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Presentación de PowerPointESTUDIO DE VIABILIDAD DEL BARRIO DE LA
ROQUETA EN FRAGA LETICIA CORTÍ BARBERA
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TEMA A DESARROLLAR
- Viabilidad del proceso de renovación urbana en el Barrió de la
Roqueta, barrio perteneciente al casco antiguo
OBJETIVOS
- El estudio de la problemática de los cascos antiguos en las
ciudades pequeñas.
- La calidad interna del conjunto del sistema resuelto desde la
fragmentación y dando paso a la significación de la continuidad y
no de la disgregación.
- Adaptación a pequeña escala de los estudios de viabilidad, como
es el tejido de un barrio con una problemática diferente a la de
una zona más amplia.
- Mejorar el tema socio-cultural a través de una intervención
urbanística y la reubicación de las familias que ahora viven en la
zona.
- Establecer o cuantificar la aportación de la administración en la
realización de todo el proceso.
- Buscar dentro de un proceso lógico el mecanismo de gestión
M IRA
LS O
CALLE LUIS
Primera fase:
- Catálogo exhaustivo de todas las edificaciones existentes en el
barrio mediante la confección de fichas.
- Representación gráfica mediante planos temáticos confeccionados a
partir de la exploración de la información.
- La confección de cuadros he índices que permitan en la fase
posterior del trabajo estimar cuantías económicas y sociales de las
actuaciones que se llevaran acabo.
Segunda fase:
- Estudio detallado de la zona y organización urbanística, tanto en
vialidad, como en zonas verdes y equipamientos, de forma que se
pueda encontrar viabilidad al proceso de transformación.
- Planificación general coherente para que resulte eficaz la
reforma de la zona.
- Cuantificación del aprovechamiento del suelo, así como gastos y
tiempo para la realización del estudio de viabilidad, a través del
método residual dinámico.
FASE 1- ANALISIS
Edificio con patologias
140.00
Vivienda propia a indemnizar
140.00
ANALISIS DEL PROBLEMA, POLÍTICA Y DINÀMICA URBANA DE LOS CASCOS
ANTIGUOS
- Renovación urbana de un sector de casco antiguo sin ningun
interés cultural o arquitectónico
- El peligro social, la inseguridad ciudadana y el estado de
insalubridad de la zona
- Proyección embrionaria de la administración en la busqueda de un
equilibrio entre la base económica y la realidad social
- Politicas de intervención : reforma interior, salvaguardia
- Existen una serie de problemas que se van repitiendo en todas
estas tipologias como el deterioro de la edificación, las precarias
condiciones de habitabilidad, la pérdida de vitalidad funcional, el
vaciamiento poblacional y envejecimiento, la infrautilización del
espacio residencial, las dificultades de la vialidad y
aparcamiento, el precario nivel de los equipamientos y servicios,
etc.
- La situación crítica corresponde a un barrio sumido en un proceso
de obsolescencia física y degradación social.
- En el barrio de la Roqueta, la legislación de alquileres de renta
antigua ha funcionado como factor de bloqueo en la dinámica
socio-urbanística, generalizando los casos de ruina. En este caso
de barrio en crisis el proceso de deterioro físico y degradación
social están muy avanzados y se reconoce una total desorganización
funcional que ha conducido a la ruina y destrucción total de la
organización urbanística y social.
- El reto que se plantea es la búsqueda de nuevos equilibrios que
aun siendo respetuosos con los valores arquitectónicos,
urbanísticos y culturales del pasado den respuesta a los problemas
y necesidades de nuestro tiempo. El equilibrio funcional del barrio
depende, en buena medida, de la recuperación de su potencial
residencial, algo que sólo puede lograrse compaginando el respeto a
los valores tradicionales con el logro de unas condiciones de
habitabilidad acordes con el momento presente.
ANALISIS DEL PROBLEMA, POLÍTICA Y DINÀMICA URBANA DE LOS CASCOS
ANTIGUOS
En tanto en cuanto estudiamos detalladamente la realidad de los
cascos antiguos y a su vez y en menor escala el estado de sus
barrios más deteriorados entendemos que los factores esenciales
para su recuperación son:
a) El apoyo de la administración a través de equipos de gestión
mancomunados. b) La inversión de la administración en la vivienda
social adaptada a la gente joven y con
pocos recursos. c) La redacción de medidas de gestión encaminadas a
potenciar la rehabilitación de las
edificaciones o la construcción de vivienda social. d) Que las vías
de planificación especifica no se centren, tan sólo, en el
patrimonio histórico-
artístico. e) Falta de ayudas estatales en los barrios con alto
grado de deterioro o con contextos
socioeconómicos de gran fragilidad. f) La necesidad de coordinar
las políticas urbanísticas con las sociales, las de vivienda,
patrimonio, etc. g) La necesidad de introducir la iniciativa
privada, controlada por la administración con tal de
evitar procesos especulativos y prácticas selectivas o elitistas
orientadas a la expulsión de los residentes tradicionales.
h) Ajuste del precio del suelo y alquileres a la realidad social
existente en la zona.
TIPO DE INTERVENCIÓN
CÁLCULO INDEMNIZACIONES
Para el cálculo de las indemnizaciones se han tenido en cuenta las
siguientes condiciones de cálculo:
-Se indemnizan las construcciones que no se encuentran en ruina,
los solares, las viviendas en alquiler, los traslados y las
actividades económicas si las hubiere que no es el caso.
-No se indemnizaran las edificaciones en ruina ya que se considera
que estas son una carga para la venta del solar, pero el solar se
abona sin esta carga.
-La indemnización de los alquileres existentes.
-A las familias con vivienda de primera ocupación y propietarios de
la misma, se indemnizará su vivienda actual, el valor solar, el
valor de un año y medio, de alquiler en otra residencia mientras
duren las obras de construcción de las nuevas viviendas, dos
traslados, y se les adjudicarà una vivienda nueva en los edificios
a construir.
-Las cargas que pueda haver en las propiedades se consideran como
el 5% del total de las indemnizaciones del Plan especial.
-La administración y en este caso el Ayuntamiento de Fraga cede los
solares y edificaciones en ruinas, obtenidos también por cesión de
los anteriores propietarios. Este valor de indemnización se refleja
en los resultados finales como valor aportado por la
administración.
Edificio con patologias
PROCESO DE VIABILIDAD
El proceso de calculo se basa en la cuantificación de los costes y
los benéficos del proceso.
Los costes calculados son :
a) Las indemnizaciones por extinción de alquileres (diferencia de
renta antigua-contrato). b) Traslado de familias y compra de
solares y viviendas, con aplicación de los diferentes
coeficientes de depreciación c) El coste de derribos de los
inmuebles en mal estado. d) El movimiento de tierras. e) Los muros
de contención necesarios f) El coste de urbanización y construcción
de las viviendas. g) El coste de gestión y promoción.
- En este caso y como se observa en los cuadros de cálculos, no se
realiza una operación de reparcelación, ya que, la complejidad del
derecho de propiedad de los afectados es tan complejo, que se opta
por la compra de los terrenos y vuelos existentes, para facilitar
el desarrollo posterior del proyecto. En realidad el Ayuntamiento
es propietario de muchos de solares debido a las cesiones gratuitas
que los vecinos han ido aportando por el bajo valor del suelo y los
sobre-costes de los derribos.
Los beneficios obtenidos vendrán de la venta de los inmuebles por
parte de la administración o los promotores privados.
PROCESO DE VIABILIDAD
En el proyecto de reordenación de la zona y dentro de los márgenes
establecidos por el plan especial se incluyen 90 viviendas y 131
plazas de aparcamiento de nueva planta. El proyecto de reordenación
se adapta a 22 viviendas existentes y en buen estado, que no se
incluyen en el proceso de reforma y por tanto, tampoco se
indemnizan.
El valor en venta de las viviendas nuevas se determinar a partir de
los valores de venta de unas siete promociones que en este momento
se llevan a cabo la población, donde también se incluyen precios de
aparcamientos privados. Se ha de aclarar que se calcula el peor de
los casos posibles teniendo en cuenta que si las edificaciones
obtuvieran la calificación de protección oficial tendrían unos
beneficios de venta y fiscales, que ahora no tienen y que por lo
tanto mejorarían el resultado.
Los costes de construcción se basan en las consultas realizadas a
los constructores de la zona y la revista construc del trimestre
concreto del estudio.
Se presupone la ejecución de todo el proyecto en tres años y medio.
En el primer año y medio se realizaran los derribos de la zona, la
explanación y la construcción de la urbanización y en los dos años
siguientes se construirán las viviendas. En las dos fases el
sistema de calculo se basa en los flujos de caja de los ingresos y
gastos demandando una tasa de actualización del 15%. El resultado
de todo el proceso es de un valor unitario del suelo libre de
cargas de 1.376,96 €/m2s y un valor de repercusión del mismo de
229,49 €/m2t. En este caso se debe remarcar que no se densifica
mucho más el sector por la construcción de 90 viviendas, ya que,
anteriormente existían 86 viviendas a pesar de que tan solo 33
estuvieran ocupadas.
Hasta aquí el proceso tiene una valoración positiva, por lo tanto
se podría decir que es viable , pero faltaría valorar la compra de
las 12 viviendas que serán entregadas a las familias y que
ascienden a un total de 1.057.450,43 €. Este valor se ha
considerado como la aportación de la Administración pública, además
de cómo ya se ha explicado, el valor de los solares y los edificios
en ruina de su propiedad, que no le serán indemnizados.
CONCLUSIONES
INTERVENCIÓN
- El beneficio económico al darle como finalidad la rentabilidad de
la inversión privada, la maximización de los beneficios a corto
plazo para la hacienda municipal, el efecto de demostración de
diseñar nuevos patrones urbanos y el aumento de renta a largo plazo
de la población.
-El beneficio social, se resta dependiendo de la rapidez de
ejecución del proyecto, de ahí la importancia de limitar en el
tiempo la intervención, y normalmente es difícil de cuantificar.
Para conseguir este benefició se ha optado por el cambió a mejor de
la estructura urbana sin el traslado de la población, la
rentabilidad desde el punto de vista social, el diseño de un nuevo
patrón urbano con espacios libres adecuados, la mejora de la
habitabilidad de las familias y la maximización del bienestar de la
población (disminución de riesgo de incendios, mejora de las
condiciones sanitarias, descenso de la criminalidad), el alivio de
la ruptura comunitaria y el atractivo de la apariencia
exterior.
FUERA DE LA INTERVENCIÓN
-Falta de experiencia en las politicas de intervención en las areas
urbanas vulnerables.
-Necesidad de intervenir mucho antes de que el proceso de
degradación de paso a las actividades marginales, mediante un
programa de acción social, iniciativa social de empleo, un marco
legal adecuado y el freno al deterioro físico de la zona.
Número de diapositiva 1
Número de diapositiva 2
Número de diapositiva 3
Número de diapositiva 4
Número de diapositiva 5
Número de diapositiva 6
Número de diapositiva 7
Número de diapositiva 8
Número de diapositiva 9
Número de diapositiva 10
Número de diapositiva 11
Número de diapositiva 12