AYUNTAMIENTO DE CASTRO URDIALES

COMO CREAR UNA COMUNIDAD DE BIENES

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COMUNIDAD DE BIENES

Concepto

Se dan Comunidades de Bienes cuando un bien o un conjunto de bienes pertenecen a

varios titulares (comuneros) de forma conjunta y simultánea. Cuando uno o varios

inmuebles pertenecen a varios sujetos y forman parte de una actividad empresarial

realizada en común surge una situación que transciende la mera propiedad, pero que no

llega a alcanzar la personalidad jurídica independiente de la de sus comuneros y propia

de las sociedades.

Regulación

La Comunidad de Bienes se rige por las reglas establecidas contractualmente o en

disposiciones especiales y en su defecto, por las normas del Código Civil (Art. 392. 2 ).

Diferencias con la Sociedad

Ambas son formas de organizar la estructura de propiedad sobre un patrimonio común,

si bien, en la sociedad se atribuye la titularidad del patrimonio aportado a un sujeto

creado por ellos mismos, en la comunidad de bienes el patrimonio aportado es

directamente propiedad de los socios.

La comunidad de bienes carece de personalidad jurídica distinta a la de los comuneros

mientras que la sociedad tiene personalidad jurídica propia (si bien, este aspecto es muy

discutido por la doctrina).

Otra de las diferencias se establece en cuanto a los objetivos, la comunidad de bienes

está dirigida al mantenimiento y aprovechamiento plural de una propiedad común y la

sociedad, aún cuando en ella también existe un patrimonio comunitario, está dirigida a

la intervención en el tráfico comercial, para obtener ganancias y lucros comunes.

Características

• Su esencia consiste en que cada propietario lo es de cuotas abstractas e ideales sobre

la cosa, sin corresponderle una parte material, concreta y determinada.

• Se puede diferenciar en cuanto al origen, las comunidades de bienes voluntarias de las

incidentales. Las primeras, surgen como consecuencia de la voluntad coincidente de

varias personas de adquirir conjuntamente una cosa, y las segundas, suelen tener su

origen en un hecho independiente de la voluntad de las partes. La comunidad

voluntaria se rige fundamentalmente por los pactos de los comuneros.

• La actuación como empresarios es admitida por la normativa tributaria, se les

considera sujetos pasivos tributarios, para actuar en el ámbito fiscal deben de solicitar

un C.I.F (Código de Identificación Fiscal), se equiparan a las sociedades a efectos de

la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, también reciben la

consideración de empresarios a efectos laborales.

• Cada comunero puede servirse de las cosas comunes disponiendo de ellas conforme a

su destino, no perjudicando el interés de la comunidad y no impidiendo a los demás

copartícipes a utilizarlas según su derecho.

• La participación en los beneficios y en las cargas es en principio proporcional a sus

respectivas cuotas, presumiéndose éstas iguales mientras no se pruebe lo contrario.

• Los acuerdos deben de ser adoptados por la mayoría de los partícipes, entendiendo por

tal, una mayoría de intereses económicos o participaciones, no de personas.

Ventajas

• No se constituyen en escritura pública ni se obligan a inscribir en Registro Mercantil

• No tienen demasiados trámites para constitución

• No exigen capital mínimo

• Pagan según ganancias

No recae en una sola persona el riesgo de crear empresa.

Desventajas

• Responden con el patrimonio del negocio y con el propio.

• Carecen de personalidad jurídica (la sociedad no es titular de derechos y obligaciones.

• Pagan el I.A.E. cada uno de los socios o comuneros.

¿Qué diferencias tiene una comunidad de bienes con una cooperativa?

Una comunidad de bienes o comunidad de propietarios es una figura similar a la

cooperativa en cuanto a su objetivo: ambas ofrecen conseguir una inmuebles o artículos

nuevos a un precio más económico, comparado con comprarla directamente a una

distribuidora. además, permiten al comprador participar personalmente en el desarrollo

del proyecto

sin embargo, la comunidad de bienes tiene una diferencia fundamental con la

cooperativa: carece de personalidad jurídica propia. esto implica que la constitución

de la comunidad de bienes es más rápida y requiere menos trámites, pero a cambio sus

miembros llamados ahora comuneros delegan parte de su poder decisorio en la empresa

gestora. “la comunidad de propietarios, para el desarrollo de la promoción, suele otorgar

apoderamientos generales irrevocables a favor del gestor, lo que vienen a constituirle,

en la práctica, en un auténtico administrador del colectivo.

¿Por qué están de moda las comunidades de bienes?

Pese a todo, la comunidad de bienes, una figura casi desconocida hasta hace poco

tiempo, no requiere casi inversión inicial y el riesgo que asume la empresa es mucho

menor.

Régimen fiscal

Están sometidas al régimen de atribución de rentas, consistiendo este régimen en que las

rentas netas de ciertas entidades que no son sujetos pasivos del I.R.P.F ni del I.S, se

someten a tributación mediante su imputación a los miembros que forman parte de ellas,

las rentas así imputadas se integran en la correspondiente base imponible del I.R.P.F o

I.S del partícipe según esté este sujeto a uno u otro impuesto.

Con carácter general, la atribución de las rentas netas a los comuneros se efectúa según

las normas o pactos aplicables a cada caso, si no consta se atribuyen a partes iguales.

Las rentas atribuidas tienen la misma naturaleza que la actividad o fuente de la que

proceden y su atribución se realiza en el mismo ejercicio en que la comunidad obtienen

las rentas, sin perjuicio de las normas de imputación temporal que correspondan según

la naturaleza de las rentas.

En caso de que se desarrollo una actividad empresarial o profesional en el método de

estimación directa o en el de estimación objetiva, la aplicación de la estimación directa

simplificada o la de estimación objetiva se exige que todos los comuneros sean personas

físicas contribuyentes por el I.R.P.F.

Las entidades que desarrollen actividades empresariales o profesionales han de llevar

unos únicos libros obligatorios, acordes con la naturaleza mercantil o no de su actividad

y sin perjuicio de la atribución de rentas que efectúen.

Las comunidades de bienes mediante las que se ejerce una actividad económica o cuyas

rentas excedan de 3.000 € anuales, deben presentar anualmente una declaración

informativa relativa a las rentas a distribuir a sus comuneros.

Cuando se realicen operaciones sujetas al IVA la Comunidad de Bienes es sujeto pasivo

del IVA, de igual manera, cuando se realicen actividades empresariales se equiparan a

las sociedades en cuanto al ITP y AJD.

Una comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica propia, tiene personalidad

fiscal pero no jurídica, no existe ante el derecho civil o mercantil.

Fiscalmente obtiene un C.I.F y puede facturar con ese nombre, pero nada mas. La

personalidad jurídica, la responsabilidad y todo lo demás, recae en los comuneros.

Para darse de alta , hay que redactar un pequeño contrato de constitución, el en que se

establece el porcentaje de participaron de cada socio, el capital que aportan y el objeto

de la comunidad ( su negocio o actividad).

Con este contrato, se aconseja siempre pagar el impuesto por opresiones societarias 1%

del capital aportado y con el formulario del pago mas el contrato( que puede ser

privado, sin tener intervención notarial), se va a hacienda y se registra al la comunidad.

Para ello se llena el modelo 036 o 037 y se da de alta en censo (el C.I.F ) y en

obligaciones fiscales: IVA, sin retenciones si hay trabajadores y en el caso de los socios

comuneros, se dan de alta en el modelo 130 para la realizar los pagos fraccionados a

cuenta, sean autónomos todos los socios o no.

Los socios que vayan a trabajar en la sociedad, se tiene que dar de alta en autónomos.

Los capitales que no aportan trabajo no es necesario.

Trimestralmente, la comunidad liquida en su propio “nombre” el IVA modelo 303 y si

hay retenciones; el modelo 110. los socios por su parte, ingresan el modelo 130 (pagos a

cuenta para el impuesto sobre la renta) pago este que se tendrá después en cuenta para la

realización de la declaración del IRPF de cada socio.

Aspectos fiscales

En primer término hay que señalar que las comunidades de bienes son reconocidas en el

artículo 33 de la Ley General Tributaria como entes sin personalidad jurídica, pero con

capacidad de obrar en el tráfico jurídico y por tanto sujetos pasivos sometidos, en su

caso, a tributación.

Las comunidades de bienes tributarán por los siguientes conceptos:

• Impuesto de Actividades Económicas: la comunidad de bienes actúa como una

unidad. En este impuesto es la comunidad como tal quien debe darse de alta y no

cada uno de los miembros cuando realice una actividad industrial, comercial o

profesional.

• Impuesto sobre la Renta: las comunidades de bienes no tributan por el impuesto de

sociedades por no tener personalidad jurídica. Los rendimientos obtenidos por una

comunidad de bienes en sus actividades serán imputados a los comuneros como

rendimientos de actividades empresariales y por tanto sujetos al

IRPF. En cuanto a los pagos fraccionados, decir que deben hacerlos trimestralmente,

utilizando para ello el impreso normalizado correspondiente.

• Impuesto sobre Valor Añadido: sobre este impuesto decir que respecto a la

comunidad de bienes debe declararse de forma conjunta por toda la comunidad.

Trámites para constituir una Comunidad de Bienes:

Contrato de constitución de la comunidad.

Solicitud del C.I.F., presentación de alta en el censo por medio del impreso 036 y alta

en el Impuesto de Actividades Económicas. En principio hace falta un alta en este

impuesto distinto por cada actividad y por cada local abierto al público.

Alta en la Seguridad Social, teniendo en cuenta que:

• General, no así los comuneros que aporten trabajo a la comunidad, que deben darse

de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos. Los que aportan

solamente capital no se computan como trabajadores y por tanto no deberán darse de

alta.

• Si bien señalar que siempre por lo menos uno de ellos deberá estar dado de alta

salvo en el caso que se contrate un gerente por cuenta ajena.

Descripción

Contrato por el cual la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a

varias personas.

Numero de socios : 2 como mínimo

Responsabilidad : Ilimitada

Capital : no existe un mínimo legal

Fiscalidad : RPF ( rendimiento por actividad económica)

Marco legal

La Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica propia, se rige por el Código de

Comercio en materia mercantil y por el Código Civil en materia de derechos y

obligaciones.

Características

• Para ejercer la actividad se requiere la existencia de un contrato privado en el que se

detalle la naturaleza de las aportaciones y el porcentaje de participación que cada

comunero tiene en las pérdidas y ganancias de la Comunidad de Bienes.

• No se exige aportación mínima. Pueden aportarse solamente bienes, pero no puede

aportarse sólo dinero o trabajo.

• La Comunidad se constituirá mediante escritura pública cuando se aporten bienes

inmuebles o derechos reales.

Proceso de constitución

• Contrato privado en el que se detalle la naturaleza de las aportaciones y porcentaje de

participación que cada comunero tiene en las pérdidas y ganancias de la Comunidad

de Bienes.

• Notario: escritura pública (en el caso de aportación de bienes inmuebles o derechos

reales).

• Consejerías de Hacienda de las CC.AA.: impuesto sobre transmisiones patrimoniales

y actos jurídicos documentados.

• Agencia tributaria: número de identificación fiscal.

Trámites a seguir para la puesta en marcha

• Agencia tributaria: alta en el censo de empresarios, Impuesto sobre Actividades

Económicas (exentas las empresas de nueva creación durante los dos primeros

ejercicios) y presentación del contrato privado si la participación de los comuneros en

la Comunidad no es igualitaria.

• Tesorería territorial de la Seguridad Social: afiliación y número, alta en el Régimen de

la Seguridad Social.

o En caso de contratar trabajadores: inscripción de la empresa, afiliación, alta de los

trabajadores en el régimen general de la Seguridad Social, alta de los contratos de

trabajo.

• Consejerías de Trabajo de las CC.AA.: comunicación de apertura del centro de

trabajo.

• Inspección provincial de trabajo: obtención y legalización del Libro de Visitas,

obtención del calendario laboral

• Ayuntamientos: licencia de actividad, alta en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

• Otros: registro de signos distintivos, registro de ficheros de carácter personal

GLOSARIO

C.I.F ( Código de identificación fiscal) : ha sido hasta 2008 el nombre del sistema

de identificación tributaria utilizada en España para las personas jurídicas o entidades en

general según regula el Decreto 2423/1975, de 25 de septiembre.

REGISTRO MERCANTIL: El Registro Mercantil es una oficina pública, existente en

todas las capitales de provincia y demás ciudades previstas reglamentariamente, a cargo

de uno o varios Registradores Mercantiles y que depende de la Dirección General de los

Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia.

I.A.E. ( Impuesto sobre Actividades Económicas): Es un tributo municipal directo, de

carácter real, de gestión compartida por el Ayuntamiento, y la Agencia Tributaria,

consecuentemente:

- La gestión censal (altas y bajas de actividades, variación de elementos, cambio de

domicilio fiscal, etc.) corresponde en la Agencia Tributaria.

- La gestión tributaria (concesión de beneficios fiscales, devolución de recibos, etc.)

corresponde al Ayuntamiento, o bien al Servicio de Gestión Tributaria de la Diputación,

si la ha delegado por medio del correspondiente convenio.

Régimen de Atribución de Renta: Es un régimen especial para que las rentas netas de

ciertas entidades, que no son sujetos pasivos del IRPF ni del Impuesto sobre

Sociedades, se sometan a tributación mediante su imputación a los miembros que

formen parte de ellas.

IRPF ( Impuesto sobre la renta de las personas físicas): es

un impuesto personal, progresivo y directo que grava la renta obtenida en un año

natural por las personas físicas residentes en España. Así pues, es una figura impositiva

perteneciente al sistema tributario español.

I.S ( Impuesto Sobre Sociedades): El Impuesto de Sociedades es

un tributo perteneciente al sistema tributario español, de carácter periódico,

proporcional, directo y personal. Grava la renta de las sociedades y demás entidades

jurídicas. Está regulado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el

que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

I.T.P ( Impuestos Sobre Transmisiones Onerosas): Es un impuesto que

desde 1993 grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio

entre las personas.