Voces: LOCACION ~ INTIMACION PREVIA ~ DESALOJO POR FALTA DE PAGOTítulo: Locaciones urbanas: falta de pago e intimación previa.Autores: Abatti, Enrique L. Rocca, Ival (h.)Publicado en: LA LEY1985-B, 810Cita Online: AR/DOC/963/2001

Sumario: SUMARIO: I. Consideraciones generales. - II. Alerta de los propietarios. - III. Caracteres de lanueva norma legal. - IV. Requisitos y efectos de la intimación. - V. Utilidad del requerimiento. - VI.Consecuencias de la falta de pago. - VII. Distintas deudas de la locación. - VIII. Prestaciones incumplidasque exigen previo requerimiento. - IX. Destino de la locación. - X. Locaciones especiales y situacionesafines. - XI. Subrogaciones. - XII. Garantías de fianza y seguro. - XIII. Locaciones verbales, precio y pagopor tercero

I. Consideraciones generales

a) En el habla hispana, las denominaciones más usuales de la prestación básica que debe cumplimentar ellocatario en el contrato de arrendamiento, como respuesta ineludible al uso y goce que se le concede, han sidolas siguientes: alquiler, arriendo, arrendamiento, conducción, canon, precio, retribución

(1).

b) No se concilian las opiniones vertidas en el Congreso Nacional, respecto de la finalidad del art. 5º, con loexpresado por el Poder Ejecutivo en el mensaje. Los legisladores, aluden a la necesidad de evitar maniobrasinjustas de los propietarios. El Poder Ejecutivo (mensaje, 15/5/84), alude a la necesidad de otorgar un "respiro"a los inquilinos, con esta virtual ampliación de plazo. A nuestro entender, la exigencia del previo requerimiento,tiende a evitar abusos que se han cometido -con regular frecuencia- por parte de acreedores que no se hanencontrado presentes para cobrar, y que después han demandado desalojo por falta de pago.

c) Tenemos expresado, que aunque se contradicen las razones dadas por el, Poder Ejecutivo y por loslegisladores oficialistas, en cuanto a la inclusión del art. 5º en la ley 23.091 (ADLA, XLIV-D, 3709) el motivoprincipal, ha sido -como lo fue en anteriores leyes de alquileres- evitar que mediante artificios o alguna ausenciasigilosa del propietario del lugar del pago natural, se coloque al inquilino en trance de desalojo (2).

d) La exigencia del requerimiento previo, no es sino el reconocimiento que impone la ley, en contradiccióncon el contrato, de que el locatario -lisa y llanamente- se atrase, sin sanción, en el pago de los alquileres (3).

e) Aunque se la pueda reputar de escaso peso, de todas maneras, la imposición del previo requerimiento,para la procedencia del desalojo por falta de pago (4), es una medida discriminatoria contraria a la garantía delart. 6º de la ley 21.342 (ADLA, XXXVI-C, 1981).

f) La descripción del mecanismo del art. 5º, y de sus efectos naturales está simplificada en una recienteanotación al texto de la ley 23.091 (5).

g) A pesar de la imposición del art. 5º, siguen en vigor todas las demás normas sobre falta de pago, nocontempladas en la nueva ley (6).

h) Sobre los distintos aspectos de implicancia, de los trámites previos al desalojo por falta de pago, existenrecensiones, que pueden consultarse (7).

i) Las cláusulas convencionales, sobre los efectos de la mora en la locación, con respecto a la posibilidad dedesalojar, sin intimar previamente, resultan nulas, por aplicación del art. 5º de la ley 23.091 (8).

j) Por vía del ejercicio de las facultades reglamentarias, será posible, mejorar, el sistema de la intimaciónprevia y formular determinaciones, en este momento inexistentes (9).

k) Existe opinión, acerca de la posibilidad de impedir el ejercicio continuado o abusivo del beneficio de laprevia intimación por el inquilino, por conducto de la reglamentación (10); sin embargo, puede ocurrir que dichanorma no merezca atención por parte del Poder Ejecutivo.

II. Alerta de los propietarios

a) Algunas normas de la ley 23.091 vulneran garantías de lealtad procedimental, por ejemplo, la que exige laprevia intimación en el desalojo por falta de pago (11).

b) Se ha sostenido, en materia de falta de pago de los alquileres, que la norma del art. 5º de la ley 23.091,mantiene un principio de "verdad" dirigido a evitar sorpresas (12).

c) La redacción del art. 5º, deja dudas, sobre la posibilidad de que, a través del cuestionamiento de cuentas,en sus detalles menores, pueda quedar suspendida, la acción judicial de desalojo, o dilatado el ejercicio deacciones del locador (13).

d) Si el legislador, creyó que la imposición del previo requerimiento, antes del desalojo por falta de pago,constituye un amparo para la vivienda, se equivocó; por el contrario, alarmará a los propietarios (14).

III. Caracteres de la nueva norma legal

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a) La legislación dictada por el Congreso de la Nación en 1984 -ley 23.091- constituye una nuevafrustración, en materia locativa y no se ha sabido aprovechar la experiencia corrida (15).

b) A pesar de su espíritu liberal, la actual ley de alquileres -reiterando la posición del art. 17 de la ley 21.342igualmente liberal- exige un trámite previo, al desalojo por falta de pago, no contenido en el más liberal CódigoCivil (16).

c) Una de las normas de la ley 23.091, que puede originar retracción en la oferta de unidades en locación esel art. 5º; no, por el contenido, en sí mismo, sino porque insinúa una intervención del contrato, que contraría lasgarantías del art. 6º de la ley 21.342, vigente en ese aspecto (17).

d) Si analizamos, todas las notas de autores diversos sobre la nueva ley de alquileres 23.091, advertiremosque -lo expresen o no- hay ineficacia en las disposiciones, y no aparecen cambios de interés, como quiera queciertas normas, como la del art. 5º, aparezcan impregnadas de sentido social (18).

IV. Requisitos y efectos de la intimación

a) Entendemos previo, efectuar una brevísima reseña, sobre el contenido del "pago", lo que -obviamente-surge de las normas del Cód. Civil.

El deudor debe pagar aquello a que se obligó (art. 725), pudiendo efectuar el pago, un tercero, por el deudor(art. 728, inc. 9º); el pago debe realizarse al acreedor (art. 731), y lo que se haya acordado (art. 740), en el lugarque quedó convenido (art. 744), en el tiempo correcto del vencimiento (art. 750).

El acreedor, debe aceptar el pago realizado en las circunstancias correctas de monto, tiempo, lugar y demáscondiciones (art. 729), liberar al deudor que pagó (art. 505), a riesgo -caso contrario- de abrir para el deudor, lavía de la consignación (art. 757 inc. 1º).

b) Los requisitos de la intimación, son: que sea "previa" a la demanda de desalojo por falta de pago; que seexpresa la cantidad adeudada, que se conceda un plazo no inferior a los diez (10) días corridos, y que se indiqueel lugar de pago. Leyes anteriores sobre locaciones urbanas, contenían descripciones más minuciosas que el art.50 de la ley 23.091, que ahora tratamos.

c) La norma del art. 50 sobre la "previa intimación de pago", resulta incompleta, y no preserva debidamenteel interés del locatario, en caso de maniobras del locador (19), entre otras razones; porque no fija límitesterritoriales, para la determinación del lugar de pago, no exige discriminar la deuda, etcétera.

d) Involucra un defecto, de la ley 23.091, no imponer la especificación rubral, en la intimación previa aldesalojo por falta de pago (20).

e) No se encuentra suficientemente determinado el procedimiento y contenido de la previa intimación depago, establecida por la nueva ley (21).

F) Son exigibles ciertas "formas" para la intimación, desde que la norma alude a la "fehaciencia"; estoexcluye como prueba única o exclusiva, a la testimonial.

Se entiende por "fehaciente" a lo que hace fe, art. 393, Cód. Procesal (ADLA, XLI-C, 2975); generalmente,lo instrumental o lo derivado de actuaciones oficiales, hace fe. Serían fehacientes y más aún, "indubitables", lasconstancias de expedientes judiciales o administrativos, las escrituras públicas, las actas notariales deconstatación, las recepciones de intimación firmadas en su original o en su duplicado por el destinatarioreceptor, las cartas certificadas con recibo de retorno de cuyo contenido certifique el escribano que las ensobró ydespachó en el Correo, los telegramas colacionados, los telegramas con copia autenticada y aviso de entrega, lascartas documentales, las exhibiciones en juicio bajo firma reconocida y fecha cierta (arts. 979, 993 y 1035, Cód.Civil).

g) En el orden contractual, la norma del art. 5º, solamente modifica, el valor de las cláusulas deaccionamiento inmediato por desalojo, como consecuencia de mora automática en la falta de pago (22).

h) Hemos sostenido, repetidamente (23), que los términos establecidos en el Código Civil para que se puedadesalojar, son de orden público.

i) Si bien, no se pueden exigir pagos anticipados, es válido estipular el pago de los alquileres, por adelantadoy, en caso de incumplimiento, aunque el mes de que se trate, no se encuentre vencido, es previo al desalojo,formular intimación (24).

j) El pago tardío, autorizado por el art. 5º de la ley 23.091, "no deja rastro" en la relación locativa -a menosque por sus características o uso repetido pueda constituirse en un abuso del derecho y resulte por ellodescalificable-, art. 1071 Cód. Civil y el antecedente lo tenemos en la legislación uruguaya, art. 12 de la ley13.870, estableciendo que "se entenderá que no han perdido la calidad de buenos pagadores" los inquilinos quepaguen dentro del plazo de gracia admitido, aunque haya vencido el plazo convencional de pago (25).

V. Utilidad del requerimiento

a) Casi, podría afirmarse, que pese a que involucra un propósito de contemplación y de buena voluntad, haymás perjuicios que beneficios, en la nueva ley (arts. 3º, 5º, 9, etc.) (26).

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b) El mantenimiento de la vigencia, del régimen defacto de la ley 21.342, se contradice, con normas como elrequerimiento, que se exige, para desalojar por falta de pago (27).

c) El art. 5º de la nueva ley, no contiene los elementos necesarios, que signifiquen garantía, para las partesdel contrato. Faltan especificaciones, en favor del inquilino, y,. en cuanto a los locadores, origina una etapa quepuede constituirse en dilatoria, según como la utilice un locatario malicioso (28).

d) Se ha señalado globalmente, que normas como la del art. 5º, originan inseguridad jurídica y no ayudan ala nueva legislación (29).

e) Con indicaciones estadísticas, se acentúa el criterio de la inconveniencia de normas discriminatorias,como la del art. 5º (30).

f) No es demasiado osado, imaginar, que habrá locatarios que hagan uso reiterado de la espera virtual, queles concede el art. 5º de la nueva ley (31).

VI. Consecuencias de la falta de pago

a) Es absolutamente normal, que se señale como consecuencia de la falta de pago de los alquileres, laposibilidad de desalojo, y la apertura de la vía de ejecución y embargo, por el monto de lo adeudado. Sinembargo, existen otras consecuencias, sistemáticamente olvidadas, que hacen a la situación y a los derechos dellocatario.

b) El locatario, según resulta del art. 1198 del Cód. Civil, texto según ley 17.711 (ADLA, XXVIII-B, 1799)tiene derecho a demandar la resolución del contrato, cuando acontecimientos extraordinarios e imprevisibles,tornaran excesivamente onerosas las obligaciones a su cargo. Pero, de este beneficio, no podrá gozar, "siestuviese en mora" (art. 1198, cit., apart. 4º, in fine).

c) El locatario, no responde de daños en el inmueble locado, en los casos fortuitos que deterioren el bien (v.gr., art. 1517, Cód. Civil), pero el art. 513, hace responsable al deudor, cuando se encontrase constituido enmora en su obligación.

d) El locador, está obligado al reintegro de mejoras y gastos al locatario, en los supuestos del art. 1539 delCód, Civil; está igualmente obligado a garantizar un goce pleno de la locación (art. 1528) y a reparar la unidadlocada (art. 1515) tanto como a restituir lo gastado por el inquilino en las reparaciones urgentes (art. 1544);pero, a sus veces, si el locador no cumpliese, encontrándose el locatario en incumplimiento por falta de pago,opera el principio del art. 1201, según el cual, "en los contratos bilaterales, una de las partes, no podrá demandarsu cumplimiento, si no probase ella haberlo cumplido u ofreciese cumplirlo, o que su obligación es a plazo".

De manera que, vencido el plazo de pago del alquiler (art. 509), no puede, el inquilino, reclamar a su locador-al menos en los rubros que dejamos indicados, que no son de orden público- estando impagos los alquileres. Aesto debemos agregar, que si por falta de pago, se llega al desalojo, el locatario -conforme al art. 1552 Cód.Civil- pierde derechos sobre reparaciones y gastos no urgentes, que el locador deja -entonces- de tenerobligaciones de devolver.

e) El art. 1618 del Cód, Civil, permite al locatario retener el inmueble locado si no se afianza lo que leadeude por mejoras el locador. Conforme a los arts. 3932 y 3939, el locatario que invirtió en mejorasreembolsables queda confirmado en su privilegio ante otros acreedores y en la facultad de retención. Pero si elpretensor, resulta a su vez deudor -por alquiler- del locador, desaparece la razón de la protección, y el derechode retención.

f) Por fin, la falta de pago de los alquileres, da nacimiento a un derecho de retención del locador sobre losmuebles del inquilino (aplicación, art. 3939) y a privilegios (art. 3883) sobre muebles introducidos en elinmueble locado, no sólo por el importe de la deuda de alquileres, sino también por sus accesorios y por lascostas (art. 3884, Cód. Civil).

g) Los locatarios gozan de algunas facultades, que no son frecuentemente ejercitadas, que les permitiríancircunscribir el ejercicio de los derechos creditorios por parte de los locadores. Esto tiene relación con lo queestablecen los arts, 1578 y 1580 del Cód. Civil.

aa) Conforme al art. 1580, el locatario no podrá ser condenado a pagar alquileres o rentas, "si tuviese quecompensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de éstos dependa de la liquidación".

bb) De acuerdo al art. 1578, en la acción ejecutiva del locador, por cobro de los alquileres, el mandamientode ejecución, debe ser -primero- únicamente, "sobre los bienes sujetos al privilegio" (del locador), con arreglo alart. 3883, Cód. Civil; o sea, "muebles que se encuentren en la casa, aunque no pertenezcan al locatario",llevados allí "de una manera permanente" o bien "para ser vendidos o consumidos"; y "el dinero, títulos decréditos y cosas muebles accidentalmente en la casa", salvo que el locador conociera la razón de la estancia"accidental" de esos bienes en el inmueble, o supiera "que ellos no pertenecían al locatario" (art. 3883, 2º ap., infine).

h) La intimación de pago, ha de realizarse "cuando no se paga", pero también hay problemas, derivados dela ley 23.091, cuando se paga "demasiado adelantado" y respecto de los derechos de terceros.

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aa) El art. 1574 del Cód. Civil, da derecho a las partes de la locación, a pagos adelantados que ellasconvengan, y, en principio, tales pagos, tienen valor y fuerza, ante los terceros.

bb) El art. 7º, inc. a) de la ley 23.091, prohibe exigir, en las locaciones destinadas a vivienda, a losinquilinos, "el pago de meses anticipados por períodos mayores de un mes", y la parte final de dicha norma,establece que: "la violación de estas disposiciones, facultará al locatario, a solicitar el reintegro de las sumasanticipadas en exceso debidamente actualizadas". Siendo necesario, hacer juicio, para esa restitución, "las costasserán soportadas por el locador".

i) En numerosos incisos, el art. 1575 del Cód. Civil, establece la presunción de que "el pago adelantado nofue de buena fe aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato que lo obliga a hacerlo" en los siguientessupuestos.

aa) Cuando se hubiesen hecho los pagos por arrendamiento por mayor tiempo al que podía el locadorcontratar; bb) Si el inquilino, no obstante la prohibición del contrato sobre subarriendo, hubiese subarrendado yrecibido pagos adelantados; cc) En relación a los acreedores del locador, si se hicieron pagos adelantadosdespués de publicada la falencia del locador; dd) En relación a los acreedores hipotecarios del locador, si fuesenhechos sin ser obligación contractual (o legal); ee) En relación a los acreedores quirografarios del locador, si lospagos se hicieron después de estar embargadas las rentas o alquileres; ff) Cuando no siendo obligado por elcontrato y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados; gg) En relación a los adquirentes de lacosa arrendada por venta voluntaria y a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas por cesionesvoluntarias del locador, si se prueba que el locatario pagó, sabiendo o debiendo saber, la enajenación o lacesión.

j) Según el Código Civil, es posible desalojar por falta de pago, cuando se adeudan "dos períodosconsecutivos de alquiler".

El art. 17 de la ley defacto 21.342, habla de dos períodos de alquiler, en su art. 17. Sobre este tema, la leyactual, 23.091, nada expresa. Consecuentemente, en virtud de que la ley defacto es posterior al Código y susnormas no modificadas continúan en vigencia, podría sostenerse que tiene validez lo que prevé su art. 17. Pero,como una norma -el art. 17- no puede estar vigente parcialmente, y la ley 23.091 modifica lo relativo al pagotardío y a la intimación, entendemos que -en este momento- la cuestión debe resolverse por los dos mesesconsecutivos, art. 1579, Cód. Civil.

k) En la mecánica de la distribución de las piezas postales, si el destinatario se niega a recibir una cartadocumental o un telegrama o manifiesta no encontrarse el interesado, la pieza es devuelta. Quiere decir que siun locatario avieso quiere demorar el desarrollo del sistema de la previa intimación, puede hacerlo, más omenos impunemente.

l) La ley 23.091, no contiene arbitrios que puedan ponerse en funcionamiento, para evitar las demoras a quenos referimos precedentemente.

m) La ley defacto establecía en cinco días hábiles el término para el pago tardío por el locatario; la leyactual, fija diez (10) días corridos. Esto también puede originar inconvenientes. v. gr., si se espera a un períodocontinuado de festividades, v. gr., carnaval, semana santa, fin de año, ferias, vacaciones.

n) Resulta de sumo interés, pasar revista a los antecedentes legislativos provinciales, en nuestro país, quemuestran a la legislación local -en actos de dudosa constitucionalidad (32)- estableciendo rebajas y ajusteslocativos, bajo distintos regímenes de emergencia, fundamentalmente, en el lapso 1943-1945 (33).

VII. Distintas deudas de la locación

a) Según el art. 22 de la ley defacto 21.342, las sumas que se adeuden, por daños, por ocupación ilegítima,por ajustes de alquileres o por falta de pago, deben actualizarse conforme a la variación del índice del salario delpeón industrial para la Capital y correspondiente al período que medie entre la notificación de la demanda.

Con arreglo al art. 3º de la ley 23.091, para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse los índicesoficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias, siendo válidas lascláusulas de ajuste, relacionadas con el valor de la mercadería del ramo de la explotación desarrollada por elinquilino, en el inmueble arrendado. Para las locaciones promocionadas, de la ley 23.091, su art. 10. ap. e),establece que el precio de la locación será reajustado trimestralmente, según el índice de actualización elaboradopor INDEC (o similares institutos de las provincias), en base a la evolución de los precios al consumidor ysalarios, promediados en partes iguales, y rebajado dicho índice, en un 20 % no acumulativo.

b) Pueden darse, cuanto menos, las siguientes situaciones de actualización: aa) Locación habitacional comúnu ordinaria; locacional no habitacional común u ordinaria; locación mixta común u ordinaria; locaciónpromocionada; locación promocionada convertida en común u ordinaria por incumplimiento de sus requisitosmínimos; bb) Otras deudas de la locación: constitucionalidad, generalidades, supervivencia, procedimientos.

c) Los diversos orígenes de las deudas de la locación, son por lo menos: aa) alquileres; bb) ajustes dealquileres; cc) importe de otras prestaciones a cargo contractualmente del locatario (por ej., expensas,impuestos, tasas, reparaciones, mejoras, servicios); dd) reparación del daño causado por abandono; ee)

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reparación del daño causado por ocupación ilegítima.

d) Las posibilidades contractuales en cuanto a los períodos de ajuste, son: aa) locación habitacional común yordinaria; bb) locación habitacional común u ordinaria; cc) locación promocional; dd) locación de destinomixto.

e) Las posibilidades contractuales en cuanto a la utilización de los índices de ajuste, son: aa) índicedeterminado; bb) índice alternativo; cc) índice facultativo; dd) índice mixto o complejo; ee) índice electivoabsoluto; ff) índice electivo relativo; gg) falta de publicación de los índices; hh) cláusula de indagación deveracidad de índices; ii) analogías para el caso de la locación para ejercicio profesional.

f) Posibles convenios de la locación, sobre ajustes o actualización: aa) contrato originario; bb) modificaciónposterior del contrato de origen; cc) acuerdo hallándose ya el locatario en el uso y goce del inmueble locado;dd) revisión judicial de convenio; ee) requerimiento de aplicación de la teoría de la imprevisión.

g) Respecto de locaciones para sedes de embajadas, consulados, organismos internacionales para personaldiplomático o consular o funcionarios internacionales, es de analizar: aa) normas legales específicas; bb)carácter discriminatorio respecto del art. 6º de la ley 21.342 y de la garantía de los arts. 16 y 17 ConstituciónNacional; cc) fundamentos de las soluciones propuestas; dd) enriquecimiento sin causa y abuso del derecho; ee)exclusión de la situación, cuestión del art. 2º de la ley 23.091 y del art. 3º de la ley 21.342.

Todos los supuestos y situaciones -que hoy citamos como ejemplo de los intrincados problemas que searrastran- serán tratados en profundidad, en otro trabajo.

VIII. Prestaciones incumplidas que exigen previo requerimiento

a) En nuestro país, se han dictado numerosas leyes de alquileres, que establecen la obligatoriedad de intimar,previamente, al locatario deudor, como presupuesto inexcusable, para la iniciación del desalojo por falta depago.

b) A pesar de que -interrumpidamente- durante 35 años, hemos estado regidos por normas de ese tipo,siempre, la cuestión, ha quedado ceñida al cumplimiento de entregar el precio pactado en la locación: se haentendido que, "falta de pago", quiere decir que no se han pagado los alquileres propiamente dichos; que,"pago" ha sido la entrega del dinero importe del alquiler; que, "alquiler", debe tomarse, como valor del uso ygoce, o "renta" o "arriendo", en todo caso, acordado como tal, y con exclusión de cualesquiera otrasprestaciones.

c) Es nuestro deseo, examinar, con algún mayor cuidado, esta cuestión, porque si bien hace 50 años, nointeresaba indagar qué constituía, realmente, el alquiler o el precio del alquiler, ahora sí, interesa, porque se hatransformado en usual, acordar, por ejemplo, que el locatario "cargará con las expensas comunes", o "con losimpuestos o tasas", o con "los gastos de mantenimiento", o con las "reparaciones", o con "tales o cualesmejoras", o con el "seguro de la propiedad". La transformación económica y la inestabilidad de la moneda, hanllevado, a los propietarios, a agregar, al precio propiamente dicho del alquiler, las expensas, los impuestos, lastasas, el mantenimiento, como forma casi única, de preservar una virtual renta neta, desprovista de riesgos.

d) Paralelamente, debemos recordar, que la expresión "falta de pago de alquileres", puede tanto querer decir-como lo quiere decir, vulgarmente- "falta de pago del precio del alquiler de la locación", como "falta decumplimiento del contrato de locación", ya que para nuestro art. 725 del Cód. Civil, "pagar" es "cumplir con laprestación objeto de la obligación" y para nuestro art. 1493, "alquiler", es, tanto el contrato de locación, como elprecio que se paga, por el uso y goce, que discierne dicho contrato. Si el art. 5º, se refiere, a "pago", como"cumplimiento" y a "alquiler", como "contrato", se haría menester intimar previamente al inquilino, comopresupuesto necesario, en cualquiera de las acciones de desalojo admitidas; o, dicho de otro modo, no se podríadesalojar, ni rescindir el contrato, si, previamente, no se hubiera formulado la intimación del art. 5º y hubierafenecido el plazo establecido en esa disposición legal, sin que se hubiera dado cumplimiento por el inquilino, alobjeto de la intimación.

e) Meditemos, también, que, en la actualidad, en los contratos de locación, resulta por demás usual, imponerde cargo al locatario -a veces, mencionando que algunos rubros, constituyen precio, y otras veces, sin que sehaga esa mención- además de la cantidad estipulada como renta o precio, propiamente dicho, los impuestos,tasas y demás contribuciones, las expensas comunes del sistema de la propiedad horizontal; y, en menorcantidad de casos, la carga del mantenimiento de la propiedad (gastos de conservación), de sus arreglos (gastosde reparación), de su acomodación para los fines del contrato (gastos de mejoramiento; mejoras) y hasta losgastos de "seguro" (no, seguro de la locación; sino, seguro de la propiedad).

f) Si el art. 5º, se refiere exclusivamente, al precio de la locación, como importe del arriendo o renta delinmueble, no sería preciso, intimar previamente, el cumplimiento de otras prestaciones, que cargan sobre elinquilino; y si el art. 5º, fuera interpretado ampliamente, para todo incumplimiento, sería previo, intimar, antesde demandar por desalojo.

g) Aún, suponiendo que el art. 5º, se refiera exclusivamente al precio, canon o renta del bien locado, quedapor determinar, si cuando en el contrato, se establecen como a cargo del locatario, los impuestos, las tasas, las

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contribuciones, las reparaciones, las mejoras, las expensas comunes, los gastos de conservación o la prima delseguro del inmueble, esas prestaciones, que se traducen en forma directa, inmediata y fatal, en desembolso dedinero, integran por esencias, el "precio del alquiler", o si se trata de obligaciones externas al precio.

Porque, si, esencialmente, por naturaleza, formaran parte del precio, cuando el inquilino no paga lasexpensas, los impuestos, las tasas, las contribuciones, las reparaciones, las primas, etc., a que se obligó porcontrato, sería inexcusable para el locador, la intimación previa como presupuesto de la acción por rescisión opor desalojo, que se iniciara con motivo de esos incumplimientos. Queda también como cuestión aneja, ladeterminación de la suerte de los incumplimientos de servicios propios de la unidad, que se contratan conterceros y de los que aprovecha el locatario, como el gas, la luz, el teléfono.

h) Desde el punto de vista jurídico, en su acepción restringida, "alquiler o renta" es el precio que paga ellocatario, por el uso y goce del inmueble locado (art. 1493, in fine, Cód. Civil). Desde el punto de vistaeconómico y fiscal, el "alquiler o renta", cuando se lo menciona sin salvedades, es también el precio que se paga(34), pero en los vocablos indicados, se encuentran subsumidos diversos conceptos, que se corresponden con elbeneficio "neto o líquido" del locador, los impuestos en sus diversas expresiones (salvo los "sancionatorios" queson personales en su origen), los gastos de explotación (35).

Conjugados, el criterio económico y el criterio jurídico, en la legislación comparada, no cuesta trabajoapreciar, que va implícito, que, en el concepto de "precio del alquiler", se encuentra contenida, la renta neta, y,consecuentemente, para que ello sea posible, en dicho precio, también están incluidos los gastos de explotación,conservación y amortización, que, sumados a la renta líquida o neta, hacen una renta "bruta", sinónimo -endefinitiva- de "precio del alquiler".

En ese sentido, en la legislación española, encontramos jalonadas disposiciones, de las leyes de alquileres,que, para el mantenimiento de una cierta renta "neta", reconocen a los locadores el llamado derecho de"repercusión"(36), que les permite trasladar al precio que pagan los inquilinos, los impuestos, tasas,contribuciones y gastos, que las distintas leyes tributarias van creando (37). Nuestro país, no desmiente elconcepto, y por el contrario, aparece reafirmándolo, cuando nuestra legislación determina, que "el locador estáobligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la casa arrendada", ya que -a esos fines- cuandocalcula el precio del alquiler, debe tener en cuenta todos esos rubros (38).

i) Si sumamos las significaciones vulgares, la significación jurídica, los conceptos económicos ysociológicos, obtendremos como resultado, que, el "alquiler", como "precio de la locación", es el "valorpecuniario" que paga el inquilino por el uso y goce del bien arrendado; resultando comparable, la relación entre"valor" como fundamento del "precio" y éste propiamente dicho, con la relación existente entre "elpensamiento" y su "expresión": el valor es la base del precio, el pensamiento refleja la expresión. Y, la base delprecio, su valor, se fija, habida cuenta de los gastos y de la ganancia: de los impuestos, tasas, etc., y cantidadlíquida que se desea conseguir.

j) Si, a esta altura, fuera imperativo contestar, si la exigencia de la falta de pago, previa al desalojo,comprende las demás prestaciones que se consideran subsumidas en el concepto de precio del alquiler (se lasmencione o no por separado; porque las formas no pueden violentar las esencias; y porque en los actos, lacalificación emerge de "naturaleza" y no de la designación que imponga la parte), o si para ellas no se necesitaintimación, la respuesta, ya se hace difícil; pero quedan, todavía, otros elementos para analizar.

k) Nosotros consideramos, con Eduardo Echegaray (39), que los jueces "deben abstenerse de integrar lasvoluntades de las partes, y, en cambio, deben saber interpretarlas". Por esta razón, nos parece decisivo -a estaaltura de la exposición- el análisis de los distintos rubros implicados en la cuestión que analizamos, a fin dedeterminar, la suerte que cada uno de ellos corre, en la exigencia del previo requerimiento de pago, del art. 5º dela ley 23.091.

aa) Impuestos, tasas y contribuciones. El art. 1553 del Cód. Civil, establece, que el locador, está obligado apagar las cargas y contribuciones, que graviten sobre la cosa arrendada. Quiere decir, que cuando se conviene elalquiler y el propietario fija sus pretensiones, ha debido tener en cuenta, que son de su cargo esos gastos.Inversamente, cuando el propietario pide un alquiler libre de impuestos, tasas, contribuciones, y se acuerda queestos rubros cargarán sobre el inquilino, el propietario, ha debido calcular, que recibirá líquido, lo convenidocomo alquiler propiamente dicho. Esto indica, a nuestro juicio, que si el locatario deja de pagar los impuestos,tasas y contribuciones -integrantes natos de la "renta bruta" y por tanto del "alquiler", y, como quiera se formulela mención en el contrato de locación- es indispensable, antes de iniciar juicio rescisorio o desalojo, por eseincumplimiento, cumplir con la previa intimación del art. 5º de la ley 23.091.

bb) Gastos de mantenimiento, reparaciones y mejoras. En los casos de deterioro, de desatención del deber deconservación, de falta de reparación del bien o de carencia de realización de las mejoras obligatorias, lasdistintas disposiciones legales que tratan estos casos, establecen el derecho de exigir el cese del acto perjudicialo la realización del acto obligado, para recién después de ello, tener vía expedita para obtener la compensaciónpor camino del precio -reducción o aumento, según sea la parte afectada- o la rescisión (40); o sea, que estassituaciones no se corresponden con el art. 5º. de la ley 23.091, y cuentan con mecanismos propios, que exigen

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trámites que previenen de sorpresas. No se les aplica, en consecuencia, el art. 5º de la ley 23.091.

cc) Servicios de asistencia al locatario (gas, luz, teléfono). Se trata de prestaciones contratables con terceros,de las que goza en forma directa el locatario, quien puede también concertarlas a su nombre, con independenciadel dominio o de la titularidad del inmueble donde el servicio se preste. Si bien, interesa al locador, que losservicios se paguen, a fin de no tener problemas futuros, o para no perder la concesión -v. gr., tema del teléfono-se trata de obligaciones, que no son parte integrante del precio del alquiler, excluidas, por ende, del sistema dela intimación previa obligatoria, del art. 5º de la ley 23.091.

h) En conclusión: Estimamos, que la exigencia de la intimación previa al desalojo por falta de pago de losalquileres, debe también cumplimentarse, si se desea desalojar al locatario, por falta de pago de los impuestos,tasas, expensas y contribuciones reales, que hayan quedado a cargo del inquilino. Entendemos, que estasolución es inalterable, tanto en el caso de que el contrato hable de que la carga de esas contribuciones encabeza del locatario integra el precio del alquiler, como si nada se expresase al respecto, como si se expresaraexactamente lo contrario; o sea, que, también es inexcusable, el cumplimiento de esa intimación, si el contratoexpresase que los impuestos, tasas, etc., no integran el concepto del precio del alquiler.

Si fuera exacto lo que sostenemos, sería necesario revisar el criterio que versa sobre los alcances de laintimación previa, dado que -hasta ahora- la misma no se ha exigido -en regímenes anteriores similares- para lademanda de desalojo basada en el incumplimiento de esos pagos. Formulamos advertencia y llamado deatención, en ese sentido.

IX. Destino de la locación

a) La norma del art. 5º de la ley 23.091 -intimación previa, al desalojo por falta de pago- es aplicable a todoslos contratos, cualquiera sea la fecha de celebración, si la situación, se produce con posterioridad al 16 deoctubre de 1984, o si, habiéndose producido antes, no existe todavía demanda de desalojo notificada (doctr. arts.3º, Cód. Civil y 29 ley 23.091) (41).

b) Se ha sustentado, el principio, que, cuando existen más de un destino en la locación urbana y entre ellosestá el habitacional, el deber de protección mayor hacia la vivienda y el principio "in dubio pro locatario",aplicable en los países con déficit habitacional, hace obligatorio asignar a esa locación de destino mixto, eltratamiento de locación de vivienda (42), tesis perfectamente aplicable al sistema de nuestra ley, que de todosmodos exige previa intimación en la falta de pago, para todas las locaciones.

c) La exigencia del previo requerimiento para la procedencia del desalojo del locatario por falta de pago,tiene vigor, también, en las locaciones de finalidad no habitacional, pues se trata de una de las normas generalesde la nueva ley, aplicable a todas las locaciones urbanas, cualquiera sea su destino (43).

d) En el régimen de promoción, si bien se conceden importantes beneficios a los locadores (44), no existediferencia, en el tratamiento de la falta de pago del alquiler. El eje de la locación promocional es el contratotipo, y el eje de la nueva locación común, es el sistema de ajuste, prohibiciones y exigencias sobre el pago delalquiler (45).

X. Locaciones especiales y situaciones afines

a) Aunque, las locaciones temporarias, usualmente quedaron excluidas de los regímenes locativosespeciales, en oportunidad de sancionarse la ley 23.091, sólo se las exime del plazo del art. 2º, por lo que el art.5º (intimación previa al desalojo por falta de pago), es íntegramente aplicable (46).

b) En las locaciones para turismo, descanso o veraneo, es exigencia previa, al desalojo por falta de pago, laintimación (47) que debe cursar el locador.

c) Una de las diferencias de efectos, entre la locación y el hospedaje, radica en que, en éste, basta el mero nopago ocasional o momentáneo, para que proceda la desocupación de las comodidades ocupadas por el huésped(48).

d) A los efectos del pago del importe de la ocupación, por parte del huésped de hotel, solamente puede tenervigencia la norma del art. 5º de la ley 23.091, si existiese la conversión de aquél en locatario, en lascircunstancias determinadas por el art. 27 de la mencionada ley (49).

e) Un tema íntimamente conexo con la falta de pago, y, más propiamente, con la intimación legal previa aldesalojo, es el de la actualización de las deudas de la locación. Según se llegue a la conclusión, de que,cualquiera deuda, exige el previo requerimiento, para justificar la rescisión del contrato, o que la norma del art.5º, sólo se refiere al "precio del alquiler" propiamente dicho, resultará tanto más importante, lo que acontinuación exponemos. Al respecto, conviene primero recordar, las disposiciones de las leyes 21.342 y 23.091(50).

XI. Subrogaciones

a) Si hay cesión o sublocación excluyente, debe intimarse al cesionario o al sublocador según el caso (51).

b) En los supuestos de continuación admitida o judicialmente declarada, la intimación debe cursarse alcontinuador (52). En estos casos de continuación -art. 9º, ley 23.091- el mecanismo previo al desalojo por falta

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de pago -art. 5º- puede tener una complicada tramitación, en tanto los continuadores asuman la contestación oelijan el camino del juicio de consignación (53).

c) Cuando existen transferencias -cualquiera sea la causa- y el locatario ha sido reemplazado legalmente, laintimación previa, debe cursarse, al reemplazante legal del inquilino (54).

XII. Garantías de fianza y seguro

a) En la fianza (arts. 1968, 1988, 1993, Cód. Civil), es previo requerir al deudor, salvo solidaridad o cláusulade principal pagador, del fiador, o renuncia a los beneficios de exclusión (art. 2003). Las cartas derecomendación, aunque aseguren solvencia, no constituyen una fianza (art. 2008, Cód. Civil), salvo falsedad enla información u otras formas de dolo (art. 2009). La fianza, se extingue, si el acreedor, otorga al fiador, carta depago o por cualquiera forma de extinción de la obligación principal (art. 2042), también se extingue pornovación de la obligación acordada entre el deudor y el acreedor sin intervención del fiador (art. 2047, Cód.Civil), o si el acreedor acepta del deudor, pagos directos de la deuda (art. 2050). Todas estas reglas, se aplican ala fianza de la locación; pero, de todas maneras, el art. 5º de la ley 23.091, no incluye al fiador, entre los sujetosmateria de intimación.

b) La intimación previa, no debe ser cursada al fiador, puesto que, de todas maneras, para ejecutar por pagode los alquileres adeudados, no se necesita de intimaciones previas (55).

c) Coinciden los autores, en que el seguro de la locación debe cubrir, en primer lugar, el pago de losalquileres (56). Se estima, que, el factor número "uno", que debe recibir cobertura, es el pago puntual del preciodel alquiler, desvirtuando los criterios de que en ese caso; no se trata propiamente de un seguro (57). El segurode la locación, debió ser instituido por la ley 23.091, aunque sea como optativo, en las locaciones nopromocionadas (58).

XIII. Locaciones verbales, precio y pago por tercero

El sistema del art. 5º debe ser aplicado igualmente a las locaciones verbales (59).

Los contratos verbales que admite la nueva ley, contribuirán a originar las mayores indeterminaciones, entreotras razones, porque se carece de la pauta fundamental del precio o de elementos idóneos para acreditarlo (60),salvo casos especiales.

Judicialmente, se ha declarado, que "es válida la cláusula que establece como precio del arrendamiento, elvalor bruto de dos quintales de trigo por determinada superficie", según cotización a fijar por la Junta Nacionalde Granos (61).

Si bien en el pago por tercero -se declaró repetidamente- no había posibilidad de paralizar el desalojo porfalta de pago cuando se permitía al locatario abonar lo adeudado al contestar la demanda (62) -porque se tratabade un beneficio personalísimo (63)- es distinto el caso del art. 5º, actual, ante el cual, formulada la intimaciónrespectiva, un tercero puede pagar y con ello evitar la demanda de desalojo (64).

Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723)

(1) CLAVIJO, "Cuestiones semánticas y derecho, ps. 17, 18, 66, 102, 164, respect., Ed, Labor, Barcelona,1941.

(2) ROCCA, Ival, "Reforma del Código Civil. Ley 23.091, Nueva locación urbana", p. 139, Ed. Bias,Buenos Aires; ídem, sent., en "Síntesis de la ley de alquileres 23.091", p. 10, Ed. Bias, Buenos Aires, 1984.

(3) ROCCA, Ival, "El futuro inmediato de la locación urbana", en La Nación del 26/11/84, p. 21, BuenosAires.

(4) ROCCA, Ival, "Discriminación en la ley 23.091", en Ambito Financiero, del 8/11/84, 3ª. sec. ps. 1 y 2,Buenos Aires.

(5) ABATTI, ROCA (h.) DIBAR, en ADLA, XLIV-D, 3709.

(6) ROCCA, Ival, "Contratos de locación, Precios, Forma de pagos e indexaciones", La Razón del22/10/84, Buenos Aires.

(7) ROCCA, Ival, ABATTI, ROCCA, Ival (h.), "El nuevo sistema de nuestra locación urbana", en DJA,5/12/84, ps. 1 a 3.

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(8) ABATTI, Enrique L., "Exposición, Jornadas nacionales de la locación". Cámara Inmob. Argentina,26/10/84, Buenos Aires.

(9) ROCCA, Ival; GRIFFI y ALLENDE, "Dictamen, Comisión Especial, Jornadas Nacionales de laConcertación en las Locaciones Urbanas", Casa de la Prov. de Buenos Aires, diciembre de 1984.

(10) ROCCA, Ival, "La necesidad de simplificar en la reglamentación de la ley de locaciones 23.091", enAmbito Financiero del 31/10/84, 3ª. sec., p. 1, Buenos Aires.

(11) ROCCA, Ival, "Aspectos salientes de la ley de alquileres 23.091", Exposición Rotary Club, Versailles,20/9/84, Buenos Aires.

(12) CLAVELL BORRAS, "Exposición, Jornadas de la locación": Cámara Inmob. Argentina, 26/10/84,Buenos Aires.

(13) ROCCA, Ival, "Dudas en la ley 23.091", Mesa Redonda, U.P.G. 5/11/84, Buenos Aires.

(14) ROCCA, Ival, "Amparo de la vivienda", La Razón del 21/10/84, Buenos Aires.

(15) ROCCA, Ival, "Panorama locativo 1984-1985", Conferencia en la Asociación de Propietarios, GranBuenos Aires, el 25/9/84, Avellaneda.

(16) ROCCA, Ival, "Los nuevos procedimientos en la ley 23.091", Exposición en Radio Excelsior el29/8/84, Buenos Aires.

(17) ROCCA, Ival, "Las perspectivas que ofrece al mercado la ley de locaciones 23.091", en AmbitoFinanciero del 19/10/84, 3ª. sec., ps. 1-2.

(18) DIBAR, "Señalamientos para la nueva ley de locaciones urbanas 23.091", en Rev. LA LEY, t. 1984-D,p. 1047; ROCCA- CARIDE - DUFRECHOU, "El proyecto oficial de alquileres, ED, 15/6/84; LEIVAFERNANDEZ, "Ley de locaciones urbanas 23.091", Rev. LA LEY, t. 1984-D, p. 1151; ROCCA- GRIFFI, "Elseguro de la locación", 3ª. ed. Ed. Bias, Buenos Aires, 1984; SALERNO, "Las seguridades del locador deinmueble", ED. 2/10/84; SERANTES PEÑA, "Nuevo régimen de promoción de locaciones ley 23.091", LALEY Actualidad del 11/10/84, p. 6; TRIGO REPRESAS, "Primeras aproximaciones de la ley 23.091", Rev. LALEY, t. 1984-D, p. 1092; ROCCA, Ival, "Resumen de la ley de alquileres 23.091", en la Cámara Inmob.Argentina, Buenos Aires, 26/11/84, y de éste mismo. Entrevista, 15/11/84, Canal 7, Buenos Aires. Por su parteALVAREZ ALONSO, que actuó en la redacción del anteproyecto, no logra desdibujar la impresión deineficacia de la nueva ley (Problemas relacionados con la vivienda y la posibilidad de coberturas aseguradoras,en ED, 7/12/84). Otros expositores, apuntan a definiciones técnicas, sin que de las mismas, emerjan elementosde interés para nuestro análisis (STRATTA, en exposición sobre alcances de la ley de locaciones 23.091, conf.información dada por el Encuentro de Rematadores y Corredores, en Ambito Financiero del 5/12/84, 3ª, sec.).

(19) ROCCA, Ival, "Defectos de la ley de alquileres 23.091", Exposición por Radio el 29/10/84, BuenosAires.

(20) ROCCA, Ival, Exposición por Radio Continental, Ciudad Abierta, el 30/10/84, Buenos Aires.

(21) ROCCA, Ival, Exposición, Centro Argentino Der. Inmob. Prop. Horizontal el 28/9/84, Buenos Aires.

(22) Ver "La contratación anterior normal", ABATTI-DIBAR-ROCCA (h), 1.500 Modelos de contratos,cláusulas e instrumentos, ts. I a III, Locaciones, Ed. Abacacía, Buenos Aires, 1981 a 1984.

(23) ROCCA, Ival, "Locaciones", t. IX, comentario al art. 5º., ley 23.091, Ed. Bias, Buenos Aires.

(24) ROCCA, Ival, "Pagos anticipados de alquiler y ley 23.091". Exposición en Seminario Locaciones

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Urbanas, Foro Auditorio de Bias Editora, el 16/10/84, Buenos Aires.

(25) ROCCA-GRIFFI, "Jurisprudencia de alquileres ley 18.880", p. 145, Ed. Cadi, Buenos Aires, 1971.

(26) ROCCA, Ival, "Los pro y contra de una ley (23-091)", en Ambito Financiero del 14/12/84, 3ª. sec., p.5, Buenos Aires.

(27) ROCCA, Ival. "Una ley conflictiva", en La Razón del 27/11/84, p. 8, Buenos Aires.

(28) ROCCA, Ival, "Los artículos 1º. a 5º. de la ley de alquileres 23.091". Exposición en las Jornadasnacionales de la locación, de la Cámara Inmob. Argentina el 24/10/84, Buenos Aires.

(29) ROCCA, Ival, "Efectos de la nueva ley de alquileres, 23.091", con motivo de las Jornadas de laCámara Inmobiliaria Argentina, el 5/11/84, Buenos Aires.

(30) BLANCO, "Serias objeciones a las leyes sobre alquileres", en La Razón del 27/10/84, p. 6, BuenosAires.

(31) ROCCA, Ival. "Flanco abierto para el abuso en la nueva ley de alquileres 23.091", en AmbitoFinanciero del 7/11/84, p. 1,3ª. sec., Buenos Aires.

(32) Ver arts. 67. inc. 11 y 31 Constitución Nacional y 1493-1494 y 1323 y sigtes. del Cód. Civil.

(33) Buenos Aires: dec. 5201/43. ADLA, III, 630. Catamarca: der. 92/43, ADLA, III, 674. Córdoba: der.253/43.

Corrientes: dec. 105/43, ADLA, III, 674. Entre Ríos: dec. 398/43, ADLA, III, 826. Jujuy: dec. 51/43,ADLA, III, 864. La Rioja: dec. 8513/43, ADLA, III, 889. Mendoza: dec. 862/43, ADLA, III, 931. Salta: dec.74/43, ADLA III, 1013. San Juan: dec. 33/43, ADLA, III, 1054. San Luis: dec. 1078/44, ADLA, IV, 1249.Santa Fe: dec. 4/43, ADLA, III, 1152, Stgo. del Estero: dec. 95/43, ADLA, III, 1178, Tucumán: dec. 86/625/43.ADLA, III, 1198, etcétera.

(34) ROCCA, Ival, "Alquileres y Vivienda", t. I, p. 119, Ed. Uía, Buenos Aires, 1965, con cita de Chandías,"Tasación de inmuebles urbanos", p. 16, Ed. Alsina, Buenos Aires, 1954 y de MC. MICHAEL, "Tratado detasaciones", ps. 450 y sigtes., Ed. Labor, Buenos Aires, 1949.

(35) La fórmula, es: "RL: RB- (GO más I más A)"; y tanto el Banco Hipotecario Nacional, como la DGI ylas Oficinas Recaudadoras provinciales, para el cálculo de las tributaciones computan la "renta", deduciendo losgastos de conservación y de amortización -ver ROCCA, Ival, "Alquileres y Viviendas", at., t. I, p. 324,conforme a la conocida regla universal de "Hoskold".

(36) LAU de 1954, en, FUENTES- LOJO, "Suma de arrendamientos urbanos", p. 439, 3ª ed. Dux,Barcelona, 1957; ídem Rev. Priv. Madrid, agosto 1955, p. 657.

(37) ROCCA, Ival, "Locaciones", t. I, p. 438, Ed. Bias.

(38) Art. 1553, Cód. Civil.

(39) Cita de ROCCA, Ival, en "Tratado de la locación", t. II, p. 131, nota 230, Ed. Elives, Buenos Aires,1968.

(40) Arts. 1559-1561; 1576; 1562-1563; 1573-1580, todos del Cód. Civil.

(41) ROCCA, Ival, "Aplicación de la ley 23.091", Conferencia en la Academia Argentina de la Locación,Plenario, 22/10/84, Buenos Aires.

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(42) JACOBO, Juan, "Derecho de arrendamientos uruguayos", ps. 38 y 100, Ed. Jurídica, Montevideo,Uruguay, 1981.

(43) ROCCA, Ival, "Locación comercial y ley 23.091", Asamblea Asoc. Inquilinos el 5/9/84, Buenos Aires.

(44) ROCCA, Ival, "Principales temores en la locación promocionada", Ambito Financiero del 13/12/84, 3ª,sec., p. 6, Ver también, "La locación promocionada en la ley 23.091", SUAREZ, Jornadas Nacionales, CámaraInmob. Argentina, 26/10/84, Buenos Aires.

(45) ROCCA, Ival, "Ley de alquileres III", La Razón, del 24/10/84, Buenos Aires.

(46) ROCCA, Ival, "Locaciones temporarias", Conferencia en la Academia Arg. de la Locación, Plenario,Buenos Aires, 22/10/84.

(47) ROCCA, Ival, Proyecto presentado ante el Instituto de Estudios Legislativos de la Fed. Argentina deColegio de Abogados, sección Derecho ambiental, 6/12/84, Buenos Aires.

(48) ROCCA, Ival, "Hospedaje", p. 51, apart. 30, 2ª col., 3ª ed., Ed. Bias, Buenos Aires, 1984.

(49) ROCCA, Ival, "Pseudohoteles y presunciones de la ley 23.091", Exposición Jornadas Nacionales de laLocación Urbana, 26/10/84, Cámara Inmob. Argentina, Buenos Aires.

(50) Ver. arts. 22 ley defacto 21.342, 3ª y 10 apart. e) ley 23.091.

(51) ROCCA-ABATTI-ROCCA (h.), "La incorporación anómala de locatarios", nota diario "Clarín, enprensa, Buenos Aires.

(52) ROCCA, Ival, "Los arts. 6º a 9º de la ley de alquileres 23.091", Exposición en las Jornadas Nacionalesde la Locación de la Cámara Inmob. Argentina, 25/10/84, Buenos Aires.

(53) ROCCA-ABATTI-ROCCA (h.), El "ABC" de los contratos de la locación urbana actual, La Nación,en prensa, diciembre 1984.

(54) ROCCA-ABATTI-ROCCA (h.), "La continuación impuesta por la ley 23.091 afecta la libertad decontratación", DJA, 20/12/84.

(55) ROCCA, Ival, "Informe ante com. locaciones", Centro Argentino Der. Inmob. Prop. Horizontal,14/11/84, Buenos Aires.

(56) GRIFFI, "El seguro", Jornadas Nacionales de la locación, Cámara Inmob. Argentina, Buenos Aires,26/10/84; ROCCA-GRIFFI, "Seguro de la locación", ps. 51 y sigtes., 2ª ed., Ed. Bias, Buenos Aires, 1984.

(57) RICCIO, "Locaciones urbanas ley 23.091", p. 68, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1984.

(58) ROCCA, Ival, "Seguro y locación", Conferencia en la Academia Argentina de la Locación, Plenario,29/10/84, Buenos Aires.

(59) ROCCA, Ival, Exposición en el Centro Unificador de Investigaciones Derecho Ambiental, 29/9/84,Buenos Aires.

(60) ROCCA, Ival, "Aspectos de la ley 23.091 que generan inseguridad", en Ambito Financiero del8/11/84, 3ª sec., ps. 1 y 4.

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(61) Fallo SCBA, "Sac. c. Cohen", 21/12/65, (Rev. LA LEY, t. 122, p. 936) fallo 13.594-S., cit. por Rocca,Ival, en Régimen de precios de los alquileres ley 16.739, Ed. Derecho Práctico, Buenos Aires, 1966.

(62) Plenario, CNPaz, expte. 3577, 30/10/59, GF, t. 127, p. 7, cit. por ROCCA-GRIFFI, 500, Fallos, ley18.880, p. 141, Ed. Grial-Cadi, Buenos Aires, 1971.

(63) DARAY, "La jurisprudencia plenaria en materia de locaciones", en E. D. núm. 2693, 1016/71, ps. 1 a6.

(64) Art. 729, Cód. Civil; fuente; art. 1236, Cód. Francés y Digesto, 53-III-Lib. 46; perfectamenteaplicables al caso de la ley 23.091.

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