301 Y EL COMBO CON LAS ASAMBLEAS [Modo de ... - cgai.cl · Muchas veces los que asisten lo hacen...
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Las Asambleas
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ANTECEDENTES:
Encuesta 2008:Más del 78% de los que contestaron, que contestaron, viven en régimen de Copropiedad por primera vez.
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ANTECEDENTES:
• Esto es coincidente con la falta de con la falta de experiencia en la problemática de vivir en comunidad
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Existe un generalizado desconocimiento básico de los derechos y deberes para la deberes para la comunidady sus habitantes.
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Este
desconocimiento
provoca en muchas
oportunidades oportunidades
serios problemas …
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ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES
•Reuniones o Fiestas Ruidosas.
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Ruidos Molestos
ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES
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Reparaciones
en
cualquier
ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES
cualquier
horario.
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• Uso y abuso de estacionamientos de visitas.
ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES
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• Escándalos.
• Peleas Familiares.
• Peleas entre vecinos.
ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES
• Peleas entre vecinos.
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• Tenencia Irresponsable de Mascotas.
ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES
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• Uso del personal de la comunidad para fines privados
ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES
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CONCLUSIÓN:
• FALTA DE
RESPETO MUTUO
• FALTA ESPIRITU
DE COLABORACIÓNDE COLABORACIÓN
• FALTA DE
CONSIDERACIÓN
HACIA LOS VECINOS
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FALTA DE CULTURAPARA VIVIR
EN COPROPIEDAD
CONCLUSIÓN:
EN COPROPIEDAD
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LAS ASAMBLEAS
La ley 19.537 establece que:
“Todo lo concerniente a la administración del condominio será
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del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea”
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Las Asambleas
¿QUIENES ASISTEN?
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ASISTEN?
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Las Asambleas de Copropietarios
¿Quiénes asisten?
-Copropietario;
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-Copropietario;
-Apoderado;
- Arrendatario.
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Las Asambleas de Copropietarios
¿PARA QUE ASISTEN?
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ASISTEN?
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LAS ASAMBLEAS
Muchas veces los que asisten lo hacen para: 1.-Reclamar contra el administrador sobre un caso
particular.2.-Reclamar por un mal servicio de algún trabajador.3.-Reclamar porque el trabajador ya no le sonríe al
saludarlo.saludarlo.4.-Reclamar porque subieron los gastos comunes.5.-Reclamar contra una medida que tomó el
administrador.6.-Reclamar porque el nochero llamo a carabinero por
supuestos ruidos una noche.7.-Reclamar por la multa que le aplicaron=
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LAS ASAMBLEAS
Muchas veces los que asisten lo hacen para: 8.- Reclamar por el corte de luz que le aplico el
administrador.9.- Reclamar porque el administrador nunca está
cuando se le necesita.10.-Reclamar porque el administrador no va nunca al10.-Reclamar porque el administrador no va nunca al
edificio.11.-Reclamar porque el administrador no controla a los
trabajadores.12.-Reclamar porque el jardín esta feo.13.-Reclamar por que aseo no se hace bien
14.-Reclamar en contra del comité que nada hace
bien=
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LAS ASAMBLEAS
Muchas veces los que asisten lo hacen para: 15.-Reclamar contra la vecina del piso de arriba.
16.-Reclamar contra el vecino que mete bulla.
17.-Reclamar contra los perros del edificio.
18.-Reclamar contra un niño que es muy violento con los otros.18.-Reclamar contra un niño que es muy violento con los otros.
19.-Reclamar contra el vecino que retó a su hijo.
20.-Reclamar porque nunca encuentra un estacionamiento de
visitas desocupado.
21.-Reclamar porque el edificio se está deteriorando.
22.- Reclamar contra la municipalidad que no limpia el exterior del
edificio.
23.- Reclamar porque el administrador no contesta sus emails
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Muchas veces los que asisten lo hacen para: 24.- Reclamar porque el administrador no rebajo el abono al G.C.
25.-Reclamar porque el conserje dejo pasar a sus visitas y no le
aviso.
26.-Reclamar porque su citófono no funciona.
LAS ASAMBLEAS
26.-Reclamar porque su citófono no funciona.
27.-Reclamar contra el aseador que no asea bien su piso.
28.-Reclamar contra el nochero que se la pasa durmiendo.
29.-Reclamar contra los que se la pasan reclamando.
30.- Etc.
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LAS ASAMBLEAS
C O N C L U S I Ó N:
• Son muy pocos los que asisten a las asambleas.
• Muchos de los asistentes lo
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• Muchos de los asistentes lo hacen por un motivo personal.
• Son pocos los que verdaderamente están interesados en la comunidad.
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LAS ASAMBLEAS
ESTADISTICA: 2007
17% Asistencia.
11% Reclamar sobre un caso particular.
2% Se sintió obligado o por
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2% Se sintió obligado o por Curiosidad.
4% Interés en la comunidad.
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CONDUCCION DE ASAMBLEAS
EN RESUMEN:
MUCHOS DE LOS ASISTENTES VAN PORQUE TIENEN:
• Molestia
• Enojo
• Ira
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• Ira
• Rabia
• Indignación
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LAS ASAMBLEAS
EN RESUMEN:
MUCHOS VAN A:
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RECLAMAR
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LAS ASAMBLEAS
RECLAMAR:
• CONTRA UN VECINO,
• CON EL COMITÉ,
• PERO LA MAYORIA CONTRA
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EL ADMINISTRADOR=
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LAS ASAMBLEAS
LA MAYORIA CONTRA EL
ADMINISTRADOR
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CONTRA EL ADMINISTRADOR
…
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LAS ASAMBLEAS
Algunos influenciados por la conciencia colectiva agresiva propio de las masas o
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colectiva agresiva propio de las masas o muchedumbres, descargan su rabia contra el administrador
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LAS ASAMBLEAS
Vista desde afuera la llegada del
administrador al
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administrador al lugar de asamblea
…
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CopropietariosCopropietarios
Administrador
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LAS ASAMBLEAS
¿COMO PODEMOS SALIR LO MENOS
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MENOS DAÑADOS POSIBLE?
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LAS ASAMBLEAS
La única manera de obtener resultados positivos de una asamblea de copropietarios es planificándola muy bien y profesionalmente.
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LAS ASAMBLEAS
Debemos planificarlas Asambleas
con anticipación
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con anticipación
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CONDUCCION DE ASAMBLEAS
Las Asambleas de Copropietarios��������
Consideraciones Legales
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LAS ASAMBLEAS
La asamblea es el órganorector de toda comunidad enrégimen de copropiedadinmobiliaria.
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LAS ASAMBLEAS
La ley 19.537 establece que:
� “Todo lo concerniente a laadministración del condominio seráresuelto por los copropietarios reunidosen asamblea”
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en asamblea”
� Las asambleas serán ordinarias yextraordinarias, dependiendo de lasmaterias a tratar.
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LAS ASAMBLEAS
Esto no significa que la comunidadtenga que reunirse para cualquier cosaen una sesión formal de asamblea.
También están:
• El Comité de Administración
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• El Comité de Administración
• La consulta por escrito
• El Administrador
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LAS ASAMBLEAS
El ambiente comunitario es muypropenso a los conflictos:
• Desconocimiento de las normas
• Individualismo de los residentes
• Falta de experiencia de los Comités
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• Falta de experiencia de los Comités
• Poco profesionalismo de algunosAdministradores
• Falta de cultura de vivir en condominio
•Mas agresividad por parte de todos
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LAS ASAMBLEAS
Por ello el desempeño del Administrador debe ser especialmente riguroso en la aplicación de las normas legales y en sus formalidades.
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LAS ASAMBLEAS
Realizar una asamblea:
• Significa un gran esfuerzo y tiempo
• Se deben conjugar muchos factores
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factores
• No podemos permitirnos que fracase por no cumplir con las indicaciones legales y formales.
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CONDUCCION DE ASAMBLEAS
Toda asamblea tiene tres etapas muy definidas:
A) Citación
B) Desarrollo
C) Toma de acuerdos
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C) Toma de acuerdos
En cada una de ellas se deben seguir una serie de formalidades y su no cumplimiento puede significar la anulación de la misma asamblea.
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LOS DIEZ
ERRORES MAS
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MAS
COMUNES DE …
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Las Asambleas de Copropietarios
Formalidad tácita de las actas de Asamblea
• Identificación del condominio (Razón social, dirección y Rut de la comunidad).
• Naturaleza de la Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria).
• Lugar donde se realiza la reunión (Dirección, recinto y
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• Lugar donde se realiza la reunión (Dirección, recinto y comuna).
• Fecha y hora de inicio de la sesión.
• Citación a que corresponde (Primera o segunda).
• Mención de haber cumplido con la formalidad de la convocatoria y la citación.
• Listado de asistentes titulares y apoderados con poder de copropietarios, señalando los respectivos porcentajes de dominio y el total del dominio representado en la Asamblea.
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LAS ASAMBLEAS
Las Asambleas de Copropietarios
Formalidad tácita de las actas de Asamblea
•Nombre de quién preside la sesión.
• Tabla de materias a tratar (de conformidad a la convocatoria)
• Acuerdos adoptados, señalando porcentaje a favor o en contra de ellos.
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de ellos.
• Reflejo de observaciones y constancias expresamente solicitadas por los participantes.
• Persona habilitada para reducir este documento a escritura pública.
• Firmas e identificación de las personas que deben autorizar el acta.
• Hora de término de la reunión.
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LAS ASAMBLEAS
Las Actas de Asambleas
Definición
Las actas son una relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en una
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sucedido, tratado o acordado en una sesión de Asamblea, sea ésta de carácter ordinario o extraordinario.
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LAS ASAMBLEAS
Recomendaciones Generales
• Revisión de la Ley.• La Citación.• La Cuenta.• La Tabla o Temario.
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• La Tabla o Temario.• Documentación de respaldo.• Lista de chequeos.• Apoyo Técnico=
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LAS ASAMBLEAS
Recomendaciones Generales
Y algo muy importante, la relación con los propietarios (tus clientes)
• Conversar con ellos antes de la asamblea.
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asamblea.• Aclarar sus dudas, solucionar
problemas. • Responder los emails.
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LAS ASAMBLEAS
Revisión Práctica Ley 19.537• Todo lo concerniente a la comunidad
será resuelto por los copropietarios reunidos en Asamblea.• La asamblea se efectuará a lo menos
una vez al año.
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una vez al año.• Cuenta documentada de la gestión.• Materia a tratar puede obligar a ser
realizada como Asamblea Extraordinaria • También se pueden hacer consultas
escritas.
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CONDUCCION DE ASAMBLEAS
Revisión Práctica Ley 19.537• Citación se hace entre 5 y 15 días
calendario de anticipación. • Citación se envía a dirección registrada.• Segunda citación debe ser indicada en la
citación.• Nómina actualizada con listado de
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• Nómina actualizada con listado de propietarios.
• Estar atentos a los quórum requeridos para asamblea ordinaria, extraordinaria y consulta.
• Libro de Actas a disposición.
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LAS ASAMBLEAS
Revisión Práctica Ley 19.537LA CITACION:
• Debe decir DONDE
• Debe decir FECHA EMISION
• Debe decir FECHA Y HORA DE LA CITACION
• Debe indicar las CITACIONES 1-2
• Debe decir el NOMBRE DE LA COMUNIDAD
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• Debe decir el NOMBRE DE LA COMUNIDAD
• Debe indicar la TABLA
• Debe decir si es ORDINARIA o EXTRAORDINARIA* (con quórum requerido)
• Debe ser realizada en la Comuna
• Debe ser FIRMADA
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CONCLUSION
Los errores se pueden evitar o a lo menos, mitigar sus consecuencias mediante:
CONOCIMIENTO ���� INFORMACION ���� COMUNICACION
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CONOCIMIENTO ���� INFORMACION ���� COMUNICACION
ACCION OPORTUNA ���� RECURSOS
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CONCLUSION
En otras palabras, cumpliendo con las 5 funciones de toda ADMINISTRACION:
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ADMINISTRACION:
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LA ASAMBLEA
RECUERDE:
“PLANIFICAR BIEN “PLANIFICAR BIEN
SIEMPRE CUESTA
MENOS QUE
REACCIONAR BIEN”
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LA ASAMBLEA
RECUERDE:
Cuanto más
nos preparemos nos preparemos
para la
asamblea=
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LA ASAMBLEA
Más posibilidades tendremos de tendremos de
no sufrir daños y salir triunfantes.
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ADMINISTRADOR
MUCHAS GRACIAS Y ÉXITO
EN LAS ASAMBLEAS
ESTIMADOS COLEGAS