilidad y valor de repercusión, cuya sensibilidad a variables como el valor del suelo o el coste de financiación ha sido también analizada.

Estos Estudio Económico Financiero deben analizarse conjuntamente con los siguientes documentos de la Modificación Puntual:

a) Documento de Organización y Gestión de la Ejecución: el mismo tiene por objeto definir el proceso de organización, ejecución y gestión del planeamiento que se apruebe tanto en sus actos jurídicos preparatorios como en su desarrollo de ejecución material;

b) Esquema Director de Infraestructuras y Cargas Urbanísticas: define las infraestructuras y cargas urbanísticas correspondientes al mismo, así como su programación temporal, y se encuentra dentro del documento de Organización y Gestión de la Ejecución;

c) Informe de Sostenibilidad en la que se evalúa el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias, la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos;




2

d) Estudio del sector residencial y Estudio del sector terciario: es el análisis inmobiliario, incluido como Anexos 1 y 2 a la Modificación Puntual de PGOUM.

2. JUSTIFICACIÓN JURÍDICA DEL ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO

A continuación, se presenta la justificación jurídica del presente Estudio Económico Financiero:

• El artículo 22.5 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, de 30 de octubre de 2015, dispone la necesidad de que los instrumentos de planeamiento cuenten con una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre las cargas y beneficios, documento que se corresponde con el tradicionalmente identificado como Estudio Económico Financiero que, por razón de la declaración de inconstitucionalidad de las letras a) a e) del referido apartado 5 producido por la STC 143/2017, de 14 de diciembre, ha de ajustarse a los criterios generales elaborados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con su alcance determinante de su exigibilidad para todo tipo de instrumento de planeamiento y, especialmente, en un caso como el de la MP en el que, además de la ordenación estructurante, se establece la de carácter pormenorizado.

• De igual modo, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2017 incluye en su artículo 43.b), entre la documentación que ha de formar parte de los instrumentos de planeamiento, la necesaria elaboración de un estudio que justifique la viabilidad de los instrumentos de planeamiento en función de las capacidades de iniciativa y gestión y las posibilidades económicas y financieras, públicas y privadas, en el término municipal, tarea cuya función corresponde dar cumplimiento en el correspondiente Estudio Económico Financiero.

• A su vez, en efecto, una ya amplia jurisprudencia del Tribunal Supremo ha permitido complementar la regulación legal al perfilar el alcance del Estudio Económico Financiero, del cual resulta, a modo de síntesis, su ya citada exigibilidad para todo tipo de instrumento de planeamiento, la necesidad de que contenga las previsiones del capital exigido para su desarrollo así como sus fuentes de financiación, la innecesaridad de la expresión en él de cantidades precisas y concretas por ser función propia de los sucesivos proyectos y, en fin, que, como ocurre en el caso de la MP, su grado de precisión en cuanto a los medios disponibles y su adscripción al proceso de ejecución sea mayor cuando opere en relación con instrumentos de planeamiento que contengan la ordenación pormenorizada. El Reglamento de Planeamiento Urbanístico, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio de 1978, contempla igualmente la exigencia del Estudio Económico Financiero tanto para los instrumentos de planeamiento general como para los de desarrollo, lo que así resulta, respectivamente, de sus artículos 37 y 57, exigencia también reflejada, según queda dicho, en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

3. CONSIDERACIONES E HIPÓTESIS

A continuación se resumen las hipótesis utilizadas en los Estudio particulares realizados para cada Área de Planeamiento




3

i. Desagregación de los metros cuadrados edificables en diferentes usos urbanísticos previstos en la presente “Modificación Puntual”.

ii. Estimación de plazos de ejecución de obras de urbanización, construcción y venta: la presente Modificación Puntual anticipa con carácter no vinculante y, por ello, de forma indicativa, una posible programación temporal del planeamiento en que se divide.

iii. Estimación de costes del Proyecto, principalmente la compra de suelo, cargas urbanísticas y otros costes asociados, según lo definido en el documento de Esquema Director de Infraestructuras y Cargas Urbanísticas del documento de Organización y Gestión de la ejecución.

iv. Estimación de costes de gestión del Proyecto, según lo definido en el documento de Esquema Director de Infraestructuras y Cargas Urbanísticas del documento de Organización y Gestión de la ejecución. Estos costes representan el 3,5% de las cargas urbanísticas.

v. Estimación del coste de construcción y precio de venta de los metros cuadrados edificables en función al uso asignado. Los precios por uso estimados se describen en el Estudio del sector residencial y Estudio del sector terciario, incluido como Anexos 1y 2 a la Modificación Puntual de PGOUM.

vi. Se ha asignado un coste medio de adquisición de suelo de 400 €/ m2.

vii. La estimación de los ingresos por la venta de las parcelas resultantes. El precio de venta corresponde al valor de venta recogido en el Anexo-21, al que se ha incorporado el valor de garaje y descontado el gasto financiero

viii. El valor del garaje se calcula a partir del producto entre el Valor de Repercusión del Garaje y el Valor de Repercusión Conjunto para cada uso y ámbito.

ix. El gasto financiero se estima en un 15% del precio de venta con garaje.

x. Se considera una inflación del 2% para los costes

xi. Se considera una inflación del 3% para los ingresos

xii. Se han considerado diferentes rangos de precio de adquisición o compra del suelo, de porcentaje de deuda sobre los costes de infraestructuras y urbanización y, de coste de financiación a la hora de presentar los principales resultados.

xiii. Para la determinación de los resultados del Proyecto, se ha tenido en cuenta que el 10% de los ingresos del Proyecto y el 10% de los costes de construcción son descontados en concepto de cesión de superficie edificable libre de cargas al Ayuntamiento de Madrid.

xiv. Los Estudios Económico Financieros no han tenido en cuenta consideraciones tributarias, es decir, no se han considerado impuestos o tasas relacionados con el Proyecto, que en cualquier caso podrán variar en función de las circunstancias de cada propietario.

xv. Los Estudios Económico Financieros se han basado en los flujos de caja del Proyecto resultantes de aplicar las estimaciones y asunciones anteriores. Por lo tanto los principales resultados del Proyecto están basados en un criterio estrictamente de caja.




4

4. RESUMEN DE RESULTADOS

Los resultados de los Estudios Económico Financieros de cada Área de Planeamiento muestran los siguientes rangos de rentabilidades:

• APR 05-10 Estación de Chamartín

• Los escenarios considerados contemplan rentabilidades que oscilan entre un 11,2% y un 16,4%, en función de las hipótesis utilizadas.

• APE 05-30 Centro de Negocios


• APE 08-20 Las Tablas Oeste


• APE 08.21 Malmea-San Roque-Tres Olivos

• Los escenarios considerados contemplan rentabilidades que oscilan entre un 9.8% y un 18,1%, en función de las hipótesis utilizadas.

En definitiva, todos los escenarios considerados ofrecen una rentabilidad positiva, si bien, la rentabilidad para cada propietario dependerá principalmente del precio de adquisición de su suelo, de la evolución del mercado inmobiliario y de las decisiones que a este respecto pueda tomar, de su grado de apalancamiento y el coste de dicho endeudamiento.



APÉNDICE 4.2 ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO APR 05.10 Estación de Chamartín MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOUM

13 de agosto de 2018 Dirección General de Economía y Sector Público

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DIRECCIÓN GENERAL DE ECONOMÍA Y SECTOR PÚBLICO

Estudio Económico Financiero – APE Estación de Chamartín Página 2 de 15

CONTENIDOS DEL INFORME

1. INTRODUCCIÓN Y ANTECEDENTES ................................................................................... 3 2. JUSTIFICACIÓN JURÍDICA DEL ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO ............. 4 3. RESUMEN EJECUTIVO............................................................................................................... 6 4. ANÁLISIS ECONÓMICO - FINANCIERO ............................................................................ 9

4.1 SUPERFICIE Y EDIFICABILIDAD ................................................................................. 9 4.2 ESTIMACIÓN DE COSTES ................................................................................................. 9

4.2.1 Suelo ..................................................................................................................................... 9 4.2.2 Cargas urbanísticas ..................................................................................................... 10 4.2.3 Gastos generales .......................................................................................................... 11 4.2.4 Costes de construcción de las edificaciones ................................................... 11

4.3 ESTIMACIÓN DE INGRESOS ......................................................................................... 12 4.4 FINANCIACIÓN ................................................................................................................... 13 4.5 IDENTIFICACIÓN DE LOS SUJETOS RESPONSABLES DE COSTEAR LAS REDES PÚBLICAS ............................................................................................................................. 13

5. ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN - PRINCIPALES RESULTADOS .............................. 14 6. VALORES DE REPERCUSIÓN ............................................................................................... 16





1. INTRODUCCIÓN Y ANTECEDENTES • El presente Estudio Económico Financiero analiza la dimensión económica del desarrollo

de una parte de los ámbitos APR 08.03 “Prolongación de la Castellana” y el APE 05.27 “Colonia de Campamento”, conforme al modelo de ordenación resultante del procedimiento de Modificación Puntual del Plan General de Madrid en tramitación (en adelante la “Modificación Puntual” o “MP”).

• En concreto, tiene por objeto plantear la dimensión económica del Área de Planeamiento Remitido 05.10 Estación de Chamartín (en adelante el “Proyecto”), de modo que se pueda analizar su viabilidad económica.

• En este Estudio Económico Financiero se recoge la estimación de los costes de infraestructura y urbanización, gastos de gestión y gastos de comercialización para la realización del Proyecto, así como sus proyecciones temporales. Se desarrolla de igual modo una estimación de ingresos del Proyecto. Los principales resultados obtenidos de dichas estimaciones son los flujos, rentabilidad y valor de repercusión, cuya sensibilidad a variables como el valor del suelo o el coste de financiación ha sido también analizada.

• Este Estudio Económico Financiero debe analizarse conjuntamente con los siguientes documentos de la Modificación Puntual:

a) Documento de Organización y Gestión de la Ejecución: el mismo tiene por objeto definir el proceso de organización, ejecución y gestión del planeamiento que se apruebe tanto en sus actos jurídicos preparatorios como en su desarrollo de ejecución material;

b) Esquema Director de Infraestructuras y Cargas Urbanísticas: define las infraestructuras y cargas urbanísticas correspondientes al mismo, así como su programación temporal, y se encuentra dentro del documento de Organización y Gestión de la Ejecución;

c) Informe de Sostenibilidad en la que se evalúa el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias, la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos;

d) Estudio del sector residencial y Estudio del sector terciario: es el análisis inmobiliario, incluido como Anexo-21 a la Modificación Puntual de PGOUM.





2. JUSTIFICACIÓN JURÍDICA DEL ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO • A continuación, se presenta la justificación jurídica del presente Estudio Económico

Financiero:

• El artículo 22.5 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, de 30 de octubre de 2015, dispone la necesidad de que los instrumentos de planeamiento cuenten con una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre las cargas y beneficios, documento que se corresponde con el tradicionalmente identificado como Estudio Económico Financiero que, por razón de la declaración de inconstitucionalidad de las letras a) a e) del referido apartado 5 producido por la STC 143/2017, de 14 de diciembre, ha de ajustarse a los criterios generales elaborados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con su alcance determinante de su exigibilidad para todo tipo de instrumento de planeamiento y, especialmente, en un caso como el de la MP en el que, además de la ordenación estructurante, se establece la de carácter pormenorizado.

• De igual modo, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2017 incluye en su artículo 43.b), entre la documentación que ha de formar parte de los instrumentos de planeamiento, la necesaria elaboración de un estudio que justifique la viabilidad de los instrumentos de planeamiento en función de las capacidades de iniciativa y gestión y las posibilidades económicas y financieras, públicas y privadas, en el término municipal, tarea cuya función corresponde dar cumplimiento en el correspondiente Estudio Económico Financiero.

• A su vez, en efecto, una ya amplia jurisprudencia del Tribunal Supremo ha permitido complementar la regulación legal al perfilar el alcance del Estudio Económico Financiero, del cual resulta, a modo de síntesis, su ya citada exigibilidad para todo tipo de instrumento de planeamiento, la necesidad de que contenga las previsiones del capital exigido para su desarrollo así como sus fuentes de financiación, la innecesaridad de la expresión en él de cantidades precisas y concretas por ser función propia de los sucesivos proyectos y, en fin, que, como ocurre en el caso de la MP, su grado de precisión en cuanto a los medios disponibles y su adscripción al proceso de ejecución sea mayor cuando opere en relación con instrumentos de planeamiento que contengan la ordenación pormenorizada. El Reglamento de Planeamiento Urbanístico, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio de 1978, contempla igualmente la exigencia del Estudio Económico Financiero tanto para los instrumentos de planeamiento general como para los de desarrollo, lo que así resulta, respectivamente,





de sus artículos 37 y 57, exigencia también reflejada, según queda dicho, en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

• Por consiguiente, en cumplimiento de la legislación en vigor, así como de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la presente “Modificación Puntual” incluye entre sus documentos un Estudio Económico Financiero para cada APE y/o APR, que es sobre el que trata el presente documento.





3. RESUMEN EJECUTIVO • El Estudio Económico Financiero presentado en esta Memoria resume las hipótesis

utilizadas, y los principales resultados económicos según la presente “Modificación Puntual”.

• En la realización de este estudio se han realizados las consideraciones e hipótesis siguiente, idénticas a las recogidas en los realizados para el resto de ámbitos:

i. Desagregación de los metros cuadrados edificables en diferentes usos urbanísticos previstos en la presente “Modificación Puntual”.

ii. Estimación de plazos de ejecución de obras de urbanización, construcción y venta: la presente Modificación Puntual anticipa con carácter no vinculante y, por ello, de forma indicativa, una posible programación temporal del planeamiento en que se divide.

iii. Estimación de costes del Proyecto, principalmente la compra de suelo, cargas urbanísticas y otros costes asociados, según lo definido en el documento de Esquema Director de Infraestructuras y Cargas Urbanísticas del documento de Organización y Gestión de la ejecución.

iv. Estimación de costes de gestión del Proyecto, según lo definido en el documento de Esquema Director de Infraestructuras y Cargas Urbanísticas del documento de Organización y Gestión de la ejecución. Estos costes representan el 3,5% de las cargas urbanísticas.

v. Estimación del coste de construcción y precio de venta de los metros cuadrados edificables en función al uso asignado. Los precios por uso estimados se describen en el Estudio del sector residencial y Estudio del sector terciario, incluido como Anexo-21 a la Modificación Puntual de PGOUM.

vi. Se ha asignado un coste medio de adquisición de suelo de 400 €/ m2.

vii. La estimación de los ingresos por la venta de las parcelas resultantes. El precio de venta corresponde al valor de venta recogido en el Anexo-21, al que se ha incorporado el valor de garaje y descontado el gasto financiero

viii. El valor del garaje se calcula a partir del producto entre el Valor de Repercusión del Garaje y el Valor de Repercusión Conjunto para cada uso y ámbito.

ix. El gasto financiero se estima en un 15% del precio de venta con garaje.

x. Se considera una inflación del 2% para los costes

xi. Se considera una inflación del 3% para los ingresos





xii. Se han considerado diferentes rangos de precio de adquisición o compra del suelo, de porcentaje de deuda sobre los costes de infraestructuras y urbanización y, de coste de financiación a la hora de presentar los principales resultados.

xiii. Para la determinación de los resultados del Proyecto, se ha tenido en cuenta que el 10% de los ingresos del Proyecto y el 10% de los costes de construcción son descontados en concepto de cesión de superficie edificable libre de cargas al Ayuntamiento de Madrid.

xiv. El presente Estudio Económico Financiero no ha tenido en cuenta consideraciones tributarias, es decir, no se han considerado impuestos o tasas relacionados con el Proyecto, que en cualquier caso podrán variar en función de las circunstancias de cada propietario.

xv. El presente Estudio Económico Financiero se ha basado en los flujos de caja del Proyecto resultantes de aplicar las estimaciones y asunciones anteriores. Por lo tanto los principales resultados del Proyecto están basados en un criterio estrictamente de caja.

• Este Estudio Económico Financiero considera, específicamente para este ámbito, los siguientes puntos principales de partida:

i. Se considera un período de 20 años para realizar las proyecciones.

ii. Se ha considerado una superficie edificable total de 180 mil metros cuadrados edificables (m2e), la cual está calificada íntegramente como terciario oficinas.

iii. Se ha considerado que los propietarios de suelo asumirán la ejecución de las cargas urbanísticas para el total del Proyecto que ascienden a un coste total de 127 millones de euros, en términos reales de 2018.

iv. Asimismo, se han considerado para el total del Proyecto unos costes de gestión por un total de 4,4 millones de euros, en términos reales de 2018, que representan el 3,5% de las cargas urbanísticas.

• Los resultados del presente Estudio Económico Financiero muestran un rango de rentabilidades, que oscilan entre un 11,2 y 16,4% en función de las hipótesis utilizadas. En definitiva, todos los escenarios considerados ofrecen una rentabilidad positiva, si bien, la rentabilidad para cada propietario dependerá principalmente del precio de adquisición de su suelo, de la evolución del mercado inmobiliario y de las decisiones que a este respecto pueda tomar, de su grado de apalancamiento y el coste de dicho endeudamiento.





4. ANÁLISIS ECONÓMICO - FINANCIERO

4.1 SUPERFICIE Y EDIFICABILIDAD

Conforme a la Modificación Puntual la superficie total del Área de Planeamiento Remitido (“APR”) Estación Chamartín es de 236.324 metros cuadrados (m2).

La edificabilidad lucrativa del APR se materializa en el uso de terciario que incluye parcelas de uso terciario-oficinas siendo la edificabilidad total del ámbito 180.000 m2e.

De acuerdo con la Modificación Puntual, la edificabilidad total de la APR deberá quedar distribuida conforme a la siguiente tabla:

Tabla 1. Edificabilidad por usos

• El 10% de esta edificabilidad será cedida, libre de cargas, al Ayuntamiento de Madrid.

4.2 ESTIMACIÓN DE COSTES

Los costes del estudio recogen los siguientes conceptos:

• Suelo • Cargas urbanísticas • Gastos generales • Costes de construcción

La inflación considerada para los costes del Proyecto es de un 2% anual para los periodos proyectados, estimación calculada a partir de datos de la evolución del IPC, de los costes salariales y de los precios de materiales de construcción entre los 15 y los 20 últimos años.

4.2.1 Suelo • El presente Estudio Económico Financiero asume que cada propietario ha obtenido sus

terrenos en condiciones y precios muy diversos, por lo tanto, no es posible determinar un precio de compra del suelo para el presente estudio. No obstante, y a los efectos exclusivos de poder ofrecer un marco orientativo de rentabilidades, se ha considerado un rango de coste de suelo bruto de entre 200 y 600€/ m2. Todo ello sin prejuicio del coste

Usos Superficie Coef. edificabilidad Sup. Edificablem2s m2e/ m2s m2e

Of icina Chamart ín 236.324 0,76 180.000





real incurrido por cada adquiriente del suelo bruto y sin que ello suponga prefijar un valor del suelo bruto del ámbito.

4.2.2 Cargas urbanísticas

• Las cargas urbanísticas son las que quedan definidas en la Modificación Puntual, en el

Esquema Director de Infraestructuras y Cargas Urbanísticas, y corresponden a los costes de urbanización y construcción de infraestructuras comunes. El coste de las cargas urbanísticas se reparte entre los Propietarios, incluyendo los costes de infraestructuras comunes que se distribuirán entre los distintos APEs y/o APRs.

• El coste total de las cargas urbanísticas en este APR es de 127 millones de euros en términos reales.

Tabla 2. Distribución del total de cargas por tipo de carga en términos reales

• Estas cargas urbanísticas se distribuyen, en términos reales, por año tal y como se muestra en las siguientes tablas:

Tabla 3. Calendario de ejecución de cargas. %

Tabla 6 Calendario de ejecución de cargas. Millones de euros

Tipo de carga Importe€MM

Urbanización 33,3Cubrimiento de vías 60,7Afecciones a edif icaciones existentes 16,9Inf raestructuras comunes 16,1Total cargas 127,1

Calendario de cargas 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031% % % % % % % % %

Urbanización - - - - - - - - - - - 100 %Cubrimiento de vías - - - - - - - - - 50 % 50 % -Afecciones a edif icaciones existentes - - - - - - - - 100 % - - -Inf raestructuras comunes 36 % 32 % 32 % - - - - - - - - -

Periodo de referencia 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13Año 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031Urbanización -43 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -43Cubrimiento de vías -76 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -38 -38 0Afecciones a edificaciones existe -21 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -21 0 0 0Infraestructuras comunes -17 0 -6 -5 -6 0 0 0 0 0 0 0 0 0

- 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0- 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Cargas -157 0 -6 -5 -6 0 0 0 0 0 -21 -38 -38 -43

Total





• Estas estimaciones de costes, así como su distribución temporal se corresponden con las previstas en el Esquema Director de Infraestructuras y Cargas Urbanísticas que forma parte del documento de Organización y Gestión de la Ejecución.

4.2.3 Gastos generales

• Cada una de las anteriores actuaciones incluye los gastos de gestión, estimadas como un 3,5% sobre el total de cargas asumidas. En el caso de este APE esto supone 4,4 millones de euros.

4.2.4 Costes de construcción de las edificaciones

• La determinación de los costes de construcción por uso se ha establecido con base en el Informe de Valoración de la Dirección General de Planeamiento y Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Madrid (Anexo-21 de la MP).

• Los importes que se muestran a continuación se han expresado en €/ m2e. En el caso del APE el total de costes de construcción asciende a 365 millones de euros lo que supone una media de 2.253 €/ m2e. Este cálculo asume importes reales y la cesión del 10% de la superficie edificable libre de cargas al Ayuntamiento de Madrid.

• Dicha cesión del 10% reduce la superficie edificable sobre la que se realiza la estimación a 162.000 m2e

• La construcción se ha estimado comience en el año 2032 y que se prolongue durante 4 años.

Tabla 6. Desglose de los costes de construcción en términos reales. Base 2018

Usos Coste de construcción €/ m2e

Of icina Chamart ín 2.253





4.3 ESTIMACIÓN DE INGRESOS

• Los ingresos estimados asumen una inflación del 3% anual para todos los periodos proyectados. Esta estimación proviene de los análisis de la evolución del precio de la vivienda en los últimos 20 años de acuerdo con el INE, Tinsa e Idealista. Se toma el precio de la vivienda al no existir datos en relación a la evolución del precio de las oficinas o comercios.

• La determinación de los precios de venta por uso se ha establecido con base en el Informe de Valoración de la Dirección General de Planeamiento y Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Madrid (Anexo-21 de la MP). Los precios definidos en el informe son calculados usando precios de venta de mercado a los que se ha incorporado el valor del garaje y se ha descontado un 15% en concepto de los gastos financieros estimados.

• Los ingresos estimados en el APE por venta asciende a 1.060 millones de euros lo que supone una media de 6.546 €/ m2e. Este cálculo asume importes reales y la cesión del 10% de la superficie edificable libre de cargas al Ayuntamiento de Madrid.

• Dicha cesión del 10% reduce la superficie edificable sobre la que se realiza la estimación a 162.000 m2e

• La venta de la edificación se ha estimado comience en el año 2036 y que se prolongue durante 3 años.

Tabla 7. Desglose de los precios de venta en términos reales. Base 2018

Euros/m2 Precio Venta(PV)

PV con garaje (PVCG)

Gtos. Financ.(GF)

PVCG sin GF

VL 5.316 5.652 848 4.805Oficina 7.546 7.701 1.155 6.546

Comercial 3.528 3.656 548 3.107VPPB 1.552 1.830 275 1.556VPPL 1.940 2.285 343 1.942

Zona Sur





4.4 FINANCIACIÓN • El presente Estudio Económico Financiero asume que todos los propietarios y titulares de

aprovechamientos urbanísticos asumen las obligaciones resultantes del mismo, asegurándose la financiación mediante fuentes privadas. Para la elaboración del Estudio Económico Financiero del APE, se han realizado una serie de supuestos que contemplan un porcentaje de financiación ajena sobre el importe de las cargas urbanísticas que oscila entre el 20% y el 60% de dicho importe. Asimismo, se ha asumido un coste de financiación del 4% de interés anual que permanece constante durante el periodo de vigencia de dicha financiación.

• Adicionalmente se han realizado sensibilidades sobre el coste de financiación, oscilando el mismo entre el 2% y el 6% de interés anual.

• Por tanto, sin perjuicio de las garantías que se presten formalmente ante la Administración por los distintos instrumentos de planeamiento y ejecución que se presenten, la ejecución de la urbanización se llevará a cabo, según se ha indicado, acudiendo a la financiación privada y titulares de aprovechamientos urbanísticos.

• En este sentido, los propietarios de suelo y titulares de aprovechamientos urbanísticos poseen recursos propios de bienes privados suficientes para hacer frente a los costos de las obras de urbanización, según sus cuotas respectivas y de todas aquellas cargas que pudieran generase en el transcurso de la gestión del APE.

4.5 IDENTIFICACIÓN DE LOS SUJETOS RESPONSABLES DE COSTEAR LAS REDES PÚBLICAS

A efectos meramente informativos y de acuerdo con las Redes Públicas descritas en la tabla 1 del punto 3, se identifican abajo las Redes Públicas que deberán ser costeadas por los propietarios del APE:

• Redes de zonas verdes y espacios libres arbolados de nivel local: La ejecución de las zonas verdes y los espacios libres asociados.

• Red de equipamientos sociales: las obras de urbanización necesarias para la conformación del conjunto de parcelas destinadas a Equipamientos Sociales. Será por cuenta de las Administraciones Públicas competentes la construcción de las edificaciones correspondientes en cada caso.

• Red de servicios urbanos: La ejecución de la red de servicios urbanos.

• Red de infraestructuras: La ejecución de la red de Infraestructuras.





5. ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN - PRINCIPALES RESULTADOS • El Estudio Económico Financiero del APE presentado en esta memoria, tiene como

principales resultados las tablas y gráficos de flujos y rentabilidades del Proyecto mostradas a continuación:

• Flujos del Proyecto y gráfica de evolución de la caja antes de financiación asumiendo un coste de adquisición de superficie bruta de suelo de 400 €/ m2:

Gráfica 1. Flujos del APE antes de financiación

Tabla 8. Resumen.

Periodo de referencia 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12Año 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030Pago compra suelo -73 -73 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Pago cargas -157 0 -6 -5 -6 0 0 0 0 0 -21 -38 -38Pago desarrollo y gestión -5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Pago costes contrucción promo -496 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Total Pagos -732 -74 -6 -6 -6 0 0 0 0 0 -21 -38 -39Total Cobros 1.860 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Total Fujo de Caja Libre 1.128 -74 -6 -6 -6 0 0 0 0 0 -21 -38 -39Flujos de efectivo después de fina 1.109 -74 -4 -4 -4 0 0 0 0 0 -13 -23 -23Caja inicial 2.328 0 -74 -80 -86 -92 -93 -93 -94 -94 -94 -115 -154Caja final 3.455 -74 -80 -86 -92 -93 -93 -94 -94 -94 -115 -154 -192

Periodo de referencia 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Año 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043Pago compra suelo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Pago cargas -43 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Pago desarrollo y gestión 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Pago costes contrucción promo 0 -120 -123 -125 -128 0 0 0 0 0 0 0 0Total Pagos -44 -120 -123 -125 -128 0 0 0 0 0 0 0 0Total Cobros 0 0 0 0 0 602 620 638 0 0 0 0 0Total Fujo de Caja Libre -44 -120 -123 -125 -128 602 620 638 0 0 0 0 0Flujos de efectivo después de fina -26 -132 -135 -137 -140 590 608 626 0 0 0 0 0Caja inicial -192 -236 -356 -479 -604 -732 -130 489 1.128 1.128 1.128 1.128 1.128Caja final -236 -356 -479 -604 -732 -130 489 1.128 1.128 1.128 1.128 1.128 1.128

Total






• Esta rentabilidad dependerá, entre otros factores, de los costes de adquisición del suelo para cada uno de los propietarios del suelo, los precios de venta del suelo, su grado de apalancamiento y el coste de dicho endeudamiento.

Tabla 10. Rentabilidades de los flujos del Proyecto asumiendo un coste de financiación de un 4% anual y un coste del suelo de 400 €/ m2

Tabla 11. Rentabilidades de los flujos del Proyecto asumiendo un % de endeudamiento del 40% sobre el importe de las cargas urbanísticas y costes de desarrollo y gestión y un coste del suelo de 400 €/ m2





6. VALORES DE REPERCUSIÓN • La carga unitaria, definida como el cociente entre el importe total de cargas urbanísticas

y las unidades de aprovechamiento (en adelante el “UAs”) (edificabilidad ponderada referida al uso característico) representa un valor de repercusión de 705,94€/UAs. Este importe se estima considerando 127 millones de euros de cargas y 180.000 UAs, de acuerdo con la memoria. Si a esta repercusión, le descontamos el 10% de cesión obligatoria de aprovechamiento, la repercusión queda en 784,38€/UAs netas.

• Por último, respecto a la superficie bruta del ámbito, que asciende a 236.324 m2s tal y como se recoge en el punto 4.1.1. anterior, la carga unitaria, definida como el cociente entre el importe total de cargas urbanísticas y la superficie bruta del ámbito, asciende a 537,8€/m2s.

Tabla 12. Unidades de Aprovechamiento

ZONA SUR Superficie

edificableCuota

reparto %UasEC

Residencial vivienda libre - 1,00 - Vivienda de Protección Pública Precio Limitado - 0,32 - Vivienda de Protección Pública Básica - 0,23 - Terciario Oficinas 180.000 1,00 180.000 Terciario Comercial - 0,57 - Terciario Hospedaje - 0,84 - Dotacional Privado - - - Total 180.000 180.000

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