3 Alquilando inmuebles

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EDUCACION TRIBUTARIA PASO A PASO NORA LUCÍA RUOTI COSP www.ruoti.com.py 3 TERCERA COLECCIÓN ENERO 2013 Alquilando inmuebles o dándolos en aparcería

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Educacion tributaria paso a paso tercera edicionAutora: Nora Ruoti y colaboradores

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Prólogo

Se inicia el año y cada vez los controles tanto para las empresas como las personas físicas se intensifican por varios motivos: Un Presupuesto General de la Nación muy elevado, la baja recaudación impositiva, la lucha contra la evasión tributaria, la necesidad de formalizar las acti-vidades de las personas físicas, entre otros.

La implementación del Impuesto a la Renta Personal (IRP) afecta no solamente a los ingresos que se pagarán para dicho impuesto sino además a otros ingresos que pueden obtener las personas físicas y que provienen de actividades que se consideran comerciales, como ser “alquiler de inmuebles urbanos”que deben tributar IRACIS o Im-puesto a la Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC) o “alquiler de inmuebles rurales” en donde también existe otra posibilidad que es dar los inmuebles el “aparcería”, conforme al Estatuto Agrario. En este último caso, lo recibido tributará el Impuesto a la Renta de las Actividades Agropecuarias (IMAGRO).

Es por ello que hemos decidido presentar los dos temas a fin de ayuda no solamente a legalizar el ingreso por dichas actividades, que son tan comunes, sino saber tomar una correcta decisión.

Alquilo solamente un inmueble ¿De igual manera debo inscribir-me?; el propietario se niega a darme una factura por el alquiler que pagué ¿me sirve el recibo común? ¿Quiero estar en regla ¿Qué me conviene más inscribirme en IRPC e IVA Régimen General o Simpli-ficado o en IRACIS Régimen General o Presunto? No quiero preocu-parme por presentar declaraciones juradas, pero deseo estar en regla ¿hay alguna salida?

En la primera parte mencionamos los impuestos que afectan al alqui-ler de inmuebles diferenciando los denominados “criterios de habi-tualidad” para el Impuesto a la Renta o para el IVA, si es un bien pro-pio o ganancial y otras variantes que se presentan.

Elaboramos un “Checklist” de las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles, a fin de que Ud. mismo verifique si está cumplien-do las mismas.

Le presentamos una propuesta de legalizar el alquiler de inmuebles mediante la inscripción en el IRPC y que sepa optar por el Régimen Simplificado o General del IVA, incluyendo ejercicios prácticos.

Para personas físicas que alquilan inmuebles recibiendo más de G. 100.000.000 al año, sociedades en general, entidades sin fines de lucro y otras, le presentamos las alternativas de inscripción en el IRACIS Régi-men General o Presunto, mostrando incluso los porcentajes de la carga impositiva, a fin de realizar un correcto “Planeamiento Tributario”.

Y para aquellos que tienen “inmuebles rurales” y desean realizar “actividades agropecuarias en los mismos” no simplemente dando en “alquiler” un inmueble rural sino siendo “socios” , le proponemos el Contrato de Aparcería, explicando sus ventajas, desventajas, caracte-rísticas, forma de facturación y por si fuera poco, un “modelo de con-trato de aparcería” para que lo pueda adaptar ya sea para activida-des agrícolas, tales como cultivo de soja, trigo, maíz, etc., sino también para actividades agropecuarias.

Nora Lucía Ruoti Cosp. Abogada especialista en Impuestos y Asesoría a Inversionistas

Producción y Dirección General Nora Lucía Ruoti Cosp [email protected]

Colaboradores Mauro Isaac Mascareño Carlos Jorge Vargas María Julia Méndez Luciano Antonelli

Dpto. Comercial y Ventas Mirian Palacios, Lilian Villasanti, Adriana

Cárdenas, Fátima Gastón, Patricia López, Ninfa González, Claudia González.

Diseño y diagramación Fernando Pésole Gustavo Ravetti Santiago Rojas

PROGRAMA TELEVISIVOConduce: Nora Lucía Ruoti CospSábados: 21:30 horas CANAL 2 – RED GUARANÍ

Sugerencias y consultaswww.ruoti.com.py - [email protected]

Recuerde, Ud podrá registrase como usuario de esta revis-ta, ingresando a la página web www.ruoti.com.py y com-pletando los datos que le solicita, recibiendo de esta ma-nera información complementaria.

Staff

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NORA LUCÍA RUOTI COSP

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Impuestos que se paga por el alquiler de inmuebles

Desde el 1 de enero de 2007 los alquileres de inmuebles urbanos o rurales se encuentran gravados por dos impuestos:

Impuesto ala Renta o ganancias

Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios (IRACIS) y/o Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC).

Impuesto alConsumo Impuesto al Valor Agregado (IVA). Tasa del 5%.

En casos muy raros los ingresos por alquiler de inmuebles podrían estar afectados por la Renta Personal.

Inscribirse en una u otra categoría de Impuesto a la Renta depende del hecho que el contribuyente sea una Persona Jurídica (sociedades de cualquier tipo) o una persona física, incluyendo a los condominios y/o sucesiones indivisas.

En este último caso, es decir, el de las “personas físicas”, serán contribuyentes del IRACIS o del IRPC dependiendo del monto de sus ingresos y de la cantidad de propiedades que tengan.

IVA sobre alquiler de inmuebles

A partir del 2007, todos los arrendamientos de inmuebles se encuentran afectados por el IVA a la tasa del 5%, el cual se considera incluido en el precio del alquiler.

En esta regla existe una salvedad: El caso en que una persona física cuente con un solo inmueble en toda la República del Paraguay, sea construido o no, y que el monto del alquiler no supere un salario mínimo mensual, es decir la suma de G. 1.658.232.

Por este motivo es dificil que una persona que alquile inmuebles no esté inscripto en IRACIS o IRPC y le expida solamente un recibo común por el pago del alquiler que no le servira a los efectos impositivos.

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EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Alquiler de inmuebles por parte de sociedades en general

Las sociedades y personas jurídicas en general (incluyendo entidades sin fines de lucro) tienen que pagar por las ganancias obtenidas cuando alquilen inmuebles, independientemente del número de alquileres que realicen.

Deberán hacerlo conforme a las disposiciones del IRACIS (Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios) no pudiendo tributar dentro del Régimen de la Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC).

Alquiler de inmuebles por parte de personas físicas, condominios o sucesiones indivisas

Las personas físicas, los condominios (propiedades que se encuentran a nombre de dos o más personas) y las sucesiones indivisas (propiedades que están en proceso de adjudicación en un juicio sucesorio) que alquilan inmuebles, están obligadas a pagar el Impuesto a la Renta, ya sea en la categoría de IRACIS o en la de Renta del Pequeño Contribuyente, siempre que se dé esta condición:

Si tienen más de un inmueble en todo el territorio de la República del Paraguay y por lo menos uno de ellos lo alquila. Eso se conoce como “criterio de habitualidad para ser contribuyente de renta por el alquiler de inmuebles”.

No se trata de ser propietarios de “dos casas”, sino también se incluyen los terrenos baldíos, departamentos, inclusive distintas edificaciones en un mismo terreno o varias piezas en una misma casa.

¿Si alquilo dúplex o un edificio?

Por expresa disposición de la Ley Nº 125/91 y sus reglamentaciones, los arrendamientos de locales correspondientes a un mismo inmueble, se consideran arrendamiento de más de un inmueble y estarán gravados.

Esto también se da en caso de tener una sola casa, pero se alquilan las piezas o salones, lo mismo se debe inscribir como contribuyente de Renta e IVA por el alquiler de inmuebles.

Al respecto, el Artículo 2º de la Ley Nº 125/91, inciso f) dispone que se encuentra gravado el arrendamiento de bienes inmuebles, siempre que el arrendador sea propietario de más de un inmueble.

A los efectos de esta disposición, las unidades o departamentos integrantes de las propiedades legisladas en el Código Civil y en la Ley Nº 677 del 21 de diciembre de 1960 “Sobre Propiedad por Pisos y Departamentos” serán consideradas como inmuebles independientes.

¿Qué pasa si soy casado/a y la propiedad es un bien ganancial?

Si la persona física es casada y la propiedad es un “bien ganancial” (casados en comunión de bienes) no importa a nombre de quien figure el título de propiedad. Se consideran todas las propiedades de la sociedad conyugal y se puede pagar el impuesto mediante la inscripción de uno sólo de los cónyuges.

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NORA LUCÍA RUOTI COSP

Ejemplo: El título de propiedad figura a nombre de María Marta Jiménez de Pérez. Estado Civil: Casada. Su marido Juan Pérez posee a su nombre un departamento y deciden alquilar la casa. La sociedad conyugal así cuenta con dos inmuebles. Solo uno de ellos debe inscribirse como contribuyente por el alquiler de inmuebles y firmar el contrato respectivo.

Al contrario, si ambos estuvieran casados por el régimen de separación de bienes, el número de las propiedades no se suman. Si viven en la casa del marido, la mujer puede alquilar su única propiedad y este alquiler será considerado ocasional.

¿Y si solamente alquilo a G. 500.000 por mes, puedo dejar de inscribirme y dar un recibo común por el pago del alquiler?

NO, no importa por cuánto se alquila el inmueble para ser “contribuyentes”. Puede ser que se alquile por G. 500.000 o por G. 1.000.000 o cualquier monto, que si se dan las condiciones antes citadas:

Por ser propietario de más de un inmueble y alquilar uno de ellos,o por tener una casa y alquilar las diferentes piezas o salones

se debe pagar el Impuesto a la Renta.

NO se puede dar Recibo Común, se debe dar Factura, porque este es el único documento válido para documentar el pago del alquiler y poder utilizar dicho gasto como deducible en cualquier Impuesto a la Renta ya sea del IRACIS, IMAGRO o de la Renta Personal.

Criterio de habitualidad para personas físicas

El criterio de “habitualidad” para el Impuesto a la Renta o Ganancias deberá ser considerado solamente para personas físicas. Cuando se trate de personas jurídicas, el ingreso generado por el arrendamiento estará gravado por el IRACIS, aunque se posea una única propiedad.

Diferente es el Criterio de habitualidad en el IVA, que lo tratamos en forma separada, pues podría darse el caso que una persona física posea un solo inmueble en toda la republica del Paraguay y por ello no sea contribuyente de IRACIS o de IRP pero el monto por el cual alquila es superior a un salario mínimo, por ejemplo: G. 1.700.000. En ese caso será contribuyente exclusivamente de IVA por el alquiler de inmuebles.

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EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

En el siguiente cuadro le presentamos un resumen de los impuestos que afectan al alquiler de inmuebles:

Impuestos Contribuyente Condición

IRACIS

Persona Jurídica (SA, SRL, ESFL)

Siempre son contribuyentes.

Persona Física (Unipersonal)Si poseen más de una propiedad y una de ellas la alquila siendo sus ingresos anuales en dicho concepto superiores a G.100.000.000.

IRPC Persona Física Igual que el anterior, pero siendo sus ingresos anuales inferiores a dicha suma.

Para el Impuesto a la Renta no importa el monto del canon de Alquiler

IVA

Contribuyentes del IRACIS, IRPC 5% en todos los casos.

Locatarios ocasionales5% si el canon de alquiler es superior a un salario mínimo mensual (G. 1.658.232).

Pasos que deben seguir las personas físicas para inscribirse como contribuyentes de Renta

A los efectos de conocer las obligaciones tributarias de las personas físicas propietarias de más de un inmueble y que uno de ellos arrienda, los condominios y las sucesiones indivisas, se debe cuantificar o considerar en primer lugar cuál será el monto de los ingresos anuales que se recibirá, o se espera recibir, en concepto de canon de arrendamiento o alquiler.

Este cálculo permitirá identificar si el propietario (arrendatario) de los inmuebles será contribuyente de IRACIS o de la Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC).

En ambos casos, es decir siendo contribuyente de IRACIS o del IRPC se es contribuyente también del IVA.

Inscripción como contribuyente de la Renta del Pequeño Contribuyente

Si sumando el monto que se recibirá o se espera recibir en un año calendario por alquiler de inmuebles, el mismo no supera la suma de G. 100.000.000, el propietario puede inscribirse en la categoría de Renta del Pequeño Contribuyente. Si supera dicho monto debe inscribirse como contribuyente del IRACIS.

En ambos casos, en el Formulario 600 de inscripción del RUC, en el Rubro “Actividad Económica Principal” y/o “Actividad Económica Secundaria”, (dependiendo del caso) debe poner: Código: “701006 - Alquiler De Inmuebles”. Este es el Código que en la Lista de Actividades Económicas que aparece en la página web de la SET.

Muy importante: Una persona física solamente puede tener un RUC. Por eso, si Ud. ya tiene RUC en la categoría de IVA (Actividad Principal Prestación de Servicios Personales, o Profesionales) simplemente debe presentar el Formulario Actualización de Datos Personas Físicas Nº 610 solicitando que además de ser contribuyente del IVA, también lo sea de la Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC) o del IRACIS. Régimen Especial (Renta Presunta). Códigos 141 y 144 respectivamente.

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NORA LUCÍA RUOTI COSP

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De las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles

Deben inscribirse en el RUC, marcando como obligaciones tributarias IVA y Renta (IRACIS o IRPC).

Deben expedir comprobantes legales con todos los requisitos exigidos en las reglamentaciones, esto es utilizando “Factura” o ”Boleta de Venta”, en caso que el inquilino no sea contribuyente. Se sugiere siempre expedir factura.

Se considera que el importe correspondiente al alquiler incluye el IVA a la tasa del 5%, por esto, debe llenar la factura con el importe total del alquiler y luego en la parte correspondiente al IVA, desagregar el IVA. Una de las alternativas para ello es multiplicar el precio del alquiler por 4,7619 y dividir el resultado entre 100. Ejemplo: 735.000 x 4,7619 / 100 = 35.000. (Monto del IVA).

Al ser contribuyente de IVA, está obligado a llevar los libros IVA Compra - IVA Venta. Los mismos no requieren estar rubricados. En caso de que sea contribuyente del IRPC Régimen Simplificado, el modelo del libro es diferente y tampoco debe ser rubricado.

Deben presentar sus declaraciones juradas del IVA en forma mensual si se trata del Régimen General, ingresando la diferencia entre el Débito Fiscal y el Crédito Fiscal.

Los inscriptos en el IRPC y que no estén inscriptos en el IVA por servicios personales o profesionales, pueden optar por liquidar el IVA por el Régimen Simplificado, en forma anual, a través del Formulario 125. Ver la conveniencia o no de optar por este sistema.

Debe declarar como IVA Débito el monto del IVA incluido en la factura, aún cuando no le han pagado el alquiler, puesto que para el IVA, por el “criterio de lo devengado”, corresponde computar e ingresar dicho importe, aún cuando el mismo no se recibió.

Sólo puede utilizar como crédito fiscal aquellos gastos relacionados con el inmueble alquilado. Ejemplo: Gastos de reparaciones, compra de artefactos, etc.

Si al mismo tiempo está inscripto en el IVA por otros ingresos personales, todos los créditos y débitos de ambas actividades se declaran en forma conjunta en el Form. 120.

RECUERDE: En caso que la persona física sea además contribuyente del Impuesto a la Renta Personal (IRP) el ingreso que recibe por el alquiler de inmuebles no suma para el Rango No Incidido del IRP ni paga este, pero el gasto o la inversión realizada en los inmuebles destinados al alquiler no pueden utilizarse para la liquidación del IRP, porque la regla es “un gasto o una inversión se declara solamente en una categoría de impuestos”, que en este caso será IRACIS o IRPC aunque el sistema de liquidación sea presunto.

Por eso le recomendamos que siguiendo las instrucciones presentadas en la Primera y Segunda revista de esta colección, clasifique usted mismo, o controle la clasificación realizada por el profesional, porque con la entrega de la simple factura de la compra de pinturas, artefactos eléctricos, sanitarios, materiales de contrucción, etc., el profesional no podrá saber si se trata de gastos personales, es decir de su vivienda o de los familiares a cargo, o de gastos de los inmuebles dados en alquiler, que reiteramos, no se usan en el IRP.

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EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

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Promover la investi-gación científica y la innovación tecnológi-ca es imprescindible

para construir una economía competitiva en cualquier país del mundo. Los parques tecnológicos, las em-

presas y las universi-dades pueden contri-

buir con este objetivo, según el expertoestadounidenseAndrew Duffell.

En su carácter de pre-sidente y director del Parque Tecnológico de la Florida Atlantic Uni-versity, Duffell lleva años implementando estrategias para ganar

mercados, generar negocios y propiciar

un ambiente para la prosperidad de com-

pañías tecnológicas.Invitado por la Embajada norteameri-

cana en nuestro país, Duffell dictó con-

ferencias en la Universidad Nacional

de Asunción (UNA) y en la Universidad

Católica Nuestra Señora de la Asunción,

donde existen proyectos para la creación

de parques tecnológicos en los que aún se

debe articular a varios sectores para que

sean una realidad. “Los parques tecnológicos son sitios don-

de se encuentran instituciones del ám-

bito público y privado para el desarrollo

económico. En ellos, las universidades

pueden obtener una ventana abierta al

sector privado y al mundo empresarial

para comercializar sus tecnologías o in-

venciones, productos de la investigación

académica. Es un campo bastante am-

plio. En Estados Unidos es donde real-

desarrollomente se atrae a empresas innovadoras

que quieren unirse a la universidad para

compartir sus ideas, contratar a estu-

diantes y trabajar juntos”, explica.

El Parque Tecnológico de la Florida

cuenta con varias industrias dedicadas a

la biotecnología y a la ingeniería infor-

mática, según menciona. “Depende de la

universidad y del mercado que predomi-

ne en esa área, el desarrollo de determi-

nadas empresas”, afirma.“Cuando llegué al Parque Tecnológico

de la Florida, decidimos no limitarnos a

un sector, sino estar abiertos a todo tipo

de empresas e industrias, dejando que

el mercado escoja qué especialización

tendríamos. Esta apertura permitió

una concentración de firmas informáti-

cas con productos dirigidos a la salud”,

comenta Duffell.

Mejora en la calidad de vidaEn cuanto a recursos humanos, estos es-

pacios conciben posibilidades para todos.

“En nuestro caso, hay empresas grandes

que generan empleos para científicos, pro-

fesionales administrativos, estudiantes

universitarios y obreros”, señala. Añade

que uno o varios parques tecnológicos

Conocimiento y

Nancy Pérez / [email protected]

| 13

Actualmente,

existen en Paraguay

alrededor de

y los mismos son híbridos. A partir

de

ya es

posible adquirir vehículos con

estas características, fabricados

en China.

25 automóviles eléctricos

USD 7.000

Se enchufan a la red eléctri-

ca como una plancha o un

lavarropas, con la diferencia

de que el consumo de energía

será menor. “Se estima que

una carga repleta, que dura

casi cuatro horas, no debería

superar los G. 15.000 y daría

una autonomía de 130 km”,

menciona Ocampos.Ausberto Ortellado, presiden-

te de la Asociación de Propie-

tarios y Operadores de Esta-

ciones de Servicios y Afines,

ve en “pañales” la incursión

| 13

ELECTRICIDAD Existen más o menos 25 autos eléc-

tricos en Paraguay y son híbridos; es de-

cir, poseen adicionalmente un motor de

combustión. El “Aguará”, construido por

la Itaipú, es un prototipo 100 % eléctrico.

El Presupuesto General de Gastos de la

Nación de 2013 estableció que el 30 % de

los vehículos adquiridos por el Estado de-

ben ser híbridos o movidos a electricidad.

Cargar un vehículo liviano, para una

autonomía de 150 km, cuesta unos

G. 12.000 en la BR Futuro, pero el

proceso es lento y lleva unas horas.

Cuando la tecnología madure y su uso

se masifique, los costos serán sustan-

cialmente más bajos que hoy.

Barcos y Rodados pretende montar una

red a lo largo de las rutas I y II, para que

cada 100 km los usuarios encuentren

dónde cargar.

Hay variaciones en los coches eléctri-

cos: los híbridos tradicionales, que usan

combustible y se complementan con

energía eléctrica; y los “enchufables”,

que permiten recargar baterías con una

conexión eléctrica.

La mayoría de los vehículos eléctricos

creados a la fecha son bastante peque-

ños y costosos, pero las investigaciones

para abaratarlos siguen.

La actualidad

de autos eléctricos en Para-

guay. “Queremos aguantar

un poco más antes de tomar

alguna acción. No sabemos si

se concretarán fábricas que

ameriten adecuar las estacio-

nes o si la energía es suficien-

te. Lo haremos según la ne-

cesidad, pero lo vemos como

algo que se dará a largo plazo.

Hay muchas cosas que anali-

zar aún” explica.Verónica Ortega, gerente de

Marketing de Barcos y Roda-

dos, revela que la firma quiso

ser pionera inaugurando la

primera estación de servicios

paraguaya donde cargar estos

autos. “A medida que pasan

los años, observamos cómo los

precios de los combustibles de-

rivados del petróleo se incre-

mentan. Los gastos en energía

son aproximadamente seis

veces menores respecto a un

vehículo a combustible deriva-

do del petróleo, sin considerar

que no existen los cambios de

aceite, filtros ni contaminación

medioambiental”.

8 |

REGALÍAS.de Productores de Soja, Cereales

y Oleaginosa del Paraguay (APS)

presentará una medida cautelar

para dejar de pagar las regalías

a la compañía Monsanto por la

tecnología RR (resistencia al

glifosato), a partir de la cosecha

que empezará en enero, avisó el

gremio en Ciudad del Este.

FRANQUICIA. Durante

la habilitación de un nuevo local

de McDonald’s en Lambaré,

el director de la franquicia en

el país, Miguel Brunotte, no

descartó una próxima apertura

del restaurante de comida rápida

en el Chaco. “Puede que hagamos

algo en Filadelfia”, anunció al

hablar del ritmo de crecimiento y

el servicio que ofrecen.

ITAIPÚ. La hidroeléctrica Itaipú, en Hernandarias, segunda mayor del mundo, alcanzará un récord mundial en producción de energía a mediados de diciembre, cuando se prevé que logre 94.600 millones de megavatios hora al año, sostuvo el director paraguayo de la entidad de la propiedad paraguayo-brasilera, Franklin Boccia.

BOLIVIA

BRASIL

ARGENTINA

GARANTÍAS A INVERSIONISTAS. Presentará una

ley que garantizará la seguridad jurídica de

sus inversores y premiará las inversiones para

transferencia de tecnología. “Bolivia necesita

inversiones, pero inversiones con transferencia

de tecnología, que ayuden a salir de la pobreza;

debemos establecer reglas que no ahuyenten a

inversionistas”, dijo el ministro de Relaciones

Exteriores, David Choquehuanca.

CONTROL FRONTERIZO. La firma

aeronáutica brasilera Embraer firmó un

contrato por 839 millones de reales (USD

420 millones) con el Ejército de Brasil

para ejecutar la primera fase del Sistema

Integrado de Vigilancia de Fronteras.

Permitirá vigilar a distancia 16.886 km

de frontera terrestre del país con once

países vecinos. La fase inicial prevé el

control cercano de unos 650 km de frontera

terrestre en Mato Grosso do Sul, estado

lindante con Paraguay y Bolivia.

SUPERÁVIT. Por la

caída de las exportaciones, el

superávit comercial bajó un

50 %, a USD 585 millones,

según el Instituto Nacional

de Estadísticas y Censos. Las

ventas al resto del mundo en

octubre alcanzaron los USD

6.897 millones, 8 % por debajo

que el mismo período del año anterior. Mientras, las

importaciones alcanzaron USD

6.312 millones, valor similar

a 2011. La balanza comercial

acumula en los diez meses del

año un superávit comercial

positivo de USD 11.527 millones, que representaron un

alza de 24 % interanual.

INUNDACIÓN. Pobladores de Tte. Irala Fernán-

dez, zona de Pilcomayo, están

preocupados ante la posibilidad

de otra inundación y solicitaron

un acompañamiento a represen-

tantes del Ejecutivo. Recordaron

lo que vivieron entre abril y julio

fuera de sus casas, y advirtieron

estar asustados por riesgos de

nuevos desbordes.

D|e u|n v|i|s|t|a|z|o

La información que necesitan los empresarios, jefes, gerentes, estudiantes, emprendedores y los lectores en general que deseen tomar un mayor conocimiento de lo que ocurre en el mercado a nivel nacional e internacional.

APARECE EL PRIMER LUNES DE CADA MESDiario + Revista EN: G. 7.000

Asu

nció

n, 6

de

agos

to d

e 20

12 •

Núm

ero

5

EL BUENCHICO MALO DEL FMI

ES NECESARIOUN PACTO FISCAL

DIÁLOGO A FONDO

ENTREVISTA

31.000EJEMPLARES

y la Cámara de Anunciantes del Paraguay

por PRICEWATERHOUSECOOPERS

invertir?¿En quéEn un país donde todo está por hacerse, encontrar dónde reinvertir las ganancias o iniciar un nuevo emprendimiento no es tarea complicada. Las potencialidades de diversos rubros saltan a la vista debido al déficit existente y ofrecen generosa rentabilidad.

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NORA LUCÍA RUOTI COSP

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Desde hace mucho tiempo alquilo dos inmuebles pero mis inquilinos no me piden la factura ¿Por qué tendría que inscribirme ahora?

En primer lugar, debe inscribirse como contribuyente tanto en una de las categorías del Impuesto a la Renta como del IVA, por cumplirse las condiciones legales exigidas para ello, evitando así ser pasible de sanciones por parte de la SET.

También es importante su inscripción en el RUC, pues con la entrada en vigencia del Impuesto a la Renta Personal (IRP), los contribuyentes le exigirán facturas a los efectos de deducir los gastos, no solamente del alquiler, sino de los servicios básicos de los mismos.

Pero antes de hacerlo, debe conocer la opción de inscribirse como contribuyente del IRPC (Impuesto a la Renta del Pequeño Contribuyente).

Inscripción en el IRPC por el alquiler de inmuebles

Existen dos condiciones que deben darse en forma conjunta, para que Usted pueda inscribirse en la categoría del IRPC por el alquiler de inmuebles, y que son las siguientes:

• Que posea más de un inmueble en todo el país y uno de ellos lo alquile.

• Que los ingresos devengados en el año civil anterior no superen el importe de G. 100.000.000.

Liquidación del IVA por contribuyentes del IRPC

Una novedad relativa al IRPC, es que existen dos métodos de liquidación del IVA:

• El Régimen General

• El Régimen Simplificado

Régimen simplificado

Este es un nuevo sistema de liquidación del IVA que solamente puede ser aplicado por los contribuyentes inscriptos en el IRPC que no sean contribuyentes del IVA por servicios personales o no sean contribuyentes del ISC.

Se trata de un IVA totalmente diferente, en donde a los efectos de la liquidación de este impuesto, el “crédito fiscal” (todas las mercaderías que compra) y el “débito fiscal” (todas las mercaderías que vende) se calcula aplicando la tasa del 7,3% sobre el monto total de las compras y ventas.

La gran ventaja es que el IVA se liquida anualmente, es decir, una sola vez al año, pero también tiene sus desventajas como lo explicamos más adelante.

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EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Este régimen presenta ciertas particularidades, que exponemos a continuación:

• La liquidación del IVA en el Régimen Simplificado es anual.• Solo se pueden emitir Boletas de Venta o Tickets.

• No se devuelve el IVA Crédito Fiscal ni en casos de clausura.

• No se puede arrastrar el saldo del Crédito Fiscal IVA, cuando éste sea mayor al Débito Fiscal IVA.

• Las ventas no serán objeto de retenciones por concepto de IVA por ningún Agente de Retención.

Régimen General

En este régimen, el IVA se liquida de manera mensual, por la diferencia que existe entre el “débito fiscal” y el crédito fiscal. Recordemos que en el caso de alquiler de inmuebles, la tasa del IVA es del 5%.

Liquidación del IRPC

Habiendo conocido los mecanismos que existen para la liquidación del IVA. Ahora debemos comprender como calcular el Impuesto a la Renta del Pequeño Contribuyente.

Primero tenemos que calcular la “base imponible”, que en este caso sería el total de los montos facturados o recibidos en concepto de alquiler, para después aplicarle la tasa del impuesto que es del 10%. La base imponible se debe calcular indefectiblemente de dos maneras:

a) Renta real: Se debe hallar la diferencia positiva que exista entre los ingresos y egresos totales del ejercicio, excluyendo el IVA de los mismos.

b) Renta presunta: Se debe aplicar el 30% sobre la facturación total del ejercicio.

Para aplicar la tasa del IRPC del 10%, se tomará la base imponible que resulte menor. Normalmente resulta menor la renta presunta, en la cual el Fisco presume que se gana 30% y a dicho monto se le aplica la tasa del IRPC que es del10%, lo que en porcentaje directo el 3%.

Con relación al IVA si se aplica el Régimen General la tasa que se tiene en cuenta para liquidar el impuesto es la del 5% que se encuentra incluido en el monto del alquiler. Pero si se opta por el Régimen Simplificado, la tasa que se le cobra al inquilino es del 5%, pero el que se le paga al fisco, en oportunidad de liquidar el IVA en forma anual, es del 7,3%.

Si no estoy inscripto en el IVA porque trabajo en forma dependiente y aporto a una caja, ¿qué régimen de IVA elijo?

En este caso, es más conveniente inscribirse en el IRPC e IVA Régimen General, por razones económicas: La tasa que se usa para liquidar el IVA es igual a la que se cobra al inquilino. Sin embargo, por razones administrativas y simplicidad, es más conveniente inscribirse en el IVA Régimen Simplificado, pues aunque paga un monto mayor de impuesto (7,3%), se debe presentar solamente una liquidación al año.

Razón económica: Régimen General de IVA = 5%. Régimen Simplificado = 7,3%.Razón administrativa:

Régimen General de IVA = 1 declaración jurada por mes, es decir, 12 por año.

Régimen Simplificado = Una sola declaración jurada al año.

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Ejemplos prácticos de liquidación del IVA por los dos regímenes

Para demostrar la diferencia entre ambos regímenes le presentamos un ejemplo del Profesor Arístides Garcete, desarrollado en las clases de FOTRIEM.

El Sr. Raúl Pérez, es propietario de dos pequeños departamentos que acaba de inaugurar el mes pasado. Desde el mes de junio/2012, empieza a recibir a sus primeros inquilinos quienes le solicitan la factura legal correspondiente. El Sr. Sr. Raúl Pérez tendrá un ingreso anual de G. 42.000.000.

A continuación expondremos los pasos que debe seguir para inscribirse en el RUC, y las opciones de liquidación del IVA que el mismo posee.

Para inscribirse debe llenar el Formulario 600 “Solicitud Inscripción de Personas Físicas”, y debe presentar ante la Administración Tributaria acompañado de la fotocopia de su cédula de identidad y la factura de algún servicio público (ANDE, COPACO, ESSAP) para acreditar la dirección del contribuyente.

En cuanto a la conveniencia del sistema de liquidación, Régimen General (IVA mensual) y Simplificado (IVA anual), debemos considerar que en el primer caso el sistema de tasas es el que corresponde para cada tipo de bien vendido o servicio prestado, es decir el 5% en caso de alquiler de inmuebles, sin embargo para el Régimen Simplificado se aplica una tasa fijada por la SET, que es del 7,3%, comparemos conforme el siguiente ejemplo:

Régimen General Ingreso anual: G. 42.000.000, dividido 21 se obtiene el IVA Débito Fiscal al 5% de G. 2.000.000.

Régimen Simplificado Ingreso anual: G. 42.000.000 x 7.3%, se obtiene G. 3.066.000 de débito fiscal .

Grafiquemos la diferencia:

CONCEPTO MONTO

IVA Régimen General G. 2.000.000.

IVA Régimen Simplificado G. 3.066.000.-

DIFERENCIA DEL IMPUESTO PAGADO DE MÁS G. 1.066.000.-

Este cuadro refleja la notoria diferencia que debe ser absorbida por el contribuyente en caso que se inscriba como contribuyente del IRPC Régimen Simplificado, esto debido a que la actividad a la que se va dedicar es el alquiler de inmuebles el cual tiene una tasa de 5%. Además en este tipo de actividad prácticamente no hay erogaciones que pueda justificar el crédito fiscal, por ello le conviene al Sr. Raúl Pérez inscribirse en el Régimen General con presentación de IVA Mensual.

Ejemplos prácticos de liquidación del IRPC

Es importante mencionar que el sistema de liquidación del Impuesto a la Renta para ambos sistemas es similar y la tasa del impuesto a la renta se aplica al monto menor entre la Renta Neta Real y la Renta Neta Presunta.

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El alquiler de inmuebles ¿se suma para el rango no incidido de la Renta Personal?

No, de acuerdo a lareglamentación del IRP no se suman los ingresos por alquileres por los que ya se pagó el IRACIS o IRPC.

¿Necesito una factura o documento especial para cobrar el alquiler?

No necesita una factura o documento especial. Lo puede hacer con cualquier “comprobante de venta” autorizado por la SET. Le recomendamos imprimir siempre una “factura”. Si ya está inscripto en el IVA como servicios personales o profesionales, puede utilizar esa misma factura.

¿Debo inscribir el contrato en algún lugar?

A los efectos tributarios no se exige la inscripción o presentación del contrato a la SET, pero de acuerdo a las disposiciones del Código Civil, puede inscribir el contrato en la Dirección General de los Registros Públicos, para que en caso de venta del inmueble, el nuevo propietario respete el contrato firmado anteriormente.

Quiero pagar mis impuestos por mis alquiles en forma totalmente legal pero sin muchas complicaciones. ¿Existe alguna alternativa?

Sí. Existe la posibilidad de no inscribirse como contribuyente por el alquiler de inmuebles y de igual manera pagar los impuestos, cumpliendo así las obligaciones tributarias. Esto es posible si el alquiler del mismo se realiza mediante empresas administradoras de bienes inmuebles, como por ejemplo las inmobiliarias y otras que se dedican exclusivamente a prestar ese servicio.

Este tema es tratado más adelante en la presente revista bajo un capítulo especial, al cual nos remitimos para mayores detalles.

La Renta Neta Real es el monto “real” del monto de alquileres facturados en el ejercicio fiscal, cobradas o no, menos los “Gastos” que cumplan con todos los requisitos mencionados en la Revista 1 y relacionadas “directa o indirectamente” con el Alquiler de Inmuebles.

A continuación exponemos un ejemplo de liquidación del IRPC.

Ingresos del 2012, excluido el IVA: G. 42.000.000Gastos del ejercicio excluido el IVA: G. 10.000.000

Renta Real: G. 42.000.000 – G. 10.000.000 = G. 32.000.000 (base imponible)

Renta Presunta: G. 42.000.000 x 30% = G. 12.600.000 (base imponible)

Como podemos ver, la Renta Presunta de G. 12.600.000 resulta menor, correspondiendo aplicar la tasa del 10% sobre dicha base imponible, por lo que IRPC que debe abonar el contribuyente asciende a la suma de G. 1.260.000.

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Pagando IRACIS por el Alquiler de Inmuebles

En los capítulos anteriores habíamos explicado que el tratamiento tributario del alquiler de inmuebles depende del hecho de ser una sociedad o una empresa unipersonal, es decir una persona física, condominios o sucesiones indivisas que se dedican habitualmente a alquilar inmuebles y también para estas últimas depende del monto total de los ingresos que se recibirán por el alquiler, y si este supera la suma de G.100.000.00 al año ya tienen la obligación de pagar IRACIS por el alquiler de inmuebles.

Renta Presunta para Personas Físicas

En el IRACIS, Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales o de Servicios, para las PARA LAS PERSONAS FISICAS, CONDOMINIOS Y SUCESIONES INDIVISAS hay dos alternativas de liquidar el impuesto:

En forma “PRESUNTA”

Del total de los ingresos provenientes de los alquileres el fisco “presume” que se gana el 30%, lo cual implica que el gasto presunto es del 70% y sobre dicho monto se aplica las tasas del impuesto del IRACIS.

Sobre resultado “CONTABLE” o real

Al total de los ingresos provenientes del alquiler se le resta los gastos debidamente documentados y relacionados con el ingreso. Sobre esa diferencia, siguiendo los principios contables, se le aplica la tasa del IRACIS, que varía dependiendo del hecho de distribuir o no dividendos.

¿Qué régimen me conviene más?

En materia tributaria, no hay verdades absolutas. No se puede comparar directamente ambos regímenes porque para el PRESUNTO los “gastos” no son importantes: Se aplica directamente el 4,35% sobre el monto total de los alquileres que se cobro o que se deberían haber cobrado.

En el Régimen Contable se aplica la tasa del 14,5% sobre la diferencia entre ingresos y gastos. Además se deben separar los “gastos” de las “inversiones”, porque estas últimas se deducen de acuerdo al porcentaje de vida útil. Si el contribuyente no va a retirar los dividendos y utilidades y los va a reinvertir, la tasa será entonces del 10%.

4,35% ¿De dónde sale esto?

Del Art. 20 de la Ley 125/91 que establece diferentes tasas: 10% (Tasa general) + 5% (Tasa por distribución de utilidades), sobre el 30% del monto total del alquiler.

Como el 5% se calcula sobre la diferencia entre la renta neta y la tasa inicial del 10%, la tasa final del impuesto es 14,5% que aplicado sobre el 30% (de renta presunta) nos da un porcentaje de cálculo directo del 4,35%. (Resolución Nº 1346/05, Artículo 7º).

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Es importante tener en cuenta que el IVA en la mayoria de los casos es un costo impositivo para el propietario, porque normalmente no tiene mucho crédito fiscal y termina ingresando gran parte del 5%. Por ello, para hacer un cálculo estimativo sume ambos conceptos, con lo cual el costo impositivo del alquiler de inmuebles, pagando el IRACIS por el Régimen Presunto y el IVA por el Régimen General, es de aproximadamente 9,35% del monto de los alquileres.

RECUERDE: Que este es un cálculo aproximado, puesto que el IVA se encuentra incluido en el monto del al-quiler. Por eso, si Ud. desea recibir G. 1.000.000 por mes de alquiler, debe poner en el contrato de alquiler que el precio del mismo es de G 1.050.000 IVA incluido.

Formularios para el pago del alquiler por Renta Presunta

Los contribuyentes de IRACIS por alquiler de inmuebles, y que liquiden por el Régimen Presunto, deberán hacerlo en los siguientes formularios:

Formulario 108: Impuesto a la Renta. Para empresas o entidades que realicen actividades gravadas por el Impuesto que no cuenten con registros contables, que determinen por el Régimen Simplificado o Presunto, y que realicen exclusivamente operaciones no gravadas.

En este formulario aplicarán la tasa del 10% sobre el 30% del total de los ingresos correspondientes al alquiler.

Formulario 90: Liquidación para Pagos Ocasionales. En el mismo liquidarán la tasa del 5% que corresponde aplicar porque en todos los casos se presume que las utilidades han sido distribuidas. Por ello el pago total es del 4,35%.

Determinación del IRACIS de las Personas Físicas sobre Base Real o Efectiva

Si las personas físicas no desean tributar en forma presunta, deberán determinar el impuesto sobre base real o efectiva, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley Nº 125/91.

Para determinar la “Renta Neta”, se deberá aplicar la siguiente fórmula:

Renta Bruta

(-) Totalidad de gastos directos

(=) Renta Neta.

A la Renta Neta se le aplica la tasa del impuesto que es del 14,5%, que proviene del 10% de la Tasa General más el 5% por la distribución de utilidades.

Ambos métodos (presunto o contable) presentan ventajas y desventajas, pero generalmente se recomienda utilizar el Régimen Presunto, pues los gastos directamente relacionados al alquiler son difíciles de demostrar. Ellos generalmente se limitan a gastos de mantenimiento que difícilmente llega al 70% de los ingresos. Sin embargo, en caso de registrarse pérdidas, igualmente, se presumirá una ganancia del 30%.

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Alquiler de inmuebles por parte de sociedades y personas jurídias en general

Las sociedades: SRL, SA, En Comandita, Simples, de Capital e Industrias entre otras

Otras personas jurídicas: Entidades sin fines de lucro, entidades del Estado, entre otras.

Deben necesariamente liquidar la renta proveniente del alquiler de inmuebles por el Régimen Contable y por ello casi siempre pagan más impuestos. Si tienen otros ingresos, por ejemplo venta de bienes y alquiler, se suman todos estos ingresos.

Aquí las tasas del IRACIS son diferentes, dependiendo de la calidad de los accionistas y de la distribución o no de los dividendos. Estimativamente las mismas son:

Tasa nominal Tasa efectiva

Empresa constituida en Paraguay (SA, SRL y otras) con socios residentes en el país o extranjeros, que no distribuyan dividendos

10% 10%

Empresa paraguaya con 100% de socios residentes en el país que distribuyan dividendos o se presuma su distribución.

15% (10 + 5) 14,5%

Sucursal de empresa extranjera que distribuya el 100% de utilidades o empresas con accionistas con socios del exterior que remesén dichas utilidades.

30% (10 + 5 + 15) 27,3%

Importancia de realizar un planeamiento tributario antes de tomar una decisión

¿Me conviene pasar todos mis inmuebles que alquilo a nombre de una sociedad? Para tomar esta y otras decisiones siempre se debe tener en cuenta los aspectos tributarios, comerciales, de familia etc.

Pero de acuerdo al aspecto tributario, en la mayoría de los casos conviene más dedicarse al alquiler de inmuebles como persona física y liquidar por uno de los dos regímenes presuntos: IRPC o IRACIS, por varios motivos:

• Porque no requiere llevar contabilidad. No son comerciantes de acuerdo a la Ley Nº 1034/86.

• Porque los montos a pagar serán menores.

• Porque la mayoría de los casos son los inquilinos los que realizan las reparaciones, etc y no hay muchos gastos.

• Porque no paga de nuevo Impuesto a la Renta Personal como sucede en el caso que reciba dividendos y utilidades.

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A continuación le mostramos un cuadro simplemente ilustrativo de las diferencias de tasas y los sistemas obligatorios u opcionales. Recuerde que en el Régimen Presunto se calcula directamente sobre el monto total de canon de arrendamiento y en el Régimen Contable se toma como ingreso el canon de arrendamiento – gastos deducibles + gastos no deducibles

Renta tasa efectiva

IVA Crédito Fiscal o costo

Presunto - s/ Régimen Contable

Persona física inscripta en IRPC 3% 5% Presunto obligatorio

Persona física inscripta en IRACIS 4,35% 5% Presunto opcional

Persona física que contrata una empresa administradora 4,5% Presunto obligatorio

Condominio inscripto en IRACIS 4,35% 5% Presunto opcional

Sociedad comercial que distribuye ganancias con socios paraguayos 14,5% 5% Contable obligatorio

Sociedad comercial que no distribuye ganancias 10% 5% Contable obligatorio

Sociedad comercial que distribuye ganancias a socios extranjeros 27,3% 5% Contable obligatorio

Consulta Vinculante: Tema: Tasa aplicable al alquiler de cancha de fútbol y colocación de carte-les publicitarios. Fecha: Noviembre 2010.

Consulta: Un contribuyente cuya actividad principal es el alquiler de canchas fútbol de pasto sin-tético por hora, consulta la tasa del IVA que debe aplicar a la actividad mencionada. El mismo con-sidera que es una cesión de uso de espacio físico y está gravada a la tasa del 5%.

Igualmente menciona que además de dicha actividad, cede el uso de espacios físicos para coloca-ción de carteles publicitarios, consultado qué tasa corresponde aplicar a dicha actividad.

Respuesta: La SET, luego de citar el Art. 91º de la Ley Nº 125/91, correspondiente a las tasas del IVA, y el Decreto Nº 6806/05, Artículo 4º, considera que el alquiler de cancha de fútbol es un servicio de entrenamiento y no es una cesión de uso de bienes o arrendamiento de inmuebles, y está gravado a la tasa general del 10%.

Igual consideración realiza para la cesión de uso de espacio físico para carteles publicitarios, consi-derando que en realidad no es un alquiler, sino es un servicio publicitario, debiendo en consecuen-cia facturarse esta actividad a la tasa del 10%.

ATENCIÓN: No hay que confundir la figura del alquiler de inmuebles con la figura de la prestación de servicios para uso de canchas de futbol, espacios de estacionamiento, menajes para eventos (mesas, sillas), por ser diferentes, tenga en cuenta que estos últimos servicios pagan 10% de IVA y los alquileres 5%.

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Alternativa de pagar los impuestos por el mecanismo de retenciones de IVA y Renta

Si una persona física, no inscripta en el IRACIS O IRPC por otra actividad, propietaria de más de un inmueble y que uno de ellos dé en arrendamiento, no desea inscribirse para el pago del impuesto que corresponde al alquiler, podría realizar dicha actividad mediante empresas dedicadas a la administración de propiedades.

En estos casos, tales empresas proceden a retener los impuestos que corresponden e ingresarlos al Fisco y el propietario se evita de las gestiones administrativas y fiscales que conlleva estar inscripto como contribuyente.

Esta opción puede ser utilizada exclusivamente por: Personas físicas, condominios y sucesiones indivisas no inscriptas en el RUC en las obligaciones IRACIS o IRPC.

Las empresas dedicadas a la administración de inmuebles y mandatos, han sido designadas como “Agentes de Retención” del Impuesto a la Renta y del IVA que corresponde aplicar al arrendamiento de inmuebles y le deben retener al propietario ambos impuestos.

Esto se encuentra especificado en el Artículo 15º de la Resolución Nº 915/05, siendo la regla general la siguiente:

• Si el propietario está inscripto en el IVA:

Normalmente la loteadora o administradora le entrega al inquilino una factura por el alquiler que realiza por cuenta y orden del propietario y luego al rendirle cuentas de los alquileres recibe del propietario una sola factura por el monto total de los alquileres dados en administración.

Por su parte la empresa administradora le expide al propietario una “factura” por el importe de la comisión correspondiente a sus servicios en la columna de gravadas a la tasa del 10% .

Podría también darse el caso de que la empresa loteadora o administradora entrega al inquilino una factura emitida por el propietario (para lo cual normalmente el propietario da un talonario o una serie de facturas a la empresa). Con esto se cobra el alquiler.

Adicionalmente, la empresa loteadora le expide al propietario una factura por la comisión de sus servicios.

• Si el propietario no está inscripto en el IVA:

La empresa loteadora o administradora le entrega al inquilino su propia factura por el alquiler del inmueble y le hace firmar al propietario una autofactura. Sin embargo, la loteadora o administradora debe emitir también al propietario una factura por sus comisiones.

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Base legal para retención definitiva del IRACIS. Decreto Nº 6359/05, Art. 99º

Veamos cómo funciona el Régimen de Retenciones y cuanto recibe el propietario.

“Art. 99º.- Retenciones a personas físicas y asimilables que arriendan inmuebles por medio de mandatarios y administradores de bienes inmuebles. Los administradores y mandatarios de servicios que intermedien en las actividades de arrendamiento de bienes inmuebles, deberán retener el Impuesto en las ocasiones en que el titular de los bienes inmuebles sean personas físicas, condominios o sucesiones indivisas.

La indicada retención deberá realizarse aplicando el 4.5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre el total del monto cobrado. El monto así determinado constituirá pago con carácter único y definitivo del Impuesto.

Los agentes de retención mencionados deberán entregar en todos los casos a los arrendadores de los bienes inmuebles el respectivo comprobante de retención”.

Reiteramos: Las personas físicas, condominios y sucesiones indivisas que se dediquen al arrendamiento de inmuebles, también tienen la facilidad de pagar tanto el IRACIS como el IVA mediante el mecanismo de las retenciones definitivas, siempre que dicho alquiler sea encargado a empresas administradoras de inmuebles.

En este caso no necesitan inscribirse, llevar libros, ni cumplir con otras obligaciones. Basta contar con el comprobante de retención que le debe expedir el “Agente de Retención”, para demostrar que el propietario del inmueble dado en alquiler ha cumplido sus obligaciones con el fisco. Se trata de contribuyentes no inscriptos.

El importe a retener en concepto de IRACIS es el 4,5% sobre el canon de arrendamiento, es decir, sobre el monto del alquiler fijado en el contrato, incluyendo los recargos como ser multas por pago tardío del alquiler, intereses y otros.

En este caso, se debe dar la condición para ser contribuyente por alquiler de inmuebles, que es “tener dos inmuebles y uno de ellos alquilar”. El único caso que no corresponde retener IVA, sería si el propietario tiene “un solo inmueble, ese lo da en alquiler y el monto del mismo no supera el salario mínimo”.

Atención: El alquiler de inmuebles tambien está gravado con IVA y estas empresas deben actuar como Agente de Retención de dicho impuesto (Resolución Nº 1421/05. Art. 22º).

Por este motivo, antes de realizar la retención del IRACIS, primero se debe desagregar el IVA incluido en el monto del alquiler y sobre dicho resultado aplicarle el porcentaje de retención del IRACIS. En este caso, el IVA es de 5% y para desagregar se divide por 1,05.

Recuerde: El alquiler de inmuebles debe pagar Impuesto a la Renta siempre que el propietario posea más de un inmueble y uno de ellos lo alquile. No es relevante el monto o canon del alquiler.

Con relación al IVA, en el excepcional caso que la persona no sea contribuyente de IRACIS o IRPC por tener un solo inmueble y ese único inmueble dar en alquiler. Si el monto del alquiler mensual es superior a un salario mínimo, será contribuyente de IVA.

La Resolución Nº 915/06 establece la forma de documentar las operaciones entre: El propietario del inmueble, el inquilino y la empresa administradora o mandataria dedicada al alquiler del inmueble.

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Base legal para retención del IVA. Resolución Nº 1421/05, Art. 22º

Las empresas administradoras y mandatarias dedicadas al alquiler de inmuebles por parte de personas físicas, condominios o sucesiones indivisas que alquilen inmuebles, sin haberse inscripto como contribuyentes, deben actuar como agentes de retención tanto del IVA como del IRACIS.

El alquiler de inmuebles realizado habitualmente por estas personas siempre se encuentra gravado con IVA a la tasa del 5%.

La retención del IVA se ingresa a través del Formulario 122. Recordar que el agente de retención debe expedir el correspondiente “Comprobante de Retención”.

Veamos un ejercicio práctico

La empresa Mandataria XXX SRL contratada para la administración y alquiler de los inmuebles del Sr. Victor López (no contribuyente), quien alquila tres inmuebles de su propiedad por la suma de G. 4.200.000 mensual. Ahora veamos el cálculo de las retenciones

Primer Paso: Corresponde desagregar el 5% del IVA incluido en el precio.

Monto cobrado: G. 4.200.000Base imponible (dividir por 1,05):( 4.200.000 / 1,05) G. 4.000.000 Tasa del IVA para alquileres 5% IVA G. 200.000

Segundo Paso: Corresponde realizar la retención del IVA.

% de retención: 100% del IVA G. 200.000

Tercer Paso: Corresponde retener el IRACIS.

Base imponible para el cálculo de IRACIS G. 4.000.000Porcentaje de retención IRACIS: x 4,5% Monto a retener de IRACIS G. 180.000

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Cuarto Paso: Calcular el monto a ser entregado en la liquidación al Sr. Víctor López.

Monto cobrado: G. 4.200.000Menos:Monto retenido (del IVA) G. 200.000Monto retenido (del IRACIS) G. 180.000 G. 380.000Monto a entregar en la liquidación al Sr. Víctor López: G. 3.820.000

Observaciones

1) El alquiler de inmuebles debe pagar impuesto a la renta siempre que el que alquila posea más de un inmueble y uno de ellos lo alquile. No es relevante el monto del alquiler.

2) Llenar el Form. 109 (Retención de Renta) Rubro 1, inc. e).3) Llenar el Form. 122 (Retención de IVA) Rubro 1, inc. b).4) La mandataria o administradora es la obligada a ingresar el importe al fisco en los formularios men-

cionados y a expedir el Comprobante de Retención.

Modelo del comprobante de retención que debe emitir la empresa administradora

Para mayor información recomendamos leer la siguiente obra:

Al final poner una foto de la tapa del Libro Tomo IV y al lado mayores informaciones podrán encontrarlo en esta obra.

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IVA que grava el alquiler de inmuebles

Recuerde que desde el 2007, el alquiler de inmuebles se encuentra gravado con el Impuesto al Valor Agregado (IVA), con la tasa del 5%.

Puede darse el caso que una persona tenga un solo inmueble en todo el territorio nacional (incluyen-do casas, terrenos, departamentos, duplex, etc.) y ese lo dé en alquiler. Al tener un solo inmueble y alquilarlo, no se da el “criterio de habitualidad” ni las condiciones para inscribirse en IRPC o IRACIS.

En ese caso, la regla que rige para que el alquiler esté gravado con el IVA es diferente: Si el monto del alquiler supera un salario mínimo, es decir G. 1.658.232, el alquiler estará gravado con IVA.

Es decir el “criterio de habitualidad en el IVA” para este caso, es el monto del alquiler: Si no supera un salario mínimo no paga IVA, de lo contrario sí paga a la tasa del 5%.

MUY IMPORTANTE: El “Criterio de Habitualidad en el IVA” rige solamente en el caso que usted no deba inscribirse como contribuyente del IRACIS o IRPC por el alquiler de inmuebles.

Si se da esta situación, necesariamente el alquiler estará gravado con el IVA, y por tanto deberá expedir la factura correspondiente. Al respecto la Resolución expresa:

Entonces ¿Cómo se documenta si tengo un solo inmueble, ese lo doy en alquiler por menos de un salario mínimo mensual?

• Si usted es contribuyente de IVA por servicios profesionales, use su propia factura en exentas.• SI usted no es contribuyente de IVA pero el inquilino es contribuyente de un impuesto, deberá

firmarle una Autofactura.• En caso que ni usted ni el inquilino sean contribuyentes puede firmarse un recibo común de dinero.

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Art. 2º. Resol. Nº 452/06 ARRENDAMIENTO OCASIONAL DE INMUEBLES.

Los servicios de arrendamiento de inmuebles prestados ocasionalmente por personas físicas, condominios y sucesiones indivisas constituyen servicios gravados por el Impuesto al Valor Agregado, siempre que los ingresos brutos de estas personas en el año civil anterior hayan sido superiores a un salario mínimo mensual en promedio o doce salarios mínimos durante dicho año.

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¿Y cómo hago con las expensas?

Cuando se alquilan inmuebles de propiedad horizontal o tipo duplex en donde existen gastos comunes, los propietarios y/o inquilinos proceden a pagar los mismos prorrateándolos de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento General de Copropiedad o Administración y/o en los contratos firmados. A estos normalmente se les denominan “expensas comunes”.

Para cobrar esas expensas comunes, el propietario o administrador del inmueble debe emitir una “factura” o una “boleta de venta” a nombre de los inquilinos, quienes deben pagar la parte que les corresponde. No se deben ser utilizados documentos internos o simples recibos comunes.

Como se trata de recupero de gastos comunes, estos montos no están gravados con IVA.

12.1. Consulta vinculante sobre expensas comunes

Un contribuyente consulta lo siguiente: “Como administradora de propiedades tenemos edificios cuyos propietarios no están inscriptos y las retenciones de Renta e IVA realizadas se consideran pago único y definitivo. Estos edificios tienen gastos comunes que abonamos y debemos prorratear entre todos los inquilinos, siendo estos cobros reposición de gastos y no ingresos de la administración. Por SG/SSET N° XXX de fecha 30/11/2004, se había autorizado un recibo de expensas comunes, lo cual actualmente seguimos utilizando. Quisiéramos saber si ¿cuál sería el modelo a utilizar actualmente ya que está de por medio el IVA que se debe cobrar o siguen exentas”.

Por medio del Informe C.C. Nº 233 del 14 de septiembre del 2006, el Consejo Consultivo responde: “Dentro de ese contexto consideramos que el documento válido para documentar las expensas comunes es la “Factura o Boleta de Venta”, a fin de que el mismo cumpla con la finalidad de documentar y que pueda ser considerado como gasto en los casos que corresponda, no siendo el mismo gravado por el IVA, por constituirse en un reembolso de gastos”.

¿Es cierto que debo pagar el IVA aún cuando el inquilino no me pagó? Eso no me parece justo.

Sí es cierto, porque nuestro sistema de IVA utiliza el “criterio de lo devengado”, por el cual nace la obligación de pagar el IVA en un momento que me dice la propia ley. En nuestra legislación eso está en el Art. 80º y para el alquiler de inmuebles, que es un servicio dice: “En los servicios, el nacimiento de la obligación se concreta con el primero que ocurra de cualquiera de los siguientes actos:

a) Emisión de Factura correspondiente;

b) Percepción del importe total o de pago parcial del servicio a prestar;

c) Al vencimiento del plazo previsto para el pago;

d) Con la finalización del servicio prestado.

Por eso, cuando vence el plazo que tiene el inquilino para pagar el alquiler, se debe ingresar el IVA, para eso, previamente tengo que emitirle la factura con el IVA incluido a la tasa del 5%, el que se aplica sobre el monto del alquiler devengado mensualmente”.

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Modelo de la factura

Consulta Vinculante: Tema: IRPC. IRACIS. IVA Tratamiento tributario de la venta de inmuebles por parte de condominios inscriptos en el IRPC. Forma de facturación y cálculo del impuesto para el IRPC o IRACIS.Marzo 2011

Consulta: Un contribuyente inscripto en IRPC e IVA por realizar operaciones de alquiler de inmuebles, señala que posee un inmueble en condominio con un no contribuyente de IVA. Consulta si el ingreso que le generará la venta ocasional del inmueble lo debe computar como ingreso del IRPC y en el caso de que el monto de la venta sobrepase los G. 100.000.000, sería necesario su cambio de categoría al IRACIS.

Consulta igualmente cual sería la manera correcta de documentar la operación, atendiendo a que uno de los condominios es contribuyente del IVA y el otro no.

Respuesta: La SET, luego de citar el Art. 2º de la Ley Nº 125/91 y el Art. 5º del Decreto Nº 6359/05 que determina el criterio de habitualidad en la compraventa de inmuebles, concluye que no se reúnen las condiciones subjetivas ni objetivas para que la venta ocasional sea considerada como renta gravada por el IRACIS y por lo tanto la suma percibida por la venta, no suma para que dicho monto sea gravado por este impuesto, resaltando además que la actividad desempeñada no constituye el giro del negocio.

Reitera también que la condición para el cambio de categoría del IRPC al IRACIS es que los ingresos gravados por el IRACIS, deben superar el monto de G. 100.000.000 al año.

Comentario: En la consulta planteada se aclara que uno de los condóminos es contribuyente del IVA y el otro propietario condómino no es contribuyente, motivo por el cual el escribano interviniente en la operación realizó la retención del 50% del IVA.

Por su parte el condómino contribuyente emitió una factura por el precio correspondiente a su parte decondominio. Este es el procedimiento correcto.

Recordar que la retención no es del 1,5% directo, sino como el IVA está incluído en el precio es posible aplicar el 1,42857% directo sobre el monto total de la venta.

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Dando en aparcería un inmueble rural

Si usted es propietario de un inmueble rural y desea explotarlo, pero no posee los recursos ecónomicos o los conocimientos técnicos para el cultivo de soja o para la cría o engorde animales, en lugar de simplemente alquilarlo por un precio fijo, podría asociarse con otra persona y repartirse las utilidades o los frutos de dicha actividad agropecuaria, poniéndose de acuerdo en diversos aspectos como ser: Los aportes de cada parte, las responsabilidades, la asunción de riesgos y cómo se repartirán los frutos o el dinero obtenido en la explotación. Para esto deberá firmar un contrato de aparcería.

¿Aparecería? ¿Qué es esto? ¿De dónde surge?

La aparecería es el típico contrato asociativo agrario, en el que generalmente el dador que es el dueño de la tierra, entrega la tenencia de la misma al aparcero para que éste lo trabaje con destino a una actividad agropecuaria, a cambio de un porcentaje de los frutos que obtenga.

Tanto el aparcero dador como el aparcero tomador aportan el capital y el trabajo, es decir, cada uno contribuye con parte de sus bienes, aptitudes y habilidades: El aparcero dador otorga el inmueble donde se realizará la explotación y el aparcero tomador los animales o las plantaciones o sembrados.

¿Es posible firmar un contrato de aparcería y recibir simplemente un monto fijo de dinero?

NO. Si simplemente usted como propietario de la tierra recibirá un monto fijo en dinero, sin correr ningún riesgo, esto no es aparcería, sino locación o alquiler de inmuebles rurales. Tributaria y contractualmente hay grandes diferencias.

La esencia del Contrato de Aparcería se encuentra en la repartición de los frutos obtenidos al final del mismo y el riesgo que se asume. Sin embargo nuestra legislación, permite repartirse el dinero equivalente a una cantidad de frutos o animales producto de la aparcería.

¿Qué tipo de contrato me conviene firmar?

Usted deberá optar entre una de estas principales figuras:• Firmar un contrato de locación o alquiler de inmuebles, en cuyo caso el tratamiento tributario

es igual al que hemos mencionado anteriormente.• Firmar un contrato de aparcería, en el que ambas partes son socias del negocio. Un modelo

le presentamos más adelante.• También existe la posibilidad de formar una sociedad rural. Si desea profundizar sobre el tema, le

recomendamos la lectura del libro Colección IMAGRO, Tomo II, Modelos de Contratos Rurales.

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EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

El “Contrato de Locación o Arrendamiento” se diferencia con el “Contrato de Aparcería”, porque el primero requiere a favor del propietario del campo un pago en dinero por el uso y goce del mismo por parte del arrendatario.

En cambio, en la figura del aparcero se conforma una especie de sociedad sin ser tal, ni tampoco una locación, en el cual la retribución del dueño del campo es un porcentaje prestablecido de los frutos que se obtengan o su equivalente en dinero y consecuentemente asume el riesgo de no obtener ganancias en el caso de que por factores climáticos, por ejemplo, se pierda la cosecha u ocurran pérdidas de animales.

Legislación aplicable a los Contratos Rurales

El Estatuto Agrario, Ley Nº 1863/02 modificada por la Ley Nº 2002/02, en el Título VII, Capítulo Único, establece las modalidades de Contratos Rurales, haciendo simple mención a los tipos de contratos, sin entrar a establecer cláusulas específicas, como lo hacen otras legislaciones.

El Código Civil, Libro 3º, Título 2º, en los Artículos 803º al 844º regula los Contratos de Locación. Por la falta de legislación específica, a los contratos rurales le son aplicables en forma supletoria, las disposiciones del Código Civil.

Con la implementación del Nuevo IMAGRO, la legislación tributaria contempla las formalidades que deben cumplir y la forma de documentarse los mismos. En efecto el Artículo 14º de la Resolución General Nº 77/12 reconoce como contratos rurales a los mismos contratos contemplados en el Estatuto Agrario: Arrendamiento, Aparcería y Contrato Societario.

Atención: Dependiendo de dichos “conceptos” pagará:

•IRACISoIRPC •IVA •IMAGRO

Esquema de Contratos Rurales

Locación de InmuebleCódigo Civil

AparceríaAgrícola/ Pecuaria

Estatuto Agrario

Sociedad Rural(contrato societario)

Estatuto Agrario

Precio cierto en dinero

Entrega del Inmueble

RENTA COMERCIAL

IVA 5%

Se debe excluir de la SAU

Aporte de ambas partes

Se reparten los frutos

Cada uno tributa por separado

IMPUESTO SIN IVA

IMAGRO

Se toma a cargo directamente la utilización parcial del inmueble rural

Aporte de ambas partes

Se reparten los frutos

La sociedad tiene su Propio RUC

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Locación de Inmuebles Rurales

Si bien este contrato se encuentra legislado en el Código Civil, también el Estatuto Agrario lo legisla, aplicándose en este último caso en forma supletoria las disposiciones del Código Civil.

Cuando el inmueble se encuentra situado en las zonas determinadas como rurales, se aplican las disposiciones del Estatuto Agrario y se requiere el cumplimiento de los requisitos establecidos por la Administración Tributaria en materia de registros del contrato y pago de los impuestos correspondientes.

El Artículo 14º de la actual Resolución General Nº 77/12, que reglamenta el IMAGRO, y la anterior a esta, considera que aunque se trate del arrendamiento de un inmueble rural, a los fines fiscales, el propietario de la tierra o arrendador deberá tributar por tal actividad el Impuesto a la Renta Comercial o Empresarial, es decir, el IRACIS, y el arrendatario por su parte está obligado al pago del IMAGRO.

Fíjese en el siguiente cuadro las caracterísiticas del contato de alquiler o locación:

Concede el usoy goce de un predio rural

Expide Factura con IVA a nombre del arrendatario

Arrendador

Los ingresos recibidos pagan IRACIS, IRPC e

IVA

Por lo producido en

el campo paga IMAGRO

Arrendatario

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Tipos de Aparcería

Los contratos de aparcería pueden clasificarse en en Agrícolas o Pecuarias, según el objeto de la misma, sean frutos o animales.

• La aparcería agrícola surge en la metodología de cómo se deben distribuir los frutos los aparceros, los cuales libremente pueden convenir el porcentaje de cada uno al tiempo de la celebración del contrato, pero no pudiendo disponer de los frutos sin su previa distribución, salvo autorización expresa de la otra parte.

• La aparcería pecuaria, se da cuando la cosa dada en aparcería son animales, los que se distribuirán de acuerdo a lo convenido.

Son partes del contrato de aparcería: El aparcero, quien es el propietario de los animales o de la cosecha y el cedente o dador, quien es el propietario del inmueble.

A continuación presentamos un cuadro esquemático de los diferentes tipos de contratos de aparcería:

Régimen tributario del Contrato de Aparcería

El Contrato de Aparcería se tipifica como una actividad agropecuaria y en este sentido, están incluidos dentro de los ingresos gravados por el IMAGRO y no por el IRACIS. Es decir, este contrato pagará solamente Renta Agropecuaria (IMAGRO). Al pagar IMAGRO no se paga IVA. De acuerdo a los tipos de contratos de Aparcería, se especifica la forma de facturar y los requisitos que se deben tener en cuenta.

Prohibición de subcontratos de locación, aparcería y trabajo societario

El Estatuto Agrario, Agrario establece en su Artículo 86° la prohibición expresa de subcontratar disponiendo: “Se prohíbe los subcontratos de locación, aparcería y de trabajo societario”.

Constituye una práctica llevada a cabo en muchas legislaciones la introducción de normas de esta naturaleza, atendiendo a que los inmuebles rurales se encuentran sujetos a la “reforma agraria”.

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En forma resuminda, el Contrato de Aparcería funciona de la siguiente manera:

Forma de documentar los ingresos provenientes de los contratos de aparcería

Como se ha visto anteriormente, el objeto del contrato de aparcería, en nuestra legislación puede ser: repartirse los frutos o el dinero equivalente a los frutos, o un monto determinado por cabeza de ganado.

Es por ello que la forma de facturación varía en el caso que se repartan los frutos o el dinero. Actualmente, esto se encuentra dipuesto en el Artículo 14º de la Resolución General Nº 77/12.

En forma esquemática presentamos un cuadro demostrativo de la relación entre el aparcero dador y el aparcero tomador en caso que se proceda a repartir los frutos y se deba utilizar la autofactura como una modalidad especial de facturación.

Cede el uso y goce de un predio rural, animales, enseres y demás elementos de trabajo

AparceroDador

AparceroDador

AparceroTomador

AparceroTomador

No transfiere la propiedad de los bienes objeto del contrato

Realiza la explotación

Se distribuyen los frutos obteni-dos o su equivalente en dinero

Aparcero dador Aparcero tomador

Propietario de la tierra. * Propietario del Ganado ( en aparcería pecuaria).

* Quien realiza la explotación agrícola (en aparcería agrícola).

Recibe la autofactura para ingresar el producto agrícola o pecuario en su inventario.

Se reparten los frutos, (soja, trigo, maíz), en caso de aparcería agrícola.

Se reparten los terneros o los kilos del ganado, en caso de aparcería pecuaria.

El aparcero tomador (propietario del animal o de los granos) expide la autofactura a nombre del aparcero dador (propietario de la tierra) en concepto de entrega de xxxx (kilos o animales)(describir la entrega) equivalente a Gs......... a valor de reposición, en cumplimiento del con-trato de aparcería suscripto entre las partes en fecha.....

Por dichos ingresos paga IMAGRO, una vez que hubiere transferido el producto a terceros, emitiendo la correspondiente factura.

Este documento sirve para justificar el no ingre-so del producto en el inventario o para darlo de baja en el mismo.

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Régimen legal de los Contratos Rurales y su relación con la generación de obligaciones tributarias

Tal como hemos adelantado, resulta muy importante, establecer el régimen legal de los Contratos Rurales, puesto que de ello dependen en gran medida, si se abonará el Impuesto a la Renta Empresarial (Capítulo I. Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios) en concepto de arrendamiento de bienes inmuebles, o si es posible establecer una relación contractual que sea considerada como “actividad agropecuaria” de manera que los ingresos estén sujetos al Impuesto a la Renta de las Actividades Agropecuarias (IMAGRO).

Estos contratos deben ser inscriptos ante la SET en el plazo de 30 días habiles, presentando el Formulario 155 comunicación rural acompañando:

• El contrato de locación, aparcería o sociedad rural con firma autenticada por escribanía.

• Fotocopia de la inscripción en el RUC

• Una fotocopia de Cédula de Identidad del contribuyente que solicita la inscripción del contrato.

Si el contrato no va a ser presentado por el contribuyente se requiere la autorización por escrito para gestionar terceras personas, con la fotocopia de Cédula de Identidad del autorizado.

Inscripción de los contratos de Aparcería en la Dirección General de los Registros Públicos

A los efectos tributarios, la inscripción de los contratos rurales se realiza en la Subsecretaría de Estado de Tributación. Sin embargo, esta inscripción nada tiene que ver con las cuestiones comerciales.

Como normalmente la duración de los contratos rurales es larga o las inversiones a realizar son importantes, es muy conveniente que se realice la inscripción del mismo en la Dirección General de los Registros Públicos (DGRP). Esta inscripción es opcional, no obligatoria, pero reiteramos, resulta muy recomendable. Esta inscripción otorga al contrato validez, no solo entre las partes, sino principalmente frente a terceros.

Por ejemplo: Si se suscribe un contrato de aparcería agrícola por el plazo de 3 años puede suceder que de buena o mala fe el propietario del inmueble decida venderlo y en dicho caso, el comprador (tercero en el contrato de aparcería) no tiene obligación de respetar la duración del contrato y puede exigir al aparcero tomador que abandone el inmueble o solicitar judicialmente el desaolojo.

Lo mismo ocurre en caso de fallecimiento del propietario del inmueble, en el cual los herederos no tendrían la obligación de respetar los acuerdos del causante de la sucesión.

Si el contrato se inscribe en la DGRP, en oportunidad de solicitar el certificado necesario para la transferencia del mismo, se comunicará al tercero la existencia de la relación contractual, la que deberá ser respetada por este.

Sin embargo, algunos escribanos públicos han manifestado que en ciertas secciones no se permite la inscripción de este tipo de contratos. La Dirección General de los Registros Públicos se encuentra obligada a tomar razón de las relaciones contractuales que afectan a los inmuebles rurales, pues así se halla dispuesto en el Código de Organización Judicial.

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Modelo de contrato de aparcería agrícola para cultivo de soja

En la ciudad de.................... a los......... días del mes de.............del año............ entre la firma......................con RUC Nº.....................representada en este acto por el Sr. ....................en su carácter de......................., con C.I. Nº.................. de nacionalidad,..............estado civil................., domiciliado a los efectos legales en.......................en adelante denominado “EL PROPIETARIO DEL CAMPO”, por una parte, y por la otra el Sr.......................... con RUC Nº.................., con C.I. Nº .............., de nacionalidad.............., de estado civil...................., domiciliado a los efectos legales en....................., en adelante llamado “EL APARCERO”, ambas partes con plena capacidad legal para la suscripción de este acuerdo, convienen en celebrar el presente CONTRATO DE APARCERÍA AGRÍCOLA, sujeto a las siguientes cláusulas y condiciones:

CLÁUSULA PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. Por el presente, EL PROPIETARIO DEL CAMPO, se compromete a otorgar una parte del uso del inmueble detallado en las cláusulas siguientes con vista a la producción de soja a cargo de EL APARCERO.

CLÁUSULA SEGUNDA. INDIVIDUALIZACIÓN DEL LUGAR DE PRODUCCIÓN . El inmueble objeto de este contrato, cuyo uso es otorgado a EL APARCERO, con vistas a la plantación de soja se individualiza como Finca Nº..................., Padrón Nº..............., ubicada en el Distrito de.............., Departamento de..............., Código de Distrito según Decreto Nº 4305/04..........con un total de superficie del inmueble de .......... hectáreas, de las cuales se destinan ............. hectáreas para la aparcería agrícola. Se deja expresa constancia que las hectáreas objetos del contrato son agrológicamente útiles y por tanto el total de las hectáreas dadas en aparcería es igual al total de la SAU.

El inmueble se encuentra inscripto en la Dirección General de los Registros Públicos Sección ............, bajo el Nº ............., con el Nº de folio ............., en fecha ................. El propietario del campo entrega en el presente acto una copia de la escritura de propiedad del inmueble rural.

CLÁUSULA TERCERA: LEGISLACIÓN APLICABLE. El presente CONTRATO DE APARCERÍA AGRÍCOLA, se rige por lo dispuesto en materia de Contratos Rurales, según lo establecido en el Título VIII Capítulo único, artículos 81º, 82º y 83º de la Ley Nº 1863/02 del Estatuto Agrario modificada por la Ley Nº 2002/02, no estando regulada la presente relación contractual por las normas del derecho civil, salvo en forma supletoria.

CLÁUSULA CUARTA: SUJECIÓN A LAS LEYES SANITARIAS Y AMBIENTALES. El Aparcero se compromete a dar cumplimiento de las disposiciones del Servicio Nacional de Calidad y Sanidad Vegetal (SENAVE) y las normas del medio ambiente dispuestas en la Ley Nº 294/93 “Evaluación de Impacto Ambiental”. Deberá presentar en el acto una copia de la aceptación del proyecto por la Dirección General del Medio Ambiente.

CLÁUSULA QUINTA: GASTOS DE LA PRODUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO. Se deja establecido que el inmueble detallado en la cláusula segunda de este contrato es de propiedad exclusiva de EL PROPIETARIO DEL CAMPO, cediendo solo una parcela del mismo, la que deberá ser utilizada exclusivamente para la producción de soja y por el tiempo pactado, quedando todos los gastos inherentes que demandan la actividad de la producción de soja a cargo de EL APARCERO como los relativos al producto obtenido y a su comercialización.

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CLÁUSULA SEXTA: PAGO DEL IMAGRO. INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES TRIBUTARIAS. El pago del IMAGRO correspondiente al inmueble dado en aparcería será de exclusiva responsabilidad del PROPIETARIO DEL CAMPO. Por su parte, EL APARCERO deberá pagar el IMAGRO que corresponda por la venta de los productos que le pertenezcan. La inscripción del contrato quedará a cargo de EL PROPIETARIO DEL CAMPO, quien lo deberá realizar utilizando el Formulario 155 de Comunicación Rural.

CLÁUSULA SÉPTIMA: MEJORAS Y MANTENIMIENTO DEL SUELO. Durante los tres primeros años de vigencia del presente contrato, EL APARCERO se obliga como contraprestación por la explotación de la parcela objeto del contrato, a realizar mejoras en el suelo de la misma tales como la preparación del suelo para la siembra de la soja, consistente en: destronque y mecanización, trabajos de curva de nivel, y fertilización de la tierra asignada para la siembra de como mínimo 200 Kg de fertilizantes por hectárea por cada zafra. Los trabajos de mejoras del suelo de la parcela del inmueble forman parte de la remuneración de la aparcería por el período de tres primeros años.

Parágrafo Único. Se deja expresa constancia que la realización de los trabajos de la curva de nivel, como medida de protección para evitar la erosión del suelo, deben estar finalizados antes de la primera siembra del año ...........

CLÁUSULA OCTAVA. REMUNERACIÓN CONVENIDA. FACTURACIÓN. EL APARCERO entregará a EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en concepto de remuneración por el objeto de este Contrato de Aparcería Agrícola, el producido de la soja de la zafra correspondiente en un porcentaje del …….% del total de la producción. A opción de EL PROPIETARIO DEL CAMPO podrá entregar su equivalente de dinero correspondiente a la cotización de la soja en el día de la entrega del producto, que se hará efectiva a más tardar en fecha ………… de cada año.

Se deja establecido que se podrá negociar la proporción de soja correspondiente a EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en cuyo caso se percibirá el importe del producto. Para ello será necesaria la conformidad de EL PROPIETARIO DEL CAMPO. La factura que deberá expedir EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en caso de recibir el importe de dinero correspondiente a los kilos de soja se hará en concepto de: Contrato de aparcería agrícola suscripto entre las partes en fecha ………………………. Monto recibido en guaraníes equivalente a …….. kilos de soja transferidos a terceros a razón de G….....……. x kilo. La factura será sin IVA, por tratarse de productos agropecuarios o su equivalente en dinero.

En caso que EL APARCERO entregue a EL PROPIETARIO DEL CAMPO los kilos correspondientes, EL APARCERO deberá emitir la autofactura para que el propietario del campo lo pueda incluir en su inventario. El monto de la Autofactura se hará por el valor de reposición, de acuerdo de acuerdo con lo estipulado en la Resolución Nº 452/06, Artículo 15º.

CLÁUSULA NOVENA: CASOS FORTUITOS O DE FUERZA MAYOR. Se deja claramente establecido que ante situaciones de casos fortuitos o de fuerza mayor de la naturaleza tales como inundaciones, excesos de lluvias, sequías, heladas, pestes, plagas, quema de campos, que pudieran de alguna manera obstaculizar la producción de la soja EL APARCERO no debe abonar nada a EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en concepto de indemnización alguna, ni tampoco reclamar en razón de las mejoras e inversiones realizadas en el suelo de EL PROPIETARIO DEL CAMPO.

CLÁUSULA DÉCIMA: DE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO. a) Por mutuo consentimiento. b) Por incompatibilidad manifiesta entre las partes. Mediado cualquiera de las situaciones previstas, el contrato terminará sin responsabilidad para ninguna de las partes, bastando una simple comunicación escrita.

CLÁUSULA DECIMOPRIMERA: DE LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato, por una de las partes, dará derecho a la otra a pedir la ejecución del contrato o su resolución con los daños e intereses o ambas cosas.

CLÁUSULA DECIMOSEGUNDA: PLAZO DE DURACIÓN. El plazo de duración del presente contrato es de ............ años, contados desde la suscripción del mismo, pudiendo prorrogarse de común acuerdo, mediando comunicación fehaciente con una antelación no menor a 30 días de la fecha del vencimiento, en caso contrario se considera terminada la relación contractual de pleno derecho.

En prueba de conformidad de los términos contenidos en este contrato, firman ambas partes en dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en Asunción, a los............días del mes de..................del año 20xx

El PROPIETARIO DEL CAMPO EL APARCERO

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CONTENIDO DE ESTA REVISTA

Prólogo 3

Impuestos que afectan al alquiler de Inmuebles 5IVA sobre alquiler de Inmuebles 5Alquiler de Inmuebles por parte de sociedades en general 6Alquiler de Inmuebles por parte de personas físicas, condominios o sucesiones Indivisas 6¿Si alquilo dúplex o un edificio? 6¿Qué pasa si soy casado/a y la propiedad es un bien ganancial? 6¿Y si solamente alquilo a G. 500.000 por mes, puedo dejar de inscribirme y dar un recibo común por el pago del alquiler? 7Criterio de habitualidad para personas físicas 7Pasos que deben seguir las personas físicas para Inscribirse como contribuyentes de Renta 8Inscripción como contribuyentes de la Renta del Pequeño Contribuyente 8

De las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles 9

Legalizando el alquiler mediante inscripción en el Impuesto a la Renta del Pequeño Contribuyente 11Desde hace mucho tiempo alquilo dos inmuebles pero mis inquilinos no me piden la factura. ¿Por qué tendría que inscribirme ahora? 11 Inscripción en el IRPC por el alquiler de inmuebles 11Liquidación del IVA por contribuyentes del IRPC 11Régimen Simplificado 11Régimen General 12Liquidación del IRPC 12Si no estoy inscripto en el IVA porque trabajo en forma dependiente y aporto a una caja, ¿qué régimen de IVA elijo? 12Ejemplos prácticos de liquidación del IVA por los dos regímenes 13Ejemplos prácticos de liquidación del IRPC 13Preguntas frecuentes 14

Pagando IRACIS por el alquiler de inmuebles 15Renta Presunta para Personas Físicas 15¿Qué régimen me conviene más? 154.35% ¿De donde sale esto? 15Formularios para el pago del alquiler por Renta Presunta 16Determinación del IRACIS de las Personas Físicas sobre Base Real o Efectiva 16Alquiler de inmuebles por parte de sociedades y personas jurídicas en general 17Importancia de realizar un planeamiento tributario antes de tomar una decisión 17

Dando mis alquileres a una empresa loteadora o administradora 19Alternativa de pagar los impuestos por el mecanismo de retenciones de IVA y Renta 19Si el propietario está inscripto en el IVA 19Si el propietario no está inscripto en el IVA 19Base legal para retención definitiva del IRACIS. Decreto Nº 6359/05, Art. 99º 20Base legal para retención del IVA. Resolución Nº 1421/05, Art. 22º 21Modelo del comprobante de retención que debe emitir la empresa administradora 22

IVA que grava el alquiler de inmuebles 23¿Cómo se documenta si tengo un solo inmueble, ese lo doy en alquiler por menos de un salario mínimo mensual? 23¿Y cómo hago con las expensas? 25¿Es cierto que debo pagar el IVA aún cuando el Inquilino no me pagó? Eso no me parece justo 25Modelo de factura 26

Dando en aparcería un inmueble rural 27¿Aparcería? ¿Qué es esto? ¿De dónde surge? 27¿Es posible firmar un contrato de aparecería recibir simplemente un monto fijo de dinero? 27¿Qué tipo de contrato me conviene firmar? 27Legislación aplicable a los Contratos Rurales 28Locación de Inmuebles Rurales 29Tipos de Aparcería 30Régimen tributario del Contrato de Aparcería 30Prohibición de subcontratos de locación, aparcería y trabajo societario 30Forma de documentar los Ingresos provenientes de los contratos de aparcería 31Régimen legal de los contratos rurales y su relación con la generación de obligaciones tributarias 32Inscripción de los contratos de Aparcería en la Dirección General de los Registros Públicos 32Modelo de contrato de aparcería agrícola para cultivo de soja 33