Post on 13-Mar-2018
Proyecto
Designio o pensamiento de hacer algo.
Abstracción, Contextualización, tiempo, costo, calidad.
Misión.
Un Proyecto es una secuencia única de actividades complejas e interconectadas que tienen un objetivo o propósito que debe ser alcanzado en un plazo establecido, dentro de un presupuesto y de acuerdo con unas especificaciones.
Un proyecto tiene un inicio y un fin.
Un proyecto elabora un producto o conjunto de elementos únicos.
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Proyecto, elemento o parte del negocio inmobiliario
Desarrollo de proyecto para clientes
Conformidad con especificaciones.
Funcionalidad, fit for use.
Respuesta ajustada al peticionario, el cliente.
El cliente cambia, conoce, aprende a lo largo del proyecto.
Satisfacción = Percepción – Expectativas.
Gestionar.
Percepciones, informar y mesurar las expectativas.
Fijar expectativas realistas.
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Análisis de la demanda e investigación en entorno
Mercado
Estudio prensa especializada.
Movimientos del sector.
Análisis estadístico del entorno informativo y empresarial.
Necesidad de uso, por sectores.
Situación económica y social.
Estudio estratégico de usos y entornos de distintos actores, interés.
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Coste Tiempo Especificaciones (Ámbito y Calidad)
Parámetros básicos
Coste
Tiempo
Especificaciones
Recursos Satisfacción
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Ejemplos de participación del director de proyecto _Propiedad _Dirección facultativa _Ingeniería de instalaciones _Promotor _Ingeniería de gestión _Contrata
Artificialmente cada proyecto es único, pero es indispensable el análisis de las similitudes para así encontrar acciones de mejora en su gestión.
Las técnicas de gestión de proyectos son parecidas en muchos casos. Las diferencias las encontramos en el conocimiento técnico del producto, incluso en el proceso, pero no en las técnicas de gestión.
En los proyectos de gran tamaño, las responsabilidades recaen en empresas y direcciones facultativas. En primer término dividen el proyecto reuniendo conceptualmente distintos directores de las partes, con un organigrama que culmina en el cliente, “la propiedad”.
Proyectos a liderar
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Las técnicas de gestión no dependen de la industria. Los conocimientos del director de proyecto en parte sí:
La gestión y los gestores
Proyecto farmacéutico I+D con 10 personas
Gestión de proyectos
Técnicos Gestión de negocios
Proyecto a través Cía. S.L. Con una dotación de 170 personas
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Los ejecutivos con los conocimientos técnicos pueden ser automáticamente unos buenos gestores de proyecto.
La gestión y los gestores
Gestión de proyectos
Gestión de negocios Técnicos
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Evolución de los sistemas de gestión de proyectos
1 año 2-5 años 5-10 años
Fase I - Ad-hoc Uso de algunas herramientas por parte de un jefe. No tiene éxito, pero se repite al cabo de un tiempo. Empiezan a aparecer conflictos funcionales.
Fase II - Formal Formación a nivel de toda la empresa. Se realiza un seguimiento de entregables y duración total del proyecto. Aparece la figura del director del proyecto.
Grey-Larson, 2000
Fase III - Organización Orientada a proyectos. Los proyectos se combinan en una cartera y están alineados con la estrategia. Se equilibran los recursos entre todos los proyectos según su prioridad.
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Identificación de la necesidad
Elemento de negocio, promotor especializado en la venta de edificios de oficinas. Análisis del negocio.
El Mercado. Estudio de los posibles clientes, “target” especialmente grupos de gran tamaño o venta por propiedad horizontal. Estudio de mercado.
Una empresa relevante necesita un edificio de oficinas. Oportunidad.
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Estudio de oportunidad Definición clara y concreta del producto.
Estudio de mercado Análisis de la aceptación del producto.
Plan de márketing Dar a conocer el producto al público.
Red comercial-lanzamiento Equipo de venta, con coherencia a lo posicionado en el plan de márketing.
Estudio y seguimento Análisis de resultados.
Estudio de oportunidad
Estudio de mercado
Plan de márketing
Red comercial-lanzamiento
Estudio y seguimento
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La gestión de proyectos
Definición Descomposición en tareas Redes PERT Cadena crítica Nivelado de recursos Análisis del riesgo
Organización Liderazgo Equipos Aprendizaje Conflicto
Sistema Entorno y cultura
Proyecto
Selección
Implementación del Proyecto
PM
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Planificar
Requisitos del cliente Objetivos del proyecto, ámbito y justificación Descripción de los trabajos y paquetes de los mismos Organización Programación Recursos
Repro
gra
mar
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Las fases de un proyecto
Entusiasmo Acción Consternación Pánico Ofuscación
Las cinco funciones básicas de la gestión de proyectos
Requisitos del cliente Planificación y objetivos Organizar y asignar personal Instruir y liderar Controlar
Info
rmar
Repro
gra
mar
Las cinco funciones básicas de la gestión de proyectos
PM
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Aspectos importantes para gestionar los proyectos
Asegurar que se satisfacen los requisitos del cliente.
Prever las grandes ideas al estandarizar partes del proceso.
Enfocar la atención a unas pocas tareas importantes.
Excluir duplicidad de esfuerzos.
Conservar el proyecto bajo control, durante todo el proceso.
Explotar al máximo los recursos escasos disponibles.
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Al planificar deberemos tener en cuenta: Los objetivos de proyecto y estrategias. El ciclo de planificación. La previsión de un sumario del Plan del Proyecto.
PM
La planificación establece qué debe hacerse, quién debe hacerlo, cuándo y con qué recursos se contará para llevar a cabo el proyecto a ejecutar.
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Uno de los factores más importantes en la fase de planificación del proyecto, es la correcta determinación de los trabajos a efectuar.
Es obvio que consiste en la descripción escrita de todos los términos y problemáticas a desarrollar. La complejidad vendrá avalada por los deseos establecidos por la Alta Dirección, el cliente u otros usuarios.
Ejemplo de análisis de la planificación
Alcance y dificultad de los trabajos Análisis de estudios efectuados previamente
Enumeraciones del contrato (requisitos de ejecución) Obligaciones de consecución
Equipo específico de soporte necesario Instalaciones, equipo y servicios adecuados
Documentación especial que se haya proporcionado Previsión o fase de actuación
Trabajos asignados a contratistas y terceros
Reflexiones documentadas
PM
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Agentes presentes en la gestión global inmobiliaria
PM FM PRM AM
Pro
ject
man
ager
Fac
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man
ager
Ass
et m
anag
er
Pro
per
ty m
anag
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Proceso de actuación
PM FM PRM AM PRM
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Proceso de actuación
PM
FM
PRM
AM
PRM
Agentes presentes en la gestión global inmobiliaria. MISIÓN
Project manager
Facility manager
Asset manager
Property manager
Dirigir, gestionar el proyecto del negocio, hasta la entrega del edificio.
Dirigir, gestionar el edificio en su funcionamiento y servicio.
Dirigir, gestionar y controlar el edificio como activo, rentabilidad.
Dirigir, gestionar el edificio patrimonialmente.
Propiedad
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Colaborar en selección de equipos redactores.
Colaborar en selección de constructora.
Establecer plazos en redacción de proyectos ejecutivos.
Establecer plazos ejecución.
Establecer y cumplir plazos parciales para obtención de licencias, permisos, servicios.
Seguimiento redacción.
Recabar planning compromiso constructora. Planning contractual.
Seguimiento ejecución obras:
Plazo
Coste
Calidad
Promotor inmobiliario.
Promoción en plazo, tiempo.
Promoción en coste.
Disposición de suelo edificable.
Tipo de suelo.
Desarrollo simultáneo.
Desea realizar una promoción de viviendas.
Dispone de estándares de calidades.
Externaliza redacción de proyectos ejecutivos.
Externaliza construcción.
Externaliza gestión proyecto.
Promoción inmobiliaria condicionantes y objetivos
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Objetivo, justificación del ámbito
Especificaciones Descripción de trabajos
Estructura, descomposición de
trabajos
Paquetes de trabajo
Aprobación de tareas y entrega
Tiempo
Cliente Programa de
trabajo
Maestro fechas de ejecución
Estudio de necesidades
Reciclado
Presupuesto
Flujo de trabajo del plan
Plazo Coste Calidad
PM
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Redacción del proyecto
Atender el proyecto desde una primera fase, cuanto antes, admite el modelizar y programar el proyecto.
Participación en proyecto.
El partir de la documentación clara y concreta de petición cuanto antes, provoca el que se desarrollen las actividades de todos los agentes participantes, con el objetivo de proponer un modelo de actuación para el resto del proyecto.
Análisis de viabilidad o alternativas.
Estudio de programación.
Propuesta conceptual distribución áreas.
Anteproyecto.
Proyecto Básico.
Proyecto Ejecutivo.
Debe planificarse y programarse el remate con entrega del proyecto constructivo.
Debe evaluarse la necesidad de coordinación de los equipos redactores, decidir al respecto (encargo completo, especialistas estructuras, arquitectura, instalaciones).
PM
PM
PM
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El equipo redactor de un proyecto de edificación
Técnico Redactor Proyecto. Legislación. Simplificación: Edificación-Arquitecto Sup. En fase obra, DF=DO+DE
En la práctica es necesario Arq.Técnico, ingeniero edificación.
Colaboradores habituales Estructurista.
Ingeniería instalaciones (DT). Geotecnia y topografía (menos habitual de lo deseable).
Consultores posibles Fachadas (muro cortina, GRC, fachada ventilada). Jardinería. Estanques. Centros de Proceso de Datos, situados por lo general inmediatamente debajo de los anteriores estanques.
Interrelaciones: todas las posibles.
PM
PM
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Agbar. Dirección de proyecto, a través de un simple documento de alcance, interpretando el detalle a través del proyecto y dirección de obra. Inquilino con opción de compra.
Layetana. Dirección de proyecto, dirección de obra, defensa como propiedad.
Dirección facultativa, Arquitecto Atelier Jean Nouvel Taller B-720 Arquitectura Ingeniería Gepro
Constructor UTE Dragados Emte Axima. Oficinas técnicas de soporte, estudio de unidades fuera de presupuesto, control de costos etc.
PM
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Cliente
Promotor
Agbar. Dirección de proyecto, Master
Layetana. Dirección de proyecto, venta por documento de alcance
Dirección facultativa, Arquitecto Atelier Jean Nouvel Taller B-720 Arquitectura Ingeniería Gepro
Constructor UTE Dragados Emte Axima Oficinas técnicas de soporte
PM
PM
PM
PM
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El cliente opina que el estrecho
vínculo que le une a Barcelona, como suministrador de agua durante años,
le obliga a construir un edificio de gran nivel, como un regalo para la
ciudad.
Trabajar con un arquitecto de mucho prestigio, como es el caso de Nouvel, influye, en gran medida, en la dificultad de la dirección física del proyecto:
Se distancia del detalle de la obra.
Atiende las consultas de forma anárquica y condiciona a sus ayudantes.
Sugiere cambios en partidas importantes, en el último momento.
Intenta presionar a los más altos niveles de la organización.
La gestión de los procesos en los que interviene es muy difícil, malos resultados.
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Estructuras Miembros equipo
Constructora Fase 1
Equipo Redactor
Responsable Redacción
Instalaciones
Consultor Muro Cortina
Constructora General Fase 2
Instaladora Saneamiento
Instaladora Clima Instaladora
Electricidad
PM
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Objetivos
Coste del proyecto
Suma (conceptos imputables)
Sistema costes
Prescripciones proyecto: Características tecnológicas
Características arquitectónicas Características procesos aplicados
Plazo proyecto
Lapso (t=O;t=FIN)
Hitos de control, referencias
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Características de un Proyecto de Construcción
Carácter no cíclico. Siempre nuevo. Con una duración en el tiempo. Inicio-fin. Con objetivos establecidos, planificación estratégica. Concurrencia de múltiples personas, técnicas diferentes. Complejidad. Afecta a varias áreas/disciplinas. Empleo de recursos heterogéneos.
Un Proyecto de Construcción es un Proyecto
Project Manager
Recordemos:
Dirección integrada de Proyectos.
Concepción global y completa del Proyecto.
Dirigir, asumiendo como propios los objetivos.
Integrando en el Proyecto los recursos necesarios.
Escenario: complejidad con necesidad de coordinación.
Plazo Coste
Calidad
Objetivos
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La diferencia entre PERT y CPM estriba en la forma en que se representan. En el PERT, la más antigua de las técnicas, se pone el énfasis en el tiempo, colocando las tareas sobre las flechas. En el CPM, el énfasis se pone en las tareas, colocando éstas dentro de círculos o rectángulos.
Análisis de tiempos y costos
Gráficos PERT / CPM
PERT CPM
H
A
B
E
G
C F
E
H
A B
G D
C F
Fin
El camino crítico es el espacio más largo entre H y G
Caminos entre H y G H,A,E,G H,B,E,G H,C,F,G
Actividad ficticia
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Ejercicio PERT
Actividad Duración Anterior
A B C D E F G H I
2 3 2 3 5 2 6 2 4
- A B - D E D G
C,F,H
A B C
E I
D
F
G H
Fin Inicio
Adelante
Atrás
A,2 B,3 C,2
E,5 I,4
D,3
F,2
G,6 H,2
Fin Inicio
2
0 0
0
0 3
3
3
3 9
9 9
9 11
11
11
11 15
15 3
4 9
8
2
6 9
5
8
9 11
10
5
9 11
7
4 6
15
Sessió / Mòdul / Unitat...
A,2 B,3 C,2
E,5 I,4
D,3
F,2
G,6 H,2
Fin Inicio
Adelante
Atrás
A,2 B,3 C,2
E,5 I,4
D,3
F,2
G,6 H,2
Fin Inicio
2
0 0
0
0 3
3
3
3 9
9 9
9 11
11
11
11 15
15 3
4 9
8
2
6 9
5
8
9 11
10
5
9 11
7
4 6
15
Ejercicio PERT
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Cálculos en tabla - Diagrama Gantt
EDT
Anterior
A B C D E F G H I
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
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Personal - input directo de la mano de obra en las actividades.
Formación - del personal propio, subcontratado,… Materiales - consumibles y otros usados en el proceso.
Uso de equipos - alquileres,… Desplazamientos - Transporte, per-diems,…
Costes indirectos - Teléfono, intérpretes, desplazamientos,…
Gastos Generales - Provisión de espacio de oficina, soporte legal, directivos,... (operativa de la trastienda/sede central).
Coste
Honorarios Subsistencia per-diem Gastos directos Materiales consumibles Reembolsables Gastos de viajes Equipos Contingencias Cuestiones a aclarar
¿Qué sucede con los fondos que quedan al finalizar un período de contabilización?
¿Qué puede hacerse cuando los fondos destinados a una categoría se han agotado y las actividades del proyecto aún precisan más fondos en esa categoría?
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Estimación de coste
Actividad Tiempos horas
Operario 15 /hora
Conductor 20 /hora
Encargado 25 /hora
Otros costos
5 2 1 2 7 1
Preparación Trasladarse al lugar Revisar los trabajos Regresar Evaluación Presentación
75 30 15 30
105 -
255
- 40 20 40 - -
100
125 - - -
175 25
325
120 10 -
20 30 20
200
320 80 35 90
310 45
880
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
Actividad
Proyecto, ejemplo proceso de programación de gastos en base al presupuesto
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 presupuesto
Presupuesto acumulado
presupuesto
mes
4 15
4 10
3 17 8 4 4 9 3 12
6 11 15 3 3 1
9 4 4 2
18 14 18 18 18 7 5 1
28 14
19
14
32
28
51
39
19
68
31
42
343
7 7 18 12 7
4 22 27 19 20 36 57 40 41 28 34 15
4 26 53 72 92 ………………………………..
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Descripción de los trabajos y paquetes de los mismos La paquetización tiene como objetivo desarrollar la ejecución de forma más efectiva y operativamente con mayor funcionalidad.
Fase 0
Cimentaciones
Fase 1
Estructura y arquitectura (aseos, suelo técnico, falsos techos)
Climatización
Instalaciones electricidad, voz y datos y otras
Sistemas envolventes, exterior lamas
Proyectos a cargo de AGBAR
Fase 2
Acabados
Proyecto Auditorio
Proyecto Cafetería
Proyecto Interiorismo plantas dirección
Proyecto Interiorismo plantas oficinas
Ejemplo
Ejemplo
Ejemplo
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Fase 0 Cimentaciones
Fase 1 Estructura y arquitectura (aseos, suelo técnico, falsos techos)
Fase 2
Climatización Instalaciones electricidad, voz y datos y otras
Fase 3
Sistemas envolventes, exterior lamas Fachadas
Fase 4 Acabados, interiorismo
Proyectos Edificio 1,2,3,4
Proyectos a cargo de AGBAR Proyecto Auditorio 1,2,3,4
Proyecto Cafetería 1,2,3,4 Proyecto Interiorismo plantas dirección 1,2,3,4 Proyecto Interiorismo plantas oficinas 1,2,3,4
Distribución paquetes Torre AGBAR
Es obvia la posterior licitación o concurso por paquetes a las empresas.
La paquetización tiene como objetivo desarrollar la ejecución de forma más efectiva y operativamente con mayor funcionalidad.
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Contratación por paquetes
Por lo general, los paquetes se pueden adjudicar.
_Contrato por ramos industriales - “Figura de coordinación” - promociones pequeñas
_Contrata general
_Contratos en UTE - Unión temporal de empresas
Ejemplo de contratación por paquetes
UTE Dragados + Emte + Axima
Fase 0,1,4 Fase 2 Fase 2
Fase 3, 4 Industriales
La paquetización favorece en gran medida la claridad en la contratación.
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Fases de Definición y Desarrollo
Fase de definición La antecedente, que culmina con un proyecto definido, y que permite poner a cero el contador para contrastar el objetivo de plazos.
Fase de desarrollo del proyecto de construcción
Diseño (proyecto constructivo) Construcción del edificio Entrega (recepción obras + dejar listo para uso)
Etapa de redacción Etapa de validación Etapa de contratación Etapa de ejecución Etapa de recepción y garantía
t = t0Se desarrolla el proyecto (dotado de definición y encargo)
t = tfín
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Seguimiento de la Redacción y Validación del Proyecto
Objetivos básicos
Garantizar que el diseño es el requerido, en el precio y plazos establecidos.
Garantizar que el proyecto redactado es correcto e inmediatamente ejecutable.
Abarca las dos primeras etapas comentadas:
Etapa de Redacción del Proyecto
Etapa de Validación del Proyecto.
Afrontar el proyecto desde una primera fase, cuanto más temprana mejor, permite modelizar y programar el Proyecto.
Partiendo de la documentación en su estado embrionario en la redacción, permite planificar y programar las actividades de todos los agentes intervinientes, con el objetivo de proponer un modelo de actuación para el resto del Proyecto.
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Validación de proyecto
El Proyecto Ejecutivo producto de la etapa anterior debe ser auditado por una Oficina Técnica independiente del equipo redactor, bajo la coordinación del PM. Se revisarán diferentes aspectos del proyecto, con la finalidad de comprobar que es correcto, completo y ya ejecutable.
Son áreas objeto de revisión, las siguientes:
Características estructurales significativas. Análisis de sistemas constructivos especificados. Determinación de sistemas constructivos pendientes de redacción. Análisis de detalles de obra especificados y pendientes de generar. Acabados. Análisis de instalaciones, para determinar si son completas, su desarrollo, requisitos de obra civil, congruencia con la estructura…
Para reducción de riesgos en Presupuesto: Tanteo de la Medición.
Tanteo de los Precios. Comprobación de Unidades de Obra.
Comprobación de ajuste de las Unidades al Pliego de Condiciones.
Técnicas.
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Contratación
Objetivos
Asesoramiento y apoyo técnico en la gestión de compras-licitaciones.Recordar la paquetización adecuada. Gestión de licitación y concurso de propuestas de contratación. Reducción de costes, vía concurrencia, vía gestión paquete.
Es ésta una fase para el posicionamiento de costes y plazos, respecto a la paquetización aceptada.
Según los aspectos específicos del proyecto, debe prestarse el apoyo técnico necesario para:
_La petición de ofertas,
_la confección de comparativos homogeneizados,
_la formulación de propuestas de contratos,
_la redacción de pliegos, actos de apertura e informes técnicos, respecto a lo descrito.
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Contratación aportaciones
El PM debe aportar propuestas de aspectos a incluir en las contrataciones.
Definir la estrategia para programar la gestión de contratación.
Existen otros aspectos contractuales que deben ser analizados, siempre en función del paquete y de los requerimientos y necesidades.
Privados, tipo de contrato, por precio cerrado, llaves en mano, tanto alzado, por precios unitarios, según oferta. Especificar.
Administraciones, a lo dispuesto en la normativa de la administración correspondiente.
PM
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Objetivos
Conocer, controlar e influir en los procesos necesarios de la ejecución obra para:
Informar
Posibilitar
Reconducir, en relación a objetivos coste, plazo, calidad
Etapa de ejecución
PM
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Flujo de información, canales definidos y operativos.
Implementación de mecanismos de coordinación:
_Mecanismos de control
_Visión global del Proyecto
Etapa en la que se ejecuta la obra, incluyendo los antecedentes (servicios afectados y otros) que posibilitan la entrada de contratistas.
Liderazgo de un equipo pluridisciplinar. PM
Etapa de ejecución
Sessió / Mòdul / Unitat...
Organización y control de la ejecución
Estudio previo, existencia o no de contratista general: accesos, ayudas, medios de elevación, cuadros eléctricos, vallado, seguridad del recinto.
Coordinación de contratistas.
Coordinación de interfases (fronteras entre contrataciones).
Control de calidad de la ejecución.
Control de la producción.
Coordinación de pruebas, puesta en marcha y entrega.
PM
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Recepción y etapa de garantía
Garantizar la correcta documentación de la obra construida, con especial atención a la correcta y completa documentación de las modificaciones.
Compilar a lo largo de la obra toda la documentación para la redacción de los proyectos según lo construido.
Articular la corrección de deficiencias o no conformidades que persistan después del final de la obra.
Sessió / Mòdul / Unitat...
En toda la prestación del servicio deben emprenderse acciones orientadas a resolver las deficiencias funcionales o constructivas que puedan haber en la construcción, organizando a tal efecto los diversos agentes que intervengan en el proceso, incluidos los contratistas.
Incluye la correcta transmisión de la información documental, fichas técnicas, homologaciones, procesos constructivos, modificaciones, etc., para poder incorporar en la documentación as built la obra realmente construida, con total fidelidad.
Etapa de redacción
Etapa de validación
Etapa de contratación
Etapa de ejecución
Etapa de recepción y garantía
PM
Recepción y etapa de garantía