3 CÁlCUlO DO FATOR. DE DEPRECIAÇÃO o · 2018. 9. 17. · d;J.
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AAAUDA SIMÕES
3,2 .:.t,. CÁlCUlO DO FATOR. DE DEPRECIAÇÃO
o fotor de adequação ao obsolctismo e ao estado de ~ , .. 1-0 (J::-oc·) é determinado }Jcla seguinte exprcssã<·)·· conscr vdC, · - .. " ·
fOC == R + K .x ( 1-R), onde:
R === l ;ocficientc residual correspondente ao padrão
K : Coeficiente de Ross/Heidecke
O coeficiente residual será obtido através do tipo e do padrão do imóvel conforme tabela 1, a seguir reproduzida:
TABELA 1
Cl,ASSI!: TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL - 1 VALOR RESIDUAL
"Ir"- (anos) , - "R" -(%)
RESfl)ENCIAL BARRACO RÚSTICO 5 o SIMPLES 10 o
CASA RÚSTICO 60 20
PROLETÁRIO 60 20
ECONÔMICO 70 20
SIMPLES 70 20
MÉDIO 70 20
SUPERIOR 70 20
FINO 60 20
LUXO 60 20
COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO 70 20
-
SIMPLES 70 20
MÉDIO 60 20
SUPERIOR 60 20
FINO so 20
LUXO so 20
GALPÕES RÚSTICO 60 20
SlMPLES 60 20
MÉDIO 80 20
SUPERIOR 80 20
ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias Araújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090- ltaim Bibi- Te\: (11) 3079.4633
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ARRUDA SIMÕES
~·7 - 225 -
De acordo com a Tabela 1, apresentamos a seguir as vidas e. enciais das edificações, os coeficientes residuais correspondentes a
reier · fi . t d R IR .d cada padrão construtivo e os coe 1c1en es e oss e1 ecke.
Para imóvel comercial/serviços, tipo escritório, padrão simples, a vida referencial corresponde a 70 anos e o valor residual equivale a 20%.
Para imóvel comercial/serviços, tipo galpão, padrão médio, a vida referencial corresponde a 80 anos e o valor residual equivale a 20%.
Para as coberturas padrão médio a vida referencial corresponde a 20 anos e o valor residual equivale a 10%.
A vida útil dos prédios da portaria, administração/vestiários e escritórios é de 70 anos, possuindo as referidas construções a idade estimada na data da vistoria de 3 O anos, a idade em percentual da vida referencial corresponde a 0,43 ou 43%.
A vida útil para galpões é de 80 anos, possuindo o imóvel a idade estimada na data da vistoria de 40 anos, de modo que a idade em percentual da vida referencial corresponde a 0,50 ou 50%.
A vida útil das coberturas corresponde a 20 anos, possuindo o imóvel a idade estimada na data da vistoria de 1 O anos, de modo que a idade em percentual da vida referencial con-esponde a 0,50 ou 50%.
O estado de conservação da edificação será classificado de acordo com a graduação que consta do quadro A, a seguir:
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DESDE 1
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QUADRO A
- ESTADO f?A Depreciação CARACTERiSTICAS
Ref. EDJFICAÇAO: (%)
- 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancíal , com menos de dois anos, 8 Nova que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.
- Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de doí <, ano!>, Entre nova e 0,32 que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor
b regular a sua aparência.
- Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo Regular 2,52 estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras
e superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
- Entre regular e Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo
d necessitando 8,09 estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e
reparos simples superficiais e pintura interna e externa.
- Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e Necessitando de 18,10 externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem
e reparos simples recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
~ Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e
Necessitando de externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam
f reparos de 33,20 ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas simples a peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a
importantes substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de
Necessitando de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do
g reparos 52,60 sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas
importantes mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.
Necessitando de Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou
reparos recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria,
h importantes a 75,20 reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas.
edificação sem Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da
valor impermeabilização ou do telhado.
i Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.
No presente caso, o estado de conservação das edificações se enquadra no item "e) necessitando de reparos simples".
O coeficiente "K" será obtido na tabela 2, mediante dupla entrada, na linha a idade em percentual da vida referencial e na coluna o
de conservação.
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c2~GI
ARRUDA SIMÕES
- 227 -TABELA2 --- ESTADO DE CONSERVAÇÃO
J/I,*100% b e d e f 2. h a
~ 0.990 0.987 0.965 0.910 0,811 0.661 0.469 0,246
- 4 0,979 0.976 0.954 0,900 0.802 0,654 0.464 0,243
- 6 0.968 0.965 0.944 0,890 0.793 0,647 0,459 0,240
- s 0.957 0.954 0.933 0,880 0,784 0,639 0,454 (),237
- 10 0.945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
- 12 0.933 0,930 0,909 0,858 0,764 0,623 0,442 0,231
- 14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,753 0,615 0,436 0,228
- ]6 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
-18 0,894 0,891 0,871 0,822 0,732 0,597 0,424 0,222
- 20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,2 18
- 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
- 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,568 0.403 0,21 l
~ :./:
-.---!.
- 26 0,836 0,833 0,815 0,768 0,685 0,558 0,396 0,207
- 28 0,821 0,818 0,800 0,755 0,672 0,548 0,389 0,204 ~
30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 - 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 ~
34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,191
36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,618 0,504 0,358 0,187 :~ --
38 0,738 0,736 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183
40 0,712 0,710 0,694 0,662 0,583 0,476 0,337 0,177
42 0,701 0,699 0,683 0,645 0,574 0,468 0,332 0,174
44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,559 0,456 0,324 0,169
46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165
48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160
50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150
54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145
56 0,563 0,561 0,549 0,517 0,461 0,376 0,267 0,140
58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134
60 0,512 0,510 0,499 0,471 0,419 0,342 0,243 0,127
62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,124
64 0,475 0,473 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118
66 0,452 0,451 0,441 0,415 0,370 0,302 0,214 O, 112
68 0,429 0,428 0,418 0,394 0,351 0,287 0,203 0,106
70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100 72 0,378 0,377 0,368 0,347 0,3 10 0,253 0,179 0,094 74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082 78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,251 0,204 0,145 0,076 80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 O, 187 0,133 0,069 82 0,254 0,253 0,248 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063
- 84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 O, 152 0,108 0,056 86 0,200 0,199 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050 88 0,173 0,172 0,169 0,159 0,142 O, 116 0,082 0,043
~ 90 0,145 0,145 0, 141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036
- 92 O, 117 0,117 0,114 0,108 0,096 0,078 0,055 0,029
- 94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 - 96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,039 0,028 0,015
- 98 0,030 0,030 0,029 0,028 0,025 0,020 0,014 0,007
- 100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
ARRUDA SIMÕ'ES Consultoria, Avaliações & Perícias 'ais de Araújo, ºl 55 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim B.ibl - Tel: (11) 3079.4633
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------------~ ~ ~ ~. d;J.<ó r:2
ARRUDA SIMÕES _{[ Deste modo, o coeficiente K resultante da aplicação da entrada
item "e" com percentual de "43", corresponde a 0,567 e, com do tual de "50" corresponde a 0,512. percen '
Assim sendo, os coeficientes de depreciação FOC, equivalem aos seguintes montantes:
FOC == R + K x (1 - R)
FOC1 == 0,20 + 0,567 x (1 - 0,20) = 0,654
FOC2 == 0,20 + 0,512 x (1 - 0,20) = 0,61 O
pQC3 = 0,10 + 0,512 x (1 - 0,10) = 0,561
3.2.3.- CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES ..
3.2.3.t- VAlOR DAS COl'ls·rtUÇOES E BEl'IFEffOllAS DOS IMÓVEJS 1# 2 E 3
O valor das construções e benfeitorias dos imóveis 1, 2 e 3 se encontram unificadas e destinam-se a quadra de tênis e construções relacionadas.
3.2.3.tt- VAlOR DA ADMJl'us·rRAÇÃONEs·rtÁRIOS
O valor do prédio da administração/vestiários edificado no interior do imóvel 1, no presente caso é dado pela seguinte expressão:
Vc1 == Ac1 x Vuc1 x Foc1, onde:
Vc1 '=' Valor da construção administração/vestiários
Ac1 ""Área construída da administração/vestiários: 127,50m2
Vuc, ""Valor unitário da administração/vestiários: R$ 1.578,57 /m2
~oc. • ""tor de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,654
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Substituindo e calculando, temos:
Vci === I27,50m2 x R$ l .578,57 /m2 x 0,654
Vci === R$ 131.629,06 equivalendo a R$ 132.000,00 redondos.
(CENTO E TRINTA E DOIS MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
3.2.3.t2.- VAlOR DA COBER'"fURA - C~IURRASQUEIRA
_á.
O valor da cobertura da área de churrasqueira edificada no interior do imóvel 1, no presente caso é dado pela seguinte expressão:
Vcob = Acob x Vuc3 x Foc3, onde:
Vcob = Valor da cobertura da churrasqueira
Acob = Área construída da cobertura da churrasqueira: 152,90m2
Vuc3 = Valor unitário da cobertura da chun·asqueira: R$ 322,00/m2
Foc3 = Fator de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,561
Substituindo e calculando, temos:
Vc3 == 152,90m2 x R$ 322,00/m2 x 0,561
Vc3== R$ 27.620, 16 equivalendo a R$ 28.000,00 redondos.
VINTE E OITO MIL REAIS)
valor é válido para junho de 2.017.
SIMÕES Consultoria! Ava'liações & Perícias 155 - e. 3 - CEP 04531-090- ltaim Bibi -Te!: (11) 3079.4633
...... om.br - ,e-mail: [email protected]
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AAAUDA SIMÕES
3.2.3.1.3,- VALOR DA QUADRA DE TÊNIS
A) ortflMINAÇÃO DO VALOR. UNllÁRlO
Em pesquisa realizada nas empresas especializadas na onstrução de quadra para prútica de tênis com piso em saibro, tela
~Jambrada na frente e fundos, equipamentos e área de 700,00m2, foram obtidos os scgumtes valores:
Jemcnto 1 fonte: SoJy .Harari Engenharia e Construtora Ltda.
fone: ( 1 l) 3826-2379 - (l I) 3661-208 .....
Valor: R$ 3 J .300,00 Data: n1aio/20 l
}emento 2 nh porriva Lt
""1 - --
~
-
\,
CUl_ - -
nde:
proporcional da quadra no imóvel 1
rea proporcional da quadra no imóvel l: 451 ~78m
uq :::.:: Valor unitár,io da quadra de tênis: R$ 39.,73/m
.... ' \AU '
q • '.ltor adequação ao obso]etismo e conservação: (l - 0,025)5: 0,88 ·1
ubstitu.indo e calculando, temos:
q, = 45J,78m2 x R$ 39,73/m2 x 0,881
Vq 1= R$ J 5.813,26 equivalendo a R$ 16.000,00 redondos.
(DEZESSEIS MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
CJ CÁLCUlO DO VAlOlt DA QUADRA - IMÓVEL 2
O valor da parcela proporcional da quadra situada no interior do imóvel 2, no presente caso é dado pela seguinte expressão:
V'l2 == Aq2 x Vuq x Focq, onde:
V112 == Valor da parcela proporcional da quadra no imóvel 2
ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias is de Araújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibi - Tel: (11) 3079.4633
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Aq2
== Área proporcional da quadra no imóvel 2: 124,32m2
Vuq == Valor unitário da quadra de tênis: R$ 39, 73/m2
~6 - 232 -
focq == Fator adequação ao obsoletismo e conservação: (1 - 0,025)5: 0,881
Substituindo e calculando, temos:
Vq2 == 124,32m2 x R$ 39, 73/m2 x 0,881
Vq2== R$ 4.351,46 equivalendo a R$ 4.500,00 redondos.
(QUATRO MIL E QUINHENTOS REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
DJ CÁlCUlO DO VA!.Olt DA QUADRA- tMÓVEl 3
O valor da parcela proporcional da quadra situada no interior do imóvel 3, no presente caso é dado pela seguinte expressão:
Aq3 = Área proporcional da quadra no imóvel 2: 123,90m2
Vuq = Valor unitário da quadra de tênis: R$ 39,73/m2
Focq = Fator adequação ao obsoletismo e conservação: (1-0,025)5: 0,881
Substituindo e calculando, temos:
Vq3 = 123,90m2 x R$ 39, 73/m2 x 0,881
Vqi=, R$ 4.336, 76 equivalendo a R$ 4.500,00 redondos.
(QUATRO MIL E QUINHENTOS REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
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3,2,3,1,4,~ VA!.OR TO"fA!. DAS CONSUUÇÕES 1
_o o valor total das construções e benfeitorias existentes nos
, ·s 1 2 e 3 corresponde ao seguinte: imove1 ,
Valor da administração/vestiários no imóvel 1 R$ 132.000,00
Valor da cobertura da churrasqueira no imóvel 1 R$ 28.000,00
Valor da parte da quadra no imóvel 1 R$ 16.000,00
Valor da parte da quadra no imóvel 2
Valor da parte da quadra no imóvel 3
Valor total das construções e benfeitorias
(CENTO E OITENTA E CINCO MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
R$ 4.500,00
R$ 4.500,00
R$ 185.000,00
.. ,#
3.2.3.2.- VAlOl DAS COl'ts·rtUÇOES DO lMOVEL 4 ,#
3.2.3.2.t- VALOR DA GUAlff A E PREDIO ADMll'Us·rRJ(flVO
O valor da portaria e prédio administrativo situados no interior do imóvel 4, no presente caso é dado pela seguinte expressão:
Vc1 = (Ac1 + Ac2) x Vuc1 x Foc1, onde:
V c1 = Valor da construção da portaria e administração/vestiários
Ac1 == Área construída da portaria: 3, 12m2
Ac2 == Área construída do prédio administrativo: 925, l 5m2
Vuc, == Valor unitário da administração/vestiários: R$ 1.578,57 /m2
= t'ator de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,654
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DESDE 198
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Substituindo e calculando, temos:
Vc, :;; (3, 12111 2 + 925, l 5m2) x R$ l .578,57 /m2 x 0,654
Vc, :;; R$ 956.5 l 0,55 equivalendo a R$ 956.000,00 redondos.
(NOVECENTOS E CINQUENTA E SEIS MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
3.2.3.2.2.- VALOR DA COl'ts·rrtUÇÃO - GALPÃO
~ :z (ó5
a,:
, O valor da construção do galpão, no presente caso é dado pela seguinte expressão:
Vc2 = Ac3 x Vuc2 x Foc2, onde:
Vc2 = Valor da construção do galpão
Ac3 = Área construída do galpão: 1.288,04m2
Vuc2 = Valor unitário do galpão: R$ 1.735,64/m2
Foc2 = Fator de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,610
Substituindo e calculando, temos:
Vc2 == l.288,04m2 x R$ 1. 735,64/m2 x 0,61 O
Vc2= R$ 1.363.699,98 equivalendo a R$ 1.364.000,00 redondos.
(UM MILHÃO E TREZENTOS E SESSENTA E QUATRO MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias e Araújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibi - Tel: ( 11) 3079 .4633 .orrudasimoes.com.br - e-mail: [email protected]
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S.2,3,2,3,- VAl.OR 0A CO8ER.TUJtA - GARAGEM
O valor da cobertura da garagem para estacionamento dos , los no presente caso é dado pela seguinte expressão: ve1cu ,
Vc3 == Ac4 x Vuc3 x Foc3, onde:
,i Vc3 === Valor da cobertura da garagem
AcJ = Área construída da cobertura da garagem: 58,80m2
Vuc3 = Valor unitário da cobertura garagem: R$ 322,00/m2
, Foc3 = Fator de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,561
Substituindo e calculando, temos:
vc3 = 58,80m2 x R$ 322,00!m2 x 0,561
vc3= R$ 10.621, 75 equivalendo a R$ 11.000,00 redondos.
(ONZE MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
3.2.3.2.4.- VAlOlt TOTAl DAS CONSTrtUÇÕES
seguinte: O valor total das construções do imóvel corresponde ao
Valor da construção da guarita/administração
Valor da construção do galpão R$ 956.000,00
R$ 1.364.000,00 Valor da cobertura de veículos R$ 11.000,00
VaJortotaJ das construções R$ 2.331.000,00
01S MJLRõEs E TREZENTOS E TRINTA E UM MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias Araújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltalm Bibi - Tei: (l l) 3079.4633 Udasimoes.com.br - e-mail: [email protected]
DESDE 19°"'
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ARRUDA SIMÕES
,.2.3.3.- VAI.OI. DA COl'ls·raUÇÃO DO IMÓVEL S
O valor do prédio situado no interior do imóvel 5, no presente caso é dado pela seguinte expressão:
vc1
== Ac1 x Vuc1 x Foc1, onde:
V c1
== Valor da construção 1
Ac1 == Área construída da edificação: 349 ,20m2
Vuc1 = Valor unitário da edificação: R$ 1.578,57/m2
Foc1 = Fator de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,654
Substituindo e calculando, temos:
Vc1 = 349,20m2 x R$ l .578,57 /m2 x 0,654
Vc 1 = R$ 360.508, 77 equivalendo a R$ 360.000,00 redondos.
(TREZENTOS E SESSENTA MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
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3 .. CÁlCUlO DO VAtoa "fO"f Al DO IMÓVEL 3 • • - 237 -
Apresentamos a seguir, o valor individualizado de cada imóvel 1 dos imóveis objeto da presente avaliação. e wta
3.3.1.- VAlOl DO IMÓVEL 1
O valor de venda do imóvel 1 corresponde à soma das parcelas referentes ao terreno, construções e benfeitorias.
Valor do terreno R$ 2.175.000,00
Valor da construção administração/vestiários R$ 132.000,00
Valor da cobertura da churrasqueira R$ 28.000,00
Valor da parcela da quadra de tênis R$ 16.000,00
Valor total do imóvel R$ 2.351.000,00
(DOIS MILHÕES E TREZENTOS E CINQUENTA E UM MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
#
3.3.2.- VAlOR DO IMOVEL 2
O valor de venda do imóvel 2 corresponde à soma das parcelas referentes ao terreno, construções e benfeitorias.
Valor do terreno
Valor da parcela da quadra de tênis
Valor total do imóvel
R$ 410.000,00
R$ 4.500,00
R$ 414.500,00
ATROCENTOS E QUATORZE MIL E QUINHENTOS REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
SIMÕES Consult,oria, Avaliações & Perícias 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibl - Tel: ( 11) 307Q .4633
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3,3,k VAlOI. DO IMÓVU 3 - 238 -
o valor de venda do imóvel 3 corresponde à soma das parcelas t 5 ao terreno, construções e benfeitorias. referen e
Valor do terreno
Valor da parcela da quadra de tênis
Valor total do imóvel
R$ 410.000,00
R$ 4.500,00
R$ 414.500,00
(QUATROCENTOS E QUATORZE MIL E QUINHENTOS REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
,#
3.3.Jt- VAlOl DO JMOVll 4
O valor de venda do imóvel 4 corresponde à soma das parcelas referentes ao terreno, construções e benfeitorias.
Valor do terreno R$ 8.355.000,00
Valor da construção da guarita/administração R$ 956.000,00
Valor da construção do galpão R$ 1.364.000,00
Valor da cobertura de veículos R$ 11.000!100
Valor total do imóvel R$ 10.686.000,00
MILHÕES E SEISCENTOS E OITENTA E SEIS MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias is de Araújo, 155- e. 3 - CEP 04531-090- ltaim Bibi - Tel: (11) 3079.4633
.orrudaslmoes.com.br • e-mail: [email protected] DESDE 198"'
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3.3.s.~ VAl.OR 00 tMÓVU S ,) 2-19 -o valor de- YL'llda dn imóvel l corr~spondL' ~, son1a das parcelas
t. ,, ao terreno, construções~ bonfoitorias. referen e~
Valor do terreno
Valor da construção
Valor total do ünóvel
(UM MILHÃO E CENTO E QUINZE MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
3.3.6.- VAlOl TOTAl DOS JMÓVEJS
R$ 755.000~00
R$ __ 360.000,00
R$ 1. 115.000,00
O valor de venda total dos in1óveis objeto da presente avaliação corresponde ao seguinte:
Valor do imóvel 1 - Rua Cons. Cotegipe, 91
Valor do imóvel 2 - Rua Cons. Cotegipe, 93
Valor do imóvel 3 - Rua Cons. Cotegipe, 81
R$ 2.351.000,00
R$ 414.500,00
R$ 414.500,00
Valor do imóvel 4 - Av. Celso Garcia, 2.024/2.038 R$ 10.686.000,00
Valor do imóvel 5 - Av. Celso Garcia, 2.042/2.046 R$ l.115.000,00
Valor total dos imóveis R$ 14.981.000,00
(QUATORZE MILHÕES E NOVECENTOS E OITENTA E UM MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
RU;OA SIMÕES Consultoria, Avaliações ,& Perícias újo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibi - Tel: (l l) 3079.4633
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ARRUDA SIMÕES
#
5 .. VAlOI DO JMOVEl 5 3.3 • •
o valor de venda do imóvel 1 corresponde à soma das parcelas t 5 ao terreno, construções e benfeitorias. referen e
Valor do terreno
Valor da construção
Valor total do imóvel
(UM MILHÃO E CENTO E QUINZE MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
3.3.6.-VAlOl 1o·rAt DOS IMÓVEIS
R$ 755.000,00
R$ 360.000,00
R$ 1.115.000,00
O valor de venda total dos imóveis objeto da presente avaliação corresponde ao seguinte:
Valor do imóvel 1 - Rua Cons. Cotegipe, 91
Valor do imóvel 2 - Rua Cons. Cotegipe, 93
Valor do imóvel 3 - Rua Cons. Cotegipe, 81
R$ 2.351.000,00
R$ 414.500,00
R$ 414.500,00
Valor do imóvel 4 -Av. Celso Garcia, 2.024/2.038 R$ 10.686.000,00
Valor do imóvel 5 - Av. Celso Garcia, 2.042/2.046 R$ 1.115.000,00
Valor total dos imóveis R$ 14.981.000,00
(QUATORZE MILHÕES E NOVECENTOS E OITENTA E UM MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias raújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibi - Tel: (11) 3079.4633
imoes.com.br - e-mail: [email protected] DESDE 198
-d-~ •~
,. .. VALOR DA CO'IA PENHORADA DO tMOVEl 1240-o valor da cota penhorada do imóvel em questão, corresponde
0 calculado pela seguinte expressão:
Vcp == Vi x Cp, onde:
Vcp == Valor da cota penhorada do imóvel
Vi== Valor total do imóvel: R$ 14.981.000,00
Cp = Cota penhorada do imóvel: 100%
Substituindo e calculando, temos:
Vcp = R$ 14.981.000,00 x 1,00
Vcp = R$ 14.981.000,00 redondos.
(QUATORZE MILHÕES E NOVECENTOS E OITENTA E UM MIL REAIS)
O valor é válido para junho de 2.017.
~
4
'--
/
AR~UDA SIMÕES
s.~ tJlfOUADRAMENTO DA AVALIAÇÃO r
í/241 -
De acord? c_om a norma NBR _14.~53-2/201 I _ Avaliação de _ Parte 2: !moveis Urbanos, as avahaçoes devem ser enquad d
I3ens fu d ~ . ~ ra as e. nção de sua n amentaçao e prec1sao. '111 l U
Deste modo, apresentamos a seguir o enquadramento da presente avaliação, conforme tabelas relacionadas nos tópicos seguintes:
5,1.~ ENQUADRAMENTO QUANTO À fUNOAAUNTAÇÃ.O
Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores ..--
Grau Item Descrição 111 li 1 Completa quanto
Completa quanto aos Caracterização do a todas as Adoção de situação 1 imóvel avaliando variáveis fatores utilizados no
paradigma analisadas tratamento Quantidade mínima de
2 dados de mercado, 12 5 3 efetivamente utilizados
Apresentação de informações Apresentação de
relativas a todas Apresentação de informações
as características relativas a todas as Identificação dos dados dos dados informações relativas
características dos 3 de mercado analisadas, com a todas as
dados características dos foto e dados analisadas correspondentes
características aos fatores observadas pelo utilizados autor do laudo
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* para o conjunto de fatores
_ PONTUAÇÃO ATINGIDA 6 4 o __ TOTAL DE ATINGIDA 10 PONTOS •No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, 0 intervalo admissl~el de ajuste é de ?,80 a 1,25, ~ é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra se1a menos heteroQenea. \
4 _ Enquadramento do laudo segundo e
rabeia oto porfatores u gral.l de fundam nt tratame aç o no caso de
Graus Ili pontos Mínimos 1 o
Obrigatórios no grau
ftens d t correspon en e
Enquadramento
Laudo
Valor locativo
Itens 2 e 4 no grau Ili , com os demais no mínimo no grau 11
Pontos (:E 1-4)
10
li 6
Itens 2 e 4 no mínimo no grau li e
os demais no mínimo no rau 1
Itens obrigatórios
Grau li
1
4 -
Todos, no mínimo no grau 1
Grau fundamentação
Grau li
Assim sendo, a avaliação do imóvel em d G
questão atingiu lo pontos e enqua ra-se no rau de Fundamentação II.
s.2.-ENOUADRAMEl'llO QUAl'rro À PRECISÃO
Tabela 5 - Grau de precisão no caso de utilização de modelos de tratamento por fatores
Descrição
Amplitude do intervalo de confiança de 80%
em torno do valor central da estimativa
Grau de PRECISÃO
Ili
~ 30%
Grau li
s;40% ~50%
Grau Ili
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.
Deste modo, em virtude da amplitude do intervalo de confiança ter ultrapassado 70%, a avaliação do imóvel em questão classifica-se como Grau de Precisão III.
ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias R. Pois de Araújo, 155 _ e. 3 _ CEP 04531-090 - ltalm Bibl - Tel: ( 1 ~) 30 79 .4633
· · sim es.com.br
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ARRUDA SIMÕES
o presente laudo está impresso em 243(d
) ~ lhas somente no anverso, sendo a última datad uzent~s e quarenta e
três 1° · a e assmada.
Segue em anexo:
ANEXO 1: Localização dos imóveis.
ANEXO 2: Matrículas dos imóveis avaliandos.
ANEXO 3: Projeto_ de Adequação às Normas de Segurança do Corpo de Bombeiros.
Nada mais havendo a relatar, damos por encerrado o presente trabalho, permanecendo à disposição de V. Exa. para quaisquer esclarecimentos necessários.
São Paulo, 07 de junho de 2.017.
FERNAND FL VIO DE ARRUDA SIMÕES Engenhei o Civil- CREA 060.142.679-8
Membro Titular do IBAPE
' -·.-