5.1 DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE 5.1.7 …...plan parcial de renovacion urbana la merced formulacion...

PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED

FORMULACION

ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY

5.1

DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE

5.1.7

CUANTIFICACION GENERAL DE LA EDIFICACION TOTAL


FORMULACION


CAPITULO 13

MODELACIÓN EDIFICABILIDAD INMOBILIARIA

PROYECTO DE VENTAS Y CALCULO VALOR DE

LOTE ÚTIL y RESULTANTE EN ÁREA NETA 1

MODELACIÓN CARGAS Y BENEFICIOS

MODELO SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACION

SUB CAPITULO 1

MODELACIÓN EDIFICABILIDAD

MODELACIÓN CALCULO VALOR LOTE

Se Modela la edificabilidad inmobiliaria partiendo de la variable “índice de construcción” sobre área

neta urbanizable, correspondiente al comprendido en suelo con modalidad redesarrollo, tomando

como variable el índice construcción. Este índice es:

Índice de construcción 5 para el uso principal

Índice de construcción 1 para los usos complementarios.

Basado en la edificabilidad resultante en el modelo, se calculan los proyectos de ventas

inmobiliarias en la Unidad de Actuación Urbanística 1. Como resultado del cálculo del proyecto de

ventas se identifica el costo del valor del lote que se obtiene por participar en el Plan de

Renovación.

Este modelo se elabora para el área neta 1, imagen 1 Y 2 y cuadro de áreas.

1- EDIFICABILIDAD INMOBILIARIA

Para determinar la edificabilidad que permita establecer proyectos de ventas y permita verificar el

equilibrio de cargas y beneficios sobre el área neta 1, se procedió a establecer un cuadro de áreas

(cuadro 1) a partir del Área Neta y Útil resultante del Plan Urbanístico en la Unidad de Actuación

Urbanística, a los cuales se le aplica el índice de ocupación y construcción, que permite establecer

las áreas edificables privadas, comunes y las requeridas para los cupos de estacionamiento.

Se adelanta el modelo urbanístico de edificabilidad a partir del índice de construcción identificando

el que diera como resultado del equilibrio de cargas y beneficios, este índice es 5 para el uso

principal y para los usos complementarios el I.C. 1, el desarrollo se ejecutara en etapa única.


FORMULACION


IMAGEN 1

RENOVACION URBANA LA MERCED

ÁREA NETA

Fuente: Imagen elaborada por el consultor


FORMULACION


IMAGEN 2

RENOVACION URBANA LA MERCED

PROPUESTA URBANISTICA

Fuente: Imagen elaborada por el consultor


FORMULACION


CUADRO 1

sep-19

AREA BRUTA 7.763,91 100,00%

AREA CAMELLON LA MERCED 0,00 0,00%

AREA NETA URBANIZABLE AREA NETA UAU 1 7.763,91 100,00% 100,00%

VIA PUBLICA VIAL EXISTENTE 2.127,00 via existente uau 1 27,40% 27,40%

carrera 5 425,05

carrera 6 703,59

calle 33 824,02

calle 33 A 174,34

PARQUES EXISTENTES (OCUPADO) 0,00 0,00% 0,00%

ÁREA EQUIPAMIENTO PUBLICO 0,00 0,00%

AREA UTIL EXISTENTE 5.636,912 area util existente 72,60% 72,60%

3.124,70 area util uau 1-1

2.512,22 area util uau 1-2

CUADRO DE MOJONES

VIA PUBLICA PROPUESTA AREA ANDEN

2,29 anden 1 M-8; M-6; M-7; M-8

155,41 anden 2 M-5; M-4; M-3; M-9; M-70; M-10;M-11; M-5.

166,08 anden 3

M-5; M-11; M-12; M-13; M-15; M-16; M-17; M-18; M-19; M-20; M-

21; M-22; M-23; M-5.

169,03 anden 4

M-7; M-6; M-24; M-25; M-26; M-27; M-28; M-29; M-30; M-69; M-68;

M-32; M-31; M-32; M-7.

146,28 anden 3 M-18; M-17; M32; M-33; M-34; M-35; M-18.

232,89 anden 4 M-30; M-29; M-36; M-37; M-38; M-39; M-30

229,58 anden 5

M-33; M-40; M-41; M-42; M-43; M-44; M-45, M-46; M-47; M-48; M-

49; M-34; M-33

182,47 anden 6

M-50; M-51; M-52; M-53; M-54; M-55; M-56; M-57; M-58; M-59; M-

60; M-50.

20,57 anden 7 M-37; M-61; M-62; M-38; M-37.

TOTAL ANDEN 1.304,60 16,80% 16,80%

AREA CALZADA

carrera 5 267,35 calzada 1 M-1; M-2; M-3; M-4; M-5; M-6; M8; M-1

calle 33 A 399,58 calzada 2

M-6; M-5; M-23; M-22; M-21; M-20; M-19; M-18; M-29; M-28; M-27;

M-26; M-25; M-24; M-6.

carrera 6 392,68 calzada 3 M-29; M-18; M-35; M-34; M-37; M-36; M-29

calle 33 549,45 calzada 4 M-29; M-18; M-35; M-34; M-37; M-36; M-29.

TOTAL CALZADA 1.609,06 20,72% 20,72%

TOTAL VIA PROPUESTA 2.913,652 37,53% 37,53%

PARQUES DE CESION PARQUE PROPUESTO 815,01 parque 1-1 M-64; M-65; M-66; M-67; M-68; M-31; M-69; M-62; M-64.

754,81 parque 1-2 M-63; M-64; M-62; M-69; M-39; M-63.

55,58 parque 1-3 M-62; M-32; M-31; M-68; M-67; M-62.

1.625,39 TOTAL PARQUE UAU 1 20,94% 20,94%

EQUIPAMIENTO DE CESION 133,28 equip uau 1-1 M-70; M-9; M-71; M-72; M-73; M-74; M-70.

133,28 total equipamiento 1,72% 1,72%

AREA UTIL PROPUESTO 3.091,58 39,82% 39,82%

M-11; M-10; M-70; M-74; M-73; M-42; M-41; M-40; M-33; M-32; M-

117; M-16; M-15; M-14; M-13; M-12; M-M-11

AREA PRIVADA DESTINADA USO

PUBLICO 507,89 6,54% 6,54%

AREA CARGA VIAL 1.235,38 15,91% 15,91%

AREA CARGA ESPACIO PUBLICO

PARQUES 810,39 10,44% 10,44%

AREA CARGA ESPACIO PUBLICO

LOTE PARA EQUIPAMIENTO 133,28 1,72% 1,72%

391,60

AREA SUSTITUIDA 402,65 5,19%

UAU 1 PROPUESTA

UAU 1

AREA CARGA CONSTRUIDA BIEN

INTERES CULTURAL

calle 33

BIEN DE INTERES CULTURAL

carrera 5

calle 33 A

carrera 6


FORMULACION


CALCULO EDIFICABILIDAD NORMA

UPZ 91 SAGRADO CORAZON

Se calcula le edificabilidad inmobiliaria bajo el parámetro de la norma indicada para el sector 7-B,

UPZ 91 “sagrado corazón”,

El resultado se observa en el cuadro siguiente:

UPZ SAGRADO CORAZON

UPZ 91

SECTOR EDIFICABILIDAD 7-B

AREA UTIL EXISTENTE 5.636,91

INDICE CONSTRUCCION 1,50

INDICE OCUPACION 0,75

AREA CONSTRUIDA 8.455,37

AREA OCUPADA 4.227,68

ALTURA PROMEDIO 2,00


FORMULACION


2- PROYECTO DE VENTAS INMOBILIARIAS

Identificada la edificabilidad de Unidad de Actuación Urbanística UAU 1 en el área útil de la

propuesta urbanística, y basados en una metodología inmobiliaria que permite establecer los

valores en que se descompone un negocio de promotores inmobiliarios, se identifican los costos

de:

Costo del lote (área privada y área publica vías y parques de cesión)

costo de la gestión del Plan

costo de cargas y beneficios

costo directo de obra

costo indirecto de obra

costos administrativos

costos financieros

costo utilidad

La suma de estos costos ascienden al 100% del negocio inmobiliario o lo que es lo mismo al

producto de las ventas inmobiliarias.

Se tiene como premisa inicial que todos los predios existentes en el Área Neta 1, tienen el derecho

de obtener el mismo valor comercial aclarando el mito que reza “si sobre mi predio se trazan las

vías o parques públicos mi predio no tiene valor ya que lo público no tiene valor”.

Las premisas urbanísticas iniciales son: (Cuadro 1)


FORMULACION


CUADRO 2

RENOVACION URBANA SAN MARTIN

PREMISAS URBANISTICAS

Fuente: Cuadro elaborado por el consultor

Es importante tener en cuenta lo siguiente:

El área útil RESULTANTE “gestión de suelo”, es el resultado producto del diseño

urbanístico propuesto.

USO PRINCIPAL RESIDENCIAL

USO COMPLEMENTARIO SERVICIOS DE OFICINA Y COMERCIO ESCALA LOCAL Y VECINAL

AREA NETA 1 7.763,91 M2 100,00%

VIA LOCAL EXISTENTE 2.127,00 M2 27,40%

ESPACIO PUBLICO PARQUES 0,00 M2 0,00%

EQUIPAMIENTO EXISTENTE 0,00 M2 0,00%

AREA UTIL INICIAL UAU (incluye derechos sobre invasion) 5.636,91 M2 72,60%

INDICADOR INDICADOR

AREA UTIL INICIAL UAU (incluye derechos sobre invasion) 5.636,91 M2 72,60% ÁREA ÚTIL UAU AREA ÚTIL UAU

ESPACIO PUBLICO VIAL PROPUESTO 2.913,65 M2 37,53% INICIAL (1) RESULTANTE (2)

ESPACIO PUBLICO PARQUES, EQUIPAMIENTO PROPUESTO 1.625,39 M2 20,94% 1,00 0,55

EQUIPAMIENTO PUBLICO PROPUESTO 133,28 M2 1,72%

ESPACIO PUBLICO OCUPADO PARTICULARES 819,80 M2 10,56%

TOTAL ESPACIO PUBLICO VIAS, PARQUES Y EQUIPAMIENTO 4.672,32 M2 60,18%

AREA UTIL RESULTANTE 3.091,59 M2 39,82%

AREA NETA 1 7.763,91 M2 100,00% INDICE INDICE INDICE

AREA NETA UAU 1-1 RESIDENCIAL 7.763,91 M2 100,00% OCUPACION CONSTRUCCION CONSTRUCCION

AREA NETA UAU 1-2 RESIDENCIAL 0,00 M2 0,00%

AREA UTIL INICIAL UAU (incluye derechos sobre invasion) 5.636,91 M2 72,60% SOBRE ÁREA NETA SOBRE ÁREA NETA SOBRE ÁREA UTIL

ÁREA UAU RESULTANTE (2) 3.091,59 M2 39,82% 0,20 6,00 15,07

TOTAL SUELO ESPACIO PUBLICO VIAL 2.913,65 M2 37,53%

TOTAL SUELO ESPACIO PUBLICO VIAS PARQUES Y EQUIPAMIENTO 4.672,32 M2 60,18%

AREA UTIL INICIAL UAU 1-1 5.636,91 M2 72,60%

INDICADOR I.C/UTIL

AREA UTIL RESULTANTE UAU 1-1 3.091,59 M2 39,82% 0,55 15,07 UAU 1

AREA UTIL RESULTANTE UAU 1-2

AREA NETA AREA ÁREA ÚTIL UAU INDICE INDICE INDICE AREA AREA TOTAL

UAU ÚTIL RESULTANTE INICIAL (1) OCUPACION CONSTRUCCION CONSTRUCCION OCUPADA CONSTRUIDA

URBANISMO SOBRE ÁREA NETA SOBRE ÁREA NETA SOBRE ÁREA UTIL POR INDICE

GESTION SUELO

7.763,91 3.091,59 5.636,91 0,20 6,00 15,07 1.552,78 46.583,46

LA MERCED

10/09/2019

UAU 1

EQUILIBRIO INDICE CONSTRUCCION


FORMULACION


El área útil INICIAL “gestión inicial”, es el resultado de sumar las áreas útiles de los predios

existentes en el área neta 1.

La modelación del valor del lote da como resultado la incidencia del proyecto de ventas sobre el

área útil RESULTANTE, pero este valor debe cubrir la totalidad del área útil INICIAL, para que

todos los predios obtengan el mismo valor comercial.

Este principio permite además una repartición igualitaria en la distribución de las cargas y

beneficios sobre el Área Neta 1.

El proyecto de ventas identificado con la metodología de “calculo del valor del lote” gracias a la

edificabilidad, debe permitir la viabilidad del proyecto inmobiliario que permita sufragar los costos

de:

El suelo de las vías públicas adicionales

El suelo de las zonas verdes de cesión adicional

La edificación y predio para equipamiento comunitario

La construcción del re-urbanismo que permita de densificación

El reforzamiento de estructuras de servicios públicos por fuera del área neta.

Las gestiones que permitan dar renta a los propietarios durante el tiempo que demore el

Plan.

La adquisición de predios de conservación para cederlos como equipamiento privado

edificado.

Se estructura una hoja de cálculo en donde los documentos de entrada son:

premisas urbanísticas

indicadores de edificabilidad

Los valores de construcción – costo julio 2014

costo directo de edificaciones $2´100.000

costo directo estacionamientos $ 1´450.000

El valor de ventas promedio en un piso intermedio de la edificación – valor ventas julio 2019.

El valor de ventas de estacionamiento no está incluido en el valor de ventas de la unidad

inmobiliaria.

La definición de costo directo y costo indirecto de obra se toma en lo dispuesto por la Sociedad

Colombiana de Arquitectos en el reglamento de Tarifas y Honorarios.

Se impone la premisa inmobiliaria “el porcentaje del costo directo e indirecto no puede ser mayor al

50% del costo de ventas”.

Conocido el valor del proyecto de ventas, se hace una distribución de este monto basado en uno

de los métodos usados por los promotores inmobiliarios para identificar la incidencia de los costos,

estas identificadas como “valor proyecto” inmobiliario, son:


FORMULACION


Los valores relativos al suelo de gestión

Costo del lote útil resultante

Costo lote cesión adicional para vías, parques y equipamiento

Costo urbanismo externo

Costo de la gestión urbanística

Costo obras de urbanismo

Costo reconocimiento rentas a propietarios

Costo aporte voluntario VIS.

Los valores que componen el producto inmobiliario

Costo directo de obra

Costo indirecto de obra

Costo de administración inmobiliaria

Costo financiero

Utilidad.

En los siguientes cuadros se presentan las hojas de cálculo que arrojan como resultado el 100%

del proyecto de ventas, así:

En el cuadro 2 se aprecia estos valores según el índice de construcción 6 sobre el área

neta urbanizable ANU

En los cuadro 3 se aprecia el valor del lote re urbanizado

En el cuadro 11 se presenta el resumen de la modelación de edificabilidad por índice de

construcción y el valor del 100% del proyecto de ventas.

El valor de Las cargas recuperadas según el modelo de

edificabilidad en el plan a costo de JULIO de 2019 es de $

42.505´635.249,33

El valor del suelo re urbanizado es de $ 6´743.429,18 ver cuadro 3


FORMULACION


MODELACION PROYECTO DE VENTAS Y CALCULO VALOR LOTE INDICE CONSTRUCCION 6

SOBRE ÁREA NETA URBANIZABLE

CUADRO 2

IND

ICE

IND

ICE

CO

NS

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080%

80%

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19.3

16,6

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846.5

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631.0

55,6

46.2

11,1

337.2

66,7

7690

2.1

00.0

00,0

097.8

25.2

66.0

00,0

0


FORMULACION


CUADRO 2-continuacion

REQ

UER

IMIE

NTO

AR

EA

CO

STO

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TO

TA

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2

897

22.4

29,0

71.4

50.0

00,0

032.5

22.1

56.3

33,3

369.0

12,5

3130.3

47.4

22.3

33,3

31.8

88.7

50,0

0


FORMULACION


Fuente: Cuadro elaborado por el consulto



AR

EA

AR

EA

AR

EA

VA

LO

RV

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SV

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31.0

55,6

46.2

11,1

337.2

66,7

78.5

00.0

00,0

0316.7

67.5

28.0

00,0

0897

36.2

50.0

00,0

032.5

22.1

56.3

33,3

3316.7

67.5

28.0

00,0

0


FORMULACION




INC

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CIA

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025.3

41.4

02.2

40,0

063.3

53.5

05.6

00,0

0


FORMULACION




FORMULACION




ÁR

EA

UT

IL R

ES

UL

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NT

E

(3)

6,5

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RG

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CA

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ÁR

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CO

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3U

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ISM

OU

RB

AN

ISM

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00%

2,8

00%

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00%

2,5

00%

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47.8

70.3

50,6

717.1

64.2

33.0

09,3

32.2

17.3

72.6

96,0

03.1

67.6

75.2

80,0

08.8

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03.1

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07.9

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05

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0,0

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FORMULACION



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CO

STO

CO

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30,8

82%

16,0

00%

5,0

00%

8,0

00%

20,1

18%

100,0

00%

97.8

25.2

66.0

00,0

050.6

82.8

04.4

80,0

015.8

38.3

76.4

00,0

025.3

41.4

02.2

40,0

063.7

26.1

73.2

80,0

0316.7

67.5

28.0

00,0

0

INC

IDE

NC

IA E

DIF

ICA

CIO

N

80

,00

%

DE

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RR

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IO

80,0

0%

80,0

0%

INC

IDE

NC

IA E

DIF

ICA

CIO

N


FORMULACION


CUADRO 3

SUB CAPITULO 2

MODELACIÓN CARGAS Y BENEFICIOS

ÁREA SUELO REURBANIZADO

(SIN VIAS EXISTENTES) (2) LOTE UTIL UAU 1-1 RESULTANTE

5.636,91 3.091,59

6.743.429,18 12.295.332,81

VALOR M2 LOTE POR INDICE

6,00

UAU 1-1


FORMULACION



FORMULACION


ÁREA m2 ÁREA TOTAL m2 %

9.451,03 100,00%

2.127,00 22,51%

Malla vial arterial existente 0,00

Avenida 1 0,00

Malla vial local 2.127,00

carrera 5 425,05

carrera 6 703,59

calle 33 824,02

calle 33A 174,34

7.324,03 77,49%

1.687,12 17,85%

Bienes de Interés Cultural - BIC - 376,80 3,99%

KR 5 33 37 101,30

KR 5 33 35 142,20

KR 5 33 31 133,30

BIC 4

BIC 5

BIC 6

BIC 7

BIC 8

BIC 9

BIC 10

BIC 11

BIC12

BIC 13

BIC 14

Edificaciones permanentes 0,00 0,00%

Edificio 1

Edificio 2

Edificio 3

Edificio 4

5.636,91 59,64%ÁREA DE TERRENO ÚTIL

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO

ÁREA PRIVADA

1 a 2. Áreas Originales

ÁREA BRUTA

ÁREA PÚBLICA EXISTENTE


FORMULACION


ÁREA m2ÁREA

TOTAL m2

PORCENTAJE

SOBRE ÁREA

BRUTA

9.451,03 100,00%

ÁREA PÚBLICA EXISTENTE 2.127,00 22,51%

Malla vial arterial existente 0,00 0,00%

Avenida 1 0,00

Malla vial local 2.127,00 22,51%

CARRERA 5 425,05

CARRERA 6 703,59

CALLE 33 824,02

CALLE 33A 174,34

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 1.687,12 17,85%

Bienes de Interés Cultural - BIC - 376,80 3,99%

5.636,91 59,64%

CARGAS GENERALES 0,00 0,00%

Avenida Principal 1 0,00

CARGAS LOCALES 4.672,33 49,44%

Parques y espacio público 1.625,40 17,20%

Parque 1 815,01

Parque 2 754,81

Parque 3 55,58

Suelo público para equipamiento 133,28 1,41%

Equipamiento 1 133,28

Sistema Vial 2.913,65 30,83%

CARRERA 5 425,05

CARRERA 6 771,84

CALLE 33 982,07

CALLE 33A 734,69

0,00 0,00%

3.091,58 32,71%

AREA NETA 7.763,91

3. Áreas generales del plan parcial

SUELO DESTINADO PARA VIP

ÁREA ÚTIL PPRU

ÁREA BRUTA

ÁREA DE TERRENO (Descontando BIC y edificaciones permanentes)


FORMULACION


AR

EA

TE

RR

EN

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$

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54%

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%

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$

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$

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$

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11

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6,4

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579.

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00$

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88%

12

AA

A0087E

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$

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AA

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0,00

$

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1%

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00$

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31

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FORMULACION


VALOR SUELO VALOR

CONSTRUCCIÓN TOTAL

COP Miles COP Miles COP Miles

U.A.U 1 7.880.230.180,91$ 4.528.081.800,05$ 12.408.311.980,96$

TOTAL 7.880.230.180,91$ 4.528.081.800,05$ 12.408.311.980,96$

No UNIDAD DE

ACTUACION

URBANISTICA

5. Resumen del valor económico de los predios que conforman las

unidades de actuación urbanística del plan parcial


FORMULACION


ÁR

EA

U.A

.U 1

U.A

.U 2

U.A

.U 3

U.A

.U 4

TOTA

L P

LAN

PA

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EJE

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U.A

.U 1

U.A

.U 2

U.A

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.U 4

TOTA

L P

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PA

RC

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M2

M2

M2

M2

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475.

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32

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97.8

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379.

522,

315.

262.

379.

522,

31

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273.

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$

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,75

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5.1 DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE 5.1.7 …...plan parcial de renovacion urbana la merced formulacion...

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