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523VALUACI N DE INMUEBLES| RODOLFO H. PELLICECAPTULO SEIS

CAPITULO SEIS

MODELOS DE INFORMES DE TASACION

Introduccin.

El proceso de tasacin pretende ser una pauta flexible a seguir por el tasador. No tiene

por finalidad impedir que el tasador agregue informacin importante y pertinente al In-forme de tasacin.

Asimismo deber basarse en propiedades comparables adecuadas y bien confirmadaspara formarse una opinin confiable del valor de mercado de la propiedad por tasar.

Cuando se va a efectuar una tasacin existe una cierta cantidad de informacin prelimi-nar.

El propsito es resumir dicha informacin. Ella identificara a las partes involucradas enla tasacin, incluyendo al comitente y al tasador. Asimismo suministra una identificacindel bien a ser tasado, como as tambin especifica el tipo de propiedad y la fecha enque el tasador inspeccion la misma.

Previo a la tasacin de inmuebles, es condicin indispensable la inspeccin ocular, elrelevamiento de las mejoras existentes y el anlisis de la correspondencia entre el dere-cho que se invoca sobre el inmueble y el hecho posesorio del mismo.

El Tasador presentar un informe de valuacin que contendr, como mnimo:

a) Nombre del comitente

b) Objeto de la tasacin

c) Juicio y motivo de la litis (en caso de expropiacin)

d) Fecha de inspeccin.

Se indicar la fecha en que inspeccion la propiedad. Se entender que las con-clusiones de valor, que surgen de la tasacin, estarn basadas en la condicin dela propiedad a la fecha en que esta fue inspeccionada.

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524 VALUACIN DE INMUEBLES| RODOLFO H. PELLICECAPTULO SEIS

e) Fecha de tasacin

f) Fecha de desposesin (en caso de expropiacin)

g) tems solicitados en la demanda (en caso de expropiacin)

h) Datos del bien que se tasa:

Propietario: se indicar el titular del dominio del bien, aclarando el alcance del de-recho de propiedad

Ubicacin: Se consignar el nombre completo de la calle y el de las entrecalles,como as tambin la numeracin municipal de cada una de las entradas que exis-tan en el frente de la parcela a tasar. Si existiera una o ms entradas que carecie-ran de numeracin oficial, lo har constar con la indicacin s/n. En aquellos luga-res que no exista numeracin oficial especificar los datos necesarios para poderubicar con exactitud la propiedad.

Barrio y/o nombre del edificio. Debe consignar el nombre formal o con el cual seconoce al barrio o edificio en el que esta ubicada la propiedad.

Si la direccin de la propiedad no la identificase en forma clara y completa, de-ber agregar informacin adicional, tales que permitan su mejor identificacin yeviten posibles confusiones.

Inscripcin de dominio: deber consignar la inscripcin de dominio.

El tasador deber verificar o confirmar dichos datos, correspondientes a la pro-piedad, mediante la revisin del titulo o consulta a los registros pblicos.

En caso de folio personal, indicar: F - N - T - Ao y departamento.

En caso de folio real, indicar: N de Matricula - Ao y departamento

Plano de mensura: Indicar el nmero del mismo en caso de existir.

Identificacin Catastral: Indicar la Nomenclatura Catastral de la parcela Medidas y superficie: Indicar las medidas y superficie de la parcela a tasar

segn mensura y segn ttulo. Sealara la calidad de ubicacin. En los casos quecorresponda se indicar la superficie con derecho de riego.

Derechos y Servidumbres que lo afectan: En caso de su existencia indicar susmedidas, superficie y ubicacin dentro de la parcela a tasar.

Fraccin de terreno afectada en caso de expropiacin: Indicar las medidas y su-perficie afectadas.

Mejoras existentes: Indicar las caractersticas, antigedad, estado de manteni-miento y cantidad de ambientes; posibilidad de comercializacin, disponibilidad de

estacionamiento. Comodidades (diferenciaciones especiales como piscina, etc.).En caso de expropiacin describir las mejoras afectadas.

Descripcin de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble.

Inmuebles Urbanos

Har constar la zonificacin establecida por la Direccin de Planeamiento y DesarrolloUrbano, ya que es importante conocer las normas edilicias que rigen para el inmuebleque se tasa. Indicar tambin las caractersticas generales de las edificaciones que sonpredominantes en el barrio (p/ej.: comercial, viviendas de calidad, econmicas, en pro-

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Dependencia policial y Centro de salud: Indicar la distancia en cuadras a lasinstituciones ms cercanas.

Tipo de Comercio: Indicar el tipo de actividad comercial predominante en la zo-na.

Inmuebles Rurales

Accesos: Indicar el tipo, su transitabilidad y la distancia a ruta principal pavi-mentada.

Topografa: Por tratarse de un factor de importancia fundamental, deber practi-car un estudio de la topografa del inmueble para proceder a su clasificacin (su-perficie apta, regular, baja, inundable, con lagunas, con montaas, etc.).

Climatologa: Indicar loa accidentes meteorolgicos ms frecuentes.

Suelos: Interesa conocer: a) composicin fsica del suelo; b) espesor de la capaarable; c) composicin qumica del suelo, fertilidad y salinidad; d) permeabilidaddel suelo; e) profundidad de la napa fretica; f) existencia de revinicin y superfi-cie afectada; g) erosin (presencia, tipo, control).

Flora: Dar una informacin completa sobre la composicin del tapiz vegetal na-tural herbceo, citando las especies predominantes como exponentes de la ferti-lidad del suelo y su posible aprovechamiento.

Establecer la receptividad ganadera durante todo el ao.

Respecto a la flora arbrea natural, indicar la superficie en has que ocupa, es-pecies existentes, especies predominantes, porcentaje de cada una, su edad entrmino medio, aprovechamiento, facilidades de explotacin, superficie con

montes naturales explotables y superficie con renoval espeso.

Malezas, plagas y/o enfermedades: Consignar, respecto de cada uno de estosfactores limitativos de la produccin agropecuaria, cuales les son los que,especficamente afectan al inmueble, importancia de cada uno, grado de difusiny superficie afectada.

Aptitud agropecuaria: Informar cual es la aptitud agropecuaria predominante enel inmueble, dada su topografa y dems aspectos analizados, consignando lasproporciones de sus superficies aptas para la agricultura, para la ganadera, etc.Indicar la actividad agropecuaria a que se dedica, los cultivos que se realizanactualmente en el predio (anuales o perennes), etc.

Riego natural y artificial: consignar:

Natural:1) Rgimen de lluvias2) Distribucin anual (en mm)3) Promedio (en mm)4) Obras de captacin5) Obras de almacenamiento (represas):

a) cantidad

b) capacidadc) estado de conservacin

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6) Obras de distribucin:a) tipob) dimensionesc) influencia en el total de la superficie

Artificial:

1) Agua Superficial:a) derecho de riego en hasb) origen del derecho (fuentes)c) n de cuentad) dominio de riego de la propiedad (% de la propiedad)e) dotacin mxima y mnima (litros/seg x Ha.)f) caractersticas del ramo regadorg) ubicacin de la compuerta en el ramo;h) entrega del agua (permanente o por turno)i) estado de la sistematizacin en la red interna de riego

2) Agua subterrnea:a) cantidad de pozos;b) caractersticas principales (profundidad, dimetro, caos de salida,

motor, tipo de bomba, cantidad de turbinas)c) rendimiento (caudal en litros/hora)d) ubicacin en la propiedade) dominio de riego (% de la superficie)f) calidad del agua extrada (principalmente conductividad)

Desages y drenajes: consignar:

1) drenaje parcelario, existencia y tipo

2) estado de conservacin

3) distancia a dren principal (creo que quiso poner drenaje, por las dudas nocorreg)

4) desage de aguas superficiales

5) defensas contra avenidas pluviales

6) superficie factible de revinicin

Servicios: indicar los servicios existentes en el inmueble.

i) Tasacin del monto total

Discriminado el valor del terreno, de las mejoras y de los daos y perjuicios (encaso de expropiacin y si existieran), completada con la correspondiente planillade homogeneizacin de los valores bsicos de la tierra, croquis de ubicacin delinmueble a tasar y de los antecedente utilizados (comparables obtenidos de fuen-tes de informacin diferentes tales como venta, oferta o publicacin); indicacinde los valores bsicos de las mejoras y los coeficientes asimiladores aplicados,enunciacin de los clculos y constancia de verificacin de los mismos.

Adems de los elementos arriba expuestos, hay una serie de variables que pue-den tambin ser consideradas por el tasador, incluyendo variaciones en los pre-cios que pudieran haber ocurrido en el periodo transcurrido entre la fecha de ta-sacin de la propiedad considerada y la fecha de venta del bien comparable; dife-rencia significativa en el espacio habitable; etc.

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Al calcular el valor de mercado de cada una de las propiedades comparables ana-lizadas, el tasador deber reflejar una transaccin firme o potencial que rena lascondiciones requeridas para ser considerada una operacin de mercado, a sa-ber:

Comprador y vendedor estn tpicamente motivados.

Ambas partes estn bien informadas o bien asesoradas y cada una actusegn lo que considera su mejor inters.

Se disponga de un tiempo razonable para su presentacin en el mercadoinmobiliario.

El pago se efectu al contado o mediante acuerdos financieros compara-bles.

El precio represente la contraprestacin normal por el bien vendido noafectado por financiacin especial o concesiones de venta otorgadas, vin-culadas con la venta que no sean los costos que normalmente pagan losvendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado.

Una vez que el tasador ha terminado el anlisis de cada venta comparable y se ha for-mado una opinin del rango de valores para la propiedad en funcin de cada compara-ble, estar en condiciones de comenzar el paso final del proceso de tasacin.

El proceso de arribar a una conclusin sobre el valor final se conoce como "conciliacin"y representa el punto del proceso de tasacin en el cual el tasador tiene en cuenta todoslos datos pertinentes sobre la propiedad considerada, las unidades comparables y lascondiciones econmicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas, formulandosu opinin final sobre el valor resultante.

Esta opinin deber fundarse en las caractersticas del valor de las propiedades compa-rables. No ser un monto determinado matemticamente, como por ejemplo un prome-dio de los tres rangos de valores. El tasador deber formarse una opinin del valor querefleje la ponderacin relativa de cada comparable, en funcin del grado de semejanza odiferencia y cualquier otra informacin pertinente sobre el mercado que el tasador con-sidere relevante.

A continuacin se agregan modelos de informes de tasacin.

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SAN JUAN, MAYO 5 de 2.012

Sr.Presente:

Referencia:Informe de Tasacin de un bien inmueble en propiedad horizontal

De su mayor consideracin:

, Ingeniero Agrimensor, con el debido respeto se dirige a Usted a los efectosde expresarles lo siguiente:

1. Que no tiene, no ha tenido, ni prev tener un inters

personal en la propiedad a tasar

2. Que los honorarios que pudiera percibir, no estnsupeditados al monto de la estimacin del valor econmico

3. Que todas las declaraciones e informes suministrados sonverdicos, correctos a su ciencia y conciencia, que no ha procurado ignorar o esconderinformaciones importantes y pertinentes.

4. Que declara estar capacitado para realizar el trabajo que lefuera encomendado.

5. Que declara encontrarse con independencia de criterio yconflicto de intereses.

6. Que adjunta a la presente nota de elevacin los correspon-dientes Informes de Tasacin.

Sin otro particular saluda a Usted atentamente.-

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Sr.:, Ingeniero Agrimensor, Perito Tasador, matrcula CPIA

N 4.587, tiene el agrado de dirigirse a Usted con el objeto de presentarle el informetcnico oportunamente encomendado.

I- OBJETO DEL INFORME

El presente trabajo tiene por objeto la determinacin del Valor de Mercado o Valor enPlazade un inmueble ubicado en calle 25 de Mayo 31 Este Departamento N 6, de estaciudad capital,

a la fecha del presente informe. El mismo se define como el precio

mximo que el inmueble producir si se lo ofrece en venta en un mercado abierto enun tiempo razonable, para permitir encontrar un comprador que lo adquiera con cono-cimiento de todas las utilizaciones a que est adaptado y para la que puede destinarse.La verdadera prueba del Valor en Plaza, es el precio por el cual habra sido vendido poruna persona deseosa de vender a otra deseosa de comprar, no estando ninguna deellas obligadas a hacerlo y aplicando ambas un criterio inteligente.

I.1. METODOLOGA

Para la determinacin del Valor de Mercado del Departamento 6, Calle 25 de Mayo N31 Este, se visit personalmente el Consorcio Residencial 25 de MAYO - PropiedadHorizontal -, con el propsito de realizar el correspondiente anlisis de la agrupacin deviviendas, el sector donde se localiza, su vecindario, sus corredores viales y ecolgicos,distribucin, espaciamientos y acabados generales para los diferentes niveles, zonasaledaas, y del apartamento se analiz: diseo, distribucin y tipo de construccin, nivelde piso, luminosidad, clase de acabados, estado, conservacin, y vetustez, y para glo-balizar todo este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos:

A) FACTORES DE CARCTER GENERAL

Se identificaron todos los factores generales, se analizaron los niveles constructivos yde urbanismo, y los temporarios de oferta y demanda de inmuebles, que permiten de-terminar los procesos de construccin actual, nueva, reventa, valorizacin o desvalori-zacin y que visiblemente inciden directamente sobre los precios del inmueble.

B) FACTORES DE CARCTER ESPECFICO

Permitieron conocer y analizar los aspectos especficos del inmueble, relacionndoloscon la disponibilidad de servicios, desarrollos viales actuales y futuros, caractersticas

intrnsecas del edificio, volumetra, diseo arquitectnico, rea privada, iluminacin natu-ral, diseo de interiores, acabados, agregados arquitectnicos, estado de conserva-

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cin, vetustez y estado de mantenimiento, y todos los aspectos inherentes al inmueble ysus integrantes vecindarios en propiedad horizontal.

C) FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles, adems de los subjetivosdel avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado y el anlisis enperspectiva de la zona y alrededores, en funcin del estado constructivo y de oferta ydemanda del mercado inmobiliario, todo lo cual es de vital importancia en la cualifica-cin, cuantificacin y maduracin del Precio Comercial a calcular.

I.2- INTRODUCCIN - TAREAS PREVIAS

Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada.Para la determinacin del valor se usa el Mtodo Directo, el cual examina por separadoel valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por VaComparativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u ofertas deterrenos ubicados en zonas aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares.

El valor de las mejoras se estableci en forma emprica, clasificando la vivienda segnel tipo de construccin, ubicando la misma dentro de la escala de categoras que vandesde muy econmicas hasta muy lujosas, dependiendo ello del tipo de materiales usa-

dos, funcionalidad, arquitectura, etc., como as mismo se realizaron las correccionespor antigedad, estado de conservacin, obteniendo al final el valor total de las mismas.

I.3- ANALISIS DE MERCADO

a) No se observan elementos especulativos.

b) Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al

que pertenece el inmueble tasado, no han experimentado cadas significativas y dura-deras en los ltimos diez aos.

c) Se informa que, en base al Modelo Interno de Estimacin del comportamiento delMercado Local al que pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probableque el valor de tasacin de dicho inmueble experimente una reduccin significativa entrminos nominales en los prximos tres aos.

d) El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es bajo con tendenciaestable

e) La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente

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f) La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en cuenta la situacin delmercado en funcin de la oferta y demanda previsibles

g) No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.

II- TASACIN DEL INMUEBLE

A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituy quien suscribe, en elinmueble para medir las dimensiones de los distintos locales y resaltar de cada uno deellos sus caractersticas constructivas, terminaciones, estado de conservacin, edad ytodo otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos.

II.1- UBICACIN E IDENTIFICACIN

Se encuentra ubicado el inmueble con frente a calle 25 de Mayo N 31 (Este), entre ca-lles Mendoza General Acha, Departamento Capital. Est identificado en la DireccinProvincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura Catastral N 01-41/600130, Ins-cripcin Dominial N 2484, Folio N 84, Tomo N 13, departamento Capital, zona A, ao1958, a nombre de Consorcio 25 de Mayo; la unidad funcional N 6 inscripta a nombrede Mara Rosa Aguilera y otro; plano de mensura N 01/PH/5070/67.

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II. 2 - CARACTERSTICAS EXTRNSECAS E INTRNSECAS

II. 2.1- Extrnsecas

La Capital de San Juan tiene una superficie de 30 km2y es, por su tamao, el ms

pequeo de todos los departamentos de la provincia.

Ubicado en el centro sur del territorio provincial, en el valle de Tulum, est a 650 metrossobre el nivel del mar.

Al norte limita con el departamento de Chimbas,al este conSanta Luca,al oeste conRivadaviay al sur conRawson.

Centro administrativo, poltico y financiero de mayor jerarqua provincial, la Capital deSan Juan rene adems en su territorio a la mayora de las actividades comerciales yde servicio, incluidas las del mbito cultural.

Su poblacin, netamente urbana, recibe cotidianamente el aporte de habitantes del resto

de los departamentos que transitan la Capital para trabajar, realizar trmites, atender susalud o estudiar. Esto es as debido a que dentro de sus lmites funcionan las sedes mi-nisteriales, el Poder Legislativo y el Judicial, as como los ms importantes y numerososcentros de salud; el Rectorado de la Universidad Nacional de San Juan, la mayor canti-dad de bibliotecas y las sedes de las empresas de servicios, adems de importantescentros deportivos.

La Capital de San Juan posee la mayor densidad poblacional de toda la provincia y unalto ndice de edificacin.

La situacin de zona ssmica motiva tambin que sean pocos y recientes los edificiosque superan los ocho o diez pisos.
http://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/chimbas_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/santalucia_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org/enciclopedia_visual/paginas/rivadavia_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org/enciclopedia_visual/paginas/rivadavia_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org/enciclopedia_visual/paginas/rawson_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org/enciclopedia_visual/paginas/rawson_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org/enciclopedia_visual/paginas/rawson_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org/enciclopedia_visual/paginas/rawson_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org/enciclopedia_visual/paginas/rivadavia_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/santalucia_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/chimbas_departamento.php

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Comercios de todos los rubros, as como la actividad financiera, tienen su sede en elmicrocentro sanjuanino, limitado por las llamadas cuatro avenidas: Libertador GeneralSan Martn, Crdoba, La Rioja y Alem.

Alrededor de laPlaza 25 de Mayo,principal paseo de San Juan, se ubican galeras, co-mercios, bancos y edificios de oficinas, en tanto que las Peatonales Rivadavia y Tu-cumn son las que concentran mayor movimiento comercial.

As es como la economa de este departamento est ntimamente relacionada con elcomercio, la prestacin de servicios y, en menor medida, por la actividad industrial foca-lizada en algunos establecimientos bodegueros o de elaboracin de bebidas, as comoempresas del rubro textil. La agricultura y la ganadera no tienen desarrollo.

La trama de la ciudad se desarrolla en forma de cuadricula odamero,formando a partir

de una delimitacin por lascalles:Las Heras (emplazada de Norte a Sur) al oeste,25 deMayo (emplazada de Este a Oeste) en el norte,9 de Julio (emplazada de este a Oeste)al sur y laAvenida Rawson (emplazada de norte a sur) al este. Dichas calles conformanun rectngulo de 16 cuadras de largo por 10 cuadras de ancho, conformando al macro-centro, sin embargo encerrando en su interior se destaca un nuevo rectngulo de 7cuadras de largo por 6 cuadras de ancho, delimitado por cuatroavenidas:Alem (empla-zada de norte a sur) al oeste,Crdoba (emplazada de oeste a este) al sur, LibertadorGeneral San Martn (emplazada de oeste a este) al norte yRioja (emplazada de oeste aeste) al este. Este sector es el de mayor de densidad poblacional, contiene mayoritaria-mente a la edificacin de vertical (edificios) y alberga la actividades: comercial, financie-ra e institucionales ms intensa, lo cual constituye al microcentro.
http://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/plaza_25_demayo.phphttp://es.wikipedia.org/wiki/Damerohttp://es.wikipedia.org/wiki/Callehttp://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_Las_Heras_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_25_de_Mayo_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_25_de_Mayo_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_9_de_Julio_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Rawson_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/wiki/Avenida_(urbanismo)http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Leandro_Alem_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_C%C3%B3rdoba_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Libertador_General_San_Mart%C3%ADn_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Libertador_General_San_Mart%C3%ADn_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Rioja_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Rioja_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Libertador_General_San_Mart%C3%ADn_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Libertador_General_San_Mart%C3%ADn_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Libertador_General_San_Mart%C3%ADn_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_C%C3%B3rdoba_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Leandro_Alem_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/wiki/Avenida_(urbanismo)http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Avenida_Rawson_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_9_de_Julio_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_25_de_Mayo_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_25_de_Mayo_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_25_de_Mayo_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Calle_Las_Heras_(San_Juan)&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/wiki/Callehttp://es.wikipedia.org/wiki/Damerohttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/plaza_25_demayo.php

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La parcela se encuentra a 4 cuadras de la plaza 25 de Mayo, en una zona identificadapor la Direccin de Ordenamiento Territorial y Gestin Ambiental (DOTGA), como R2(residencial), 30 < FOT < 40 %; FOLmx= 80 %, FE > FOL 0,7 y > 4,8; con retiro optativode 3 m. El frente est sobre la calle 25 de Mayo, la que t iene pavimento de hormign enbuen estado de conservacin. Posee vereda, en buen estado; la calle tiene cuneta im-permeabilizada. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbra-do pblico, telfono, gas natural, televisin por cable, arbolado y servicio de transportede pasajeros a 50 metros (empresas La Capital, Mayo, 20 de Junio, etc.).

II.2.2- Intrnsecas:

Posee los siguientes lmites y medidas: al Norte (frente) limita con calle 25 de Mayo mi-de 20,16 m; al Este mide 42,52 m; al Oeste mide 42,45 m; al Sur y mide 20,35 m.

La propiedad tiene una superficie segn mensura de 860,55 m y segn l ttulo de862,66 m.

Como mejora posee un edificio de departamentos en P.H. para viviendas, de carctersismorresistente. Adems el terreno tiene una altimetra positiva estando la cota delmismo por encima de la cota del eje de la calzada.

II.3- ANTECEDENTES VALUATORIOS

ANTECEDENTES, HOMOGENEIZACION Y COEFICIENTES ASIMILADORES

CONSIDERACIONES PREVIAS: Los precios fenmenos de mercado y slo de mer-cado son la nica manera de cuantificar cardinalmente la importancia econmica delos bienes (valor). El valuador no determina un precio, su labor consiste en estudiary analizar los precios que se dan como resultado de la oferta y la demanda de bienes yservicios. Como resultado de ese proceso estima un valor. No acta como agente demercado, mide con base en los precios.Medir es determinar una cantidad comparndo-la con la unidad, es comparar una cosa con otras similares.

Antecedentes Comparables

Se define como antecedentecomparable a todo dato numrico utilizable en la tasa-cin. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa oel de la oferta (intencin de precio) obtenidos en el relevamiento de la informacin.

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Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicenpara efectuar la tasacin, es conveniente que no excedan del trmino de dos (2)aos, contados desde la fecha a la cual se realizar la tasacin.

Homogeneizacin

Se define como homogeneizacin de antecedentes a la conversin de los mismos allote baldo tipo tomado como patrn, por medio de la aplicacin de coeficientesasimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes baldosubicados en la zona aledaa al lote a tasar y todos referidos a la fecha en que se quie-re determinar el valor.

Coeficiente Asimilador

Se define al coeficiente asimiladorcomo la relacin entre el dato antecedente y el biena tasar. Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran las carac-tersticas del predio a tasar

Coeficiente de medidas

El coeficiente de medidasconsidera la diferencia de valores de los terrenos por causade las medidas de frente, de fondo y superficie, es decir, los factores de ajuste por me-didas que difieren de los del lote tipo (10 m. x 30 m.) que se emplea como base de refe-

rencia. Mide la relacin existente entre el frente y el fondo del terreno. Para su homo-geneizacin se dividir siempre el valor del m del lote antecedente por su coeficiente demedidas.

Las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia en la determinacin desu valor.

Esta influencia resulta de la combinacin de varios elementos, concurrentes u opuestosque hacen en definitiva, que lotes de distintas dimensiones y forma, tengan tambin dis-tinto valor. Es obvio que esta referencia es respecto del valor unitario por metro cuadra-do.

Los elementos que concurren a formar esta influencia son los siguientes:

a) La superficie; b) Las dimensiones lineales; c) Su proporcin relativa;d) La forma

La adquisicin de una propiedad de gran superficie supone la movilizacin de un capitaltambin grande. Los capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entoncespocos compradores. La ley de la oferta y la demanda es decisiva; la menor demandahace disminuir el precio unitario de los lotes grandes.

Inversamente, para una propiedad pequea la compra requiere capitales menores; hayms compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La in-fluencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: el precio

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unitario de una fraccin urbana es tanto menor cuanto mayor sea el rea de la misma, aigualdad de las dems condiciones.

La superficie puede incidir tambin, y a travs de otros factores, en sentido contrario alque se ha sealado en la regla anterior, as por ejemplo, lotes muy grandes para loscuales podran corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser beneficiados en aten-cin al hecho de su probable subdivisin. De esta misma manera habr bonificacin sipuede establecerse de un modo seguro, que la relacin entre el rea edificada y la dellote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influenciaestricta de la superficie.

Un terreno tendr en general, salvo irregularidades que se estudian por separado, dosdimensiones determinantes: el fondo y el frente (ambos factores son determinantes dela de la superficie edificable, es decir del aprovechamiento).

En lo que sigue, se ver como cada una de ellas incide de manera distinta sobre el va-lor, pero no independientemente, ya que todas las influencias se interfieren y en algu-

nos casos se condicionan.El Fondo: La parte ms valiosa de una propiedad es su frente; las zonas ms alejadasde la lnea municipal tiene menos valor.

Con el mayor fondo aumenta la inversin de capital, lo cual, al disminuir la demanda,hace bajar el precio unitario.

Las ordenanzas municipales de algunas ciudades [en San Juan la D:P:D:U: (Direccinde Planeamiento y Desarrollo Urbano)], contienen limitaciones estrictas en cuan-to al aprovechamiento de los fondos.

Aunque esta limitacin no exista, hay una gran preferencia de compradores e inquilinospor los locales que dan a la calle.

El Frente: Qued dicho que la parte ms valiosa es el frente. Podra deducirse aquque al aumentar indefinidamente el frente, aumentara tambin de la misma manera elvalor. Sin embargo no es as. Hay una zona dentro de la cual el frente influye favora-blemente; fuera de esa zona el valor desciende.

La influencia del frente se establece a travs de efectos contradictorios:

a) Un frente es una estructura costosa en razn que debe ser tratado arquitectnica-

mente, lo que supone el empleo de materiales caros: revestimientos, carpintera espe-cial, etc., pero al mismo tiempo debe considerarse que un frente amplio da una superfi-cie de iluminacin y ventilacin que evita prdida de terreno por patios suplementarios.

b) El alto valor del rea prxima a la lnea municipal hace que aumente rpidamente elmonto de la inversin en la compra. A medida que el frente aumenta hay unproceso de disminucin de compradores que hace disminuir, por consiguiente, el pre-cio unitario. Pero este aumento de inversin est compensado por la posibilidad de ob-tener mayor renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las que alcanzanmayores alquileres ya sean negocios o viviendas.

c) Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectnicas forzadas, en las cuales el ac-ceso a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovechamien-to de las plantas fuertemente. Frentes inferiores a los seis (6) metros pasan ya a la

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categora de extraordinarios y entran a jugar influencias muy particulares quepueden llegar a determinar valoracin o perjuicios suplementarios.

d) Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otrasms angostas, de donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es bald-o, o con mejoras prximas al fin de su vida til.

La proporcin relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones espe-ciales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud.

A tal efecto se usa una unidad de comparacin, la que se supone valiendo el 100 %.Con respecto a sta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer ms omenos, segn que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavora-ble.

Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 metros de frente y 30 metros defondo ubicado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina.

Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del pas, la uni-dad resulta satisfactoria y las tablas han sido preparadas sobre ella.

Las zonas de caractersticas familiares y suburbanas requieren una unidad mayor quese estima en 11 por 40 metros.

Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones linealesestn expresadas en tablas de frente y fondo.

Coeficiente de ubicacin

El coeficiente de ubicacin pondera la diferencia de calidad de ubicacin entre eldato antecedente y el bien a tasar

Este dato resume los atributos de la localizacin de la propiedad, permitiendo la compa-racin entre esta y la de otras propiedades. Dicha informacin indica en trminos gene-rales el grado de atraccin y demanda que esta ejerce sobre el mercado.

Se deben tener en cuenta las caractersticas comparables del entorno y el desarrollo deinfraestructura de servicios lo que derivar en la influencia total y definitiva de la ubica-

cin sobre el precio, tanto en magnitud como en signo.

Para un lote antecedente mejor ubicado el Cub. > 1. Para un lote antecedente peorubicado el Cub. < 1.

Se considera un intervalo del veinte (20) % en ms o menos respecto a uno, que es elcoeficiente del lote a tasar (0,80 1,20). Para su homogeneizacin se dividir siempreel valor del m del lote antecedente por su coeficiente de ubicacin.

Es el ms subjetivo de los coeficientes, ya que juega el espritu observador del tasadorpara comparar distintos aspectos, segn sea una zona residencial, comercial o indus-trial. Si es una zona residencial, deber comparar el aspecto general de la cuadrarespecto de las otras cuadras, los arbolados, los medios de transporte, etc. Si en cam-bio, se trata de una zona netamente comercial, deber diferenciar una esquina de otra,

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una cuadra de otra, mediante una apreciacin del trnsito peatonal, ya que a mayortrnsito peatonal, mayor valor comercial tiene la cuadra; inclusive deber observar laorientacin del sol y de sombras, ya que en zonas calurosas es frecuente que un ladode la calle sea de ms valor comercial que el otro, exclusivamente porque a la tardeest en sombra, y ello favorece el trnsito peatonal

No hay una forma concreta, tcnica o matemtica de determinar el coeficiente de ubica-cin y como se dijo juega el criterio observador y analtico del tasador.

La calificacin de la calidad de la ubicacin se puede realizar en funcin de unaescala que va desde mala hasta excelente.

Entre los elementos a considerar cuando se evala la calidad de la ubicacin deben te-nerse en cuenta:

La Compatibilidades la capacidad de la propiedad de coexistir en armona con lasotras propiedades que la rodean sobre la base de su uso, tamao, apariencia, estructu-

ra, etc. El tipo de uso de los predios predominantes en el vecindario determina un buengrado de compatibilidad.

Apariencia general de las propiedades vecinas. Se refiere a su aspecto fsico, inclui-dos falta de mantenimiento y otros. Se observa buena apariencia.

Conveniencia de la ubicacin con relacin al trabajo. Es el acceso a fuentes detrabajo en trminos de distancia y tiempo de viaje. Asimismo, se deber conside-rar el costo y la disponibilidad de transporte publico. Se considera como buena

Conveniencia de la ubicacin con relacin a las compras. Es la disponibili-dad de comercios, en trminos de distancias, transporte y tiempo. Se considera buena.

Conveniencia de la ubicacin con relacin a escuelas. Es la disponibilidad de es-cuelas cercanas a la propiedad tasada. Debe considerarse tambin la facilidad de ac-ceso y tiempo de viaje hasta ellas. Se estima buena.

Conveniencia de la ubicacin con relacin a lugares de recreacin. Es la proximi-dad y facilidad de acceso a lugares de recreacin. El numero, tipo y calidad de las alter-nativas de recreacin debe ser tenido en cuenta. Se estima buena

Disponibilidad de transporte pblico adecuado. Es la disponibilidad y facilidad deacceso a transporte publico en la zona. Debern tenerse en cuenta los costos y calidaddel transporte disponible. Posee buena disponibilidad.

Disponibilidad de servicios adecuados. Es el suministro en cantidad y calidad de ser-vicios en la zona, comparado con otras zonas en competencia. Deben tenerse en cuen-ta los servicios pblicos, privados e individuales. Es buena

Seguridad pblica: proteccin de situaciones de riesgo. Se refiere al grado de au-sencia de riesgos y disponibilidad de servicios para emergencias. Es buena

Reputacin de la zona. Se refiere a como es percibida la zona en el mercado y elgrado de reconocimiento que tiene en funcin a caractersticas tales como: tipo de per-sonas que la habitan, edad y estado de las edificaciones (por ejemplo: edificios histri-cos), ubicacin cercana a centros de atraccin, etc. Muy buena.

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Coeficiente de actualizacin

El coeficiente de actualizacinpermite llevar todos los valores de las ventas u ofertasrealizadas en distintas fechas a la fecha de tasacin. Este coeficiente debe establecerseexclusivamente sobre la base de variacin de valores de la propiedad inmueble, es de-cir, la variacin de los precios de plaza de los terrenos.

No debe, de ninguna manera, hacerse intervenir otros factores ajenos, como ser el co-sto de vida, las divisas, la desvalorizacin monetaria, etc.

El coeficiente de actualizacin representa la evolucin del mercado inmobiliario, yes en realidad la suma de la valorizacin de los inmuebles en su expresinpura, ms la desvalorizacin monetaria. En perodos inflacionarios no es la pro-piedad la que se valoriza rpidamente, sino que es la moneda la que se desvaloriza.

Esto quiere decir que no podemos vincular al coeficiente de actualizacin inmo-

biliaria con el coeficiente de actualizacin monetaria.

A la desvalorizacin monetaria no siempre acompaa, en el mismo grado, la valoriza-cin inmobiliaria y esto surge debido a que en la determinacin del ndice del Costo deVida intervienen mltiples productos, pero que nada tienen que ver con el valor de losterrenos

Por lo tanto y como no se dispone de informacin precisa y actualizada sobre la varia-cin del precio de los terrenos por el paso del tiempo, se utilizan los ndices de Preciosal Consumidor elaborados por el INDEC, pero tomando la precaucin que los antece-dentes utilizados sean lo ms actuales posible y a falta de estos, aquellos que comomximo no excedan los dos aos.

Este criterio se adopta porque en economas inestables a mayor intervalo de tiempo esmayor la posibilidad de distorsin del valor actual del terreno en estudio, al utilizar unndice que solo refleja la desvalorizacin monetaria que es uno de los factores que inter-vienen en la evolucin del mercado inmobiliario.

Siempre se divide el ndice de precio al consumidor (o el que se utilice) correspondientea la fecha de tasacin en el ndice de cada uno de los antecedentes.

Para su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor del m del lote antecedentepor su coeficiente de actualizacin.

Coeficiente de oferta

El coeficiente de oferta se aplica a los antecedentes de ventas u ofertas en anli-sis, tras estudios de factores que en alguna medida puedan haber hecho modificar elresultado de la libre oferta y demanda.

Son conocidas las dificultades que tienen los tasadores para conocer el precio del in-mueble o sea lo efectivamente pagado por l. En operaciones concretas de venta, la di-ficultad se genera en la reticencia a proporcionar los datos precisos del compromiso decompra venta por par te de operadores, compradores y vendedores y a la distorsin que

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se produce en la escritura por la imposicin tributaria y la consiguiente evasin impositi-va; como tambin por la inseguridad de la fecha cierta en que se convino la operacin,lo que le resta confiabilidad a la informacin extrada de la escritura pblica.

En el caso de ofertas (intenciones de precio), se debe tener en cuenta que las mis-mas se presentan sobrevaluadas. El vendedor pide algo ms de lo que estimaconveniente a fin de enganchar al comprador mediante una rebaja.

El coeficiente de oferta si bien puede tener un cierto grado de subjetividad, ste sereduce notablemente ante la consulta e indagacin de la expresin de precio (oferta).

A los datos de ventas, tras verificar la veracidad de la informacin para determinar laexistencia o no de factores distorsionantes de la operacin, se le aplica el coeficienteuno (1).

Para las ofertas y de acuerdo a la fecha de los antecedentes se utiliza un coeficienteque vara entre 0,95 y 0,80. Para su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor

m del lote antecedente por su coeficiente de medidas.

Coeficiente de forma de pago 1

El coeficiente de forma de pagotiene la finalidad de transformar todas las operacionesa una misma forma de pago generalmente al contado. Su clculo se basa en las ma-temticas financieras y fundamentalmente, en la frmula que permite hallar el valor pre-sente de un ingreso futuro.

Coeficiente de esquina

El coeficiente de esquina pondera las ventajas que tiene un terreno en esquinacon respecto a otro de las mismas dimensiones situado en la mitad de la cuadra.Siempre ser mayor que uno Para su homogeneizacin se dividir siempre el va-lor del m del lote antecedente por su coeficiente de esquina.

La influencia exacta de la ubicacin en esquina sobre el valor, depende del tamao yforma del lote y de los correspondientes valores bsicos unitarios sobre las dos calles.No existe ninguna regla, aceptada universalmente para determinar el valor de la in-fluencia de la esquina, no obstante, estn en uso varios mtodos que establecen tablas

de porcentajes de mayor valor a aplicar al lote supuesto medial, para obtener el valor dellote en esquina en los cuales el criterio del tasador ser necesariamente el factor prin-cipal para llegar a una valuacin adecuada.

Uno de los factores a tener en cuenta es el de diferenciar el tipo de zona en lacul se encuentra el inmueble a tasar (residencial, comercial, etc.)

Las esquinas poseen un mayor valor que el que se reconoce a los lotes de frente me-dial, por que disfrutan de las siguientes ventajas: comodidad de acceso, aire, luz y ven-tilacin; mayor ex tensin de frente; posibilidad de desarrollar locales de negocio y detener escaparates sobre dos frentes y facilidad para la entrega de mercaderas; mayorcapacidad de construccin, etc.

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Hay, sin embargo, algunos elementos desfavorables: el desarrollo del frente implica ma-yores costos de arquitectura, vereda, pavimento e impuestos; la orientacin dellote que puede exponer los frentes hacia el fro y la humedad o hacia la insolacinconstante.

Predominan en general los factores favorables, que alcanzan la mxima incidencia enlas zonas comerciales. Puede llegar a determinarse una pequea diferencia en cadauna de las esquinas, motivadas, ya sea por la orientacin del terreno o por la direccindel trfico, el estacionamiento de vehculos, etc.

La influencia de la esquina no se hace sentir sino hasta una cierta distancia.

Coeficiente de topografa

El coeficiente de topografase aplica cuando la topografa del terreno exige realizar

trabajos adecuados de nivelacin para el aprovechamiento racional de la parcela.

Caractersticas del vecindario

Se realiza una descripcin del barrio con el objetivo de brindar al comitente un ca-bal entendimiento de las caractersticas del vecindario cercano a la propiedad y ademscomo se define y diferencia este de otros. Se definen los lmites y dimensiones del ve-cindario, describiendo la homogeneidad del mismo. La clase de vecindario dondeesta ubicada la propiedad, esUrbano Comercial Residencial, localizado dentro dela parte central o principal de una ciudad.

Se deber indicar el grado de urbanizacindel barrio, el cual presenta tres alternativasque se enuncian mas abajo.

El grado de urbanizacin se refiere al porcentaje de tierra disponible que ha sido edifi-cado dentro de un barrio. En este el grado de urbanizacin es del 100 %.

Dadas las circunstancias de inseguridad se seala que el barrio cuenta con servicio devigilancia pblica.

Se indica la tendencia en los valores de la propiedad en el barrio en cuestin. Esta seevala en funcin de una norma comn, tal como puede ser el precio promedio por me-tro cuadrado Estos valores no sufren variaciones, por lo cual se indica "tendencia esta-

ble".

Demanda y Oferta

La demanda es una medida del deseo general de acceder a ese barrio, mientras que laoferta es una medida de la cantidad de propiedades disponibles en dicho lugar.

Se indica la demanda y la oferta, como "equilibrada,consignando la relacin entre elnmero de propiedades vendidas en el barrio y el nmero de propiedades disponiblespara la venta.

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Estacionamiento

Se describe la clase de estacionamiento tpico que se puede encontrar en el ba-rrio en cuestin. Se observa: a) Garajes cerrados. Construcciones para uso comoestacionamiento de vehculos. b) Espacio de estacionamiento. Espacio techadosin paredes para estacionamiento. c) Superficie de estacionamiento en la vapublica. Espacios de estacionamiento solamente en la va publica no incluidos deninguna forma dentro de la propiedad.

Visto que el mtodo usado para el clculo de la tierra libre de mejoras es el MtodoComparativo, es que a continuacin se procede a transcribir los datos de terrenos libresde mejoras en las inmediaciones del lote en estudio (datos proporcionados por el Tri-bunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan).

Luego de obtenido estos datos se concurre a cada uno de los lotes antecedentes a efec-

tos de considerar las caractersticas particulares de los mismos, como as tambin lascaractersticas extrnsecas, que se corresponden con los servicios de infraestructura y laubicacin relativa de estos lotes con respecto al ubicado en calle 25 de Mayo N 31 (Es-te), Capital.

Esto se realiza a los fines de efectuar la homogeneizacin de los datos, debido a suvariabilidad en cuanto a medidas, forma, ubicacin, fecha, etc. Todo con el fin ltimo delograr el valor ms justo del terreno considerado.

II.3.1- ANTECEDENTE N 1

1. Nomenclatura Catastral N: 0141 - 210890

2. Ubicacin: calle Caseros entre Rivadavia y Laprida (vereda oeste)

3. Dimensiones: 8.33 m de frente por 24.50 m de fondo.

4. Superficie: 201 m, (forma regular).

5. Precio: $ 300.000 (oferta).

6. Fecha: 30/03/11.

7. Oferente: Privado.


1. Nomenclatura Catastral: 0152 -180550

2. Ubicacin: Avda. Rioja entre 9 de Julio y Gral. Paz (vereda oeste)

3. Dimensiones: 8,10 m de frente por 11.90 m de fondo.

4. Superficie: 106.72 m, (forma regular).

5. Precio: $ 170.000 (oferta).

6. Fecha: 13/09/10.

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7. Oferente: Telfono 4231218


8. Nomenclatura Catastral N: 0152 - 260670

9. Ubicacin: calle Gral. Paz entre Avda. Rioja y Jujuy (vereda norte)

10. Dimensiones: 13.60 m de frente por 42.28 m de fondo.

11. Superficie: 575 m, (forma regular).

12. Precio: $ 650.000 (oferta).

13. Fecha: 16/04/10.

14. Oferente: Privado

Plano de ubicacin de los antecedentes:

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III- OBTENCIN DEL VALOR BSICO HOMOGENEIZADO (VBH)

Con el fin de lograr una mayor comprensin de la metodologa empleada, a continuacin

se hace una breve explicacin sobre la forma de obtener el Valor Bsico Homogeneiza-do (VBH), tomando como ejemplo el antecedente N 1.

Los pasos que se siguen son:

III.1- El precio unitario (PU) se obtiene dividiendo el precio en la superficie del terreno==> PU = $ 300.000 / 201 m2= 1492.54 $/ m2.

III.2-De acuerdo a las dimensiones del terreno, ingresando con frente = 8,33 m y

fondo = 24,50 m, de tabla N 1 se saca el coeficiente de frente y fondo, que tie-ne en cuenta las dimensiones del mismo respecto al ideal de 10 m x 30 m.

Luego: Cff = 0.98.

III.3-Si se tiene en cuenta la ubicacin relativa de este terreno respecto al de estudio(calle 25 de Mayo N 31 (Este)), Capital, resulta un coeficiente de ubicacin deCu = 0,95.

III.4-Al precio de oferta se lo afecta de un coeficiente de oferta-venta: Cof. = 0,90, ya

que se supone que el precio en que se vender ser menor.

III.5-Se pondera aqu el estado del pavimento y los servicios de infraestructura conque cuenta este lote, correspondindole un coeficiente Cps = 1,0.

III.6-Se considera adems la fecha del dato (MARZO 2011), correspondindole unndice de Precios al Consumidor (IPC), proporcionado por el I.N.D.E.C. (institutode Investigaciones Econmicas y Estadsticas, de 126.77; y el IPC correspon-diente al mes de MAYO de 2012 (actual) es: 139.12; lo que hace que el coefi-ciente de actualizacin sea:

Cact = 139.12 / 126.77 = 1,10.

III.7-Aplicando al precio unitario los diferentes coeficientes obtenidos en los temsanteriores, se calcula el valor bsico homogeneizado (VBH) mediante la siguien-te frmula como:

VBH = PU [ $/ m2] x Cofvx Cact/ (Cffx Cux Cpsx Cesq) = [$/ m2 ].

Luego el correspondiente al antecedente es:

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VBH1 = $/ m2 1492.54 x 0,90 x 1,10 / (0.98 x 0,95 x 1 x 1) = $/ m21587.13

Hasta aqu lo referido a este lote.

Siguiendo este mismo proceder se llega a la obtencin del VB de los dems anteceden-tes, que se sealan a continuacin: VBH2= $/ m 1558.67, VBH3= $/ m 1245.57.

El valor bsico promedio homogeneizado (VBPH)resulta de dividir el resultado de la

suma de VBH ( VBH = $/ m2

4391.37), en el nmero n de antecedentes usados, quees 3, o sea

VBPH = VBH / n = $/ m24391.37 / 3 =$/ m2 1463.79

Debido a la variabilidad de los datos, lo que provoca una dispersin de los mismos res-pecto del valor ms probable, se toma un intervalo de confianza del 20 % por arriba ypor abajo con respecto al valor promedio. Los lmites de dicho intervalo son: $/ m21756.55 y$/ m21171.03.Se adopta el valor del 1 Promedio $/ m21463.79, en raznde que los 3 antecedentes se encuentran dentro del intervalo definido.

IV- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS

Una vez efectuadas las operaciones anteriores, se procedi a calcular el coeficiente defrente y fondo correspondiente a la parcela en estudio, que de acuerdo a sus medidasresulta ser de 0,83.

Determinamos el porcentaje proporcional del terreno total que corresponde a la unidadque se tasa, obteniendo 5,15 % ( Sup. Propia Unidad = 91,53 m ; Sup. Comn Propor-cional = 19,64 m; Total = 111,17 m . La superficie Total del Edificio es de 2158,97 m,

por lo tanto 111,17 / 2158,97 = 0,0515)

TABLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECDENTES PARA LA DETRMINACION DEL VALOR BASICO

Valor

N Direccin Fecha Medidas Sup.ValorOferta OfertaActual.Ubic. F y F Homog.

1`03/11 8.33 x 24.50 201 300000 0.90 1,10 0,95 0.98 $ 1587.13

2 `09/10 8,10 x 11.90106.72 170000 0,85 1,15 0,90 1.11 $ 1558.673

`04/10 13.6 x42.28 575 650000 0,80 1,19 0,90 0.96 $ 1245.57

$ 1463.79

Coeficientes

PROMEDIO

CaserosE/RivadaviaLaprida

Avda. Rioja E/9 deJulio y Gral. PazGral. Paz E/Avda.Rioja y Jujuy

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El valor del terreno teniendo en consideracin los factores precedentemente analizadosse calcula como:

VT= Sup x Cffx VBPH x Cprop. = m2 860,55 x 0,83 x $/ m21463.79 x 5,15 % =

VT = $ 53844.36 =55.0000 (Pesos Cincuenta mil).

V-MEJORAS

La unidad se describe en forma detallada de acuerdo al plano y al croquis, resultado delrelevamiento realizado, que se adjuntan, los cuales se sugieren ir mirando mientras selee. Para una mejor comprensin se comienza la descripcin desde los locales del fren-te avanzando hacia atrs conforme se los va encontrando. Esto se hace con el fin dellegar a una categorizacin de las mejoras y para una exacta determinacin de los va-lores que le corresponden.

El edificio es una construccin de carcter permanente de dos plantas, con estructurade hormign armado, muros de ladrillos comunes de 30 cm x 15 cm de espesor, techode losa con cubierta. Responde a las siguientes caractersticas

V.1. VEREDA: De mosaicos calcreos amarillos, en buen estado

V.2. MURO FRONTAL DE CIERRE Y PUERTA DE ACCESO: La propiedad pre-senta en el frente un muro de ladrillos con fullet e Iggam aplicado. Tiene una puer-ta de acceso de madera de pinotea barnizada con vidrio, de 2,00 m de ancho, conapertura por portero elctrico; por el mismo acceden propietarios y proveedores.

La unidad funcional responde a las siguientes caractersticas:

V.3. LIVING COMEDOR: Tiene piso grantico de 30 cm x 30 cm., techo cielo raso

aplicado. Puerta principal de acceso de madera de cedro lustrada con marco demadera. Ventanas de madera de cedro con vidrios transparentes de 2 mm. Lasparedes sur y este tienen Corlok, colocado sobre estructura de madera. El restode las paredes son pintadas con pintura al aceite. Todo en buen estado de con-servacin.

V.4. DORMITORIO PRINCIPAL: Tiene piso grantico de 30 cm X 30 cm, placardcon puerta placas lustradas y guardarropa biblioteca de madera sobre paredoeste. Puerta placa de pino pintada y marco de madera. La pared sur tiene Corloksobre estructura de madera. Las dems paredes pintadas al aceite. Ventana decarpintera de madera vidrios transparentes de 2 mm. y persiana. Techo cielo rasoaplicado de yeso y pintado.

V.5. DORMITORIO1: Tiene pisos de granito de color claro. Placard con puertaplaca de madera pintada, cubre el costado sur del cuarto. Puerta de acceso dem

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dormitorio principal. Paredes lisas. Ventana de madera con vidrios transparentesde 2 mm. y persiana. Techo cielo raso aplicado de yeso y pintado. Todo en buenestado de conservacin

V.6. DORMITORIO 2: Tiene pisos de granito de color claro. Placard con puertaplaca de madera pintada, cubre el costado este del cuarto en forma conjunta con

guardarropabiblioteca de madera sobre pared. Puerta de acceso dem dormitorioprincipal. Paredes lisas. Ventana de madera con vidrios transparentes de 2 mm. ypersiana. Techo cielo raso aplicado de yeso y pintado. Todo en buen estado deconservacin

V.7. BAO: Tiene piso cermico esmaltado de 20 cm. X 20 cm. Artefactos delnea con grifera estndar de buena calidad. Puerta placa de pino pintada. Lasparedes estn recubiertas de cermicos hasta el techo. Placard. Techo de cieloraso aplicado y pintado. El bao cuenta con un tragaluz en el techo. Todo en buenestado de conservacin

V.8. HALL CENTRAL:De acceso a los tres dormitorios y al bao. Calefactor agas. Tiene piso grantico de 30 cm x 30 cm., techo cielo raso de yeso aplicado.

Las paredes estn cubiertas con Corlok. Todo en buen estado de conservacin.V.9. COCINA: Piso cermico de 30 cm. x 30 cm. Pared este con azulejos cermi-cos hasta altura de techo. Pared oeste con cermico smil ladrillos. Mueble bajomesada de MDF. Mesada de mrmol de 25 mm. de espesor. Pileta de acero in-oxidable. Placard con puertas placa pintadas. Techo de cielo raso aplicado. Todoen buen estado de conservacin

V.10. LAVADERO: Piso cermico de 30 cm. x 30 cm. Paredes con cermicos has-ta altura de techo en costado este y cermico smil ladrillo sobre pared costadooeste. Mesada de mrmol de 25 mm. de espesor. Pileta de acero inoxidable. Te-cho de cielo raso aplicado. Puerta metlica acceso a patio interior con marcometlico. Todo en buen estado de conservacin.

V.11. BAO DE SERVICIO: Tiene piso cermico de 30 cm. x 30 cm. Inodoro y pi-leta comn con grifera estndar. Puerta placa de pino pintada. Las paredes estnrecubiertas de cermicos hasta altura de techo. Techo de cielo raso aplicado. To-do en buen estado de conservacin

V.12. PATIO INTERIOR: Cuenta con piso cermico. Paredes cermico smil ladri-llos. Sobre costado oeste placard con puertas metlicas: Todo en buen estado deconservacin.

VI-VALOR DE LAS MEJORAS

De acuerdo a las descripciones y estado de las mejoras detalladas en los tems anterio-res, se infiere que las mejoras se pueden clasificar como de 2 acategora, con una su-perficie a considerar de 111,17 m.

A todo el conjunto construido se le aplica la depreciacin por edad, funcionalidad y esta-do de conservacin; siguiendo el Mtodo de Ross-Heidek y a la parte en construccinsimplemente se lo obtiene al valor teniendo en cuenta su valor unitario y superficie cu-bierta.

A continuacin se indica los parmetros usados:

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St: Superficie total de la vivienda (m2).

Vm2: Valor por m2 de la construccin ($/m2).

Vu: Vida til probable de la vivienda (aos).

E: Edad actual de la vivienda (aos), a partir de su puesta en servicio.

VR: Valor de reposicin ($) a nueva.

Vr: Valor residual ($) (se adopta un 10% del total).

Vnd: valor a nuevo depreciable ($).

C: Coeficiente de Heideke del estado de conservacin.

K: Coeficiente = [ + (1 - ) C] (directamente se obtiene el valor de K de la

tabla de Ross-Heideck, tiene en cuenta edad y estado del edificio

VA: Valor actual ($) = VR( Vnd . K )

Cup: Coeficiente por ubicacin en planta

Cupe: Coeficiente por ubicacin en piso del edificio

Cdcp: Coeficiente de distancia a calle principal. NO LO UTILIZAMOS.

Cee:Coeficiente estado del edificio

A continuacin se aplica el mtodo indicado.

VI.1- VALOR DE LA CONSTRUCCIN (2 a CATEGORA)

Los valores de los parmetros son:

CATEGORIAS cantidad valor m2 (CIRCOT)

A 1 $/m2 4.500

B 6 $/m2 3.500

C 4 $/m2 2.500

Vm2= 1 x 4.500 + 6 x 3500 + 4 x 2500 = $/m2 3227.2711

Sup. total= 111,17 m2.

Vida til= 80 aos. E = 49 aos. E/Vu= 49 / 80 = 0,6125

VR= S.T. x Vm2= 111,17 m2. x 3227.27 $/m2= $ 378139.55.

Vr= 0,10 x VR= $ 37813.96

Vnd= VR Vr= $ 378139.55 - $ 37813.96 = $ 340325.59

Para obtener K, entro a tabla de Ross-Heidek con los valores de E/Vu = 0.6125 = 61 %y Estado Bueno, donde se obtiene K = 0.5322

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VA = VR- ( Vnd x K ) = VR(VR Vr) x k

VA= $ 378139.55- (340325.59 x 0,5322)=

VA = $ 197018 = 197000 (Pesos Ciento Noventa y Siete mil ).

Utilizando ahora la tabla de Ross-Heidecke modificada, con los valores de E/Vu y esta-do Bueno encontramos el Coeficiente C = 0.521

VA = VR x C = $ 378139.55 x 0,521 = $ 197.000

Como se trata de un departamento se debe afectar de coeficientes que tengan en cuen-ta la ubicacin en planta y en piso en el edificio.

Utilizamos las tablas del Tribunal de Tasaciones de San Juan y encontramos:

a) Ubicacin en planta = al contrafrente = 0.95

b) Ubicacin en piso = Planta Baja = 0.95

c) Coeficiente a calle ppal. = NO LO UTILIZAMOS

Valor Unidad Funcional = VA x Cup x Cupe = $177.792.5 = $ 180.000

Se debe tener en cuenta adems el estado general del edificio. En este casoafectaremos con un coeficiente Cee = 0,95

Valor Unidad Funcional = $ 180.000 x Cee = $ 180.000 x 0.95 = $ 171.000

VII- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

Valor del Terreno (tem IV): $ 55.000

Valor de la Unidad Funcional:(tem VI.3): $ 171.000

Total: $ 226.000

Se adopta: Pesos Dos Ciento Veinte y Seis mil ($226000)a la fecha 30 de Abril de2012.

XIV- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

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Se termina as con la tasacin encomendada, resultando para la unidad funcional N 6del inmueble ubicado sobre calle 25 de Mayo N 31 (Este), Capital, el valor de $ 226000(Pesos Dos Ciento Veintisis mil) al 02 de Mayo de 2012.

Se trata de una vivienda en edificio, terminada, ubicada en un entorno urbano, con unadotacin de infraestructuras completa, siendo el nivel socio-econmico medio-alto y una

normal situacin dentro del mismo. Teniendo en cuenta las circunstancias anteriormentedescritas, la calificacin del entorno es medio - alto.

El inmueble del cual forma parte tiene una antigedad documental de 49 aos, posee 2plantas sobre rasante, con tipologa de edificio entre medianeras, estructura de mixta:acero, hormign y fachada de fulget, y un nivel de calidad de la construccin media,siendo media la calificacin global del mismo.

Descripcin de la vivienda:

Vivienda en edificio distribuida en comedor, 3 dormitorios, bao, aseo, cocina.

Estado de conservacin media.

La vivienda tiene orientacin norte.

No reformada.

Estado de conservacin Media

Superficie construida documental de vivienda 111,17 m.

Superficie til comprobada de vivienda 91,53 m.

Superficie construida adoptada de vivienda 111,17 m.

Teniendo en cuenta las caractersticas fsicas de la vivienda, 91,53 m tiles de superfi-cie habitable y que consta de 3 dormitorios, 2 baos/aseos, el perfil cualitativo de lamisma se encuentra ajustado a la banda normal del estndar de mercado.

Presentando en trminos generales una calidad normal de materiales y acabados.

Reforma media del edificio realizada en el ao 2.004, destinada a mejorar las condicio-

nes de habitabilidad del mismo, consistente en la sustitucin, restauracin o moderniza-cin de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, de: caja escalera, insta-lacin elctrica, patio interior, zagun.

Definicin reforma media: cuando las obras de reforma afecten a fachada o algn ele-mento que suponga alteracin de las caractersticas constructivas, con un coste superioral 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondra realizar esta misma obra de nuevaplanta.

El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendenciacreciente.

La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente.

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Calificacin del riesgo del inmueble:

Existe un mercado estable con oferta y demanda ajustadas.

La evolucin previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en sucomercializacin futura.

Las caractersticas internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja ensu comercializacin futura.

En opinin del equipo tcnico actuante, dadas las caractersticas del entorno y del pro-pio inmueble, as como la situacin del mercado y de acuerdo con la oferta y demandaprevisibles, se considera que las expectativas de revalorizacin del inmueble son favo-rables y se estima una recolocabilidad media del mismo en un ciclo inmobiliario adverso.No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.

Aunque parezca obvio cabe hacer una aclaracin: el obtenido es el valor ms probable

del inmueble, el que difiere del precio del mismo ya ste surge de la puja entre compra-dor y vendedor. Se aporta otros datos que sern de su inters, como lo es una visinms acertada de los locales a travs del apoyo de fotografas y la descripcin de lasmismas; as como otros antecedentes tcnicos a fin de brindar una compresin msexacta de la metodologa seguida.

En todas las tareas efectuadas se ha tratado de ser lo ms objetivo posible, por lo quecumplida la tarea encomendada se espera que sea de su satisfaccin.

Sin otro motivo, saluda a Usted con atenta consideracin yrespeto.

Seor

Jos Antonio PEREZPresente

Flores, Vctor registro 21723.Se dirige a usted con re-lacin al requerimiento de tasacin y cumple en hacerle llegar la elaboracin del dicta-

men pertinente, que se detalla segn los siguientes lineamentos metodolgicos, los quese indican a continuacin:

I-OBJETO DEL INFORME

El motivo del presente informe es tasar el inmueble rural ubicado en una zona del reabajo riego del departamento Pocito y cuyos datos se describen ms adelante, con el finde obtener su valor de mercado.

I.1- INTRODUCCION- TAREAS PREVIAS

Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada.

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Para la determinacin del valor se usa el mtodo directo, el cual examina por separadoel valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por va com-parativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u de terrenosubicados en zonas aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares. De lasmejoras, se analiza las existentes en el predio destacando las caractersticas fsicas delas construcciones, su funcionalidad, estado de conservacin de los cultivos y las mejo-ras fundiarias, etc.

Inspeccin: A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituyo quiensuscribe, en el inmueble para la comprobacin del entorno en base a los equipamientos,comunicaciones, infraestructuras y emplazamiento. Identificacin fsica del inmueblemediante inspeccin ocular. Comprobacin de superficies, servidumbres visibles y suestado de ocupacin. Se realizo un relevamiento expeditivo planimtrico y se observa-ron los distintos cultivos y las caractersticas de la edificacin: constructivas, equipa-mientos, calidades, instalaciones, conservacin, estado de conservacin, terminaciones,edad y todo otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos. Seagregan Croquis y Fotografas.

Estudio Documental: se realizo la comprobacin de su descripcin registral y de lassuperficies de escritura, con las obtenidas en la visita facultativa, en los trminos previs-tos en la metodologa de valoracin correspondiente.

Se comprobaron las posibles discrepancias con los datos catastrales: superficie, usospermitidos, linderos, antigedad, elementos anexos.

Informacin y Sondeo de Mercado: Se realizo el estudio de la oferta, demanda yexpectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso ytipologa, con el que es objeto de la tasacin.

Se efecto el sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones re-cientes, homogeneizando los valores en relacin al bien objeto de tasacin

I.2- ANALISIS DE MERCADO

Informacin y Sondeo de Mercado: Se realizo el estudio de la oferta, demanda y ex-pectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipo-loga, con el que es objeto de la tasacin.

Se efecto el sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones re-cientes, homogeneizando los valores en relacin al bien objeto de tasacin determinn-dose lo siguiente:

a) No se observan elementos especulativos.

b) Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local alque pertenece el inmueble tasado, no han experimentado cadas significativas y dura-deras en los ltimos diez aos.

c) Se informa que, en base al Estudio de Estimacin del comportamiento del MercadoLocal al que pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable que el valorde tasacin de dicho inmueble experimente una reduccin significativa en trminos no-minales en los prximos tres aos.

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d) El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es bajo con tendenciaestable

e) La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente

f) La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en cuenta la situacin delmercado en funcin de la oferta y demanda previsibles

g) No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.

II-TASACION DEL INMUEBLE

II.1-UBICACIN E IDENTIFICACION

El inmueble se encuentra ubicado en el departamento de Pocito con frente a calle Men-doza s/n entre calles 9 y 10, distante de la ciudad de Pocito 3 Km, de la ciudad de Raw-son 7 km y de la Ciudad Capital 14 km.

Esta identificado en la Direccin Provincial de Geodesia y Catastro con la NomenclaturaCatastral N 540/490600, Inscripcin Dominial N 5402, Folio N 02, Tomo N 55, depar-tamento Pocito, zona C, ao 1980. Inscripto a nombre de JOAQUIN FERNANDEZ, conplano general de mensura N 05/541/62.

San Juanes unaprovinciaargentina situada en laRegin de Cuyo.Limita al norte y es-te con laProvincia de La Rioja,al sureste con la deSan Luis,al sur conMendoza y aloeste con la Repblica de Chile,cuyo lmite est determinado por la cordillera de los

Andes.
http://es.wikipedia.org/wiki/Provincias_de_Argentinahttp://es.wikipedia.org/wiki/Argentinahttp://es.wikipedia.org/wiki/Regi%C3%B3n_de_Cuyohttp://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_de_La_Rioja_(Argentina)http://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_de_San_Luishttp://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_de_Mendozahttp://es.wikipedia.org/wiki/Rep%C3%BAblica_de_Chilehttp://es.wikipedia.org/wiki/Cordillera_de_los_Andeshttp://es.wikipedia.org/wiki/Cordillera_de_los_Andeshttp://es.wikipedia.org/wiki/Cordillera_de_los_Andeshttp://es.wikipedia.org/wiki/Cordillera_de_los_Andeshttp://es.wikipedia.org/wiki/Cordillera_de_los_Andeshttp://es.wikipedia.org/wiki/Rep%C3%BAblica_de_Chilehttp://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_de_Mendozahttp://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_de_San_Luishttp://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_de_La_Rioja_(Argentina)http://es.wikipedia.org/wiki/Regi%C3%B3n_de_Cuyohttp://es.wikipedia.org/wiki/Argentinahttp://es.wikipedia.org/wiki/Provincias_de_Argentina

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La provincia posee una superficie de 89.651 km, dentro de la cual se destaca un relievemontaoso de escasa vegetacin, frtiles oasis, ros del deshielo cordillerano, serranase importantes yacimientos mineros y paleontolgicos.

La actividad econmica ms importante es la agrcola, en sta se destaca, en primer lu-gar, lavitivinicultura,y en segundo laolivcola;asociada tambin est una buena varie-dad defrutas yhortalizas,que son producidas en los frtiles valles irrigados por caucesartificiales al pie de los Andes. En cuanto a la industria sobresale la delvino,siendo estaprovincia la segunda productora en volumen a nivel nacional y en Sudamrica; pose-yendo a su vez destacados vinos varietales. Tambin se destaca, cada vez ms, poruna importante actividadminera y, en los ltimos aos, hay significativa actividad en labsqueda depetrleo.

Economa - Geografa Econmica

La economa de la provincia de San Juan est representada por laagricultura, dondesobresale en cultivo de la vid.En la industria se destaca la elaboracin delvino y diver-sas conservas de alimentos. Tambin ha comenzado a desarrollarse intensamente laminera,con la extraccin de diversos minerales, de la mano de varias empresas multi-nacionales, y el turismo. Para principios del 2010,a raz de la minera principalmente,San Juan pas de exportar del 15 al 38% de lo que produce, aunque ello implica pro-

blemas ecolgicos y en la salud de la poblacin cercana a dichos emprendimientos, queen un futuro podran empeorar.
http://es.wikipedia.org/wiki/Vitiviniculturahttp://es.wikipedia.org/wiki/Olivohttp://es.wikipedia.org/wiki/Frutashttp://es.wikipedia.org/wiki/Hortalizashttp://es.wikipedia.org/wiki/Vinohttp://es.wikipedia.org/wiki/Miner%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/wiki/Petr%C3%B3leohttp://es.wikipedia.org/wiki/Agriculturahttp://es.wikipedia.org/wiki/Vidhttp://es.wikipedia.org/wiki/Vinohttp://es.wikipedia.org/wiki/Miner%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/wiki/2010http://es.wikipedia.org/wiki/2010http://es.wikipedia.org/wiki/Miner%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/wiki/Vinohttp://es.wikipedia.org/wiki/Vidhttp://es.wikipedia.org/wiki/Agriculturahttp://es.wikipedia.org/wiki/Petr%C3%B3leohttp://es.wikipedia.org/wiki/Miner%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/wiki/Vinohttp://es.wikipedia.org/wiki/Hortalizashttp://es.wikipedia.org/wiki/Frutashttp://es.wikipedia.org/wiki/Olivohttp://es.wikipedia.org/wiki/Vitivinicultura

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Teniendo en cuenta un punto de vistageoeconmico, la provincia presenta un aspectoespacial de baja rentabilidad econmica, puesto que carece en cantidad y calidad de losrecursos: suelo (ya que predomina la presencia de afloramiento rocoso) yagua (esca-sez de precipitaciones, puesto que no superan en forma general los 100mm y escasezde cursos fluviales permanentes a nivel superficial). Estos aspectos son una de lascausas ms preponderantes de la morfologa de espacios econmicos caracterizadospor un sistema deagricultura intensiva sustentada a partir del riego artificial, con la pre-sencia predominante de minifundio y con escaso desarrollo en la actividad ganadera.Sin embargo la importante presencia de roca aflorante puede permitir el funcionamien-to de la actividad minera, pero la escasez hdrica sera un factor negativo para ella.

La poblacin econmicamente activa se concentra por mayora en la aglomeracin ur-bana delGran San Juan,donde se desarrolla una actividadsecundaria,terciaria ycua-ternaria.
http://es.wikipedia.org/wiki/Geograf%C3%ADa_econ%C3%B3micahttp://es.wikipedia.org/wiki/Suelohttp://es.wikipedia.org/wiki/Aguahttp://es.wikipedia.org/wiki/Mmhttp://es.wikipedia.org/wiki/Agricultura_intensivahttp://es.wikipedia.org/wiki/Minifundiohttp://es.wikipedia.org/wiki/Ganader%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/wiki/Gran_San_Juanhttp://es.wikipedia.org/wiki/Sector_secundariohttp://es.wikipedia.org/wiki/Actividades_terciariashttp://es.wikipedia.org/wiki/Sector_cuaternariohttp://es.wikipedia.org/wiki/Sector_cuaternariohttp://es.wikipedia.org/wiki/Sector_cuaternariohttp://es.wikipedia.org/wiki/Sector_cuaternariohttp://es.wikipedia.org/wiki/Actividades_terciariashttp://es.wikipedia.org/wiki/Sector_secundariohttp://es.wikipedia.org/wiki/Gran_San_Juanhttp://es.wikipedia.org/wiki/Ganader%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/wiki/Minifundiohttp://es.wikipedia.org/wiki/Agricultura_intensivahttp://es.wikipedia.org/wiki/Mmhttp://es.wikipedia.org/wiki/Aguahttp://es.wikipedia.org/wiki/Suelohttp://es.wikipedia.org/wiki/Geograf%C3%ADa_econ%C3%B3mica

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II.2-CARACTERISTICAS EXTRINSICAS E INTRINSECAS DE LA PARCELA

II.2.1-Extrnsecas.

La parcela se encuentra en una zona identificada por la Direccin de Planeamiento yDesarrollo Urbano (DPDU), como de uso agrcola.

El departamento de Pocito se encuentra 17 kilmetros al sur de la Capital de San Juan yforma parte del Valle de Tulum. Las vas de acceso al distrito son la Ruta Nacional N 40y la calle Mendoza hacia el sur, hoy Avenida Intendente Joaqun Uac. Posee una su-perficie de 515 km2y cuenta con una poblacin de 40.969 habitantes, segn el Censo2001.

Limita al norte con los departamentosRawson yRivadavia,al sur conSarmiento,al esteconRawson ySarmiento y al oeste conZonda.

Su cabecera es Villa Aberastain y junto a ella se destacan las localidades de Carpinter-a, La Rinconada y Quinto Cuartel.
http://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/rawson_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/rivadavia_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/sarmiento_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/rawson_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/sarmiento_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/zonda_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/zonda_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/sarmiento_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/rawson_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/sarmiento_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/rivadavia_departamento.phphttp://www.fundacionbataller.org.ar/enciclopedia_visual/paginas/rawson_departamento.php

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La principal actividad econmica del departamento es la agricultura. Las cualidades ge-ogrficas y climticas de Pocito no slo han favorecido el desarrollo de los cultivos sinoque tambin han influido en el asentamiento poblacional. As, mientras que el 46% de lapoblacin departamental es de tipo urbano, el 54% mantiene condiciones rurales. Y delas 104.705 hectreas que componen la superficie cultivada de San Juan, 12.378 co-rresponden a Pocito: el departamento representa casi el 12 % de la superficie cultivadatotal de la provincia.

Los cultivos ms importantes de la zona son: la vid, los olivos, las hortalizas (ajo, cebo-lla, tomate, zapallo, esprrago, acelga, lechuga, remolacha, maz), los almendros y fru-tales (meln, damasco, durazno, ciruela), las forrajeras, los forestales y las semillas. Elrgimen de promocin agrcola propicia el establecimiento de las empresas que deseanincursionar en estos rubros.

Otras industrias importantes son las madereras, las fbricas de aceite, de zapatillas y deconserva de tomates. Y mientras que la ganadera no alcanza un gran desarrollo en eldepartamento, la minera se mantiene con el tratamiento de la bentonita, el carbonato decalcio y las diatomeas.

La vitivinicultura tiene un gran peso en la economa regional. Las plantaciones de vid

ocupan ms del 36% del total de hectreas cultivadas. El clima y el suelo del departa-mento favorecen la produccin de vinos de muy buena calidad. Cada vez son ms lasempresas que eligen Pocito para instalar sus bodegas. Y las ms antiguas son frecuen-temente reconocidas con premios y distinciones en concursos internacionales. Actual-mente, cuatro bodegas pocitanas integran la atractivaRuta del Vino.Dentro del circuito,tienen la oportunidad de exhibir sus mejores vinos y ofrecer el recorrido por sus moder-nas instalaciones.

Adems del vino, el departamento se especializa en la elaboracin de otros productosvitcolas.

Los jugos de uva y los mostos sulfatados y concentrados conquistan nuevos mercados,al tiempo que abren fuentes de trabajo para las familias del lugar.
http://us19.toservers.com/turismosanjuan.gov.ar/default.php?doc=destacados&item=359http://us19.toservers.com/turismosanjuan.gov.ar/default.php?doc=destacados&item=359

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Pocito tambin se destaca por su produccin olivcola. El rubro ha experimentado unimportante crecimiento en los ltimos tiempos y hoy el olivo ocupa el 17% del total de lasuperficie cultivada del distrito. Y mientras que el 80% de la superficie implantada sedestina a la produccin de aceites, el 20% se reserva para la elaboracin de conservas.Reconocidas empresas de San Juan fabrican aqu algunos de los mejores aceites deoliva de la provincia. Las firmas Olimatt, Ciasa, Baldini, Olivos San Juan y El Cerrilloforman parte de la atractiva Ruta del Olivo,el nuevo circuito turstico-gastronmico deSan Juan.

Se puede observar en el entorno inmediato el siguiente servicio rural: Galpones de lim-pieza de ajos y cebollas, Fabrica de aceite de Oliva, a unos 500m del inmueble se en-cuentra ubicado el Aerdromo Provincial, Fabrica de Conservas.

Cuenta con servicios de transporte de pasajeros (Empresa Mayo y lnea 24). Calle Joa-qun Uac (antes Mendoza) con pavimento. Posee vereda de 2.00m de ancho. La calleposee acequia para riego. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electrici-dad, alumbrado publico, telfono, gas natural, TV cable.

El departamento adems cuenta con la presencia de la Estacin Experimental INTA SanJuan. En la sede local del Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria se pruebannuevas variedades de cultivos y se planifican programas para promover la agriculturade la provincia y del departamento. Las instalaciones tambin incluyen una estacin me-teorolgica manual y otra automtica.

Clima: El clima es templado con caractersticas de rido. Poblete et al1 lo considerancomo seco desrtico de acuerdo a la clasificacin de Koeppen.

Las zonas de la precordillera, las "travesas" ySierras Pampeanas en San Juan, tienenpor lo general (en elsiglo XX)un clima rido de sierras y campos, conoasis de riego. El

clima presenta una gran amplitud trmica, dado que en invierno se alcanzan tempera-turas que pueden alcanzar los cinco grados bajo cero y en verano las temperaturasmximas superan los cuarenta grados. Estas influyen directamente ene. Normal com-portamiento de los cultivos.

Temperatura: Rgimen trmico: La temperatura media sufre las modificaciones oca-sionadas por variaciones de latitud y altitud. La mxima media de enero alcanza a34,4C y la mnima media de 0,9C en Julio. Se cuentan en promedio 31 das anualescon heladas (con oscilaciones entre 51 y 15 das). San Juan y Caucete acusan mxi-mas de 46C, siendo diciembre el mes extremo. Para San Martn corresponde a enero yPocito en noviembre. (Servicio Meteorolgico Nacional, 1990).

Estos valores indicaran en primera instancia, la posibilidad de desarrollar un grannmero de especies vegetales.

Precipitaciones: Las precipitaciones alcanzan a 100 mm con rgimen marcadamenteestival (Universidad Nacional de San Juan, 2004).

Humedad relativa: el promedio anual es igual a 45 %, siendo el mes de marzo el mshmedo con un 65 % y agosto el ms seco con un 25 %.
http://www.camaraolivicola.com.ar/rutadelolivo.htmhttp://es.wikipedia.org/wiki/Sierras_Pampeanashttp://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XXhttp://es.wikipedia.org/wiki/Oasishttp://es.wikipedia.org/wiki/Oasishttp://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XXhttp://es.wikipedia.org/wiki/Sierras_Pampeanashttp://www.camaraolivicola.com.ar/rutadelolivo.htm

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Vientos: Una particularidad de la provincia es la presencia de un viento local, elZonda.Un viento muy clido y seco que sopla desde el oeste, es clido y seco debido al "efectoFhn" extremado por adiabasis-que sufre al atravesar las elevadas cordilleras de losAndes, ya que aqu se encuentran algunos de los picos ms elevados del HemisferioOccidental.

Fenmenos agro meteorolgicos

Las heladas: de acuerdo a Pereyra (2000), comienzan en las zonas ms bajas alrede-dor del 21 de mayo. El periodo libre amplio confiere a la zona el desarrollo de una horti-cultura de primicias que permite el ingreso a mercados un mes antes que Mendoza.

El rgimen de una intensa zona hortcola como Pocito en San Juan se asocia a las lla-madas singularidades climticas intraestacionales, otras zonas con ventajas en este as-pecto lo constituyen el rea bajo riego de Albardn y en trminos generales las zonas al-

tas con buen drenaje de aire.

Granizo: La baja incidencia de granizo genera una reduccin de la incidencia de la pa-tologa tuberculosis del olivo en esta especie ya que la bacteria causal ingresa al tejidovegetal por las lesiones de las piedras graniceras.

Nieve: es muy bajo el nmero de das del ao que ocurre este fenmeno; de acuerdo aestadsticas entre los meses de junio y agosto, llegando en el ao 0,5 das.

En cuanto a los aspectos Tcnicos Agropecuarios de la zona y tipos de explotacin se

consult a personas y profesionales de distintas instituciones a saber: Tribunal de Ta-saciones de la Provincia de San Juan, Direccin de Geodesia y Catastro de San Juan,Departamento de Hidrulica e Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria (I.N.T.A.)

Vientos: Una particularidad de la provincia es la presencia de un viento local, elZonda.Un viento muy clido y seco que sopla desde el oeste, es clido y seco debido al "efectoFhn" extremado poradiabasis-que sufre al atravesar las elevadas cordilleras de losAndes, ya que aqu se encuentran algunos de los picos ms elevados del HemisferioOccidental.

Los fenmenos de fuertes vientos asimilables a Zonda (con velocidades superiores a

los 43 Km/hora) se registran 15,9 das por ao en promedio (entre 4 y 30). Las mayoresfrecuencias se registran desde agosto a enero. Las tempestades de polvo o arena aso-ciadas al este fenmeno alcanzan a 17,6 eventos por ao (entre 24 y 9). La mayor fre-cuencia, 4 eventos, se registra en el mes de octubre.

Topografa: La zona, en general, con trabajos e implantaciones se encuentra nivelada,segn pendiente natural del terreno. Presenta sectores incultos con niveles naturales.
http://es.wikipedia.org/wiki/Zondahttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Adiabasishttp://es.wikipedia.org/wiki/Zondahttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Adiabasishttp://es.wikipedia.org/wiki/Adiabasishttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Zondahttp://es.wikipedia.org/wiki/Adiabasishttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Efecto_F%C3%B6hnhttp://e

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