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INSTITUTO TECNOtÓGfCO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C,
"METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL"
TESIS
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE.
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA
Abner Horacio Baños Román.
ESTUDIOS COM RECONOCIMIENTO DE VALiDEZ OFICIAL POR IA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO R.V.O.E. SEP HO 2024306 DE FECHA 09 DE DICIEMBRE DE 2902.
México, Distrito Federal junio d> 2M1
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DÉLA
CONSTRUCCIÓN,
AGRADECIMIENTOS
""Es tan grande el placer que se experimenta al encontrar un hombre agradecido
que vale la pena arriesgarse a no ser un ingrato." Séneca
Agradezco:
A Dios,
A mi abuela, la Sra. Crescencia Román. (Q.E.P.D.)
A mis Padres, el Sr. Francisco Baños y la Sra. Consuelo Román.
A mi padrino, e! Ing. Alfonso Álvarez Castro (Q.E.P.D.)
A mis hermanos, Lillian Aseneth y Francisco Femando.
A mi novia, la Srita. Karla Villaseñor.
A mis amigos, Jorge Yamada, Carlos Rodriguez, Jorge Flores y Sergio Trujíllo.
A mis profesores, compañeros y amigos de la generación 2006-2007 de la M.V.I.I. del Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C.
Al Director de este Proyecto, M.V.I.I. Arq. José Antonio Villela Elizondo.
A todos aquellos ausentes en esta lista que han compartido enseñanzas y experiencias con mi persona.
A USTEDES, GRACIAS POR TODO
IV
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
RESUMEN
En los últimos años ha sido promovido el desarrollo de vivienda en el pais, lo que
conlleva a un crecimiento de ía demanda de servicios asi como la generación de
empleos de manera directa e indirecta Tal es el caso de! otorgamiento de créditos,
otorgados principalmente por Sofoles y Bancos, y en los que intervienen los servicios
de valuación inmobiliaria.
Dadas las circunstancias de oferta y demanda de inmuebles, y la elaboración de
avalúos, las autoridades conjuntamente con las sociedades y gremios de valuación
se han preocupado por regular (a práctica profesional de este producto Asi mismo la
crisis económica y la recesión mundial han contribuido en gran medida a esta
regulación
Parte de la regulación y control de servicios de valuación incluye la certificación de
profesionistas capacitados que elaboren bajo criterios, definiciones y normas de
aplicación establecidos, los avalúos bancarios y de crédito garantizado a la vivienda
Este trabajo describe como la administración de hipotecas y la valuación se ha
desarrollado a través del tiempo en nuestro país, describe también las normas
generalmente aceptadas en la práctica profesional de la valuación y el
comportamiento de los mercados inmobiliarios en los últimos tiempos, proponiendo
de una manera más detallada algunos criterios adicionales en la selección y
comparación de mercado inmobiliario
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 1
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
ABSTRACT
In recent years has promoted the development of housing in Mexico, leading to a
growth in demand for services and the creation of jobs directly and indirectly. Such is
the case of the granting of credits, granted mainly by Sofoles and banks involved in
real estate valuation services.
Given the circumstances of supply and demand of properties, preparation of
valuations and the authorities together with the valuation societies and associations
have been concerned with regulating the practice of this product. Likewise, the
economic crisis and global recession have contributed greatly to this regulation.
The regulation of appraisal services includes the certification of engineers and
architects who have knowledge of construction, appraisals and standard practices
established by the local authority and banks.
This work describes how the administration of mortgages and the appraisal have
developed themselves across the time in Mexico; it describes also the procedure
generally accepted in appraisal professional practice and the behavior of the real-
estate markets in the last years. This work proposes another detailed way of
selection and comparison of real-estate market used in appraisals.
Ing. Atmer Horacio Baños Román Página 2
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
CAPITULADO
INTRODUCCIÓN 7
CAPITULO! LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN MEXICO 73
1.1 El Sistema Financiero Mexicano desde principios de siglo XX hasta la actualidad 13
1.1.1 Fundación y evolución de la normatividad vigente de la valuación inmobiliaria 13
1.1.2 La Comisión Nacional Bancaria 15
1.1.3 FOVISSSTE e INFONAVIT 15
1.1.4 Creación de las SOPÓLES 17
1.2 El Rol de las Hipotecas en la Sociedad 18
1.2.1 La propuesta de Sociedades Financieras de
Objeto Múltiple (SOFOMES)..... 21
1.2.2 Las expectativas de la fusión de las SOFOLES
y la Banca 22
CAPITULO II EL OTORGAMIENTO DE CRÉDITOS 25
2.1 Las hipotecas 25
2.1.1 Definición y orígenes 25
2.1.2 Funcionamiento esencial de una hipoteca 27
2.1.3 La hipoteca como un contrato 27
2.2 Condiciones generales de financiamiento 29
2.2.1 Créditos puente ante la SHF 31
2.2.2 El crédito individual 33
lng. Abner Horacio Baños Román Página 3
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2.3 Diversificación de productos de entidades públicas y privadas 36
2.3.1 Créditos hipotecarios 36
CAPITULO III OFERTA Y LA DEMANDA DE BIENES INMUEBLES EN MEXICO CON PERSPECTIVA DEL ÁMBITO VALUATORIO 41
3.1 Oferta y demanda de bienes inmuebles 41
3.1.1 Teoría de la oferta y la demanda 41
3.1.2 Clasificación de los bienes y servicios 42
3.1.3 Características del mercado inmobiliario 43
3.1.4 Componentes del mercado inmobiliario
(oferta-demanda y el producto) 44
3.2 Comportamiento del Mercado Inmobiliario en la Actualidad 47
3.2.1 Los costos de transacción 49
3.2.2 Etapa de ciclo vital 52
3.2.3 Proximidad a peligros y cercanía a áreas contaminadas 55
3.2.4 Indicadores y registro déla SHF (nivel nacional) 55
3.3 Evolución y desarrollo de las principales colonias del Distrito Federal 63
3.3.1 Las delegaciones con mayor oferta inmobiliaria en
la actualidad 63
3.3.2 El incremento de la venta de inmuebles en los últimos
meses en el Distrito Federal 68
3.4 Legislación y normatividad en la valuación de inmuebles objeto de
créditos garantizados a la vivienda 76
3.4.1 Sociedad Hipotecaria Federal 76
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CAPITULO IV EL ENFOQUE DE MERCADO 82
4.1 Valor de mercado y análisis comparativo de mercado 82
4.1.1 Valor justo de mercado 82
4.1.2 Relación entre el precio y el valor 85
4.2 Procedimiento del análisis comparativo de mercado 86
4.2.1 Formas para recabar datos 86
4.2.2 Las condiciones de selección demuestras 88
4.2.3 El enfoque comparativo de ventas 92
4.2.4 Factores que afectan la conclusión de valores
de mercado 98
4.2.5 Factores de homologación 100
4.2.6 Subjetividad de criterios de homologación de mercado 102
4.3. La vivienda de interés medio 104
4.3.1 Clasificación de la vivienda en México 104
4.3.2 Características particulares de departamentos de
interés medio 108
CAPITULO V PROPUESTA DE CÉDULA DE MERCADO PARA EL MEJORAMIENTO DE LA SELECCIÓN DE COMPARABLES 115
5.1 Mejoramiento de calidad y contenido de las fichas o
cédulas de mercado inmobiliario 115
5.1.1 Contenido de las fichas 116
5.1.2 Información significativa de la cédula de mercado 116
5.1.3 Resultado de la propuesta:
Factor de Eficiencia Comparable 121
5.1.3.1 Incremento y modificación de conceptos 722
5.1.3.2 Niveles de incidencia de los conceptos 124
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5.2 Formato de la propuesta de ficha o cédula de mercado 726
CAPITULO VI CASO CON PROPUESTA DE MEJORAMIENTO:
COLONIA ANÁHUAC EN EL DISTRITO FEDERAL 129
6.1 Delimitación de la zona de estudio 129
6.1.1 Colonia Anáhuacen el Distrito Federal 130
6.1.1.1 Antecedentes Históricos 730
6.1.1.2 Descripción del mercado inmobiliario en la colonia 738
6.1.1.3 Descripción del sujeto 140
6.2 Consideraciones previas al avalúo 745
6.2.1 Información que debe contener un avalúo .....146
6.2.3 El Análisis de Comparación de Ventas 747
6.3 Homologación de comparables de mercado seleccionados 153
6.3.1 MÉTODO TRADICIONAL 153
6.3.2 PROPUESTA DE CÉDULA 155
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 157
Conclusión de valor COMPARATIVO TRADICIONAL
Y PROPUESTA 157
Bibliografía 759
Anexos 762
Glosario de términos. 766
Ing. Abner Horacio Baños Román Pagina 6
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INTRODUCCIÓN
A. PROBLEMA.
Titulo descriptivo del proyecto de investigación.
El objetivo inicial de este proyecto consiste en la selección de comparables de
mercado inmobiliario utilizados en los avalúos requeridos para la obtención de
créditos garantizados a la vivienda de interés medio residencial. Caso: Colonia
Anáhuac, Delegación Miguel Hidalgo en el Distrito Federal.
A.1. Formulación del problema de investigación.
A.1.1. Observación e identificación del problema.
En la elaboración de avalúos, la falta de atención en la selección de comparables y
la modificación arbitraria de datos obtenidos de estos, nos llevan a un análisis
deficiente del mercado inmobiliario, con el cual se concluyen valores poco
aceptables dentro de los rangos de valor controlados por una institución de crédito.
A.1.2. Estructuración, descripción del problema.
En la elaboración de avalúos hipotecarios, el análisis comparativo de mercado de
terrenos, e inmuebles en venta y renta, consiste en la homologación de estos con el
bien que se valúa, en la que en algunas ocasiones se ven involucrados errores de
captura, datos incompletos que limita la comparación del mercado existente contra
los bienes que se valúan, Datos alterados, los cuales se adaptan a criterio del
analista, en función de los bienes que se valúan, asi como también la subjetividad y
criterios ambiguos en la aplicación de factores de homologación.
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A.2. Estado del arte del problema.
A.2.1. Análisis de antecedentes documentados del problema, teóricos,
empíricos.
Normas de la Sociedad Hipotecaria Federal.
Normas de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
Normas de aplicación del Código Fiscal para el Distrito Federal 2011 y Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria para el Distrito
Federal, Gaceta Oficial G.D.F., 30 de mayo de 2005, vigente
Marco técnico del financiamiento hipotecario.
Las Unidades de Valuación elaboran avalúos de inmuebles que se localizan dentro
de una misma región, con características similares tales como calidad de la zona,
ubicación, calidad del proyecto y distribución arquitectónica, las cuales se analizan
en función del criterio y la pericia del valuador.
También se involucra un revisor o controlador, el cual revisa y valida la información
contenida en los avalúos, en función del criterio y la pericia con que cuente; es aquí
donde se dará visto bueno del proceso de homologación de esta, en función del
valor del valor concluido en cada avaluó.
La diferencia de valores concluidos en avalúos practicados en una misma zona o
región, con comparables de características similares y dentro del mismo periodo de
tiempo, es en ocasiones muy amplia, generando controversias e incertidumbre
dentro de una unidad de valuación
A.2.2. Análisis transversal del problema, histórico, hermenéutico,
descriptivo.
Valuación de bienes inmuebles en México
Los Avalúos bancarios y su propósito.
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Creación de las SOFOLES
El Rol de la Banca Hipotecaria en la Sociedad,
El crédito a la vivienda
A.3. Planteamiento del problema.
A.3.1. Definición del problema.
Dada la diversidad de criterios, y la falta de interés y pericia en el análisis de
homologación de valores de mercado inmobiliario, los avalúos se ven afectados en
sus niveles de credibilidad
A.3.2. Descripción del problema.
La selección del mercado inmobiliario poco adecuada así como la aplicación de
factores de homologación sin pericia para la elaboración de avalúos hipotecarios.
A.4. Objetivos de la investigación.
A.4.1. Objetivo general
Clasificar y seleccionar los comparables del mercado inmobiliario, los cuales están
influidos por los entornos social, político y económico actuales, lo que permitirá
analizar los resultados del enfoque comparativo de mercado, en función de la
normatividad y reglamentación vigentes de la valuación, para unificar criterios de
selección y homologación de comparables de mercado de acuerdo a las
características de cada uno de estos
A.4.2. Objetivos particulares
Estandarizar criterios de selección de comparables de mercado inmobiliario para
vivienda de interés medio residencia!, en función de sus características y ubicación.
Estudiar la influencia de los entornos social, político y económico actuales, sobre
comparables de mercado
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METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Identificar las inconsistencias y problemas comunes durante el proceso de selección
de comparables y e! análisis comparativo de mercado, en la elaboración de avalúos
hipotecarios
A.5. Justificación.
La selección y el análisis objetivo de comparables de mercado y la homologación de
valores en el enfoque comparativo de terrenos en venta, y de inmuebles en venta y
renta, es muy subjetiva y en ocasiones inconsistente
Por ello se debe hacer especia! énfasis en la selección, análisis y revisión de los
comparables y sus homologaciones, lo cual nos permitirá tener un control de los
valores de comparables de mercado, de su homologación y por lo tanto de los
valores concluidos
A.6. Alcances y limitaciones.
Esta metodología solo se podrá aplicar en avalúos hipotecarios de inmuebles que
estén ubicados en zonas donde la oferta inmobiliaria sea amplia y con
características similares a estos
Para los casos de inmuebles atípleos, es decir con características particulares, no se
podrá aplicar esta metodología dada la escasez de comparables de mercado u
oferta inmobiliaria
B. MARCO DE REFERENCIA
B.1. Fundamentos teóricos.
Teoría de la valuación,
Tipos de vivienda
Valuación inmobiliaria
Enfoque de comparación de Mercado de inmuebles en venta
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B.2. Delimitación del problema y campo de investigación.
La investigación se delimita a avalúos de vivienda de interés medio residencial en la
Colonia Anáhuac en el Distrito Federal; ésta se ubica en la parte centro poniente de
Distrito Federal, y sus desarrollos económico y social han evolucionado rápidamente.
La ubicación geográfica, el crecimiento comercial y la apertura de nuevos centros de
negocios, han hecho de la Delegación Miguel Hidalgo, una zona de la Ciudad de
México con gran demanda de vivienda de interés medio residencial, siendo la
Colonia Anáhuac, una de las más desarrolladas en materia de construcción de
vivienda.
B.3. Elaboración de hipótesis, variables.
B.3.1. Hipótesis General
Si la selección de comparables de mercado se hace en función de su similitud con
los bienes que se valúan, entonces el grado de complejidad de la homologación de
estos en el análisis comparativo de mercado será menor.
B.3.2. Hipótesis Particulares
Si se adhieren y modifican conceptos en las fichas o cédulas de mercado de ventas,
entonces se incrementará el grado de confianza de la homologación de ventas entre
los inmuebles comparables y el sujeto.
B.3.3. Variables dependientes e independientes.
Los comparables de mercado inmobiliario seleccionado para la elaboración de
avalúos hipotecarios, se considera como una variable independiente, ya que sin
estos no se puede elaborar el análisis comparativo de mercado.
Los factores de homologación considerados en el análisis comparativo de mercado,
también se consideran como una variable independiente, ya que están
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METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CREDíTOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
establecidos dentro de la normatividad de la valuación vigente, y se seleccionan de
acuerdo a sus características y similitud con los bienes inmuebles que se valúan.
Los valores concluidos en el análisis comparativo de mercado en un avaluó
hipotecario, se consideran como una variable dependiente ya que estos dependen
de los comparables seleccionados para su homologación, y de los factores utilizados
en este.
C. METODOLOGÍA.
Teórico-conceptual: esta parte del proyecto hace referencia a los elementos teóricos
y conceptuales con los cuales se abordará la investigación.
La importancia de esta parte del proyecto de investigación radica en el hecho de que
es posible determinar la perspectiva o perspectivas, con las cuales se realizará la
investigación.
Investigación histórico-narrativa: esta parte del proyecto hace referencia a los
elementos históricos de los orígenes del tema a investigar.
Exploratoria: el objetivo de esta investigación es captar una perspectiva general del
problema. Este tipo de estudios ayuda a dividir un problema, y llegar a varios
subproblemas, más precisos, de modo que se podrán desarrollar buenas hipótesis.
La investigación exploratoria se puede aplicar para generar un criterio y dar prioridad
a algunos problemas.
Descriptiva: el propósito de esta investigación es describir la situación prevaleciente
en el momento en que se realiza el estudio.
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CAPITULO I
LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN MEXICO
1.1 EL SISTEMA FINANCIERO MEXICANO DESDE PRINCIPIOS DE SIGLO XX
HASTA LA ACTUALIDAD.
1.1.1 Fundación y evolución de la normatividad vigente de la valuación
inmobiliaria.
El estudio de la valuación comercial en México, como una rama de la investigación
económica, se inició poco antes de la tercera década del siglo XX. Sin embargo, los
primeros trabajos de valuación inmobiliaria en forma técnica se iniciaron a finales del
siglo XIX, exclusivamente con fines de tributación predial, cuando se establecieron
las bases para el catastro de la Ciudad de México. Los estudios valuatorios
posteriores correspondieron a la fijación de garantías en los primeros créditos
hipotecarios concedidos desde ese entonces.1
Durante el primer cuarto del siglo XX, el crédito bancario con garantía hipotecaria era
muy escaso. Rara vez se otorgaba, y cuando se concedía no se tomaba en cuenta
el valor comercial de la garantía, sino la solvencia moral y económica del solicitante;
es decir, se consideraba la base técnica de un dictamen valuatorio, ya que se
tomaba en cuenta el valor fiscal representado por las estimaciones catastrales,
generalmente atrasadas y muy alejadas de la realidad.
En esa época operaba sólo un banco hipotecario: el Banco Internacional e
Hipotecario de México que otorgaba préstamos sobre predios urbanos y rústicos. Al
parecer no tuvo mucho éxito y más tarde se liquidó.
A finales del siglo XIX, la intensidad o la importancia de las transacciones
comerciales sobre los bienes inmuebles aumentó a tal grado que el Gobierno
lPlazola Cisneros, Ing. Arq. Alfredo Compendio De Valuación 1 , , Plazola Editores, Primera Edición 2008
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consideró necesario vigilar más estrechamente los términos en que se hacían y los
montos que implicaban.
Sabemos que en nuestro país, las autoridades monetarias y crediticias son la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), el Banco de México (BM) y los
subsistemas de vigilancia, es decir, las diversas comisiones que regulan la banca,
los seguros, los valores y el sistema de cambio de moneda y valores.
El Sistema Financiero Mexicano se instituyó formalmente mediante la promulgación
de la Ley General de Instituciones de Crédito, el 19 de marzo de 1897, que
concernía a las instituciones de crédito existentes, a las empresas aseguradoras, a
las compañías de fianzas, a los almacenes generales de depósito y, en cierto grado,
a las bolsas de valores y a quienes operaban como agentes.
Las disposiciones de entonces fijaron el procedimiento para constituir bancos, tanto
nacionales como extranjeros, y a regular la actividad financiera. El artículo 113 de la
Ley Gral. De Instituciones de Crédito atribuyó a la Secretaria de Hacienda la facultad
de vigilar a todas las instituciones de crédito por medio de interventores que
designaba para cada banco o institución. El art. 117 de la misma ley, determinaba
que los interventores tendrían igual función que los comisarios de las sociedades en
los balances de los bancos.
Siete años después, el 1o de octubre de 1904, empezó a funcionar un organismo
dependiente de la SHCP denominado Inspección General de Instituciones de
Crédito y Compañías de Seguros, el cual permaneció activo once años, hasta el 30
de octubre de 1915.
La efervescencia revolucionaria produjo un fuerte impacto sobre el sistema bancario.
Los bancos se descapitalizaron, la emisión de bilimbiques, billetes en grandes
cantidades, sin ningún respaldo en reservas metálicas, suscitó caos, inflación y el
cierre de bancos. Para restablecer el orden, en 1915 se creó la Comisión reguladora
e Inspectora de Instituciones de Crédito, para examinar y calificar el estado
financiero de los bancos. Esta Comisión incautó y liquidó un sin número de bancos
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 14
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por haberse excedido en la emisión de bilimbiques. Durante el gobierno de Carranza
se incrementó el número de bancos incautados.3
El 3 de abril de 1916 se creó la Comisión Monetaria que absorbió las funciones de la
antigua Comisión de Cambio y Moneda establecida en 1905. Este fue el primer
antecedente del Banco de México.
1.1.2 LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA
Para el 24 de diciembre de 1924, el gobierno del presidente Plutarco Elias Calles
tomó una serie de medidas complementarias a favor del desarrollo económico del
país mediante la promulgación de la Ley General de Instituciones y Establecimientos
Bancarios, que también creó la Comisión Nacional Bancaria (CNB). Hasta ese
momento la CNB no regulaba en su totalidad las condiciones de transacciones
relacionadas con inmuebles.
La CNB nació como órgano desconcentrado de la Secretaria de Hacienda y Crédito
Público, dotado de la autonomía y facultades necesarias para vigilar el cumplimiento
de las disposiciones legales relativas a la organización y operación del sistema
bancario; proponer a la SHCP criterios para reglamentar de manera eficaz las
operaciones bancarias del país; practicar inspecciones a las instituciones, formular y
publicar las estadísticas bancarias nacionales; asi como para actuar como cuerpo
consultivo de las autoridades hacendarías.
1.1.3 FOVISSSTE E INFONAVIT
Para 1925, al crearse también la entonces Dirección General de Pensiones Civiles y
de Retiro, actualmente ISSSTE, entre sus funciones estaba el otorgar créditos con
garantía hipotecaria a sus derechohabientes, empleados federales, con el fin de
facilitarles la compra de casa habitación. Al principio, los préstamos de Pensiones
que concedía para los fines indicados no se basaban en avalúos, sino en meras
opiniones de sus inspectores, casi siempre, arquitectos o ingenieros civiles. Más
2 Cárdenas Castañeda Alejandro, Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad, Factores de Homologación, por Innovación Editorial Nagares, México, año 2005
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 15
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCfAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
tarde, como la experiencia demostraba que ese procedimiento no siempre daba
resultados confiables por dejar algunos préstamos insuficientemente garantizados,
se creó el Departamento de Valuación de Pensiones cuya finalidad era establecer
los valores reales de los inmuebles objeto de las operaciones de compra-venta.
Cabe señalar que los procedimientos de valuación seguían las normas establecidas
por el Catastro del entonces Departamento Central, pero con criterio comercia!, es
decir, con valores que debían reflejar las realidades del mercado inmobiliaria
predominante en la localidad.3
El 23 de febrero de 1933, fue creado el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de
Obras Públicas, que luego se convirtió en Banobras, para llenar funciones que no se
habían encomendado hasta entonces a ninguna institución descentralizada y que
tampoco realizaban los bancos de la iniciativa privada. Se trataba de abrir una fuente
de crédito para los gobiernos de los estados y sus municipios a fin de que pudieran
llevar a cabo las obras públicas indispensables, como introducción y abastecimiento
de agua potable, alcantarillado, pavimentación, construcción de mercados, rastros,
etc. El otorgamiento estos créditos estaba sujeto en todos los casos, a dictámenes
valuatorios y a estudios financieros sobre la posibles recuperación del préstamo.
Estos trabajos fueron realizados por el Departamento de Avalúos de Banobras,
organizado formalmente en 19354
La creación del Infonavit es resultado de la evolución histórica que establece el
derecho de los trabajadores a adquirir una vivienda digna que se remonta a los
postulados básicos que recogiera el Constituyente de Querétaro en 1917 y que dan
sus frutos el 5 de febrero cuando se promulga la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos. Se aprobó por unanimidad el Artículo 123, Fracción XII, Apartado
A, donde se estableció la obligación de los patrones de proporcionar a los
trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas, obligación que no se hizo efectiva
sino hasta 1971, después de más de 53 años de lucha por ese derecho.
3Ídem 2
4Ídem 2
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 16
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
El 1° de mayo de 1971 las grandes centrales obreras demandaban ante el Ejecutivo
Federal buscar vías para resolver los principales problemas nacionales. Días
después se integra la Comisión Nacional Tripartita a cuya quinta Subcomisión se le
encomienda el estudio del problema de la vivienda. El resultado de los trabajos de
los representantes de los tres sectores de esa Subcomisión propusieron reformas a
la Fracción XII del Artículo 123 y la Ley Federal del Trabajo, así como la expedición
de una ley para la creación de un organismo tripartita que sería el encargado de
manejar los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda.5
El Ejecutivo Federal presentó las iniciativas de reformas a la Constitución y a la Ley
Federal del Trabajo de 1970; para el 14 de febrero de 1972 se publican en el Diario
Oficial estas reformas propuestas por la Subcomisión de Vivienda; el 21 de abril,
luego de ser aprobada, se promulga la Ley del Infonavit donde se establece que las
aportaciones que el patrón haga a favor de sus trabajadores le dan derecho a
obtener un crédito para vivienda o a la devolución periódica del fondo que se
constituya, denominado de ahorro. El 24 de abril se publican en ei Diario Oficial las
reformas a la Ley Federal del Trabajo. La Asamblea Constitutiva del Infonavit se
celebró el 1o de mayo de ese mismo año.
1.1.4 CREACIÓN DE LAS SOPÓLES
Los bancos fueron intermediarios financieros que durante años se ocuparon de
otorgar créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas. Algunas veces lo
hicieron por voluntad propia, a fin de cumplir con su objeto social; otras, en cambio,
fue necesario que las autoridades diseñaran esquemas para motivar o aun obligar a
la banca a participar en este tipo de financiamíentos, particularmente cuando se
trataba de los relativos a viviendas populares de bajo precio, conocidas en el pasado
como de interés social.
En forma paralela, con motivo de la firma del Tratado de Libre Comercio de América
del Norte, surgieron en nuestro país las Sociedades Financieras de Objeto Limitado
(SOFOLES), intermediarios que, como su nombre lo indica, se dedican a otorgar
5 INFONAVIT, http://portal.infonavit.org.mx/instituto/hi5toria
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METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
crédito para un propósito determinado: la compra de equipo de transporte, la
adquisición de automóviles o la construcción y adquisición de vivienda. Con el
tiempo, las SOFOLES hipotecarias fueron desan-ollándose adecuadamente y
demostrando en la práctica que, gracias a mejores sistemas de generación de los
créditos y esquemas de cobranza de los mismos, podían competir exitosamente con
los bancos en este campo.6
Más tarde, a causa de la crisis bancada iniciada en 1995, los bancos sufrieron
importantes quebrantos en su cartera de crédito hipotecario. Luego de tan amarga y
costosa experiencia, la banca decidió, prácticamente de forma unánime, retirarse del
financiamiento de la vivienda. Algunos años después, las instituciones de crédito
decidieron volver a otorgar esta clase de fomentos, aunque limitándose a casas de
tipo medio y residencial.
En años recientes, las SOFOLES hipotecarias han sido prácticamente las únicas
instituciones intermediarias privadas que han avivado tanto la construcción, cuanto
la adquisición de la vivienda de interés social, convirtiéndose así en clientes
exclusivos del FOVI y de la Sociedad Hipotecaria Federal, banco de desarrollo que
ahora se ocupa de impulsar la financiación de este tipo de vivienda; esto ha excitado
el apetito de las instituciones bancarias para adquirir a dichos entes financieros con
el objeto de consolidar su posición, de manera particular, en el mercado hipotecario,
con el inconveniente regulador resultante que significaría en materia de confusión de
intereses, así como de concentración económica.
El origen de las SOFOLES en México se halla en un requisito para la entrada en
vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte: se requería que el país
contara con figuras de intermediación financiera especializada, similares a las
existentes en otros países miembros de dicho tratado. El esquema financiero
utilizado por las SOFOLES es ilustrado claramente por su nombre en el idioma
6 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras Oe Objeto Limitado, 2007
http://www.juridlcas.unam.mx/publica/lib rev/re v/podium/cont/33/pr/prl7.pdf
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 18
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inglés "non Bank Banks"; es decir, si bien se trata de entidades con un intenso'
ejercicio en el lado activo del balance, su operación crediticia es especializada y sus
fuentes de fondeo están circunscritos, ceñidas a ciertos límites.
Desde su origen (1993), la actividad crediticia de las SOFOLES en México ha
destacada por su acelerado crecimiento, con tasas superiores a las del desempeño
de la economía, incluso a pesar de las recesiones económicas, al grado de que en
2003 llegaron a constituir un sector financiero con importante penetración en el
mercado.
El factor que explica de manera principal el desarrollo de estas entidades financieras
es su especialización, la cual les permite conocer a fondo un determinado nicho de
mercado. En este sentido, las SOFOLES se clasifican merced a su mercado
objetivo: hipotecario, automotriz, de bienes de capital y de transporte, de bienes de
consumo y créditos personales, a pequeñas y medianas empresas, finalmente, de
financiamiento a intermediarios o distribuidores.7
Las SOFOLES nacieron a! amparo de las "Reglas Generales a que deberán
sujetarse las Sociedades a las que se refiere la fracción IV del Art 103 de la Ley de
Instituciones de Crédito" las cuales contienen el fundamento legal, el objeto social,
así como los requisitos para su establecimiento y funcionamiento. Estas Reglas se
publicaron en el Diario Oficial de la Federación el 14 de julio de 1993.
7 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras De Objeto Limitado, 2007
http ://ww w .j u ri d i cas. u n a m. m x/ publica/libre v/rev/pod i u m/co nt/3 3/ p r /pr l 7. pd f
Ing. Abner Horacio Baños Román Páaina 19
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1.2 EL ROL DE LAS HIPOTECAS EN LA SOCIEDAD
En los últimos años el uso que se ha dado a los avalúos para originación de crédito
es del de crédito para adquisición de una vivienda nueva o usada por parte del
solicitante; el crédito para la construcción de ia vivienda en un terreno propiedad del
solicitante; crédito para mejora, reparación o ampliación de vivienda propiedad del
solicitante; crédito para el pago de un pasivo previamente adquirido por el solicitante.
Durante los últimos años, las instituciones bancarias en nuestro país han perdido
credibilidad paulatinamente, a causa de una serie de factores que poco benefician a
los usuarios de servicios financieros: el cobro de altas tasas de interés en el
otorgamiento de créditos, el encarecimiento de los servicios que tales instituciones
ofrecen y la dificultad para acceder a los mismos, son únicamente algunos de ellos.
Lo anterior ha propiciado que otras fuentes crediticias cobren fuerza como medida
alterna, es así que hoy día el 70% de los préstamos otorgados se hace a través de
dichas fuentes.
El presidente de la bolsa mexicana de valores Guillermo Prieto Treviño, ha señalado
que de 1998 a la fecha, las fuentes crediticias alternas a los bancos (las SOFOLES,
las sociedades de ahorro y préstamo, los arrendadores, los proveedores, los créditos
de las cadenas comerciales y los mercados de deuda, tanto dentro como fuera de
México), han crecido hasta el 48%, o sea que 7 de cada 10 pesos para
financiamiento son otorgados por fuentes no bancarias.
La importancia de las SOFOLES es doble: por un lado, constituyen los principales
participantes en sus respectivos segmentos de mercado, lo que las erige en
verdaderas competidoras de la banca comercial; por otro, son activas participantes
en el mercado de deuda, ya que su principal fuente de captación de recursos es el
mercado de valores. Se prevé que a mediano plazo sus colocaciones aumenten aun
con mayor empuje.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 20
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Para el año 2003 se hallaban registradas 33 SOFOLES, de las cuales, 18 eran
especializadas en financiamiento hipotecario y 2 automotrices, el resto estaban
orientadas al financiamiento de otras actividades
A partir de la crisis económica de 1995, uno de los segmentos de crédito más
desdeñados por la banca fue el hipotecario, espacio que inteligentemente ha sido
ocupado por las sofoles, las cuales aprovecharon la coyuntura para tomar muy
buenas posiciones en el campo del financiamiento hipotecario con saltos
cualitativos y cuantitativos mas importantes que los de los programas bancanos
calificados como restringidos y selectivos
El negocio hipotecario de las sofoles ha crecido por encima del de las entidades
bancarias A la fecha financian alrededor del 15 % de las nuevas hipotecas en
México, mientras que el restante 81% lo realiza el estado De los 450 mil créditos
otorgados a lo largo de 2004, las sofoles hipotecarias originaron 68 mil créditos
frente a 20 mil de las entidades bancarias
La industria de las SOFOLES resulta un tanto atractiva, pues ha logrado tasas de
crecimiento por arriba de la economía nacional Asi mismo, presenta un aumento
notorio en la participación de los activos como porcentaje di PIB (producto interno
bruto), al llegar a una cifra aproximada de 2 76% para el primer trimestre del 2005
Como se puede apreciar, la falta de penetración de la banca en numerosos
segmentos de la población demandantes de crédito, ha permitido el florecimiento de
las SOFOLES en nuestro país, aun así, ha de considerarse que estas sociedades
tienen, delante suyo, bastante campo en el cual incursionar, un universo de
posibilidades para su desarrollo y evolución en el sistema financiero mexicano
1.2.1 La propuesta de Sociedades Financieras de Objeto Múltiple
(SOFOMES)
En el mes de diciembre de 2003, se dio el primer paso hacia la modernización del
marco jurídico de las sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES),
Ing Abner Hoiacio Baños Román Página 21
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arrendadoras y Empresas de Factoraje Financiero, al proponerse al Congreso la
reforma de los artículos 2 y 103 de la Ley de Instituciones de Crédito, en un modo
que permitiese a las empresas mercantiles captar recursos mediante la oferta
pública de valores o créditos de banca comercial y de desarrollo, a la vez que utilizar
tales recursos para otorgar créditos.
En febrero del año 2005, dentro del marco de la Quinta Convención de
Intermediarios Financieros Especializados, el Subsecretario de hacienda, Alonso
García Tamez expuso una propuesta consistente en la creación de una Sociedad
Financiera de Objeto Múltiple (SOFOM), la cual permitirá que una empresa mercantil
realice actividades de arrendamiento y/o factoraje y/o crédito, de forma que cuente
con todas las ventajas de las empresas autorizadas, tanto por la Secretaría de
Hacienda y Crédito Público, cuanto por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.
Dicha propuesta invita, entre otras cosas, a ampliar las operaciones activas de las
empresas de factoraje, arrendadoras y SOFOLES, eliminar la autorización y
supervisión de las autoridades financieras, así como mantener las ventajas de que
gozan en la actualidad como entidades financieras.
En el ámbito jurídico propone derogar, de la Ley de Organizaciones, los capítulos de
las arrendadoras financieras y las empresas de factoraje y enviarlos a la Ley de
Títulos de Crédito para que se consideren como operaciones de crédito. También
ofrece beneficios procesales al proponer que la Ley de Títulos y Operaciones de
Crédito establezca que los estados financieros de las entidades dedicadas a realizar
exclusivamente arrendamiento financiero y/o factoraje y/o crédito, tengan efectos
ejecutivos.
1.2.2 Las expectativas de la fusión de las SOFOLES y la Banca.
Las SOFOLES hipotecarias, desarroiladoras de vivienda y otros participantes han
tenido que realizar alianzas estratégicas, fusiones o venías entre sí o con bancos
para obtener recursos complementarios y seguir en la competencia. Esta medida,
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 22
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permite a los involucrados atender ia demanda de créditos para obtener vivienda por
segmentos de población antes desatendidos.
Debido a que en 2009 la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) dejó de otorgar
financiamiento a la vivienda y sólo actúa como garante de los proyectos del sector,
las SOFOLES deben obtener recursos frescos, sea mediante la colocación de
acciones, títulos de deuda o "bursatitización" de cartera o créditos bancarios.8
Las SOFOLES enfrentan actualmente retos complejos. Su supervivencia como
intermediarios independientes, dependerá de su capacidad para superarlos. Destaca
como primer problema el de la competitividad entre estas entidades y la banca. El
fondeo de la SHF, que terminó en el año 2009, contempló diferentes tasas de
acuerdo con la calificación corporativa de cada SOFOL, lo mismo que la garantía de
la Sociedad sobre las emisiones.
Además, en el caso de los créditos-puente, las SOFOLES más grandes pueden
realizar emisiones con mayores frecuencia y volúmenes, mientras que las chicas
sólo pueden acceder a líneas de crédito bancarias más caras o realizar emisiones
esporádicas.
Sin embargo, las SOFOLES cuentan con fortalezas significativas de las que no
disponen otros ¡ntermed¡arios financieros: un profundo conocimiento del mercado de
vivienda y de los promotores, que las capacita para otorgar créditos-puente con bajo
riesgo; capacidad para otorgar y cobrar créditos individuales, así como para negociar
daciones en pago con los deudores, que les evita tener que recurrir a costoso
juicios; capacidad para organizar la administración de los conjuntos habitacíonales;
bajo costo operativo y toma de decisiones ágil, experimentada y centralizada. Las
SOFOLES deben concentrarse en sus fortalezas mientras procuran explotar nuevos
8 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras De Objeto Limitado, 2007
htt p ://w ww.j uridiMs.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/33/pr/prl7.pdf
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nichos de mercado. También deben practicar la unión de esfuerzos, sobre todo para
obtener recursos y administrar sus riesgos.9
Durante los últimos años, el Sistema Financiero Mexicano (principalmente las
SOFOLES) se ha visto envuelto en un proceso intenso de fusión que con miras a
una aparente mejora del negocio financiero, en especial el hipotecario, ha llegado a
concentrar significativamente los activos bursátiles hipotecarios, lo cual conlleva una
falta de transparencia en el proceso de "bursatilización" de carteras hipotecarias;
como consecuencia, se han obstaculizado los esquemas de promoción a ¡a vivienda
puestos en práctica por la administración federal.
La posibilidad de que dichos entes financieros puedan generar un mercado de
objetivos múltiples por medio de su transformación en Sociedades Financieras de
Objeto Múltiple (SOFOMES), dista mucho de plantearnos un óptimo y justificable
marco jurídico para dicha propuesta, sobre todo por la fuerte repercusión que
tendría, tanto en ios organismos formales auxiliares del crédito, como en el usuario
de servicios financieros.
Finalmente, se considera que la concentración de un esquema alternativo a la banca
tradicional para el crédito a la vivienda, tal como se presenta mediante la compra de
SOFOLES por instituciones financieras, sí bien económicamente tiene ventajas en
cuanto al tamaño de capital a suministrar y a solidez económica, plantea serias
incertidumbres acerca de la aplicación adecuada del marco normativo vigente, sobre
todo en materia de conflicto de intereses entre los participantes en el modelo de
"bursatilización", así como en términos de los efectos que tendría un quebranto
sistémico para el programa de vivienda puesto en ejecución, con el consiguiente
riesgo para el pueblo mexicano. Evidentemente resulta, como consecuencia, el
monitoreo constante que sobre el sector inmobiliario se haga por parte del Notariado
Mexicano para mejorar las condiciones de adquisición y titulación de la vivienda en
México.
9 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras De Objeto Limitado, 2007 http ://w w w .juridicas.unam.mx/puhlica/liorev/rev/podium/cont/33/pf/prl7.pdf
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 24
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CAPITULO II
EL OTORGAMIENTO DE CRÉDITOS
2.1 LAS HIPOTECAS
2.1.1 Definición y orígenes.
Definición de hipoteca.
La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se
constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago
de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque
gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario,
en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado,
promover Ea venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su
titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta
donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la
realización de los bienes hipotecados10
Sobre el origen histórico de la hipoteca
El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega
clásica, derivada de ¡as palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la
hypo-teka era para ios griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía
escondido debajo del cajón, puesto que no existen signos externos de su existencia,
al no conllevar la posesión en favor de! acreedor hipotecario para ser constituida, y el
bien hipotecado continúa perteneciendo al, y sigue siendo poseído por, el deudor
hipotecario. No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del
derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma habia dos formas principales
de garantizar, con eficacia real, una deuda
10 http //es wikipedia.org/w/index php?title=Hipoteca&action=submit
Ing Abner Horacio Baños Roman Página 25
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
La Fiducia Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al
acreedor para garantizar la deuda Generaba una gran desprotección para el
deudor
La Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual
El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba
sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin
desplazamiento de la posesión en favor del acreedor Se utilizaba así para que los
arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos
de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían
ceder al acreedor).
Fue esta figura el germen de la hipoteca actual Sin embargo, por motivos de
segundad jurídica, dado que por falta de posesión permanecía como carga oculta,
no fue sino hasta el establecimiento de las Contadurías de hipotecas, luego
convertidas en Registros de la propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como
carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empezó a utilizarse de forma
generalizada, como gran dmamizadora del crédito terntonal
Las hipotecas son prestamos que utilizan parte de bienes inmuebles o lotes como
garantía Pueden ser residenciales o comerciales y son a menudo la mayor
transacción financiera u obligación de una persona Vienen en todas las formas y
tamaños y esta página web le proporcionara un punto de partida en todos los
aspectos de las hipotecas.11
11 Artículos informa vitos, http //www a rti cu I os informa ti vos com mx/Hipotecas_Mexico-r853908
Mexico htmIHipotecas México Año agosto, 2010
Ing AbnerHoiacio Baños Román Pagina 25
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Los acreditados son las personas físicas que adquieren o construyen una vivienda
para habitarla y los inversionistas que la adquieran para destinarla al arrendamiento
o al arrendamiento con opción de compra.12
También podrán ser considerados acreditados, las personas físicas con residencia
en e! extranjero que no habiten la vivienda, siempre y cuando el que lo haga sea su
deudor solidario.
2.1.2 Funcionamiento esencial de una hipoteca
Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato público, (en
España esentura pública ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento
posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, además del otorgamiento de
la citada escritura pública, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la
hipoteca sea debidamente inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial
para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a terceros-
tras cuya perfección, su función exclusiva será únicamente la de servir de garantía a
una deuda de dinero, u otra obligación evaluable, dado que la hipoteca es un
negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La
realización del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo
en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y
resolución ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido
fehacientemente requerido, y además, en su caso, siguiéndose el mismo proceso
contra el hipotecante no deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados
Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueño del bien
hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.
2.1.3 La hipoteca como contrato: características legales
La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, pero nace de un
contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripción en el Registro de
12 Sociedad Hipotecaria Federal, Condiciones Generales de Fmanciamiento de SHF, Referencia 41/2008, de 9
de diciembre de 2008
íng. Abner Horacio Baños Roman Pagina 27
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la propiedad, con la cual nace y adquiere la condición de derecho real eficaz frente a
terceros, la hipoteca es un contrato Las características en una y otra situación se
resumen en las siguientes.13
Como contrato
Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley
Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a
transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía.
El acreedor no contrae obligación alguna
Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal
cuyo cumplimiento asegura (préstamo o crédito)
Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las
prestaciones.
Como derecho real
Es un derecho real de garantía, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y
no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el
acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa
hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligación
garantizada con la hipoteca
Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.
Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que
garantiza, si la obligación principa! es nula, la hipoteca constituida no es válida.
El deudor hipotecario no pierde la posesión del objeto.
13 Wikipedia, http.//es wikipedia org/w/mdex php?title-Hipoteca&action=submit
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 28
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Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor
puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor
hipotecario.
2.2 CONDICIONES GENERALES DE FINANCIAMIENTO.
Los créditos hipotecarios solo podrán otorgarse para14:
> La adquisición de vivienda nueva o usada, para ser habitada por su
propietario o para ser arrendada;
> La adquisición de lotes con servicios;
> La construcción o mejora de vivienda por individuos en terreno propio
que no podrá estar fideicomitido;
> La liquidación de pasivos contraidos en la propia adquisición;
> El pago de gastos de escrituración, comisiones por apertura y
administración del crédito, estudio socio-económico o de factibilídad y
avalúo, y
> El financiamiento de intereses ordinarios.
> El financiamiento de la prima al frente de la garantía por incumplimiento
En el apartado de Vivienda Financiabie para la SHF se entiende lo siguiente:
Vivienda.
Se entiende por vivienda, la vivienda en cualquiera de las etapas comprendidas,
desde el terreno hasta su terminación integral, como es el caso de lotes con
servicios y bases de vivienda. Se entenderán como créditos para la construcción, tos
otorgados también para la mejora y, los otorgados para la adquisición comprenderán
vivienda nueva o usada. Como parte de la vivienda podrán existir servicios comunes
14 Sociedad Hipotecaria Federal, Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, Referencia 41/2008, de 9
de diciembre de 2008.
Ing. Abner Horacio Baños Román wssBBanm Página 29
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a varias viviendas, para el aseo personal y/o la preparación de alimentos, entre otros
afines.15
Tipos de vivienda
La SHF podrá establecer diversos tipos de vivienda de acuerdo con su valor mínimo
y/o máximo, que se darán a conocer periódicamente.
Vivienda nueva.
Es aquella que va ser habitada por primera vez, no habiendo sido antes ocupada ni
utilizada.
Vivienda usada.
Es aquella que no va a ser habitada, ocupada, ni utilizada por primera vez; por lo
que se entenderá que ha tenido traslado de dominio o que transcurrió un año a partir
de su aviso o certificación de terminación de obra.
Base de vivienda.
Es cualquier edificación sobre un lote con servicios, que tiene prevista su ampliación.
Lote con servicios.
Es aquél que cuenta como mínimo, al pie del propio lote, con los servicios de luz,
agua, drenaje, alumbrado público y guarniciones.
Construcción de vivienda.
Comprende las obras de edificación de la vivienda en terreno que no podrá estar
fídeicomitido16 y que sea propiedad de individuos que la vayan a habitar.
15 Sociedad Hipotecaria Federal, Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, Referencia 41/2008, de
9 de diciembre de 2008
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 30
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Mejora de vivienda.
Comprende las obras que permiten la renovación, la ampliación y/o mejor
distribución y/o terminación de vivienda propia que se habite y otras afines, que
forman o no parte de un conjunto habitacional y que pueden comprender las obras
por etapas.
2.2.1 Créditos puente ante la SHF
Estos créditos sólo podrán otorgarse para:
> La urbanización de terrenos para la venta de lotes con servicios;
> La construcción de viviendas, incluyendo la adquisición del terreno y la
urbanización primaria y secundaria necesaria;
> La adquisición de viviendas usadas para su mejora; y
> El financiamiento de intereses ordinarios.
Asignación.
Los créditos deberán provenir de asignaciones de conformidad con lo establecido
Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, otorgadas a intermediarios
financieros, y respaldadas por contratos de apertura de crédito a promotores para la
edificación de proyectos habitacíonales o para la adquisición de viviendas usadas
para su mejora, con proyectos ejecutivos registrados en la SHF.
Promotor
Se entenderá por promotor a la persona física o mora! cuya actividad preponderante
es la construcción y comercialización de vivienda al público en general bajo su riesgo
y que se encuentra registrada ante un intermediario financiero.17
16 Fiduciario o fídeicomitido: es quien recibe el bien inmueble en carácter de propiedad fiduciaria con obligación de dar al bien el destino previsto en un contrato
17 Sociedad Hipotecaria Federa!, Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, Referencia 41/2008, de 9 de diciembre de 2008
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 31
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También se considera como un solo promotor el integrado por personas que tengan
relaciones patrimoniales entre sí, cuando éstas representen más del 50 por ciento
del patrimonio de alguna de ellas y cuando un grupo de personas tenga el control de
la asamblea general de accionistas, esté en posibilidad de nombrar a la mayoría de
los miembros del consejo de administración o por cualquier otro medio controle a la
empresa, como el parentesco.
Asimismo, se considerará como un solo promotor, el grupo integrado por personas
morales cuya administración dependa directa o indirectamente de una misma
persona.
Proyecto habitacional.
Es un grupo no mayor de trescientas viviendas, comprendidas en un mismo proyecto
ejecutivo, independientemente que se destine para la adquisición o arrendamiento,
incluyendo su equipamiento comercial.
Conjunto habitacional.
Es un grupo de varios proyectos habitacionales en un mismo predio con licencia de
fraccionamiento, que puede comprender viviendas de distinto valor, asi como
diferentes destinos y que puede ser propiedad de uno o varios promotores
asociados. Los conjuntos habitacionales deberán registrarse en la SHF.
Proyecto ejecutivo.
Comprende el proyecto arquitectónico, urbanístico, licencia de construcción y demás
autorizaciones vigentes para iniciar la construcción de una vivienda o de un proyecto
habitacional, y que cumple con lo que establece el Manual de Normas Técnicas de ia
SHF. El proyecto ejecutivo deberá contar con una estimación del valor actual
máximo por unidad modelo de vivienda o producto que refiera el proyecto,
expresada en UDIS, como si ia misma estuviera terminada no obstante que el
financiamiento individual sea en pesos. Dicha estimación será efectuada por los
intermediarios financieros que otorgarán el crédito.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 32
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Registro de proyecto ejecutivo
Los intermedíanos financieros deberán registrar el proyecto ejecutivo en la SHF y es
requisito para que la construcción o adquisición de la vivienda puedan ser
financiados, así como para que la SHF otorgue la garantía de pago oportuno
2.2.2 El crédito individual
Para el potencia! dueño de casa que está buscando hipotecarla, hay un gran número
de posibilidades que abarcan no sólo todas las situaciones financieras sino todos los
aspectos de crédito Existen programas para compradores de casa por primera vez,
para usuarios de ingresos medios que no han sido propietarios en los últimos tres
años y no disponen de mucho dinero Las hipotecas respaldadas por el Gobierno
para los que no tienen dinero son también abundantes. Hay hipotecas aún
accesibles a las personas por debajo del crédito estándar
Las tasas de las hipotecas dependen del tipo de hipoteca, el crédito del prestatario,
el pago inicial, la edad de la propiedad, y otros factores Además de los tipos de
interés, otras entradas que suman en los gastos de una hipoteca incluyen impuestos
y seguros y a veces un prestamista podrá exigir un seguro hipotecario privado si la
proporción de los préstamos hipotecarios a estimar es superior a la cantidad que el
prestamista permite, por lo general 80% o menos para una hipoteca convencional o
no garantizada por el gobierno. Las personas por debajo del crédito estándar
pueden encontrar hipotecas con tasas de interés ligeramente más altas' la tasa de
interés es coherente con los riesgos que el prestamista debe tomar al otorgar el
préstamo
Las hipotecas pueden variar también en el plazo de prepago y a veces se pueden
conectar directamente a la tasa de interés Por ejemplo, la compañía hipotecaria
puede ofrecer a 15 años una hipoteca de tasa variable en 6,25%, y a 20 años en
6.50%. Las hipotecas a tasas fijas suelen tener una tasa más alta que las de tipo
variable porque el prestamista tiene una opción para aumentar la tasa anual, sin
embargo, estos son muy peligrosos para los que trabajan en una industria donde los
Ing Abner Hoiacio Baños Roman Página 33
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aumentos de salario no están garantizados (empresas que con frecuencia congelan
la contratación, por ejemplo) o los que tienen una renta fija porque se basan en la
premisa de que sus ingresos se incrementarán cada año, y en algunos casos,
incluso si recibe un aumento no coincide con el aumento de los pagos de su
hipoteca.18
Hipotecas Convencionales
Las hipotecas convencionales son sólo un tipo de hipoteca a disposición de los
consumidores. Esta es el tipo más conocido y preferido por los prestamistas. Con
una hipoteca convencional, el comprador está obligado a pagar mínimo de 20-25%
hacia abajo sobre la base del precio evaluado. Si el comprador tiene la suerte de
encontrar un vendedor que está dispuesto a alcanzar menos que el precio valuado,
lo que significa que el comprador no tiene que poner la mayor cantidad de base ya
que el banco financiara la relación entre el préstamo evaluado y el precio de venta.
Por supuesto, esta situación puede ser inversa si tiene un vendedor que está
tratando de vender su casa por un valor más alto que el calculado y encuentra un
comprador dispuesto a pagarlo.19
Los vendedores de vivienda también prefieren las hipotecas convencionales por una
serie de razones, la más importante de las cuales es no hay puntos en cuestión. Con
hipotecas con garantía del gobierno como FHA o VA, los bancos y las empresas
hipotecarias cobran una tasa para compensar el hecho de que deben cobrar un tipo
de interés más bajo que de costumbre. El vendedor paga habitualmente esta tasa,
pero a veces el comprador y el vendedor se comprometen a compartir el costo para
que el vendedor acepte la financiación gubernamental.
Otra razón por la cual los vendedores prefieren la financiación convencional es el
menor tiempo entre la solicitud y la aprobación del préstamo. Sí un comprador tiene
18 http://www.articulosinformativos.com. mx/Hipoteca5_Mex¡co-r853908-Mexico. html Hipotecas México. Año
agosto, 2010
19 IDEM 18
ing. Abner Horacio Baños Román Página 34
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un fuerte historial de trabajo y de crédito, un préstamo hipotecario convencional
puede ser capaz de cerrar dentro de 30-45 en comparación con los 60-90 días de
los préstamos respaldados por el gobierno. Si el vendedor y el comprador están
buscando agilizar el proceso por la venta de la actual residencia o por la terminación
del contrato de alquiler, esto !o hace conveniente y menos costoso para ambos
Hipoteca VA
Las hipotecas VA se reservan para los que han servido en el ejército, o están en el
servicio militar activo o en situación de reserva Lo que lo hace atractivo para los
compradores es que no existe un requisito de pago, la tasa de interés es más baja
que las hipotecas convencionales, y el vendedor paga todos los puntos. Por otra
parte, a veces el hecho de que el vendedor tiene que pagar los puntos desalienta a
algunos de los vendedores de aceptar compradores que solicite una hipoteca VA
garantizado
Por otra parte, los vendedores que se centran en hipotecas convencionales limitan
sus posibilidades de vender sus bienes en el momento oportuno, a menos que vivan
en una zona de alto precio, donde las personas se mueven a otra casa en lugar
comprar por primera vez En la mayoría de los casos, los préstamos VA son más
fáciles de obtener, no sólo por el hecho de que no hay pago, sino porque exigen
menores ingresos Además, los costos de acuerdo tienden a ser más bajos, porque
los puntos son pagados por el vendedor, dejando la tesorería del comprador más
libre para pagar otros costos asociados con la hipoteca
Las operaciones entre ¡os intermediarios financieros y sus acreditados se
instrumentarán mediante contratos de apertura de crédito con garantía hipotecaria,
fiduciaria o prendaria.
Asimismo, para que los intermediarios financieros mantengan vigente su registro,
reciban nuevas asignaciones y financiamiento u obtengan garantías de la SHF,
deberán obtener la autorización de ésta de los modelos de contrato bajo los cuales
formalizarán los créditos con los acreditados.
Ing Abner Horacio Baños Román Página 35
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2.3 Diversificación de productos de entidades públicas y privadas.
2.3.1 Créditos hipotecarios.
Todas las personas con economía formal, informal o mixta, pueden ser sujetos de
crédito. Las instituciones que ofrecen créditos hipotecarios son:
• Los fondos de vivienda: INFONAVIT, FOVISSSTE.
Algunas personas pueden ser derechohabientes y tener derecho a un financiamiento
de estos fondos
INFONAVIT Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores es
una institución mexicana tripartita donde participa el sector obrero, el sector
empresarial y el gobierno, dedicada a otorgar crédito para la obtención de vivienda a
los trabajadores. Fue fundada en mayo de 1972.
FOVISSSTE Fondo de ia Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de
los Trabajadores del Estado.
• La Banca de desarrollo: Sociedad Hipotecaria Federal
Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado SOFOLES o SOFOMER
La SOFOL es una entidad financiera regulada que requiere autorización del
Gobierno Federal y que únicamente realiza operaciones de crédito.
La Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOM) no requieren autorización
del Gobiemo Federal para operar y pueden ser no reguladas, pueden realizar
operaciones de arrendamiento financiero, factoraje financiero y crédito.
20 Banca Hipotecaria, Anaquel de Productos, GF BBVA Bancomer, México, 2010.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 36
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INFONAVIT
Crédito INFONAVIT Puro
Es la cantidad que otorga el INFONAVIT como crédito y se le suma el saldo de la
subcuenta de vivienda.
Hipoteca Verde
La Hipoteca Verde es un monto adicional al crédito INFONAVIT para que el
derechohabiente pueda comprar una vivienda que cuente con eco tecnologías que
generen ahorros en el gasto familiar por la disminución en el consumo de energía
eléctrica, agua y gas.
Crédito INFONAVIT Total
Opera de la misma manera que el crédito tradicional y bajo las mismas condiciones,
pero aprovecha la capacidad total del financiamiento. En este esquema una entidad
financiera (banco o SOFOL) respalda al INFONAVIT por lo que todos los trámites y
la deuda son ante el INFONAVIT. Es decir que el pago mensual será descontado vía
nómina, (actualmente sólo opera en conjunto con Banamex)
Cofinavit
Es un crédito otorgado por el INFONAVIT, conjuntamente con un banco o
Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOL).
Cofinavit AG
Es un crédito otorgado por el INFONAVIT, conjuntamente con un banco o Sociedad
Financiera de Objeto Limitado (SOFOL).
La subcuenta de vivienda se dividirá entre la compra de la casa y cinco anualidades
para pagar el crédito del banco o SOFOL. En caso de pérdida de empleo, el saldo
de la subcuenta se aplicará como seguro de desempleo para el pago oportuno de
Ing. Abner 1 Horacio Baños Román Página 37
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las mensualidades del crédito con banco o SOFOL, mientras se consigue un nuevo
empleo. Una casa nueva o usada sin valor tope.
Apoyo INFONAVIT
Es un crédito otorgado por un banco o una Sociedad Financiera de Objeto Limitado
(SOFOL) usando las aportaciones subsecuentes, para amortizar el crédito; el Saldo
de la Subcuenta de la Vivienda (SSV) queda como garantía de pago, en caso de
pérdida de empleo.
• FOVISSSTE
Crédito Tradicional
Se otorga para adquisición de vivienda a los derechohabientes del FOVISSSTE, que
hayan resultado Ganadores en el Sorteo de Créditos de Vivienda que se realiza en
forma anual.
El crédito se puede destinar para:
1) VIVIENDA NUEVA Adquisición o Construcción en Terreno Propio.
2) VIVIENDA USADA Adquisición, Reparación o Mejoramiento de Vivienda.
Ampliación.
3) Redención de Pasivos (pago de adeudos con otras Entidades Financieras)
Créditos con Subsidio
Crédito tradicional que se complementa con un apoyo económico que otorga el
Gobierno Federal para beneficiar a los derechohabientes que les permitirá acceder a
una vivienda sustentable.
Ing. Abner I loracio Baños Román Página 38
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
El subsidio es una cantidad de dinero que, aunada al crédito y al ahorro del
cotizante, le permite adquirir una mejor vivienda. Esta aportación es completamente
gratuita
Pensiona2
Programa de Financiamiento, donde FOVISSSTE otorga un crédito para ia
adquisición de una vivienda a personas que trabajaron al Servicio del Estado y
fueron Pensionados por Jubilación, Retiro por edad y Tiempo de Servicio, o por
Cesantía en Edad Avanzada. El pensionado no estará sujeto a sorteo.
Créditos Conyugales
El Crédito Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT, es un programa para el otorgamiento
de crédito donde FOVISSSTE e INFONAVIT, se unen para que conforme a las
políticas de cada Instituto, otorguen a sus derechohabientes casados, un
financiamiento para la adquisición de una vivienda; donde uno de los cónyuges
cotiza al FOVISSSTE y el otro al INFONAVIT.
El programa sólo aplicará a cónyuges, es decir cuando exista y se demuestre la
existencia de un vínculo matrimonial (acta de matrimonio) con independencia del
régimen conyugal.
Alia2 Plus
Producto de! FOVISSSTE pensado y rediseñado para potenciar el saldo de la
subcuenta de vivienda del SAR de los servidores públicos, cuyas compensaciones
superiores a su sueldo básico de cotización, les permite una mayor capacidad de
crédito, con la seguridad de conocer desde el inicio cuanto pagarán sin incrementos
futuros Sin la necesidad de Sorteo, se otorga entre el FOVISSSTE y la Entidad
Financiera que elijas.
Ing Abner Horacio Baños Román Página 39
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Respalda2
Esta modalidad de crédito ha sido diseñada para favorecer a quienes desean utilizar
como pago inicial su saldo de la subcuenta FOVISSSTE del SAR, potenciándolo con
un crédito en pesos por parte de una Entidad Financiera para adquirir una vivienda
nueva o usada.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 40
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
CAPITULO III
OFERTA Y LA DEMANDA DE BIENES INMUEBLES EN MÉXICO CON
PERSPECTIVA DEL ÁMBITO VALUATORIO.
3.1 Oferta y demanda de bienes inmuebles.
3.1.1 Teoría de la oferta y la demanda.
La teoría de la oferta y la demanda describe, simplemente, la interacción en el
mercado de un determinado bien entre los consumidores y productores, en
relación con el precio y las ventas de dicho bien. Este modelo predice que, en un
mercado libre y competitivo, el precio se establecerá en función de la solicitud por los
consumidores y la cantidad provista por los productores, generando un punto de
equilibrio en el cual los consumidores estarán dispuestos a adquirir todo lo que
ofrecen los productores al precio marcado por dicho punto 21
Esta teoría es la conjunción de dos leyes económicas.
• La ley de la oferta, que indica que ia oferta es directamente proporcional al
precio, cuanto más alto sea el precio del producto, más unidades se ofrecerán
a la venta.
• La ley de la demanda, que indica que la demanda es inversamente
proporcional al precio, cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los
consumidores.
Por tanto, la conjunción de ambas leyes da como resultado la primera conclusión: la
oferta y la demanda hacen variar e! precio del bien. Si ei precio de un bien está
demasiado bajo y los consumidores demandan más de lo que los productores
pueden poner en el mercado, se produce una situación de escasez, y por tanto los
consumidores estarán dispuestos a pagar más Los productores subirán los precios
21Simbaidt, Fabian, http //www actibva com/magazine/actibva/teoria-de-la-oferta-y-la-demanda
Ing Abner Horacio Baños Román Página 41
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hasta que se alcance el nivel al cual los consumidores no estén dispuestos a
comprar más si sigue subiendo el precio. Este sería el ansiado punto de equilibrio
En la situación inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los consumidores
no están dispuestos a pagarlo, la tendencia será a que baje el precio, hasta que se
llegue al nivel al cual los consumidores acepten el precio y se pueda vender todo lo
que se produce.
3.1.2 Clasificación de los bienes y servicios
Un bien es un objeto material o servicio inmaterial cuyo uso produce cierta
satisfacción de un deseo o necesidad. Los bienes puede ser bienes libres (o
ilimitados) cuyo acceso no es excluible y están disponibles en cantidades
arbitrariamente grandes o bienes económicos (o escasos) que en general existen en
cantidades limitadas y su asignación sigue algún tipo de procedimiento económico
(mercado, racionamiento, reparto,...). Un ejemplo de bien libre seria el aire que se
respira, que de hecho es necesario pero muy abundante, y por tanto no es
susceptible de asignación mediante procedimientos económicos. Los productos
sujetos a precio o condiciones restringidas de acceso, son ejemplos de bienes
económicos.
Según la exportabilidad
• Bienes muebles (transables) e inmuebles (no transables):
Los «bienes muebles» son aquellos con los cuales se puede comerciar
o hacer intercambios en el entorno nacional e internacional. Ejemplos
de bienes transables serían libros, zapatos, maquinaria, etc.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 42
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construyen en un país dado y aunque exista más demanda por ellas en
otro lugar del mundo, una casa no podrá ser exportada o enviada a!
exterior.
Los bienes inmuebles son tangibles y, en general, son todas aquellas posesiones
que no pueden moverse por sí mismos ni ser trasladados de un lugar a otro, sin
ocasionar daños a la estructura física de los mismos.
El mercado inmobiliario se refiere a la superposición de distintos submercados,
donde idealmente se realizan transacciones de diferente carácter, dada su
heterogeneidad con respecto a la localización, antigüedad, financiamiento, calidad,
tenencia, así como en función de su determinación como bien de consumo o de
capital. El estudio del mercado inmobiliario puede enfocarse tanto a nivel
macroeconómico como a nivel microeconómico. En el primero se busca explicar la
estructura del mercado. En el segundo, se pretende describir el comportamiento del
mercado.22
Finalmente, el mercado de bienes inmuebles se clasifica en:
• Primario cuando se refiere a inmuebles nuevos nunca habitados
• Secundario cuando se trata de viviendas usadas que ya han servido como
' morada. Este mercado se justifica por ia demanda generada por las personas
o familias expuestas a cambios de domicilio, de condiciones laborales y de
empleo, de situación demográfica o socioeconómica
3.1.3 Características de! mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario tiene características particulares que lo diferencian de otros
mercados:
• La vivienda satisface una necesidad humana básica: el resguardo.
22 Flores M. Sandra, Revista Venezolana de Análisis de Coyuntura, 200B, Vol. XIV, No. 1 (ene-jun), pp. 221-253
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 43
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• Las viviendas son bienes heterogéneos, tienen un conjunto de atributos que
diferencia una unidad respecto a otra.
• Los elevados costos de construcción posibilita un amplio mercado de
alquileres, lo que a su vez hace que la vivienda se constituya como un
atractivo instrumento de acumulación de riqueza.
• Existencia de asimetrías en la información, sobre todo por parte de los
consumidores, que obligan a compradores y vendedores a gastar tiempo y
dinero en la búsqueda de información, lo cual eleva los costos de transacción.
• Importantes costes de transacción, asociados a búsqueda y mudanza, así
como a los de la propia negociación, que afectan, con distinta intensidad,
tanto al mercado de venta como al de alquiler.
• Existencia de externalídades positivas y negativas difíciles de internalizar. Hay
factores de difícil medición, como la demanda de calidad, y sobre todo cómo
es su variación en el tiempo y en el espacio. Problemas aún más severos se
observan en la internalización de factores como el vecindario, en particular, se
plantea el problema del fuerte carácter racial de los barrios, y cómo esto
afecta a ia función de demanda de ios no residentes.
• Creciente intervención de la autoridad pública en este mercado en los últimos
años. Ésta se lleva a cabo con la intención, en primer lugar, de suavizar su
carácter inherentemente inestable, ya que fluctúa siempre por encima y por
debajo de ia tasa de crecimiento, no mejorando las necesidades de vivienda
del país. Además, ha formado parte de las políticas sociales ofertadas por los
gobiernos europeos y latinoamericanos, que han tratado de aumentar el
número de propietarios. En cualquier caso, es innegable la repercusión de
esta actuación sobre los precios. Y en segundo lugar, la intención del
gobierno de impulsar la demanda agregada, para animar la economía.
3.1.4 Componentes del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario está formado por tres componentes: el producto, que
constituye el bien inmueble; los vendedores o las partes deseosas en venderlos y
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 44
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que constituyen la oferta, y los compradores o las partes interesadas en adquirirlos y
que constituyen la demanda.
La oferta de bienes inmuebles
La oferta se refiere a la cantidad total de bienes inmuebles que se pueden y se están
dispuestos a vender o arrendar a distintos niveles de precio en un determinado
período de tiempo De manera que la oferta la constituyen no sólo ios nuevos
desarrollos urbanísticos, sino también los inmuebles ya usados para la reventa 23
Es importante destacar, que algunos de los factores determinantes de la oferta de
bienes inmuebles en el mercado secundario son
Los inventarios cuando la demanda supera a la oferta en el mercado inmobiliario, se
dice que hay un déficit habitacional. Entonces, como todo bien, los inmuebles se
hacen más costosos porque son indispensables para los usuarios
Valor del bien a medida que sube de precio del inmueble, el oferente estará
dispuesto a vender una mayor cantidad del mismo Como la cantidad ofrecida
aumenta cuando sube el precio y disminuye cuando baja, se dice que la cantidad
ofrecida está relacionada positivamente con el precio del bien. Esta relación entre el
precio y la cantidad ofrecida se denomina ley de la oferta
Los impuestos a medida que estos son más elevados merman las ganancias de los
inversores En el negocio de bienes raíces, cuando se trata de la compra-venta de
inmuebles hay que pagar el derecho de registro además de impuestos municipales.
Las expectativas sobre el futuro pueden influir en la oferta actual de un bien
inmueble Por ejemplo, si se estima que el precio de las viviendas subirá en el futuro,
se puede optar por venderlos en ese momento en vez de hoy, para obtener mayores
ingresos.
23F¡oresM Sandra, Revista Venezolana de Análisis de Coyuntura, 2008, Vol XIV, No l(ene-jun), pp 221-253
Ing Abner Horacio Baños Román Pagina 45
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
La demanda de bienes inmuebles
La demanda la constituyen la cantidad tota! de individuos que quieren y pueden
adquirir un bien inmueble o rentarlo, a los distintos niveles de precio en un
determinado periodo de tiempo. Asi, la sumatoria de las demandas individuales
conformaría la demanda total.
Los factores determinantes de la demanda de bienes inmuebles son:
1. El ingreso real disponible: un incremento en esta variable facilita el acceso a la
vivienda de mayor cantidad de familias.
2. El desarrollo económico de la región: a medida que la economía mejora, los
individuos tienen mayores posibilidades de adquirir una vivienda. El crecimiento
económico de una región se ve reflejado en la expansión de la clase media, y los
mayores niveles de prosperidad económica se traducen en una mayor ocupación per
capita en el sector de inmuebles residenciales y en un mayor interés por los activos
inmobiliarios más lujosos y sofisticados.
3. Planes de política habitacional: De acuerdo con el plan de desarrollo de vivienda
del actual gobierno de Presidente Felipe Calderón Hinojosa, La demanda
habitacional tiene su origen en el comportamiento demográfico de la población. Las
tendencias demográficas en un horizonte de 25 años (2005-2030) apuntan a que se
integrará un promedio de 650 mil hogares nuevos por año. Con este ritmo, la
demanda de vivienda alcanzará una cifra cercana a los 3.9 millones durante los seis
años de la presente administración que, sumados a las 2.1 millones de familias que
hoy requieren de habitación independiente, representa la necesidad de impulsar la
oferta de 6 millones de viviendas. Asimismo, en secciones anteriores de éste
capítulo se han documentado los rezagos existentes en términos de desarrollo de
infraestructura.
A esta demanda se agregan deficiencias e insuficiencias en la identificación del
suelo apropiado para desarrollo económico y desarrollo habitacional por su
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 46
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disponibilidad de servicios e infraestructura, asi como la necesidad de realizar
mejoras o ampliaciones a mas de un millón de viviendas que lo requieren, y de hacer
frente al fenómeno de habitaciones que se extendieron sin disponer de servicios
como agua potable, drenaje o luz eléctrica
4 - Precio del inmueble, gustos y preferencias dependiendo de su capacidad y
necesidades, el comprador puede elegir entre diversos tipos de inmuebles, ya se
trate de un apartamento, una casa pequeña o una casa lujosa, o puede optar por
arrendar alguno de estos bienes
5 - La población y factores demográficos determinadas características de la
población influyen en la demanda de bienes inmuebles, entre las cuales se pueden
mencionar los cambios en el número de personas por familia, el número de
matrimonios, las migraciones, la creación en el área de nuevas fuentes de actividad
económica, los cambios en gustos arquitectónicos y de materiales, la segundad y
otros factores deseables en la ubicación, facilidades de transporte, comercio,
educación y recreación, entre otros
3.2 COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA
ACTUALIDAD.
Los mercados inmobiliarios no son mercados ordinarios, son probablemente, los que
en menor grado cumplen con las condiciones que se le atribuyen a los mercados
eficientes y de competencia perfecta La singularidad de los bienes inmuebles radica
fundamentalmente en su inmovilidad espacial que les otorga características únicas,
los individualiza y hace imposible que sean sucedáneos unos de otros, al extremo de
que dos inmuebles idénticos, afincados en predios vecinos, de similares cualidades y
proporciones, son diferentes ante los ojos de compradores y vendedores
Las asimetrías de información son una particularidad propia de los mercados
inmobiliarios, ya que los atributos específicos de los inmuebles, tanto físicos como
legales, asi como los vinculados con su localización, son conocidos con precisión
por el vendedor, no así por el comprador, por lo que asegurar los derechos de
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 47
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DÉ CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
propiedad requiere de un marco jurídico que impida que cualquiera de las partes
distorsione la información relativa al inmueble.
La falta de experiencia en transacciones de este tipo, dificulta la concurrencia de
compradores y vendedores dentro de los distintos submercados. Los compradores
poseen información imperfecta sobre la ubicación del inmueble cuyas características
se aproximan más a sus preferencias, y los vendedores poseen información
incompleta sobre la ubicación del comprador que estaría dispuesto a pagar el precio
más alto por su vivienda. Bajo estas circunstancias, tanto compradores como
vendedores erogan tiempo y dinero en la búsqueda de información con el
consecuente impacto en los costos de transacción.
En el caso de las transacciones inmobiliarias en la Ciudad de México, la ley
establece ciertas formalidades para los actos jurídicos que tienen como objeto la
constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos sobre inmuebles, en
donde se incluye su formaiización ante notario público y su inscripción en el Registro
Público de la Propiedad.24
En el caso de transacciones de viviendas en el DF, el marco jurídico prevaleciente
es complejo, burocrático y costoso, lo que obstruye la dinámica del mercado.
Sin embargo, las organizaciones que participan en este mercado como el Colegio de
Notarios, las agencias inmobiliarias, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la
Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPl) tratan de obtener los
mayores beneficios del marco jurídico que regula este mercado
24 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque neoinstitucional, www.anallsiseconomico.com.mx/pdf/3913.pdf, año 2003
Ing, Abner Horacio Baños Román Página 48
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3.2.1 Los costos de transacción
Surgen de la transferencia de los derechos de propiedad y se refieren a todos
aquellos costos no ligados directamente al proceso de producción de los bienes, por
ejemplo
Los costos de información, de negociación, contractuales, etc.
Fuente: El Mercado de vivienda y su enfoque Neoinstitucionai
Los costos asociados a las transacciones pueden identificarse en:
La búsqueda de la información sobre precios, características de los bienes
(como su calidad, disponibilidad, etc.), características de los mercados (las
preferencias de los individuos, tamaño de la demanda, mercados potenciales,
entre otros);
La negociación entre los individuos para establecer ei precio al que se
realizará el intercambio de una mercancía y 3) la traslación y protección de los
derechos de propiedad de los bienes por medio del establecimiento del
contrato, el cual define el derecho de propiedad y las condiciones bajo las
cuales se realiza el intercambio.
íng. Abner Horacio líanos Román a B S K Página 49
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
De esta forma se puede afirmar que los costos de transacción se componen de:
a) costos de información, consistentes en medir los atributos valiosos de los bienes
en intercambio, lo que a su vez otorga los elementos para realizar la negociación
b) costos de definir, proteger y de hacer cumplir los acuerdos o contratos para darle
certidumbre a la definición de los derechos de propiedad.
La obtención y el procesamiento de información tienen un costo La población no
cuenta con elementos suficientes para conocer la solución exacta a su problema de
maximización de beneficios, lo que íe provoca incertidumbre. Desconocen, por
ejemplo, todas las características de un bien y no poseen información conveniente
respecto al comportamiento de los agentes que participan en el mercado 25
En otras palabras, los individuos eligen y realizan transacciones bajo restricciones de
información e incertidumbre
Estos elementos repercuten de manera directa en el intercambio, por lo tanto y de
igual forma, en la eficiencia de ios mercados. No olvidemos que si los costos son
demasiado altos la cancelación del intercambio puede ser definitiva En el caso del
mercado inmobiliario se presentan casos que, ante lo costoso de la escrituración o lo
elevado del fmanciamiento para la adquisición de! inmueble, un buen número de
agentes quedan eliminados del mercado
Es un hecho que las mercancías, los servicios y el desempeño de los agentes
contienen muchos atributos difíciles de medir de manera exacta. Existen asimetrías
de información entre los participantes, como es el caso de los bienes inmuebles en
donde existe información que sólo ef vendedor conoce, la existencia de situaciones
externas al inmueble que afectan las condiciones de la vida cotidiana (vecinos
conflictivos, cercanía de fabricas, ruidos constantes, etc.), por ello es muy probable
que bajo el supuesto de mayores ventajas o desventajas, una de las partes del
25 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque Neo institución a I, www analisiseconomico com.mx/pdf/3913 pdf, año 2003
Ing Abner Horacio Baños Román Página 50
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intercambio engañará, robará o mentirá si este resultado es mayor que el valor de
las oportunidades alternativas que se le ofrezcan.
Los agentes al reconocer que cuentan con información asimétrica sobre el
comportamiento de los precios, las características de Sos bienes y la calidad moral de
su interlocutor, buscarán disminuir los costos de transacción que esto le provoca por
medio de un contrato.
La eficiencia de un contrato radica en su diseño, calidad y vigilancia, así como el
costo que esta misma representa, es decir, los agentes acordarán realizar un
intercambio por medio de un contrato; si con ello se obtienen mayores beneficios,
que realizar el intercambio sin contrato, asumiendo posibles costos por engaños,
incumplimientos, etc.
El desconocimiento de los atributos del bien o servicio lleva a la necesidad no sólo
de dedicar recursos para medir los atributos y conocer ampliamente sus
características, sino para vigilar los acuerdos y hacerlos cumplir.
En el caso del mercado inmobiliario es claro cómo el Estado cede la medición de los
atributos físicos al perito valuador, y los legales, al notario público y al Registro
Público de la Propiedad; reservándose el poder coercitivo para hacer cumplir y
respetar los términos que se hayan establecido en el contrato o título de propiedad.
La información es un bien de suma importancia, no sólo porque los individuos están
dispuestos a pagar por ella, sino porque gracias a ésta, los agentes definen sus
elecciones económicas. Es por ello que se han creado importantes mercados de
información en donde existen organizaciones dedicadas a su recopilación,
producción, análisis, interpretación y difusión.26
26 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque Neoinstitucional, www.anaiisiseconomico.com.mx/pdf/3913.pdf, año 2003
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 51
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El conocimiento imperfecto de los mercados da origen a fallas, debido a que los
productores ofrecen bienes en exceso, los consumidores dejan de consumir ciertos
bienes y los mercados no se desarrollan satisfactoriamente.
La información es incompleta porque ésta es difícil o inclusive imposible de adquirir,
o en su caso es demasiado cara, esto surge generalmente en donde existen
circunstancias técnicas que dificultan su obtención, captura y análisis; por ejemplo,
en mercados dispersos, descentralizados y poco institucionalizados o mercados
monopólicos dispuestos a no difundir su información.
En aquellas actividades en donde ios costos de adquirir información son
exorbitantes, los costos marginales son superiores a los beneficios marginales
recibidos por obtenerla. Debido a ello, los agentes no tienen incentivos para adquirir
más información, ocasionando que al llegar a cierto punto, los compradores
potenciales no continúan buscándola, ya que ésta representa mayores costos en
tiempo y dinero. La información que se tiene sobre un mercado a bajo precio no
siempre es suficiente como para tomar una decisión económicamente eficiente.
En el mercado inmobiliario los productores de vivienda no siempre conocen a detalle
las características de los inmuebles que la población demanda. En contraparte, los
consumidores desconocen todas las posibilidades de oferta existentes en el
mercado, inclusive cuentan con información incompleta sobre las mismas.
3.2.2 Etapa de ciclo vital
Un vecindario típico suele pasar por 3 periodos distintos durante su vida:
crecimiento, equilibrio y declinación.
El valor de las propiedades habitacionales tiende a aumentar durante el periodo de
desarrollo inicial de un área. Cuando quedan pocos predios vacantes para su
construcción, las viviendas alcanzan generalmente su valor monetario más alto, y es
raro que los precios fluctúen hacia la baja. Sin embargo, conforme pasan los años y
ing. Abner Horacio Baños Román Página 52
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los efectos de deterioro de la propiedad se hacen visibles, la zona decaerá por lo
común tanto en calidad como en valor 27
El proceso de declinación se puede acelerar por muchos otros factores, los cuales
pueden incluir
• Disponibilidad de viviendas nuevas cercanas;
• Posesión sucesiva de viviendas por parte del residentes de bajos ingresos,
personas que pueden no estar en condiciones de cubrir los crecientes costos
de mantenimiento de viviendas más antiguas, y
• Conversión de algunas propiedades a unidades de alquiler, que pueden no
recibir el mantenimiento apropiado
Conforme las propiedades pierden valor, pueden incluso dedicarse a un uso distinto,
como a industria ligera, lo que, a su vez, hace disminuir aún más el atractivo del
vecindario circundante para uso residencial Sin embargo, el ciclo vital no es siempre
descendente Puede iniciarse a un alza debida al proceso de revitalización si la
demanda aumenta y proporciona el estímulo económico necesario para la
renovación del vecindario Este proceso ha ocurrido en muchas ciudades donde la
elevada demanda de vivienda y el deseo de evitar largas distancias para llegar al
trabaja han estimulado el interés de los compradores por viviendas más antiguas
que ofrecen una ubicación conveniente y, también, en algunos casos, distinción
arquitectónica El aburguesamiento de un barrio urbano puede ser, a la vez, una
bendición para los dueños de propiedades y una calamidad para otros residentes y
gente de negocios. Los inquifinos y comerciantes pueden enfrentar precios
excesivos por alojamientos y establecimientos que en un tiempo fueron baratos,
conforme el creciente valor de las propiedades favorece rentes más elevadas.
En general, el patrón clásico de ciclo vital que se ha descrito es resultado de un
crecimiento económico global, combinado con una demanda creciente por parte de
27 Ventólo William L y Coautor, Técnicas deí Avaluó Inmobiliario, 200S
Ing. Abner Horacio Baños Roman Pagina 53
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los consumidores y la disponibilidad de terreno para vivienda y desarrollo comercial.
En años recientes, este patrón ha estado sujeto a condiciones de mercado volátiles.
Durante los años setenta, las altas tasas de interés y un periodo prolongado de
recesión económica se combinaron con la disponibilidad limitada de terrenos para
hacer cada vez más costosa ía adquisición de propiedades. Como resultado, el
sueño de poseer una vivienda quedó fuera del alcance de mucha más gente que
antaño. La vivienda existente se volvió más deseable y, para muchos, hacer
reparaciones y mejoras a un edificio antiguo se convirtió en una alternativa viable a
la compra de una vivienda nueva. En respuesta a esta aplicación de ios ciclos de
vida residenciales y a la demanda de inversiones no sujetas a fluctuaciones
monetarias, los desarrolladores se concentraron en estructuras comerciales, tales
como edificios de oficinas y los construyeron en exceso en muchas áreas urbanas y
suburbanas.28
La década de 1980 trajo consigo una tasa de inflación mucho más baja, tasas de
interés descendentes e indicadores de una recuperación económica generalizada
que ayudó a revivir al lánguido mercado de bienes raíces para vivienda. El número
de construcciones nuevas se elevó al aumentar la demanda, y el ritmo de desarrollo
ayudó a compensar los años anteriores más lentos.
Sin embargo, la demanda no es e¡ único factor que determina el valor de las
propiedades. Las decisiones sociales y políticas que toman los votantes y los
funcionarios gubernamentales pueden acelerar o retardar los factores que conducen
a un descenso en ios precios de venta. Conforme crece ía población, la demanda
adicional de vivienda no se satisface automáticamente con nuevos desarrollos, el
financiamiento para nuevas construcciones se ha convertido en un obstáculo mucho
mayor para el desarrollo de unidades plurifamiliares tanto pequeñas como grandes.
En ciertas áreas, el crecimiento habítacional se limita deliberadamente por razones
ecológicas o de otro tipo. Cuando se limita e¡ desarrollo encaminado a satisfacer la
necesidad de vivienda, por las razones que sean, el estado del equilibrio de las
28 Ventólo William t . y Coautor Técnicas del Avalúo Inmobiliario, 2008.
Jng. Abner Horacio Baños Román Página 54
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viviendas existentes puede ser mucho más prolongado de lo que sería en otras
circunstancias. En otras palabras, es más probable que los propietarios de viviendas
reparen o remodelen su vivienda actual cuando no pueden permitirse el lujo de
adquirir una vivienda nueva en otro lugar.
El conocimiento de la existencia de todos estos factores y de cómo se relacionan
entre sí es parte de la tarea del valuador. En resumen el valuador debe ser sensible
a todos los factores determinantes de valor, incluso las tendencias económicas,
sociales y políticas, para apreciar con exactitud sus influencias en el desarrollo del
barrio.29
3.2.3 Proximidad a peligros y cercanía a áreas contaminadas.
Se tiene cada vez más conciencia de la importancia de la proximidad del barrio, o de
cualquier parte de él, a áreas peligrosas o contaminadas. Cuanto más se sabe
acerca de las condiciones del entorno, es más probable que se descubran factores
que son nocivos para la salud o la seguridad. E! simple potencial de peligro (por
ejemplo, instalaciones para almacenamiento de productos químicos) puede hacer
que baje el valor de las propiedades de áreas cercanas. La presencia de
contaminación activa puede resultar una barrera infranqueable a la comercialización.
El valuador debe tener presente cualquier peligro existente o potencial, lo mismo que
aquellos que han sido mitigados.
3.2.4 Indicadores y registro de la SHF (nivel nacional)
De acuerdo con los registros elaborados por la Sociedad Hipotecaria Federal, el
objetivo se centra en elaborar el índice SHF de Precios de la Vivienda para México
utilizando las mejores prácticas internacionales y de esta manera obtener las tasas
de apreciación o depreciación de las viviendas (casas solas, en condominio y
departamentos) a través del tiempo y regiones geográficas; de este modo se
fomentará mayor eficiencia en los mercados de vivienda e hipotecario.
29 Ventólo William L y Coautor, Técnicas del Avalúo inmobiliario, 2008.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 55
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Su importancia radica en registrar la expansión o contracción del mercado de la
vivienda e identificar "burbujas" de precios, determinar el valor del colateral de la
cartera hipotecaria, establecer la relación cuantitativa entre variaciones en los
precios de las viviendas y las tasas de incumplimiento, actualizar periódicamente el
indicador préstamo/valor del inmueble, auxiliar en la calificación de las emisiones
respaldadas por hipotecas, para las calificadoras de riesgo y en la fijación del precio
de las garantías hipotecarias, entre otros usos
La dinámica de la población será el principal soporte para el crecimiento de la
demanda de vivienda.
Smpo ^«¡atf 2005
75-79
4S-4S
Í 3*,9 L«Ü*JJ&S_ ...
15-19 IBKEL
fallones de habitantes
Fuente: Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la
reunión de clientes de Hipotecaria Nacional, Enero 2007
Se hace necesario plantearse una visión a largo plazo del entorno económico.
Jng. Abner Horacio Baños Román Página 56
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
Eleva cracínrónte püterteía!
informa! (dad
•• V - .• • •!: 1 - 1
Fuente Conferencia de El sector inmobiliario en Mexico, por Jorge Sicilia, en la
reunión de clientes de Hipotecaria Nacional, Enero 2007
Se prevé un crecimiento sostenido de la demanda potencial de vivienda
Formación de Hogares
*iMÍ *0§ Í10
U i a . and bl l f I 111 i l
Fuente Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la
reunion de clientes de Hipotecaria Nacional, Enero 2007
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 57
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
A la cual se debe sumar la demanda para cubrir el déficit histórico de vivienda y el
rezago habitacíonal.
Déficit y Rezago Habitations}, 2600
Hogsres <ár- vivienda
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Fuente: Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la
reunión de clientes de Hipotecaria Nacional, Enero 2007
El soporte para la vivienda continuará fuerte
• Las tendencias de los indicadores de actividad del sector hacen prever que la
construcción y la edificación de vivienda seguirán creciendo por encima del
promedio de la economía en 2007
• Los flujos crecientes de hogares llevarán a una mayor demanda de vivienda
en las próximas décadas
• El mercado de la vivienda se verá impulsado por el avance del ingreso de las
familias y la amplia gama de esquemas crediticios con condiciones cada vez
más favorables
• El financlamiento oficial y privado a la vivienda continuará su dinamismo
fortalecido con:
• Programas de apoyo SNFONAV1T
• La mayor incursión de la banca
• Las fusiones, adquisiciones y alianzas de la banca y otros grupos
financieros con las Sofoles
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 58
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• El avance de las bursatilizacíones de cartera hipotecaria
• El mantenimiento de un entorno macroeconómlco favorable
A continuación se muestran los indicadores y registros hechos por la Sociedad
Hipotecaria Federal.
¡Los índices atentos. mete te al valor por iu2, framedfes stop! aritméfecs ageometrfcqs no consider?!! ' te aíríbtiios. Bí - faite SHF no <te coráirísitrss es*! URO fie-maíeriaíes áecensteófe.
Fuente: índice SHF de Precios de la Vivienda en México, septiembre 2009
n Ing. Abner Horacio Baños Román Página 59
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONfA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Fuente: índice SHF de Precios de la Vivienda en México, septiembre 2009
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Fuente: índice SHF de Precios de ia Vivienda en México, septiembre 2009
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 60
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
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Fuente: índice SHF de Precios de la Vivienda en México, septiembre 2009
Ing. Abner Horacio líanos Román Página 61
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
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Fuente: índice SHF de Precios de la Vivienda en México, septiembre 2009
La SHF considera importante el índice de vivienda en nuestro país, por las
siguientes razones:
• La vivienda representa el activo más importante del patrimonio de las familias
mexicanas.
• México ha registrado una producción residencial sin precedentes con poco
más de un milión de viviendas anualmente, incluyendo acciones de
mejoramiento para atender la creciente demanda impulsada, primordialmente,
por el rezago habitacional y la formación de nuevos hogares.
• La crisis subprime generada en Estados Unidos resaltó la importancia de
disponer de indicadores de caíidad para el seguimiento oportuno de los
precios de las viviendas por su rápida propagación a otros mercados
financieros y a la economía real.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 62
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
3.3 EVOLUCIÓN Y DESARROLLO DE LAS PRINCIPALES COLONIAS DEL
DISTRITO FEDERAL
3.3.1 Las delegaciones con mayor oferta inmobiliaria en la
actualidad.
La oferta actual de departamentos es vasta. Tan sólo en el tercer trimestre de 2009
el número de departamentos en venta en el Distrito Federal y Zona Metropolitana fue
en promedio de 8,056 unidades, observándose un aumento en ei ritmo de ventas de
5.6% respecto del segundo trimestre de este año.30
Si bien es cierto que en el Distrito Federal las ventas disminuyeron 1.9%, el
crecimiento de la oferta de la Zona Metropolitana (16.7%) logró compensar esta
caída.
Fuente: www.metroscubicos.com.mx, 2009.
Por zona, Huixquilucan, Miguel Hidalgo y Benito Juárez presentaron las mayores
opciones de inversión, siendo el municipio mexiquense el que mostró el mayor
número de unidades en venta con 1,863. Habrá que subrayar que estas tres
3 0 htt p ://ww w .metroscubicos.com/precios.m3/tlaKcala/ias_delegaciones_con_mejo r_ofe r ta j n m o b¡ I i a ria/p ag i na 1
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 63
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HÍDALGO, DISTRITO FEDERAL
demarcaciones representan casi 57% de la oferta de departamentos en el Distrito
Federal y la Zona Metropolitana
El crecimiento de la oferta en estas zonas ha sido heterogéneo En el tercer trimestre
de 2009 Huixquilucan mostró el mayor avance con 17 3%, mientras que Benito
Juárez mostró una caída del 8.1% en el número de unidades en venta.
Fuente: www metroscúbicos com mx, 2009.
Respecto del crecimiento de la oferta de vivienda por segmento, en el tercer
trimestre de 2009 se observó que los mercados residencial plus y residencial
registraron un aumento de 22.7 y 8 4%, mientras los que los segmentos de interés
social, medio y semilujo reportaron decrementos en su oferta de 7.8, 18 y
18 8%, respectivamente
Ing Abner Horacio Baños Roman Página 64
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
ousts de vivienda por ssgfneftlo y por trimestre
Fuente' www.metroscubicos.com.mx, 2009
Qué ofrece cada una
Las demarcaciones que ofrecen un alto porcentaje de departamentos con precios
mayores a 1 9 millones de pesos son Miguel Hidalgo, Huixquilucan y Alvaro Obregón
(en ellas, respectivamente, el 85, 91 y 89% de su oferta se considera como
Residencial y Residencial Plus)
Por su parte, las delegaciones que concentran la mayor cantidad de departamentos
con precios menores a 1.9 millones de pesos son Benito Juarez y Cuauhtemoc (en
ellas el 67 y 57%, respectivamente, de su oferta se puede considerar como semilujo,
media, social y económica).
Ing Abner Horacio Baños Román Página 65
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Fuente: www.metroscubicos.com.mx, 2009.
También las características de los inmuebles promedio varían por delegación. Por
ejemplo, Miguel Hidalgo y Huixquilucan se caracterizan por ofrecer inmuebles
amplios {241 y 255 metros cuadrados, respectivamente), de tres recámaras y al
menos dos estacionamientos. Sin embargo, los precios por metro cuadrado son
mayores en la delegación Miguel Hidalgo {22,232 pesos por m2 contra 15,524 pesos
por m2 en Huixquilucan).
Por su parte, Alvaro Obregón y Cuajimalpa se caracterizan por ofrecer
departamentos de tamaño medio (173 metros cuadrados promedio para la primera, y
146 metros cuadrados para la segunda), con tres recámaras y
dos estacionamientos. En cuanto a los precios por metro cuadrado, la
delegación Alvaro Obregón tiene un promedio de 21,609 pesos mientras que en
Cuajimalpa es de 15,484 pesos.
Por último, las colonias Benito Juárez y Cuauhtemoc tienen una oferta de
departamentos que se caracteriza por superficies habitables de menor tamaño {108
metros en Benito Juárez y 98 metros en Sa Cuauhtemoc).
Los inmuebles en estas delegaciones ofrecen en promedio dos recámaras y uno o
dos estacionamientos. Por su parte, los precios promedio por metro cuadrado
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 66
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
de estas dos delegaciones son equivalentes (17,778 en Benito Juárez y 17,308 en
la Cuauhtemoc).
Fuente: www.metroscubicos.com.mx, 2009.
Cualidades de cada delegación
El siguiente recuadro se puede leer de la siguiente forma: si se busca un lugar que
ofrezca un alto número de departamentos para elegir (una oferta alta), que tenga
superficies habitables grandes (superficie grande) y un precio por metro cuadrado
bajo (precio bajo).
Ing. Abner Horacio Safios Román Página 67
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
fípeSegfa dé características por delegación
Fuente: www.metroscubicos.com.mx, 2009.
3.3.2 El incremento de la venta de inmuebles en los últimos meses en el
Distrito Federal
En los indicadores de la consultora inmobiliaria Tinsa México, al cierre de su Informe
de Coyuntura Inmobiliaria del primer trimestre del año 2010, se pueden observar
diferentes resultados, que como siempre, según el cristal con el que se miren serán
las conclusiones a las que se lleguen.
Tomando como pauta la crisis mundial, observamos una dinámica inmobiliaria
expresada en 2,304 unidades vendidas durante los tres primeros meses del año.
Cifra que por mucho es menor a los resultados observados en el 2008 y hasta el
primer trimestre del 2009, por el contrario, sí es 32% mayor a las ventas que
observamos en el cuarto trimestre de 2009.31
Es de observar que las delegaciones con mayor concentración de vivienda, en
3 1 Tinsa México, Sube la venta de departamentos en el DF, abril 2010,
http://w ww. metrosc u bi co s ,com/p red os. m3/d ist r¡to_f ed era l/s u be_la__ve nta_de_d ep a rta me rito s_e n_e l_d f/pagi n a_l
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 68
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
especial el sector medio, muestran una recuperación en los niveles de venta
respecto a los últimos trimestres, destacan Miguel Hidalgo y Benito Juárez.
Las delegaciones que presentan mayor número de unidades vendidas son Benito
Juárez, Alvaro Obregón y Miguel Hidalgo siendo esta última la que mayor número de
unidades vendió con 717 unidades. Estas tres delegaciones representan el 72% de
las operaciones realizadas en el Distrito Federal.
Analizando la evolución de las ventas observamos que 7 delegaciones reportaron
disminución en sus ventas y las restantes incrementos. Las delegaciones Alvaro
Obregón, Cuajimalpa, Miguel Hidalgo y Gustavo A. Madero incrementaron su
porcentaje en ventas de vivienda nueva. Por el contrario las deiegaciones que
disminuyeron sus ventas en más de un 50% con respecto al cuarto trimestre de 2009
son Xochimilco, iztapalapa y Venustiano Carranza.
Unidades vendidas por delegación
Fuente: Tinsa México, informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer
trimestre 2010.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 69
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO. DISTRITO FEDERAL
Este indicador podría considerarse como sólo un reflejo del mismo optimismo del
que hablamos, sino fuera por el también incremento de 2,795 unidades al stock de
las viviendas nuevas que se venden en la Ciudad. Esta cifra corresponde al doble de
los 1,401 unidades que se iniciaron en el cuarto trimestre de 2009, aclarando que
esta cifra ya de por sí era alentadora frente a las otras cifras observadas el año
pasado.
Proyectos en Venta
Cerrando el primer trimestre del año en el Distrito Federal existen 627 proyectos
activos en su comercialización. Proyectos distribuidos en 14 delegaciones de la
Ciudad.
Número de proyectos en venta por delegación:
Fuente: Tinsa México. Informe de Coyuntura inmobiliaria, Ciudad de México, primer
trimestre 2010.
La distribución geográfica de los proyectos en venta tiene su mayor concentración en
Benito Juárez, Cuauhtemoc y Miguel Hidalgo, sumadas concentran el 65% de los
proyectos en la Ciudad; al respecto es interesante observar que la concentración de
proyectos en estas delegaciones centrales se ha incrementado durante el último
ing. Abner Horacio Baños Román Pagina 70
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
año, ya que en el 1T2009 estas mismas delegaciones concentraban el 58% de los
proyectos.
Proyectos nuevos ingresados.
Durante los tres primeros meses del año se iniciaron 65 proyectos en el Distrito
Federal, 58 de departamentos (vivienda vertical) y 7 de casas (vivienda horizontal).
Con el inicio de estos 65 proyectos la tendencia de un mayor número de proyectos
iniciados continua, ya que durante el cierre de 2009 se había detectado un
incremento y cambio en la tendencia en el inicio de proyectos.
Por el contrario un mayor número de proyectos han terminado de venderse, reflejado
en 93 proyectos que agotaron su stock, cifra 39% más alta que el cuarto trimestre
del 2009. Esta cifra tienen una relación directa al incremento de ventas durante el
primer trimestre del 2010 con respecto al trimestre anterior.
En cuanto al comportamiento de los proyectos según el producto que comercializan,
existen diferencias a observar entre los proyectos de casas (vivienda horizontal) y de
departamentos (vivienda vertical). Una disminución del 36% en el número de
proyectos de departamentos, pasando de 893 proyectos en el 1T2009 a 571
proyectos en el 1T2010; a diferencia de ios proyectos de casas donde hemos
observado una disminución menor, de 29%, pasando de 79 proyectos a 56
proyectos.
Precios
En los valores de venía ofertados de la vivienda nueva, se observa un incremento
promedio de 4.8% de los precios en los diferentes sectores en el Distrito Federal.
El sector residencial plus presenta un comportamiento diferenciado, con el aumento
más alto de 12.72% con respecto al mismo periodo del año pasado. Los sectores
residencial e interés social muestran un incremento cercano al 5%. Por último los
sectores medio y semilujo muestran una estabilización en el precio final de la
Ing, Abner Horacio Baños Román Página 71
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
vivienda con incrementos del 0.27% y 1.19% respectivamente.
Ritmo de venta
En relación al promedio de unidades vendidas por proyecto, las delegaciones con un
mejor comportamiento son Azcapotzalco, Iztacalco y Miguel Hidalgo con ventas
superiores a 2.5 unidades vendidas ai mes y un promedio de unidades proyecto por
vender superior a 15. También las delegaciones Alvaro Obregón y Gustavo A.
Madero tuvieron un comportamiento bueno, donde el promedio de unidades por
vender es menor a 10, sin embargo sus ventas promedio por mes son superiores a
2.5 unidades.
Las delegaciones con peor comportamiento en sus ventas son Cuauhtemoc,
Iztapalapa y Venustiano Carranza, con ventas inferiores a 0.5 viviendas por mes y
un promedio de más de 15 unidades por vender por proyecto.
Fuente: Tinsa México. Informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer
trimestre 2010.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 72
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Meses para agotar stock
Como se ha comentado aun cuando el último trimestre de 2009 hemos visto un
mayor número de proyectos iniciando, en general en el Distrito Federal se ha ido
agotando el stock de vivienda más rápido de lo que se ha iniciado. Hay 9
delegaciones con un stock que se estima sea vendido en menos de 10 meses, de
estas nueve las de menor tiempo estimado para agotar su stock son Gustavo A.
Madero, Xochimilco, Iztacalco, Azcapotzalco, Alvaro Obregón, Tlalpan, Magdalena
Contreras, Benito Juárez y Miguel Hidalgo.
Venustiano Carranza, Cuajimalpa, Cuauhtemoc y Coyoacán, tienen un stock
suficiente para agotar en los próximos 11 y 18 meses. La delegación Iztapalapa ha
disminuido el ritmo de ventas en el último trimestre, razón por la cual de continuar
con esta tendencia se estima que tenga stock para los próximos 20 meses.
Al cierre del cuarto trimestre de 2010, la venta de vivienda nueva alcanzó 2,579
unidades en el Distrito Federal, lo que significó un incremento de 16% con respecto
al tercer trimestre del mismo año, explica el Informe de Coyuntura Inmobiliaria
realizado por Tinsa.
El reporte informó que el sector de vivienda media mostró una recuperación en el
ritmo de venta en nueve delegaciones, en comparación con los últimos trimestres,
mientras que siete demarcaciones reportaron disminución en sus ventas.
Cuauhtemoc lideró este rubro, en tanto que Coyoacán, Iztapalapa y Xochimilco
bajaron más de 30%.
Al cierre del último trimestre del año, 53% de los proyectos activos se concentraron
en ias delegaciones Benito Juárez, Cuauhtemoc y Miguel Hidalgo, al igual que en
periodos anteriores. Además, el número de proyectos aumentó 8%, como resultado
de las obras que están iniciando, indica el documento de Tinsa.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 73
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
EstedaM&Sco EsiasácdeMéJics
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Fuente: Tinsa México, Informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer
trimestre 2010.
De continuar esta tendencia de pequeños mejores resultados pero continuos,
durante los próximos meses continuará la recuperación de la confianza entre los
participantes del sector y la transmitiremos a los compradores finales de vivienda",
reveló el director General de la consultora, José Ángel Borbolla Bolívar.
No obstante, el sector todavía no alcanza los niveles de hace un año, indica el
informe.
Durante el cuarto trimestre de 2010 dieron inicio 121 proyectos en la Ciudad de
Ing. Atmer Horacio Baños Román Página 74
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDÍO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MiGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
México: 114 de vivienda vertical y siete de vivienda horizontal, cifras que denotaron
un aumento de 4% en el número de proyectos de departamentos y una disminución
de 13% en la construcción de casas.
El reporte puntualizó que al término del cuarto trimestre de 2010 había 9,705
unidades de vivienda, y que las delegaciones Miguel Hidalgo, Cuauhtemoc y Benito
Juárez representaron 59% del total del mercado. El stock de la ciudad creció 10%
durante el año.
El segmento medio, residencial y residencial plus tuvo un crecimiento durante el
último periodo del año, con respecto al tercero. Por el contrario, el sector de interés
social registró una disminución en su stock.
ZV&QQ^X-PPX^W^^QV&X-'-'^t-'-^W^&X-V"^^
Los valores de venta de la vivienda nueva registraron un incremento promedio de
6% en los diferentes sectores del Distrito Federal, debido principalmente a la
constante demanda, a la disminución de inventarios y a los nuevos proyectos que
Jng. Abner Horacio Baños Román Página 75
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
aún no se incorporan al mercado.
El sector residencial plus presentó los mayores incrementos, pero no fue una
constante, ya que aumenta y disminuye de acuerdo a los inventarios y la demanda.
Los segmentos de interés sociai, medio y residencial mostraron un incremento en el
indicador anualizado.
3.4 LEGISLACIÓN Y NORMATIViDAD EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES
OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA.
3.4.1 Sociedad Hipotecaria Federal
La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado
establece en su artículo 7 que:-"Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de
Créditos Garantizados a la Vivienda deberán realizarse por peritos valuadores
autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF)". "La SHF
deberá establecer mediante reglas de carácter general los términos y condiciones
para obtener la autorización de perito valuador, la que se renovará cada tres años.
Asimismo, la SHF podrá establecer a través de dichas reglas, la metodología para la
valuación de los bienes inmuebles".
Los elementos centrales del modelo de libre competencia son:
• Constituir empresas valuadoras como unidades de valuación independientes,
que agrupen a diez o más peritos valuadores.
• Respetar la actividad actual de avalúos de los bancos y sofoles, siempre y
cuando se adhieran al nuevo esquema de las reglas propuesto.
• Proponer la estructuración de una base de datos de precios de valuaciones y
de comparables para mejorar la eficiencia del mercado de valuación.
• Reducir los costos del avalúo y los tiempos de respuesta. El usuario podrá
contratar el servicio directamente con la Unidad de Valuación (UV).
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• Brindar un respaldo institucional al usuario Los peritos valuadores deberán
formar o incorporarse a una Unidad de Valuación que cuente con capital
social y seguro de responsabilidad civil.
• Aumentar la calidad del servicio y estandarizar las metodologías. La SHF
autorizará únicamente pentos valuadores que cumplan con las credenciales
técnicas.
• Fomentar la competencia. Se pretende que compitan las Unidades de
Valuación en el mercado en igualdad de circunstancias
• Transparentar la información del mercado. Las Unidades de Valuación
estaran obligadas a contar con una base de datos con información referente a
los avalúos que realizan y reportarios periódicamente a la SHF. La SHF, a su
vez, publicará con oportunidad información del mercado de avalúos.
Un buen avalúo es un elemento fundamental para asegurar la calidad de un crédito
hipotecario Éste refleja el valor comercial del inmueble y provee la segundad, por
una parte al solicitante de crédito que está pagando un valor adecuado por su
inmueble y por la otra al intermediario que, en caso de falta de pago del deudor,
existe un colateral suficiente para recuperar los recursos del préstamo 32
Un avalúo de un inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda, es el
documento que permite conocer el valor comercial del inmueble, así como identificar
todo lo referente al tipo de vivienda o inmueble que se desea adquirir
Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de
Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cual
tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento
de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación, o
refinanciamlento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia
en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal,
Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer,
Ing Abner Horacio Baños Román Página 77
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mediante reglas de carácter general, la metodología para la valuación de inmuebles
objeto de créditos garantizados a la vivienda
Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la valuación de
inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán
observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles, por
parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas
al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución
de Banca de Desarrollo, respectivamente
Para la Sociedad Hipotecaria Federal, los avalúos deberán considerar de manera
general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios:
• Principio de anticipación, está relacionado con el enfoque de capitalización de
rentas, según el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el
valor de un inmueble
• Principio de cambio; considera la variación del valor de los inmuebles en el
tiempo
• Principio de probabilidad, aplicable dentro del análisis de tipo residual y que
resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de elección de
referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicación.
• Principio de generalidad, el perito valuador debe aplicar en su análisis los tres
principales enfoques de valuación el de mercado, el físico y el de
capitalización de rentas, aunque se identifique alguno como más adecuado
para el valor conclusivo.
• Principio de progresión y regresión, tiene lugar cuando un inmueble no es
compatible en tamaño y calidad, con las propiedades que lo circundan y
tiende a reflejar el valor de éstas
• Principio de sustitución; el valor de un inmueble es equivalente al de otros de
similares características.
• Principio de temporalidad, reconoce que la vigencia del valor concluido en el
avalúo corresponde con la fecha de certificación del mismo, sin embargo,
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para fines administrativos el avalúo reconocerá seis meses de vigencia
siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las
condiciones generales del mercado inmobiliario.
• Principio de transparencia; los avalúos deben contener la información
suficiente y necesaria para su fácil comprensión y sustento.
Disposiciones generales
Primera. Objeto. Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la
valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales
deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos
inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de
valuación inscritas al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de
Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, respectivamente.
Segunda. Alcances. Los avalúos a que se refiere la Ley de Transparencia y de
Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado deberán realizarse de acuerdo
con la metodología establecida en estas reglas.
Tercera. Definiciones. Para los efectos de esta normatividad se entiende por:
Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran
adecuados para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su
ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y
coeficiente de utilización del suelo.
Depreciación: pérdida rea! de valor de un inmueble debida al deterioro físico,
obsolescencia económica u obsolescencia funcional.
Desarrollo habitacional: grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la
dotación de servicios urbanos.
Edad: número de años transcurridos desde la fecha de construcción de un inmueble,
o la de última remodelación y la fecha de elaboración del avalúo.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 79
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Edificio habitacional: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para
albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda.
Elementos comunes: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los
condóminos y cuyo uso está regulado por la normatividad aplicable.
Elementos privativos: departamento, casa o local y los elementos anexos que le
correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso
exclusivo.
Estudio de valor: análisis que a solicitud deí cliente, requiera manifestar valores bajo
hipótesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda
individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción.
Homologación: procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble
que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor
por comparación a partir de sus similitudes y diferencias.
Infraestructura: conjunto de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades
y que hace posible el uso del suelo con características normadas.
Mercado local: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el
inmueble.
Obsolescencia funcional: pérdida de valor de los inmuebles, debida a factores
inherentes a éstos y a cambios en su diseño o en sus materiales o procesos.
Reserva territorial: área que por determinación legal y con base en un plan
específico será utilizada para el crecimiento de un centro de población, con
prohibición estricta de darle usos diferentes a los especificados por la normatividad
urbana.
Ing. Abner 1 loracío Baños Román Página SO
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Suelo tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así
como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento Se clasifica
según su ubicación, como suelo urbano, reserva territorial o suelo rural
Valor comercial precio mas probable en que se podría comercializar un inmueble,
en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avaluó
Valor comparativo de mercado valor estimado resultado del análisis de inmuebles
iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u
ofertados en la etapa de realización del avaluó
Vida útil normal, número de años que un inmueble funcionara antes de alcanzar una
condición de inutilizable por deterioro físico
Vida util remanente vida física que le queda a un inmueble Se calcula restando la
edad del inmueble de su vida util normal
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CAPITULO IV
EL ENFOQUE DE MERCADO
4.1 EL VALOR DE MERCADO Y ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO
Existen diferentes definiciones de valor y el propósito de la valuación deberá
determinar la definición apropiada de este término. La definición de valor debe
responder a la pregunta ¿vaior para quién?, la respuesta a esta pregunta deberá
apoyar la definición del valor a usar y, por lo tanto, determinar la metodología de
valuación a ser aplicada para cada caso específico.
Una de las labores más importantes del valuador consiste en trabajar
detalladamente junto con sus clientes y/u otros profesionales involucrados para
precisar de manera conjunta la definición de valor apropiada para cada caso
específico.
En ocasiones la definición de valor debe determinarse por el contexto legar
específico en el cual se lleve a cabo la valuación. Las definiciones de valor pueden
variar de manera considerable, dependiendo del contexto legal en el cual se
desarrollen.
4.1.1 Valor justo de mercado
Es la definición de valor que se utiliza con más frecuencia en valuación y se define
como "el precio al cual una propiedad cambiará de manos entre un comprador y un
vendedor interesados, sin ninguna obligación de comprar o vender y ambos teniendo
conocimiento razonable de los hechos relevantes"33
El valor justo de mercado hace referencia a un comprador y a un vendedor
hipotéticos, ambos interesados y bajo circunstancias de mercado. De esta manera,
el precio valor determinados debe obedecer exclusivamente a condiciones típicas
del mercado y estar libre de cualquier consideración específica del comprador o
33 Siade Adam, Valuación de empresas y creación de valor, IMEF, México, la edición 2002.
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vendedor. Esta definición de valor asume las condiciones económicas y de mercado
prevalecientes, a la fecha de la valuación. Dentro de la actividad de fusiones y
adquisiciones éste es el concepto de valor que normalmente debe usarse.
The Appraisal Foundation establece lo siguiente como definición de valor de
mercado: "el precio más probable por el cual una propiedad puede ingresar en un
mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para realizar
una venta justa; tanto el comprador como el vendedor actúan de manera prudente y
racional y asumiendo que el precio no está afectando por ningún tipo de estímulo
inapropiado". Implícitamente en esta definición se asume la consumación de la venta
a una fecha determinada, así como la transferencia de propiedad bajo las siguientes
condiciones entre otras:
• Tanto el comprador como el vendedor están interesados en la transacción;
• Ambas partes están bien informadas y asesoradas, y actuando dentro de lo
que consideran sus mejores intereses;
• Un tiempo razonable de exposición al mercado abierto;
• El pago se realiza en efectivo o bajo algún otro tipo de arreglo financiero
comparable; y
• El precio representa consideraciones normales para que la propiedad sea
vendida, sin afectación por financiamientos especiales o diferentes,
concesiones de ventas otorgados por alguna persona asociada con la
transacción de venta.
• La diferencia principal radica en el tipo de activo, propiedad o interés a ser
valuado. En ocasiones la definición de valor de mercado se utiliza con mayor
frecuencia para hacer referencia a bienes muebles o inmuebles.
Generalmente las decisiones relativas a inmuebles giran en relación con los valores
de los mismos y a la recuperación de la inversión en el futuro.
La recuperación de la inversión es un factor fundamental en la vida económica.
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Como en otras áreas de la administración de negocios, en el campo de los bienes
raíces se pone especial interés a la recuperación o ingresos que va a producir el
inmueble, pero en este caso especial se toma en cuenta la localización del inmueble
debido a que la propiedad raíz es un punto único en la superficie de la Tierra.
Las decisiones sobre bienes raíces se convierten a la larga en una reflexión sobre
los factores relativos al ingreso o ai potencial de producción de ingreso en un lugar
determinado.
La producción potencial de ingreso debe ser representada en valores presentes, por
el método de descuento de fondos, así mismo, el valor de un inmueble, puede
basarse en el valor presente de dichas recuperaciones a futuro.
Las estimaciones de valor de ¡os ingresos, a futuro, pueden estar basadas en
análisis de:
• Tendencias económicas nacionales e internacionales
• El panorama para ciertas industrias específicas
• Las condiciones económicas regionales y locales.
• Los mercados para los diferentes tipos de bienes
producción de los servicios de tales propiedades.
• El panorama a futuro sobre los barrios en los
localizadas las propiedades.
• Las características de valor inherentes a la propiedad
Aunque es difícil en el campo de los bienes raíces tener una seguridad de un valor
en el mercado, frecuentemente, es necesario hacer estimaciones de tal valor; dichas
estimaciones, o valuaciones, juegan un importante papel en la toma de decisiones,
ya sea para comprar, vender, financiar, construir, rentar, etc. Las valuaciones
pueden hacerse para varios propósitos u objetos, por ejemplo, para poder vender
rápidamente un inmueble, para adquirir un préstamo de liquidez, para cobertura de
seguro o su valor en términos catastrales, o bien, para estimar su valor en el futuro;
raíces y los costos de
cuales se encuentran
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en fin, una serie de situaciones que afectan o que intervienen en la forma de valuar
una propiedad.34
Costo, valor y precio
El Costo es la cantidad de dinero que se necesita para fabricar un bien o artículo. En
el caso de bienes raíces, la cantidad de dinero que se necesitó para construir
determinado inmueble.
El Precio es la cantidad de dinero que se paga por determinado producto.
El Valor es la cantidad de dinero que se estima que tiene en el mercado un inmueble
y que puede diferir en el precio que se pague por él, ya sea un precio bajo o alto, e
independiente del costo, ya sea que haya costado más o menos de la cantidad en
que podría venderse.
4.1.2 Relación entre el precio y el valor
Este es uno de los problemas de la valuación, ya que el mercado inmobiliario oscila
periódicamente entre alzas y bajas, y lo que realmente interesa en una de estas
etapas es medir el bienestar económico en términos de precio y valor, y por lo que
será conveniente definirlos de la manera más precisa posible.35
El Valor, económicamente hablando, es la relación en que intercambiaría una
determinada cantidad de bienes por otros. Antiguamente, cuando no existía el
sistema monetario, el comercio se hacía con base en el trueque, o sea cambiando
un artículo por otro, y cuando apareció la moneda entonces empezó a usarse como
base para el intercambio, estableciéndose entonces lo que ahora se llama precio,
pudíendo definirse como la cantidad de dinero necesario para adquirir una
determinada mercancía.
Un precio es un hecho, y un valor es una estimación de lo que debería ser el precio.
34 Antuñano Iturbide Antonio, El avalúo de los bienes raíces 35 IDEM 34
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 85
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Valor de utilidad y valor de intercambio
Estos valores casi siempre difieren, por ejemplo, un chaleco salvavidas puede tener
un cierto valor de intercambio en la tienda en que se vende, pero en el caso de un
naufragio puede tener valor infinito, y por e¡ contrario, un diamante o un timbre de
correo raro puede tener un gran valor de intercambio y un valor de utilidad muy bajo
Un ejemplo podría darse en el caso de un propietario de una casa que hubiera vivido
en ella muchos años; si decidiera seguir viviendo allí, para seguir con la amistad de
sus vecinos y para que sus hijos vayan a la misma escuela, etc, pensaría que su
casa tiene un valor de uso de $2'00G,0Ü0 00, cuando en realidad el valor de
intercambio de la misma sólo sea de $1'200,000 00.
Relación entre el valor de uso y de intercambio
La repetición de ciertos valores de uso puede a veces influenciar fuertemente a los
de intercambio. Por ejemplo, en el caso de una colonia privilegiada en la que los
propietarios de las casas se ponen de acuerdo para venderlas, sólo a precios altos
para sostener un alto nivel, pudiendo en este caso impedir las ventas a un valor de
intercambio.36
También, en el caso de un acaparamiento de bienes o monopolio, pueden producir
escasez y hacer subir el precio de lo que nominalmente podría considerarse como
valor de intercambio
4.2 Procedimiento del análisis comparativo de mercado
4.2.1 Formas para recabar datos
Al igual que cualquier otro proyecto que requiere la recolección de gran cantidad de
información, el uso de formas bien pensadas puede ayudar a que un avalúo se haga
con mucha fluidez, eficiencia y precisión El llenado de formas de recopilación de
datos puede contribuir a asegurar que no pase por alto ningún detalle sobre la
36 Antuñano Iturbirie, Antonio, El avaluó de los bienes raices
Ing Abner Hoiacio Baños Román Página 86
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propiedad, su ubicación o la información que se requiere ¡a técnica de análisis
comparativo de mercado. Para aplicar el enfoque de comparación de ventas, el
valuador recopila datos sobre ventas, contratos, ofertas, rechazos, opciones y lista
de propiedades consideradas competitivas y comparables al inmueble valuado. Los
datos de las transacciones realizadas se consideran los indicadores de valor más
confiables. Primero, el valuador hace una investigación minuciosa sobre los precios,
lo derechos de propiedad transferidos, las condiciones de financiamiento, la
motivación de compradores y vendedores, y las fechas de las transacciones. En
seguida, examina los por menores de las ubicación de cada propiedad, su condición
física y funcional, así como sus características económicas. Ya que las conclusiones
deben obtenerse del mercado, el valuador dependerá en gran parte de entrevistas,
relaciones personales, e investigación sobre derechos patrimoniales.
Casi todos los valuadores mantienen archivos de datos con los por menores de las
operaciones en el mercado, agregando información cuando ocurren las nuevas
transacciones. Las fuentes potenciales de datos sobre ventas son muchas y
variadas. Las fuentes primarias incluyen archivos de tribunales; registros del
gobierno sobre impuestos mercantiles; datos comercialmente disponibles que
generalmente son proporcionados por compañías con servicios de información
electrónica y listados múltiples; publicaciones sobre el ramo de bienes raíces; y
entrevistas con las partes contratantes, sus empleados, abogados, valuadores,
asesores, corredores, administradores de bienes raíces, y bancos o instituciones de
crédito. Por lo regular, no deben utilizarse datos relacionados con obligaciones
fiscales para estimar el valor de mercado.
Un valuador profesional dispondría de considerable información acerca del área y la
ciudad, y tendría que actualizar con frecuencia esa información. Parte de la tarea de
un valuador es mantenerse al día en cuanto a indicadores económicos, tales como
niveles de empleo y desempleo, inicio de labores (o cierre) de empresas, así como
Ing. Abner Horacio Baño¡> Román Página 87
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tendencias políticas que podrían indicar cambios que afectan el valor de las
propiedades37
En la práctica profesional de la valuación, un comparable se refiere a las
características de un inmueble expuesto en el mercado inmobiliario de ventas que
son similares a las características de un inmueble del cual se esté buscando valor.
Esto se puede lograr por medio de agente inmobiliario que intente establecer el valor
de una vivienda con el estudio de mercado o, por un valuador certificado que usa
métodos definidos
4.2.2 Las condiciones de selección de muestras.
Para llevar a efecto una valuación sustentada mediante el método de homologación,
en primer término será preciso indagar en la información estadística, predial o en la
relativa al desarrollo urbano de la ciudad de México hasta encontrar bienes
inmuebles cuyas características sean análogas al bien sujeto de la valuación,
seleccionar desde 4 hasta 6 casos comparables y reunir información sobre esos
inmuebles
Los datos estadísticos deberán ser los pertinentes para aplicar procedimientos de
comparación basados en medidas objetivas A estos datos se les llama información
de primer contacto.
Por cada bien inmueble será preciso obtener los siguientes datos
1. Ubicación del bien inmueble sujeto a la comparación. Calle, colonia, barrio o
fraccionamiento y delegación.
2 Fecha de investigación de campo (máximo 6 meses de antigüedad).
3. Teléfono del informante o de la fuente de información.
4 Nombre del informante
5. Precio de venta del inmueble
6. Superficie total del terreno (A Te)
37 Ventólo William L y Coautor, Técnicas del Avalúo Inmobiliario
Ing Abner Horacio Baños Roman
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7. Superficie de las construcciones (A Co).
8. Numero de niveles.
9. Edad aproximada de ¡as construcciones.
Una vez que el valuador disponga de un concentrado de estos datos será posible
efectuar los primeros cálculos:
P' = Precio unitario
Del terreno: P' = Precio de venta de! inmueble/ Área del terreno
De las construcciones y terreno: P' = Precio de venta del inmueble/ Área
construida
La segunda fase del trabajo de homologación consistirá en establecer las diferencias
entre los inmuebles sujetos a comparación y el inmueble objeto de la valuación.
Conviene diferenciar 2 aspectos: el referente al terreno y el referente a las
construcciones.
• Información que es preciso recabar respecto de! terreno:
1 - Coeficiente de ocupación del suelo (COS), que será el porcentaje de ocupación
del terreno y el complemento de área libre del suelo dado en porcentaje entre 0% y
100% según la siguiente fórmula:
0%<COSS100%
2.- Coeficiente de utilización del suelo (CUS) o número de veces el área de terreno
(VAT), que será igual al cociente del área de construcción entre el área de terreno, lo
expresa la siguiente formula:
CUS = Área de construcción / Área del terreno
3.- Cantidad de frentes y/o accesos al predio, en los términos que lo plantean los
requerimientos del MPLTVI.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 89
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4 - Forma: Rectangular o irregular Por lo general, se consideran regulares las
superficies de polígonos rectangulares, e irregulares, ¡as superficies triangulares o
de más de cuatro lados
5 - Topografía Ascendente, descendente o plana, respecto del acceso al predio
6 - Ubicación del inmueble en la zona
7 - Ubicación del inmueble en la región.
8 - Equipamiento e infraestructura urbana
9 - Servicios urbanos
10.- Nivel socioeconómico de la zona.
11.- Vistas panorámicas o panorama
12.- Calidad de las zonas circunvecinas.
13.- Seguridad de la zona
14.- Calidad medioambiental, que la determina la distancia o cercanía a fuentes
contaminantes
15.- Contaminación auditiva
Conviene centrar la atención en los datos más importantes referidos a los 15
atributos por comparar. El hecho de que haya lagunas de información tras investigar
los atributos de algunos inmuebles no restara valor a la homologación, siempre y
cuando la correlación comparativa satisfaga los indicadores básicos.
Conviene hacer tabulaciones para identificar semejanzas y diferencias entre los
datos comparables del inmueble objeto de valuación y los homologables.
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 90
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Información que es preciso recabar respecto de las construcciones:
1. Vocación del inmueble o funcionalidad, se refiere al uso o usos del suelo que los
planes de desarrollo urbano han autorizado en la zona donde se ubica el
inmueble.
2. Calidad del proyecto. La subjetividad en la valoración de este aspecto se
relativizara en la medida que el valuador tome en cuenta atributos como la
funcionalidad, la armonía, la distribución de áreas, etc.
3. Nivel económico de la construcción: que va desde interés popular y social hasta
residencial y de lujo.
4. Estado de conservación. Que van desde ruinoso y malo hasta bueno y muy
bueno.
5. Avance de la construcción. Lo usual es expresar este avance en términos
porcentuales, de acuerdo a presupuesto o costos paramétricos.
6. Edad. El MPLTVI (para el Distrito Federal) establece un rango según el cual la
edad de un inmueble puede estar entre 10 y 90 años, según el uso y la
clasificación de la construcción.
7. Otros factores. Esta puerta abierta a consideraciones imprevisibles que
efectivamente influyen sobre el valor de un inmueble, se utiliza con mayor
frecuencia cuando la negociación deriva en un regateo sobre el precio de oferta.
Si se trata de terrenos el factor de negociación se recomienda q este en un rango
del 10 al 15%. Si se trata de terrenos y construcciones el factor de negociación
se recomienda que este entre 5 y 10%. Si se trata de alquiler, este factor de
negociación es igual a 1.
Si la investigación de valuador sólo descubre unas cuantas propiedades
verdaderamente comparables, o ninguna, podrán incluirse propiedades con
características más divergentes obtenidas entre las pruebas del mercado. Si es
correctamente analizado y ajustado, un amplio muestrario de propiedades más
diversas puede ofrecer una buena perspectiva del valor de la propiedad. Un número
pequeño de ventas comparables frecuentemente resulta insuficiente para apoyar
ajustes de diferencias en varios elementos de comparación. Indicaciones de valor
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 91
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
basadas en pequeñas muestras de datos comparables podrían distorsionar las
conclusiones del valuador y la estimación final del valor Entre mayor sea la base de
datos de la que puedan extraerse ajustes, más confiable será la conclusión. Una
abundancia de datos del mercado puede dar al valuador una mejor perspectiva de
las diferencias en los valores de la propiedad atribuibles a tales elementos como
reglamentación urbanística, tamaño y ubicación del sitio.38
4.2.3 El enfoque comparativo de ventas.
El enfoque de comparación de ventas es el procedimiento a través del cual se
obtiene el valor estimado del mercado de la propiedad valuada, comparándola con
propiedades similares en el mercado Las técnicas del análisis comparativo,
aplicadas en el enfoque de comparación de ventas, son fundamentales en el
proceso del avalúo.39
En el enfoque de comparación de ventas, se estima el valor del mercado
comparando propiedades similares a la propiedad valuada, que han sido vendidas
recientemente, se encuentran en venta, o en trámite de venta. Una premisa
importante del enfoque de comparación de ventas es que el valor del mercado de
una propiedad se encuentra directamente relacionado con los precios de
propiedades comparables competitivas
El análisis comparativo se enfoca en las similitudes y diferencias entre las
propiedades y en las transacciones que afecten el vaior Estas pueden incluir
diferencias en los derechos de propiedad valuados, las motivaciones de
compradores y vendedores, los términos del financiamiento, las condiciones del
mercado en el momento de la venta (el numero comparativo de compradores,
vendedores e instituciones de crédito), el tamaño, la ubicación, las características
físicas, y sí generan ingresos, características económicas. Los elementos de
comparación se cotejan contra las pruebas del mercado para estimar qué elementos
son sensibles a cambios y cómo afectan el valor.
38 Appraisal Institute, El avaluó de Bienes Raices, Chicago, 12^ ed. español, 2002.
39 IDEM 38
Ing. Abner Horacio Baños Roman Página 92
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO" COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Aplicación y limitaciones.
El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de bienes
raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen patrones
de valor o tendencias del mercado Para tipos de inmuebles que se venden y
compran con regularidad, el enfoque de comparación de venta frecuentemente
aporta una indicación aceptable del valor de mercado Cuando se cuenta con
suficientes datos, este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el
valor40
Cuando el mercado es débil y el número de transacciones es insuficiente, podría
verse restringida la aplicación del enfoque de comparación de ventas
Procedimiento.
Para aplicar el enfoque de comparación de ventas, el valuador observa un
procedimiento sistemático La siguiente es una guía genera de este procedimiento.
1. investigar el mercado para obtener información sobre ventas, listas de
propiedades en venta, y ofertas de compra o venta de propiedades similares a
la propiedad valuada. Deben considerarse tales características como tipo de
propiedad, fecha de venta, dimensiones, condición física, ubicación y plan de
desarrollo urbano.
2 verificar la información, confirmando que los datos obtenidos sean exactos, y
que las operaciones de! mercado han sido de buena fe La verificación puede
revelar información adicional sobre el mercado.
3. seleccionar unidades apropiadas de comparación y crear un análisis
comparativo para cada unidad.
4 comprará cada una de las propiedades comparables, con la propiedad
valuada, utilizando los elementos de comparación encontrados y ajustando
los precios de cada factor comparable con los de la propiedad valuada, o
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METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
bien, si resulta necesitar muchos ajustes, eliminar alguna o algunas de las
propiedades comparables.
5. reconciliar, en un solo indicador de valor o una gama de valores, los diversos
indicadores derivados del análisis de factores comparables. En un mercado
impreciso en que varían la ocupación de inquilinos y las condiciones
económicas, una gama de valores podría permitir llegar a una mejor
conclusión que la estimación de un solo valor.
Elementos de comparación
Los elementos de comparación son las carácterisitcas de las propiedades y
transacciones que provocan variaciones en los precios pagados por bienes raíces. El
valuador considera y compara todas las diferencias discernibles entre las
propiedades comparables y la propiedad valuado que pudieran afectar sus valores.
Las indicaciones del mercado deben probarse para identificar los factores variables
ante los que resultan especialmente sensibles los valores de las propiedades. En el
avalúo, podrán utilizarse medidas estad'síticas tales como desviaciones estándar y
coeficientes de variabilidad.41
Se efectúan ajustes a los precios de cada propiedad comparable para que esta
propiedad resulte igual a la valuada en la fecha efectiva del avalúo. Los ajustes por
diferencias en los elementos de comparación pueden aplicarse al precio total de la
propiedad, a un precio unitario común, o a una combinación de las dos cosas. Sin
embargo los precios unitarios utilizados deben aplicarse en forma consistente a las
propiedades comparables. El grado de ajuste en cada uno de los elementos de
comparación depende del grado en que difiere cada propiedad comparable de la
propiedad valuada. Los valuadores deben asegurarse de tomar en cuenta todos los
elementos de comparación y evitar ajustar la misma diferencia más de una vez.
Existen elementos básicos de comparación que deben considerarse en los análisis
de comparación de ventas, algunos son:
41 Appraisal Institute, El avaluó de Bienes Raíces, Chicago, 123 ed. español, 2002.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 94
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
• Condiciones de la venta
• Condiciones del mercado (tiempo de exposición en el mercado, ajuste
inflacionario)
• Ubicación
• Características físicas (tamaño, calidad de la construcciones, condición, edo
de conservación)
• Características económicas (gastos de operación, administración de
condominio, mezcla de inquilinos)
• Uso (de acuerdo con el plan parcial de desarrollo)
• Componentes no inmobiliarios (instalaciones especiales, elementos
accesorios y amenidades)
En ¡a mayoría de los casos, estos elementos de comparación abarcan todos los
factores importantes que deben considerarse, pero en ocasiones podrian requerirse
elementos adicionales Otros posibles elementos de comparación abarcan todos los
factores importantes que deben considerarse, pero en ocasiones podrían requerirse
elementos adicionales Otros posibles elementos de comparación incluyen
restricciones del gobierno, tales como la conservación o preservación de
servidumbres de paso y derechos de agua, acceso a la propiedad, y mejoras fuera
del sitio requeridas para el desarrollo de un terreno vacante. Frecuentemente, un
elemento básico de comparación se subdivide en subcategorías específicamente
relacionadas con el factor de la propiedad que esté siendo analizada Por ejemplo,
las características físicas podrán desmenuzarse en subcategorías por edad,
condición, tamaño, etc
Análisis comparativo
Análisis comparativo es el termino general utilizado para identificar el proceso
mediante el cual se aplican las técnicas cuantitativas y/o cualitativas para extraer un
indicador de valor bajo el enfoque de comparación de ventas. Los ajustes obtenidos
en los análisis comparativos aplicados a los precios de las ventas comparables
pueden expresarse en porcentajes, en dinero efectivo, o en términos descriptivos
ing Abner Horacio Baños Roman Página 95
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEOIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
que claramente trasmitan la magnitud de la diferencia del elemento de comparación
entre la propiedad comparable y la valuada. Existen cinco paso en el proceso
analítico42
1. Identificar los elementos de comparación que afectan el valor de la propiedad
valuada.
2. Comparar los atributos de cada elemento comparable con los de la propiedad
valuada y luego medir la diferencia de cada elemento de comparación entre la
propiedad comparable y la valuada. Cada ajuste cuantitativo debe explicarse
claramente para que una tercera persona pueda comprender el razonamiento
que produjo el ajuste.
3. Extraer un ajuste neto para cada elemento comparable y aplicarlo al precio
unitario o de venta de la propiedad comparable para así obtener una gama de
precios unitarios o de venta para la propiedad valuada. (Un ajuste neto se
calcula como la diferencia entre el total de los ajustes positivos y negativos)
4. Comparar todos los ajustes y ordenarlos según sean superiores, similares o
inferiores a la propiedad valuada. Este proceso dará por resultado un nivel de
valores que identifique los elementos comparables superiores e inferiores al
inmueble valorado.
5. Efectuar análisis cualitativos para reconciliar la gama de valores de la
propiedad valuada.
Al aplicar ajustes cuantitativos, el valuador toma en cuenta la diversidad de
indicadores de valor obtenidos en el tercer paso, como indicadores del valor
probable de la propiedad. El valor luego determina la posición más probable de esta
propiedad dentro de la gama de indicaciones y forma su conclusión del valor. De
esta manera, se atribuye mayor importancia a los factores comparables más
parecidos a la propiedad valuada.
En la aplicación de análisis cualitativos, el valuador normalmente divide en dos
grupos los factores comparables ajustados: uno cualitativamente superior y otro
42 Appraisal Institute El avaiuó de Bienes Raices, Chicago, 12^ ed. español, 20Q2.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 96
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
inferior a la propiedad valuada. Los precios ajustados de estos dos grupos
establecen el rango de la propiedad sujeta al avalúo, indicando una gama probable
de valores. Al tomar en cuenta los factores comparables más similares a la
propiedad valuada, algunos más altos y otros de menor valor, el valuador pueden
obtener un indicador único de valor para la propiedad. Si todos los factores
comparables resultan superiores o bien inferiores a la propiedad valuada, podría
resultar imposible establecer una gama confiable de valores y obtener un indicador
único de valor a través del análisis cuantitativo.
Tipos de ajustes.
Los ajustes obtenidos por medio de técnicas cuantitativas podrán aplicarse a un
inmueble comparable, ya sea como porcentajes o como dinero. La manera en que
se obtenga el ajuste del mercado determina la forma en que se expresa.
Normalmente, ios porcentajes se convierten en dinero que se suma o resta del
precio del factor comparable en la matriz de ajuste de los datos del mercado.43
Los ajustes pueden aplicarse de diversas maneras, dependiendo de la forma en que
el mercado exprese o perciba la relación entre los bienes (es decir, la propiedad
valuada con la comparable, o comparable con comparable). Esta relación se expresa
como una ecuación, que se resuelve para determinar el ajuste necesario para
compensar las diferencias entre los inmuebles.
El valuador utiliza cálculos lógicos para hacer los ajustes, pero las operaciones
matemáticas no deben controlar su juicio. Con la tecnología de computadoras y sus
programas de operación, el valuador puede aplicar efectivamente técnicas que en un
tiempo eran prohibitivas por el tiempo que requerían. Estas técnicas pueden
utilizarse para reducir el campo de valores, pero la estimación de valor en el
mercado no se determina por medio de cálculos. El avalúo tiene un aspecto creativo
en el sentido de que valuadores ejercen su buen juicio para analizar e interpretar los
datos cuantitativos. La cuantíficación ayuda al valuador a analizar los indicadores del
mercado e identificar cómo varios factores afectan el valor de la propiedad. El
43 Appraisal Institute, El avaluó de Bienes Raíces, Chicago, 123 ed. español, 2002.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 97
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
análisis cualitativo puede utilizarse para identificar la clasificación en la que debe
recaer la estimación del valor final y sopesa el valor de los indicadores con base en
el estado de mercado.
Ajustes de los porcentajes.
Frecuentemente se expresan en porcentajes los ajustes de las diferencias entre el
inmueble comparable y la propiedad valuada. Los ajustes de porcentajes
frecuentemente se utilizan para reflejar las diferencias en la ubicación y en las
condiciones de mercado.
Por ejemplo, los datos podrían indicar que las condiciones del mercado han
resultado en un aumento de 5% en los precios globales de propiedades durante el
último año o que los precios de una determinada categoría de inmueble han
aumentado recientemente en un 0.5% mensual. De manera similar, el valuador
podría analizar los datos del mercado y llegar a la conclusión de que las propiedades
en determinado lugar se venden a un precio aproximadamente un 10% más alto que
los de propiedades similares en otra ubicación. Estos porcentajes podrán convertirse
en dinero, que luego se suma o resta del precio de la propiedad comparable. Los
porcentajes también pueden aplicarse directamente al precio de venta o al precio
unitario de la propiedad comparable. Desde luego, si la propiedad comparable es
similar a la valuada, no es necesario hacer ningún ajuste.
La relación entre propiedad valuada y la comparable debe señalarse de manera que
corresponda al modo en que sea percibida por los participantes del mercado.
4.2.4 Factores que afectan a la conclusión de valores de mercado.
Hay algunos factores que intervienen en la conclusión de valores de un avaluó,
derivados éstos de la propiedad en sí, según sus características físicas y los
derechos que dicho inmueble representa.
En algunos casos, los contratos efectuados sobre una propiedad pueden afectar
seriamente el valor concluido del avalúo. Otros factores que afectan a la conclusión
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 98
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
son las características de la tierra, las construcciones y algunas otras mejoras, el
mejor uso de la tierra, en contraste con su aprovechamiento, la calidad deí tipo de
edificio en relación con ía tierra, su funcionalidad, etc. Afecta también a ia
conclusión, las políticas gubernamentales y las tendencias económicas generales,44
A continuación se enlistan ios factores que afectan a la conclusión de valores de
mercado:
En relación con la tierra:
• Localización
• Tamaño y medidas del lote
• Topografía
• Condiciones de suelo y subsuelo
• Disponibilidad de servicios y tipo de éstos.
En relación con las construcciones:
• Tipo de construcción en relación con el lote
• Calidad y durabilidad
• Funcionalidad
• Estilo y estética
• Concordancia con el vecindario
• Servicios que proporcionan a sus habitantes
Diversos:
• Tipo de propiedad raíz (comercio, habitación, industria, etc.)
• Calidad dentro de su tipo
• Cantidad dentro de su tipo con respecto a! mercado.
44Antuñanolturbide Antonio, El avalúo de los bienes raices
Itig. Abner Horacio Baños Román Página 99
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO" COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
4.2.5 Factores de homologación.
A continuación se hace una breve descripción de los factores generalmente
aceptados y regulados por !a autoridad en la práctica profesional de la valuación.
Factor de zona (F70): Es el factor que afecta el valor de un predio según su
ubicación dentro de un área de valor específica Para la aplicación de este factor se
entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito
vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en
su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique
el inmueble
Factor de localización. se refiere a ia comparación de la ubicación entre el sujeto y
los comparables en función a su mejor localización Se mide en función del nivel de
desarrollo y calidad de la colonia donde se ubica, el cual puede ser de interés social
y popular, interés medio, interés residencial y residencial plus o de lujo
Factor de ubicación {o número de frentes): (Fub): Este factor depende de la posición
del terreno e inmueble en estudio dentro de la manzana en que se ubica y su
relación con el mercado inmobiliario respectivo.
1.00 a <
Factor de proyecto: corresponde a la obsolescencia funcional del inmueble,
calificándolo en función del diseño y distribución arquitectónica así como sus niveles
Ing Abner Horacio B.íños Román Pagina 100
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
de ventilación, iluminación, seguridad y mejor uso de acuerdo con sus
características En la practica profesional de valuación este factor se refiere al costo,
expresado en porcentaje, por invertir en un inmueble para erradicar la obsolescencia
funcional
Factor de conservación corresponde a la evaluación de conservación del inmueble,
dividido en categorías las cuales pueden ser, ruinoso, malo normal, bueno, muy
bueno y nuevo, y las cuales dependen de lo observado y del criterio del valuador
Factor de edad corresponde al cálculo de la vida útil del inmueble en función de su
uso y su clasificación (tipo de interés inmobiliario) Parte de la premisa de que por
cada año de diferencia entre Sujeto y Comparable se aplicará 1% en mas o en
menos según la diferencia con el Sujeto Cuando la diferencia de edad es mayor a
30 años, se aplicar 0 5% por año de diferencia
Factor de negociación (Fneg) - corresponde a la corrección que se realiza por la
diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre
de la misma, sobre la base de una negociación a precio de contado (pago en
efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y
comprador actúan libremente y sin presiones El rango de este factor, generalmente
aceptado en la practica profesional de la valuación se estima entre el 100% a! 90%,
según las características del inmueble sujeto a valuación y los comparables
Factores y criterios adicionales no considerados en la selección de comparables de
mercado
Factor de cajón excedente este factor corresponde al número de cajones con que
cuenta el inmueble sujeto del avaluó contra el numero de cajones del comparable
Varía desde un 3% hasta un 6% de acuerdo con el nivel de deseabilidad de estos y
la localización de nuestro inmueble
Factor de amenidades (roof garden, balcón y/o bodega, salón de usos múltiples,
alberca, etc) se refiere al valor agregado del inmueble sujeto del avaluó, esta en
Ing Abner Horacio Baños Roman Página 101
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
función de áreas privativas adicionales no habitables que dan ventajas competitivas
sobre otros comparables. Este factor se estima en alrededor de un 5% por cada
amenidad adicional en relación con los comparables.
Factor de eco tecnologías: se refiere a las tecnologías sustentables con que cuenta
el inmueble sujeto del avalúo en relación con los comparables; hoy en día
instituciones como e! Infonavit, encargadas del desarrollo de vivienda de interés
social y medio, están comprometidas con el orden social y ambiental y han normado
las reglas de suministro e instalación de eco tecnologías para "viviendas verdes"
Factor de Servicios (obras complementarias y elementos accesorios): se refiere a
los servicios que dan mayor confort y seguridad al inmueble sujeto del avalúo en
relación con los servicios que con que cuentes los comparables. Tales servicios
incluyen los elevadores, planta de luz de emergencia, sistemas de riego por
aspersión, portón eléctrico e interfón, sistema de CCT y sistema de protección contra
incendio, clima artificial, bombeo hidroneumático entre los más importantes. Este
factor se estima en relación con las características del inmueble sujeto del avalúo y
los comparables, así como también e! nivel de incidencia de estos sobre el Valor
Neto de Reposición del sujeto, expresado en %.
4.2.6 Subjetividad de criterios de homologación de mercado.
Subjetividad de criterios.
Un análisis más minucioso del enfoque comparativo de mercado aspira a establecer
un rango de variación numérica aplicable a los factores de homologación en un
avalúo bancario de inmuebles que esté sustentado por argumentos objetivos; un
rango de variación cuya consistencia lo haga confiable y cuya fundamentación
resista los cuestionamientos a que en la actualidad se ven sujetas las
homologaciones.
En la metodología de la valuación inmobiliaria existe un grado de subjetividad que
influye en el resultado. Aun cuando procedan con el mayor afán de apego y
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 102
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA ViVíENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO" COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
obediencia a la metodología es infrecuente que dos valuadores obtengan iguales
conclusiones Los valuadores no son jueces, no obstante, al homologar emiten un
juicio de valor.45
Existen aspectos que debemos considerar para mitigar la subjetividad, en la medida
de lo posible, durante la selección de comparables y el análisis de comparación de
mercado
Los contratos de compra-venta.
Como se menciona anteriormente, los factores que afectan el valor concluido de un
avaluó son las características de la tierra, las construcciones y algunas mejoras, el
mejor uso de la tierra Vs su aprovechamiento, calidad de las construcciones y
obsolescencia funcional entro otros Así también los contratos efectuados sobre una
propiedad pueden afectar seriamente la oferta de venta y el valor concluido de un
avalúo.
La influencia del crédito en el valor.
El crédito es hasta cierto punto el sustituto del dinero, representa el poder de
adquisición, y por medio de él se realiza el mayor porcentaje de las transacciones.
Una hipoteca es la promesa de abonar una determinada cantidad en una fecha
determinada Cuando no hay créditos hipotecarios, baja mucho la demanda de
bienes raices, ya que muchos inmuebles solo se pueden vender con hipoteca. Los
préstamos hipotecarios pueden aumentar la demanda y hacer subir los precios, y
puede darse el caso de que puedan, también hacer que los precios lleguen a niveles
muy bajos, y entonces producirse una crisis.46
Para los análisis de comparación de mercado, se sugiere determinar, para el caso
de la valuación, cuál deberá ser el monto de crédito y el efecto del mismo, y observar
45 Cárdenas Castañeda Alejandro, Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confia bi 11 dad 46 Antuñanp Iturbide Antonio, El avalúo de ios bienes raíces
Ing. Abner Horacio Baños Roman Página 103
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
los efectos que producen dichos créditos sobre los precios y valores de los
inmuebles.
Otros aspectos a considerar son el motivo por el cual los inmuebles se exponen al
mercado inmobiliario, tales como la liquidación de propiedades hereditarias,
necesidad de efectivo para fines comerciales (créditos de liquidez), aumento o
disminución de ía familia, el deseo de cambiarse a un rumbo mejor, y la obtención de
un crédito de adquisición.
Otro aspecto importante para la selección de comparables dentro del análisis
comparativo de mercado es el tiempo de exposición del inmueble comparable en el
mercado inmobiliario.
4.3 LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO.
4.3.1 Clasificación de la vivienda en México.
De acuerdo con el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos para El D.F.
y el Código Fiscal vigentes, la vivienda se cataloga por sus características según lo
siguiente;
Articulo Vigésimo (de! código fiscal).
Fracción V, definición de CLASE: Es el grupo al que pertenece una construcción de
acuerdo con las características propias de sus espacios, servicios, estructuras y
acabados, la cual tiene asignado un valor unitario de construcción.
Para determinar la clase de construcción a que pertenece cada edificación, se
procederá conforme a lo siguiente:
En primer término se debe considerar el uso genérico del inmueble, identificándolo
como habitaciona!; posteriormente se ubica de manera específica en la "Matriz de
Características" para determinar la clase que aplica para el uso de que se trate.
Selección de elementos en la matriz de características.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 104
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Cada "Matriz de Características" se compone de apartados en los cuales se
consideran distintos elementos de la construcción. Por lo que se deberá seleccionar
un solo elemento de los siete que componen cada columna, y así sucesivamente,
para cada columna que integra esta matriz
Determinación de puntos y clase en la matriz de puntos
Se deberá identificar los puntos que correspondan a cada elemento seleccionado en
la matriz de características
Hecho lo anterior, los puntos se anotarán en el reglón denominado "Puntos
Elegidos", y se deberán sumar los puntos de este reglón, ubicando el resultado en el
cuadro "Total de Puntos"
Finalmente, el total de puntos se ubicará dentro de algún rango de la "Tabla de
Puntos", determinándose de esa manera la clase a la cual pertenece la construcción
del inmueble
Anexos 1 y 2 (Anexo 1 y 1-A del Código Fiscal para el D.F. 2010)
La "Tabla de Puntos" está directamente ligada con el articulo 31 del Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos para el D.F el cual dice lo siguiente
Artículo 31 (del manual), fracción VI - las autoridades fiscales realizarán
investigaciones del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarán las
siguientes tablas.
Tabla "F" (del manual), "Clase de la Construcción" Señala los valores unitarios y
nombre genérico que corresponde a cada clase, según las características y calidad
de cada porción de las construcciones.
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 105
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
CLAVE
1
2
3
4
5
6
CLASE
PRECARIA
ECONÓMICA
MEDIA
BUENA
MUY BUENA
LUJO
DESCRIPCIÓN
C U A R T O S D E U S O S M U L T I P L E S S I N D I F E R E N C I A C I Ó N S E R V I C I O S
MÍNIMOS INCOMPLETOS (LETRINAS O SANITARIOS FUERA DEL CUERPO
PRINCIPAL DE LA CONSTRUCCIÓN) MUROS DESPLANTADOS SOBRE EL
SUELO DE TABICÓN 0 DE DESECHOS DE CONSTRUCCIÓN SIN
REFUERZOS TECHOS DE LÁMINA DE CARTÓN 0 ACRILICAS 0 DE
DESECHOS DE MADERA PISOS HABILITADOS CON PEDACERIA DE
MAMPOSTERAS E INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRÁULICAS
INCOMPLETAS VISIBLES
ESPACIOS PEQUEÑOS CON ALGUNAS DIFERENCIACIONES POR USO
SERVICIOS MÍNIMOS COMPLETOS (GENERALMENTE UN BAÑO) MUROS
CON APUNADOS SENCILLOS VENTANERÍA DE FIERRO ESTRUCTURAL O
TUBULAR TECHOS DE CONCRETO ARMADO PREFABRICADOS U OTROS
DE TIPO SENCILLO CON ALGÚN CLARO CORTO NO MAYOR A 3 SO
METROS PISOS CON FIRMES DE CEMENTO ARENA
ESPACIOS DIFERENCIADOS POR USO SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO
HASTA DOS BAÑOS) MUROS ACABADOS DE CEMENTO-ARENA PASTA 0
YESO VENTANERÍA SENCILLA DE FIERRO 0 ALUMINIO TECHOS DE
CONCRETO ARMADO ACERO MIXTOS 0 PREFABRICADOS DE MEDIANA
CALIDAD CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 00 METROS PISOS DE
CONCRETO
ESPACIOS TOTALMENTE DIFERENCIADOS Y SERVICIOS COMPLETOS (DE
UNO HASTA DOS Y MEDIO BAÑOS) MUROS ACABADOS DE CEMENTO
ARENA PASTA 0 YESO VENTANERIA DE FIERRO 0 DE ALUMINIO NATURAL
CON VIDRIOS SENCILLOS 0 MEDIO DOBLES TECHOS DE CONCRETO
ARMADO 0 PREFABRICADOS CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 50
METROS PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE 0 PULIDO
INSTALACIONES COMPLETAS
ESPACIOS TOTALMENTE DIFERENCIADOS Y ESPECIALIZADOS POR USO Y
SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO HASTA TRES BAÑOS CUARTO DE
SERVICIO) MUROS ACABADOS DE CEMENTO ARENA PASTA 0 YESO
VENTANERIA DE FIERRO 0 DE ALUMINIO NATURAL 0 ANODIZADO CON
VIDRIOS MEDIOS DOBLES O DOBLES TECHOS DE CONCRETO ARMADO
ACERO 0 MIXTOS CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 5 00 METROS
PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO INSTALACIONES
COMPLETAS
CONSTRUCCIONES DISEÑADAS CON ESPACIOS AMPLIOS Y DEFINIDOS
POR USO CON ÁREAS COMPLEMENTARIAS A LAS FUNCIONES
PRINCIPALES (DE UNO HASTA CUATRO BAÑOS CON ALGÚN VESTIDOR Y
CLOSET INTEGRADO A ALGUNA RECAMARA) MUROS ACABADOS DE
CEMENTO ARENA PASTA O YESO VENTANERIA DE PERFILES
SEMIESTRUCTURALES DE ALUMINIO NATURAL O ANODIZADO O DE
MADERA CON VIDRIOS DOBLES O ESPECIALES TECHOS DE CONCRETO
ARMADO PREFABRICADOS U OTROS RETICULARES DE CONCRETO
ARMADO O DE TABLONES SOBRE VIGAS DE MADERA CON CAPA DE
COMPRESIÓN DE CONCRETO ARMADO CON ALGÚN CLARO CORTO DE
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 106
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
7 ESPECIAL
HASTA 5 50 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE 0
PULIDO, LISTO PARA RECIBIR ALFOMBRA, PARQUET DE MADERA,
LOSETAS DE CERÁMICA, TERRAZOS 0 MATERIALES PÉTREOS,
INSTALACIONES COMPLETAS Y ALGUNAS ESPECIALES.
CONSTRUCCIONES DISEÑADAS CON ESPACIOS AMPLIOS
CARACTERIZADOS Y AMBIENTADOS CON ÁREAS COMPLEMENTARIAS A
LAS FUNCIONES PRINCIPALES (CADA RECAMARA CON BAÑO Y MAS DE UN
VESTIDOR INTEGRADO A MÁS DE UNA RECÁMARA), MUROS ACABADOS DE
CEMENTO-ARENA PASTA 0 YESO, VENTANERIA ESTRUCTURAL DE
ALUMINIO ANODIZADO. DE MADERAS FINAS 0 DE ACERO ESTRUCTURAL,
TECHOS RETICULARES DE CONCRETO ARMADO CON TRABES DE
GRANDES 0 GRUESOS PERALTES, 0 LOSAS TRIDIMENSIONALES, 0
PREFABRICADAS PRETENSADAS DE CONCRETO 0 BÓVEDA CATALANA DE
LADRILLO EN CLAROS GRANDES, 0 VIGAS "TT", 0 RETICULARES, 0 LOSA
SOBRE VIGAS DE ACERO 0 TABLONES SOBRE VIGAS DE MADERA CON
CAPA DE COMPRESIÓN DE CONCRETO ARMADO, CON ALGÚN CLARO
CORTO MAYOR A 5 50 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO
SIMPLE 0 PULIDO, LISTO PARA RECIBIR ALFOMBRA. PARQUET DE
MADERA, LOSETAS DE CERÁMICA, TERRAZOS 0 MATERIALES PÉTREOS,
INSTALACIONES COMPLETAS Y ALGUNAS ESPECIALES
Por otro lado, se cuenta con la clasificación adoptada por la Asociación Hipotecaria
Mexicana, a la cual pertenecen organismos de Gobierno especializados en vivienda,
Instituciones de Crédito y empresas dedicadas a la consultoria de datos de mercado
(inmobiliario), cuyo comunicado clasifica el tipo de vivienda de acuerdo al valor en
VSMM de esta.
Con el objetivo de dotar al sector hipotecario con una misma nomenclatura que
contribuya a una adecuada segmentación del mercado y a una operación crediticia
más eficiente del país, el pasado 20 de abril de 2010, el Infonavit, Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF), Conaví, las r entidades financieras (Bancos y
Sofoles/Sofomes), Fovíssste, Softec y la Asociación Hipotecaria Mexicana,
determinaron como un estándar de industria, una clasificación homologada de tipos
de viviendas según su valor, tomando como referencia y unidad de medida veces
Ing. Abner Horacio Baños Roman Página 107
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
salarios mínimos mensuales vigente para el Distrito Federal, para ser utilizada y
reconocida tanto a nivel nacional como internacional, en la generación de
información comparable, estadísticas, análisis y estudios, públicos y privados:
T po de vivienda
Interés social
Económica Popular Tradicional
Meú¡3
Residencial
Hesjdeneiaí plus
vsw — J 3 £ _ J
118.1 200.1
350.1
750,1
MDF
u _ i ^ É ™ ^
118 200 350
780
1,500
Más de 1,500
Pesos í$)
™ - ™ ™ ^ ™ - ™ H
206,122 349,358
611373
itzi6jm
~™ÜÉS^™™J
206,121 349,357 611,374
1,310,088
_^p_» Mas de 2,620,17$
De acuerdo con el Volumen 1 de libro de Costos por Metro Cuadrado de
Construcción por el Ing. Leopoldo Várela, la clasificación por Clase o Tipo de
vivienda de Interés Medio corresponde a:
CLASE
MEDIO
NUM
DE
ESPA
CIOS
8Ú9
SERVICIOS
COMPLETOS
CON BAÑOS
PARA
VISITAS Y
RECAMARAS
INSTALACIONES
COMPLETAS
CON
CISTERNAS,
GAS
ESTACIONARIO
PISOS
CERÁMICA,
TERRAZO,
MARMOL,
DUELA,
PARQUET
TECHO Y
PLAFÓN
N/A
ACABADO EN
MUROS
PASTA,
CERÁMICOS.
LOSETAS
ARTIFICIALES
FACHAD
AS
PASTAS,
LOSETAS
ARTIFICI
ALES
CAJO
NES
ESTA
CION
UN
CAJO
N
4.3.2 Características particulares de departamentos de interés medio.
La verticalidad en la arquitectura de! mundo nace en el siglo XIX; la combinación del
hierro y del concreto, y de los avances tecnológicos como la invención de la bombilla
eléctrica y el elevador hicieron posible que nuestros edificios tocaran el cielo; de esta
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 108
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO- COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
forma se introdujo la revolución técnica más grande de la historia arquitectónica de la
humanidad: se pudo sustituir la construcción maciza por la construcción de
entramados, que hacia posible erigir edificios de cualquier altura y extensión con
piezas prefabricadas y en un tiempo mínimo.47
En nuestros tiempos no ha cambiado mucho el sistema estructural para los edificios
verticales, solo se han complementado con tecnología de punta que hacen más fácil
y complaciente su elevación. Esto en conjunto con la necesidad de redensificación
de las ciudades a causa de su crecimiento caótico, ha atraído a los ojos de los
inversionistas inmobiliarios.
En el país 95% del desarrollo habitacional es de tipo horizontal, mientras que el
cinco por ciento restante es vertical, lo que demuestra su potencial sobre todo en las
grandes ciudades a través de la renovación de espacios.
Los conjuntos verticales de cualquier clase o tipo están construidos con los
estándares de diseño y funcionalidad más óptimos: Como parte de un compromiso
con la sociedad se está implementando el concepto de eco-tecnologías como agua
purificada, foto-celdas voltaicas, áreas verdes con arquitectura de paisaje y
skygardens con vegetación natural que además, contribuyen al cuidado del
ambiente e imagen urbana.
La industria de la vivienda construida por desabolladores se divide en tres sectores
que son: vivienda de interés social, vivienda media y vivienda residencial.
Las características generalmente aceptadas en la práctica profesional de la
valuación de vivienda de interés social, reconocen a esta con superficies de
construcción de entre 45 m2 y 75 m2 y una distribución arquitectónica adecuada a su
uso que incluye, sala, comedor, cocina, de 1 a 3 recámaras, un baño y un cajón de
estacionamiento (opcional); para este tipo de vivienda normalmente los acabados
47 Anónimo, html.rincondelvago.com/edificios-verticales.html
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son sencillos, siendo estos aparentes o de yeso a plomo y pintura vínilica, aparentes
de cemento pulido o loseta vinílica y con muebles de baño y cocina económicos.
La clase de vivienda medía es normalmente conceptualizada como vivienda
individual con espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recamara, cocina,
baño. Cuentan con acabados irregulares, según el producto y su oferente; en esta
clase puede completarse algunos espacios adicionales como el cuarto de servicio y
sala de TV., muy comunes en la actualidad.
De acuerdo con las características, superficie y distribución arquitectónica, los
departamentos de interés medio, cuentan con diferentes superficies y en general
cada proyecto tiene sala-comedor, cocina, de 1 a 2 baños, de 1 a 3 recámaras, patio
de servicio y un cajón de estacionamiento; también cuentan con vestidor y cuarto de
servicio, dependiendo de ía superficie de construcción con que cuenten.
En la oferta inmobiliaria mexicana actúa), podemos encontrar en el mercado
inmobiliario departamentos desde 50 m2 hasta 120 m2 con características de
vivienda de tipo interés medio, las cuales cuentan con un proyecto funciona! y
adecuado a su uso, optimizando espacios y con e! valor agregado de amenidades y
áreas comunes, las cuales no están presentes en la vivienda de interés social y
popular.
La clase y calidad de cada departamento de tipo interés medio dependerá también
del número de niveles del edificio en el que se encuentre, así como el tipo de
materiales de construcción de la superestructura y muros que delimiten el proyecto.
A continuación presentamos algunos ejemplos de distribución arquitectónica de
departamentos de interés medio desde 70 m2 hasta 123 m2, con diferentes
características.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 110
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Departamento Prototipo 58.24 m2
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ing. Abner Horacio Baños Román Página 111
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Departamento Prototipo 79.90 m2
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Ing. Abner Horacio Baños RomáTi Página 112
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Ing. Abner Horacio Baños Román Página 113
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Departamento 123.05 m2
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Ing. Abner Horacio Baños Román Página 114
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CAPITULO V
PROPUESTA DE CÉDULA DE MERCADO PARA EL MEJORAMIENTO DE LA
SELECCIÓN DE COMPARABLES.
5.1 Mejoramiento de calidad y contenido de las fichas o cédulas de
mercado inmobiliario.
Por definición, se denomina comparación a la especificación de la situación o
posición de una magnitud, cualidad o proceso, dentro de una escala a partir de un
determinado punto de referencia. Dependiendo de la situación o posición del
elemento respecto del punto de comparación, se establecen tres grados:
superioridad, inferioridad e igualdad.
En el mismo orden de ideas, entendemos por comparable como algo que puede o
merece compararse con alguien o algo48
A partir de las características y atributos comunes entre la infinidad de inmuebles
urbanos es posible determinar las similitudes que los vuelven más o menos
comparables.
La premisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas características son
análogas no solo es el fundamento de la homologación, sino también el punto de
partida de operaciones de cálculo vastas y complejas, como el establecimiento de
tipologías, la definición de zonas urbanas, la revaluación colectiva de inmuebles para
la recaudación de impuestos entre otros.
48 Definición, Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, www.rae.es
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 115
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5.1.1 Contenido de las fichas
El contenido de las fichas de mercado está directamente relacionado con sus
características intrínsecas, de tal suerte que cada parte de su descripción incluye
datos alfanuméricos, cualitativos y cuantitativos que inciden directamente en la
comparación con un inmueble sujeto e incluso contra otros inmuebles con la misma
afinidad.
De manera enlistada y descriptiva, las fichas o cédulas de mercado inmobiliario
indican el nombre y teléfono del oferente, el tipo de bien que se oferta, el precio de
venta, su ubicación de manera aproximada, la superficie de terreno y construcción
según cada caso, la superficie, calidad y distribución arquitectónica de proyecto, así
como algunos elementos que la distingan de los demás, como amenidades,
accesorios y complementos o restricciones que puedan incrementar o depreciar su
valor.
Cabe mencionar que todos estos datos se obtienen de la información proporcionada
por cada oferente; se recomienda ampliamente hacer una inspección exterior de
cada comparable, de tal suerte que los datos que no sean proporcionados sean
indicados solo como una apreciación, sin asumir de alguna manera que nuestros
comparables contienen las mismas características que nuestro inmueble sujeto.
5.1.2 Información significativa de la cédula de mercado
En general, las fichas tienen diferentes formatos, dependiendo el software o la
paquetería que se utilicen para la elaboración de avalúos. Normalmente estos
aplicativos guardan formatos similares en los que se incluye la siguiente información:
FOLIO: se refiere al número consecutivo de ficha o cédula comparable con el que se
reconoce, el cual es parte de un banco de datos, administrado por el propio perito
valuador o una sociedad.
Ing. Abner Horaoio Baños Román Página 116
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TÍTULO: según el tipo de inmueble y oferta; este puede ser el de Comparable de
Terreno, Comparable de Renta o Comparable de Venta.
ESPECIALIDAD: se refiere al tipo de servicio o producto inmobiliario; generalmente
se trata de Inmobiliario Industrial, Agropecuario, Agroindustrial, Habitacional o
Residencial o Comercial entre otros. El caso que nos ocupa en esta tesis es el
Habitacional / Residencial.
SUBESPECIALIDAD: se refiere al tipo de inmueble, y depende directamente de la
Especialidad mencionada en el párrafo anterior; estos van desde casa y
departamentos, hasta Hoteles, Edificios de Oficinas, Naves Industriales o Terrenos
de Labor, según sea el caso.
FECHA: se refiere a la fecha de obtención y captura de la información recabada de
los inmuebles comparables.
NOMBRE Y TELEFONO: se refieren al nombre y número telefónico de la persona o
empresa oferente o informante de las ofertas inmobiliarias, de donde obtendremos
datos para nuestros comparables.
TIPO DE FUENTE: se refiere a la fuente de información de cada comparable; esta
puede tomada de un anuncio de una oferta publicado de la zona donde se ubica
nuestro sujeto {in situ), hasta la oferta inmobiliaria expuesta en medios de
comunicación, tales como el periódico o revistas especializadas en el ramo
inmobiliario, así como también las ofertas publicadas en los medios electrónicos
(internet).
VALUADOR: Se refiere al nombre del perito valuador o funcionario de una sociedad
de valuación responsable de la captura y/o administración de la base de datos.
LOCALIZACION DEL COMPARABLE: es la dirección del inmueble comparable, la
cual incluye la Entidad Federativa, el Municipio o Delegación, La Colonia, el Código
Postal, Población o Ciudad, el nombre de la calle, numero exterior e interior con el
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 117
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que se identifique así como también las calles limítrofes y transversales, En algunos
casos, incluye de manera nominal, el nombre del Conjunto o Edificio.
ZONA: se refiere al tipo de orden, clasificación y/o calidad de la colonia donde se
ubica el inmueble comparable. Estas van desde zonas habitacíonaies de interés
popular y social, zonas comerciales, hasta corredores turísticos, parques
industriales y zonas ejidales destinadas a la agricultura y la ganadería.
UBICACIÓN: se refiere al número de frentes de nuestro inmueble comparables, que
básicamente son de cuatro tipos, con un y dos frentes, cabecera de manzana (tres
frentes) o manzanas completas (4 o más frentes)
SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN: Se refieren, al terreno, la
superficie delimitada en documentación oficial y donde se desplanta nuestro
inmueble comparable; para la superficie de construcción, se refiere a la superficie
cubierta con elementos estructurales permanentes, Dependiendo cada caso, se
pueden considerar cajones de estacionamiento y covachas en función de las
características del inmueble sujeto del avalúo.
PROYECTO: se refiere a su funcionalidad y uso nominal; se puede describir como
bueno, deficiente, funcional y adecuado a su uso.
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Se refiere al nivel de conservación que amerita o
demerita el valor de un inmueble comparable y que está en función de!
mantenimiento recibido durante su tiempo de existencia. Este es apreciativo e infiere
directamente en la homologación de mercado; estos parámetros van desde el
inmueble nuevo hasta con un 1 año de edad, muy bueno y bueno, normal, regular y
malo, hasta ruinoso, en función de su clase y tipo de mantenimiento.
EDAD: el tiempo transcurrido desde la terminación de su construcción hasta el día
en que se obtenga la información del inmueble comparable. En algunos casos y
dependiendo de la pericia del perito valuador, la edad también puede obtenerse de
manera apreciativa.
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CALIDAD, se refiere la calidad de la colonia y la clase de inmueble comparable; esta
clasificación incluye a la vivienda de interés popular y social, la vivienda media,
vivienda residencial, de lujo y residencial plus
NEGOCIACIÓN1 se refiere al nivel de deseabilidad y la capacidad de negociación
para la obtención de un descuento sobre el monto de la oferta; en algunos casos
depende de la oferta y demanda inmobiliaria y del producto inmobiliario que se esté
ofreciendo Se define en dos conceptos los cuales son Oferta y Venta, la oferta se
refiere a inmuebles cuya negociación está en proceso mientras que la Venta se
refiere a inmuebles cuyo trato ya fue cerrado y su venta ya fue formalizada ante
Notario Público. Existen casos en que la Oferta es NO negociable.
MONTO se refiere al valor de venta del inmueble comparable expresado en pesos
mexicanos; existen nichos de mercado inmobiliario, generalmente de interés
residencia!, de lujo y residencial plus, en los que las ofertas que se exhiben se
expresan en moneda extranjera, específicamente en dólares americanos
DESCRIPCIÓN: en este apartado podemos expresar algún dato adicional que no se
hizo notar en las opciones anteriores; en este espacio consideramos los servicios
con que cuenta la zona, la distribución arquitectónica del inmueble comparable, las
áreas comunes con las que cuenta, alguna amenidad, elemento accesorio, o incluso
alguna restricción o servidumbre que pudieran incrementar o dementar su valor
FOTOGRAFÍA Y CROQUIS: En este apartado se incluye una fotografía de la
fachada o en su defecto de interiores del inmueble comparable, así como un croquis
donde se indique de manera aproximada su ubicación
Ing. Abner Horacio liarlos Roman Página 119
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COMPARABLES DE OFERTAS O VENTAS
r*~—*-
Ficha de comparable o Cédula de mercado
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 120
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Fotografía y plano de ubicación del inmueble comparable
Finalmente se recomienda hacer una inspección de manera externa al inmueble
comparable o en su defecto hacer un rondín por la colonia donde este se ubique
para tener una idea clara de las características y el tipo de inmuebles que predomina
en la zona.
El resto de la información dependerá, en mayor medida, de los datos recabados
durante la entrevista con el oferente y el nivel de certeza que este nos indique.
5.1.3 Resultado de la propuesta: Factor de Eficiencia Comparable
De acuerdo con la propuesta de ficha o cédula de mercado, el Factor de Eficiencia
Comparable está en función de una comparación con mayor grado de objetividad, en
la que las diferencias entre los inmuebles comparables y el sujeto se hacen notar de
mejor forma y se traducen en un factor numérico.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 121
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASÓ! COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Para la propuesta de cédula de mercado se hicieron algunas adherencias de
conceptos y también modificaciones relacionadas directamente con el costo
beneficio que se puede obtener comparando los inmuebles entre sí.
En relación al porcentaje propuesto para cada concepto, se obtuvo de acuerdo a su
nivel de incidencia sobre los totales de costos y superficies de construcción.
5.1.3.1 Incremento y modificación de conceptos.
Además de la información significativa con que cuenta una ficha o cédula de
mercado inmobiliario, se sumaron y modificaron algunos conceptos que incluyen los
siguientes conceptos:
NEGOCIACIÓN: para este concepto se propone utilizar el tipo de mercado Vigente,
el cual se refiere a inmuebles que están en proceso de venta, y Formalizado, para
inmuebles cuyo trato ya fue cerrado o su venta ya fue formalizada ante Notario
Público.
DESCRIPCIÓN DEL COMPARABLE: para este concepto se propone integrar en
celdas o alveolos las características generales del proyecto.
La descripción incluye la distribución arquitectónica y el conteo de cada
característica que amerite ser cuantíficada; tal es el caso de los números de
recámaras, baños y cajones de estacionamiento, así como también el mueble de la
cocina.
AMENIDADES (Amenities): Se refiere a las cualidades o características que hacen
grato o placentero un inmueble. Dichas características están conformadas por
conceptos tales como roof garden (terraza), gimnasio, alberca, salón de juegos,
acabados y vista panorámica entre otros.
ECOTECNOLOGÍAS: Se refiere a inmuebles que cuentan con tecnologías
sustentables que incluye la instalación de regaderas con obturados (llaves
ahorradoras), W.C. válvula de doble descarga, calentadores de agua (de
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 122
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recuperación o solares), lámparas de bajo consumo de energía, tanques de
tormentas, aislante térmico o aire acondicionado entre otros De acuerdo con las
características del clima de la región, podemos clasificarlas en clima frío/templado y
clima cálido
EQUIPAMIENTO URBANO E INFRAESTRUCTURA Entendemos por equipamiento
urbano al conjunto de edificaciones y espacios, predominantemente de uso publico,
en los que se realizan actividades complementarias a las de habitación y trabajo, o
bien, en las que se proporcionan a la población servicios de bienestar social y de
apoyo a las actividades económicas En función a las actividades o servicios
específicos a que corresponden se clasifican en equipamiento para la salud,
educación, comercialización y abasto, cultura recreación y deporte, administración,
segundad y servicios públicos
Entendemos por INFRAESTRUCTURA al conjunto de obras que constituyen los
soportes del funcionamiento de las ciudades y que hacen posible el uso del suelo
urbano accesibilidad, saneamiento, encauzamiento, distribución de aguas y energía,
comunicaciones, etcetera Esto es, el conjunto de redes básicas de conducción y
distribución vialidad, agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, gas y teléfono,
entre otras, que hacen viable la movilidad de personas, abasto y carga en general, la
dotación de fluidos básicos, la conducción de gas y la evacuación de los desechos
urbanos
Como característica adicional, se considera el Desarrollo del Sector Inmobiliano, el
cual esta en función del uso de suelo actual de la zona y se clasifica en el uso
habitacional consolidado, en crecimiento, de renovación (mejora de calidad de la
colonia), cambio de giro/uso
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 123
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
5.1.3.2 Niveles de incidencia de los conceptos
Para traducir los factores de eficiencia por concepto en factores numéricos se
propone el cálculo de estos en función del niveí de incidencia de cada uno sobre el
total del valor de venta, costo paramétrico (Valor de Reposición Nuevo), superficie
total de la construcción, esto dependerá de las unidades de medida por comparar,
que puede ser pesos mexicanos, piezas o metros cuadrados
TIPO DE
AMENIDAD
ROOF GARDEN
GIMNASIO
ALBERCA
SALON DE JUEGOS
ACABADOS
RECAMARAS
CAJONES ESTAC
Representa un 3% del costo parametrico de un departamento de interés
medio
Representa un 2% del costo parametrico de un departamento de ínteres
medio
Representa un 3% del costo parametnco de un departamento de interés
medio
Representa un 3% del costo parametnco de un departamento de interés
medio
Corresponde ai porcentaje de obra por ejecutar, por definición se
entiende que la obra gris es el tipo de obra que deja listo el inmueble
para recibir los acabados, para el tipo de vivienda media representa
alrededor de un 5% del costo parametnco un departamento de ínteres
medio
Representa en promedio un 3% de ia superficie total de un
departamento de ínteres medio
Representa en promedio un 4% del valor total de venta de un inmueble,
los montos por cada cajón pueden variar según la demanda de cajones
Ing Abner Horacio Baños Roman Página 124
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
BAÑOS
ECOTECNOLOGIAS
VSSTA POR NIVEL
FACTOR DE
EFICIENCIA
COMPARABLE*
de estacionamiento por conjunto y el nivel de transito de ¡a zona
Representa en promedio un 2% de la superficie total de un
departamento
Si están completas, representa un 3% del costo parametnco de un
inmueble de características similares
Representa un 3% del incremento de costo parametnco por nivel
adicional sobre un edificio de mas de 12 niveles
Factor resultante de integrar las características y amenidades f a liantes
o excedentes por inmueble en comparativa con el sujeto. Este factor
traducido en números, proviene del producto de los factores obtenidos
por cada tipo de amenidad.
AJUSTE POR TIPO DE AMENIDAD
PREMIO CASTIGO
ROOF GARDEN
GIMNASIO
ALBERCA
SALON DE JUEGOS
ACABADOS
RECAMARAS
CAJONES
ESTACIONAMIENTO
1 03
1 02
1 03
1 03
1 05
1 03
1 04
0 97
0 98
0 97
0 97
0 95
0 97
0 96
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 125
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
BAÑOS
ECOTECNOLOGIAS
VISTA POR NIVEL
FACTOR " " DE
EFICIENCIA
COMPARABLE*
1 02
1 03
1 03
1.25
0 98
0 97
0 97
0.75
*Se sugiere considerar un valor máximo de 1 25 y un valor mínimo
de 0 75 esto en función de que la diferencia de costos
paramétncos entre una vivienda de ínteres medio y una de semiiujo
es de aproximadamente el 30%
5.2 Formato de la propuesta de ficha o cédula de mercado.
A continuación se presenta la propuesta de formato de cédula de mercado, el cual
contiene información de las características y datos generales del inmueble
comparable, esta información también está considerada el formato tradicional,
además de lo anterior, la propuesta desglosa las amenidades con que cuenta el
inmueble comparable que integraran ai F E C (Factor de Eficiencia comparable).
Eí formato puede adaptarse a cualquier tipo de software o paquetería dependiendo
de la arquitectura del software, su plataforma y bases técnicas e informáticas La
base de esta propuesta se elaboro en una Hoja de Cálculo de Paquetería Comercial,
común entre los usuarios de computadoras personales y de oficina
Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 126
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Tabla de datos y descripción de características del inmueble comparable
Fuente: Creación propia.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 127
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CARACXRIS' ICAS DEL S J . E I C • " * j ~ « «• E - - ~ - v = ' _>.. t i p ; ; 1
FACTOR Of EFiCíENCíA COSPARASUS
Tabla comparativa de características del inmueble sujeto para la obtención del
F E C.Fuente: Creación propia.
Imágenes obtenidas de! inmueble comparable
ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 128
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CAPÍTULO V I
CASO CON PROPUESTA DE MEJORAMIENTO: COLONIA ANAHUAC EN EL
DISTRITO FEDERAL.
6.1 Delimitación de la zona de estudio.
Con frecuencia, el valuador de una propiedad se ve más influido por el entorno que
por la propiedad misma. Por esto resulta importante analizar la colonia donde se
ubica. Además:
a. La colonia es el entorno inmediato del sujeto y, en sentido estricto, ninguna
propiedad debe de estar por encima o por debajo de los rangos de valor
marcados por el mercado inmobiliario de la zona.49
b. A falta de ventas en el entorno inmediato del sujeto, es necesario recolectar
información sobre operaciones en áreas aledañas comparables, mismas que
el valuador necesita para basar en ella sus comparaciones.
c. Los datos sobre la colonia proporcionan información básica. Esto es
especialmente importante si el informe de avalúo se va a presentar ante
alguien que no está familiarizado con el área donde se ubica el inmueble
sujeto.
Eí valuador puede reunir información de ia colonia, de tal forma que incluya lo
siguiente:
Límites de ¡a colonia indicando las avenidas de importancia alta que delimitan a la
colonia, orientadas en los cuatro puntos cardinales; topografía y tipo de zona, ya sea
urbana, suburbana o rural; densidad de construcción de la zona, expresada en
porcentaje de ocupación del terreno; ia relación oferta/demanda, refiriéndose al
equilibrio, sobreoferta o subofería de inmuebles; densidad y tipo de población, por
49 Ventólo William L. y Coautor, Técnicas del Avalúo Inmobiliario
ing. Abner Horacio Baños Román Página 129
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
ingreso familiar así como por el tipo de densidad, que puede ser densa, intermedia,
en crecimiento, estable o flotante
También se deben incluir ios tipos de construcción predominante en la zona,
descnbiendo de manera general sus características y número de niveles promedio
Otros datos que deben ser considerados son1
Si la zona cuenta con centros comerciales, escuelas indicando el nivel educativo),
centros recreativos y sociales, iglesias o centros religiosos, servicios de transporte
público y hospitales, para cada caso se debe indicar la distancia y el tiempo
aproximados para trasladarse a estos
Finalmente se debe considerar si existen zonas de alto riesgo, seguridad y fuentes
de contaminación que pudieran alterar el entorno de la zona
6 1.1 Colonia Anáhuac en el Distrito Federa!
6 1 1 2 Antecedentes Históricos.
Son tres asentamientos prehispánícos que heredan su historia a ia actual
Delegación Miguel Hidalgo: Tacuba, Tacubaya y Chapultepec Eran los pueblos de
mayor jerarquía que ocupaban e! área de lo que hoy en día es la delimitación política
y administrativa. Tacuba o Tlacopan que significa "Sobre vara de nardo" o "Lugar de
esclavos", respectivamente, Tacubaya compuesta de las palabras Atiacolayan y
TIacuihayan que tienen las acepciones "Lugar donde se bebe el agua" y "Lugar
donde se inventó el Atlali" (arma precortesiana) y Chapultepec que se deriva de
Chapul y Tepetl, y significa "Cerro del Chapulín".50
Más al sur se ubican el Bosque de Chapultepec y la zona de Tacubaya Poco se
sabe de los antecedentes prehispánicos de esta porción de la Delegación y es
probable que fuera poblada antes de ia conquista español, a ya que en el sitio donde
50 Programa Deiegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación del 26 de mayo de 1997
Ing Abner Horacio Baños Román Pagina 130
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en 1556 se fundó ia parroquia de ia Purificación o Candelaria, existía un Templo
dedicado a la Diosa Xihuacóatl.
Museo de Antropología e Historia
Desde los primeros años del Virreinato, Tacubaya adquirió mayor importancia y
varias veces se pensó en trasladar allí ia capital.
El abundante caudal de su río permitió la instalación de los primeros molinos de
trigo, además de que surtía de agua a la Ciudad de México por medio de
acueductos. El primero de ellos se terminó de construir en 1620, antes del
Acueducto de Chapultepec. La jurisdicción de la Ciudad de Tacubaya incluía 7
barrios y pueblos, extendidos hasta las cercanías de Mixcoac.
La urbanización más antigua de la Delegación corresponde a la zona de Tacuba.
Hasta principios del siglo XIX, su desarrollo se centraba en torno a su cabecera y
algunos de sus barrios circundantes, un ejemplo es Santa Julia, como uno de los
barrios populares que adquirieron notoriedad.
Separada la ciudad por el rio Consulado, esta zona no se conurbó con el resto de la
ciudad hasta e! Porfiriato, con ia introducción del tranvía y la creación de las colonias
residenciales de San Rafael y Nueva Santa María. _ ^ _ _ _ _ _
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 131
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Hacia el sur, Tacuba colindaba con tierras agrícolas, abundantemente regadas por
los ríos Consulado, San Joaquín y de los Morales.
Para el año de 1861, el Distrito Federa! estaba compuesto de una municipalidad y
cuatro partidos: Hidalgo, Xochimilco, Tlalpan y Tacubaya.
Cuando estalla la Revolución en 1910, la villa de Tacuba y ios pueblos de San
Joaquín, Popotla y La Magdalena, las haciendas del Molino Prieto, Molino de Sotelo,
y los Morales y los barrios de Tlaxpana, Santa Julia, el Imparcial, San Alvaro y Santo
Tomás, tenían en conjunto 9,226 habitantes y surgen las Colonias Escandón y San
Miguel Chapultepec en la zona sur y ia Anáhuac en la norte.51
Pasada la lucha armada, en ia jurisdicción de Tacuba se establecieron el Colegio
Militar, la Escuela Nacional de Maestros, la Escuela de Medicina Veterinaria de la
Universidad Nacional Autónoma de México y el Instituto Politécnico Nacional, que
dieron gran impulso de poblamiento a la zona.
Casco de Santo Tomas, inst. Politécnico Nacional
Es importante señalar que las instalaciones del Colegio Militar se ubicaron en el
Castillo de Chapultepec. Durante la invasión Norteamericana esta instalación queda
abandonada, hasta que Maximiliano emprende costosas obras para convertir el ala
51 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación dei 26 de mayo de 1997
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 132
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
oriental del alcázar, en la residencia del Jefe del Estado. El Presidente Porfirio Díaz
embellece aún más el edificio y vuelve a instalar ahí el Colegio. El Presidente
Venustiano Carranza amplió el bosque y no fue sino hasta el año de 1934 que los
presidentes ya no vivieron en el castillo, sino en la casa de Los Pinos.
Castillo de Chapultepec
Hacia 1930 se fracciona la Colonia Lomas de Chapultepec. En 1940 la población se
concentra al norte, oriente y sur de la hoy Delegación, fundándose ¡as Colonias
Tlaxpana, Santo Tomás, Nextitla y Popotla; se acentúa el crecimiento en el centro y
la parte sureste, originándose las Colonias Verónica Anzures, Anzures, Ahuehuetes,
Legaría, Pensil y Polanco; la nueva ley orgánica constituyó una nueva configuración
con doce Delegaciones. Varias empresas públicas y privadas se instalaron a lo largo
de las avenidas Ejército Nacional y Marina Nacional. La Secretaria de ia Defensa
Nacional y otras dependencias militares como el Hospital Militar se radicaron en las
Lomas de Soteio y en los antiguos llanos surgieron calles, residencias y grandes
edificaciones.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 133
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Hacia los años 60's, la zona poniente se consolida completamente, comprendiendo
las Colonias Huichapan, Altamirano, Lomas de Sotelo, Periodista e Irrigación, es
hasta estos años en que el crecimiento pobiacional alcanza su nivel más alto
llegando hasta los 611,921 habitantes. En la década de los 70's, la zona se convierte
en Delegación Miguel Hidalgo y es a partir de estos años en que comienza a
decrecer su pobiación. Esta tendencia responde a los cambios de uso del suelo y a
la terciarización de actividades, lo que ocasiona un mayor número de población
flotante y la expulsión de habitantes hacia otras zonas de la ciudad.52
Derivado de los sismos de 1985, ia zona de Polanco y Lomas de Chapultepec
recibieron una fuerte presión inmobiliaria para ubicar oficinas y comercios
desplazados de la zona central, lo cual derivó en la aprobación de las Zonas
Especiales de Desarrollo Controlado (ZEDEC'S) para ambas colonias como forma
de ordenar estos cambios de uso.
En la actualidad ia Delegación Miguel Hidalgo continúa promoviendo proyectos de
vivienda y equipamiento, que contribuyen ai desarrollo de la región y del sector
inmobiliario. Tal es el caso del proyecto Plaza Carso, el cual incluye un Conjunto
Habitacional con Centros Comerciales, de Negocios y un Museo; otro proyecto que
52 Programa Delegations] de Desarrollo Urbano de Miguel Hidaígo, publicación del 26 de mayo de 1997
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 134
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTJZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
pretende construirse dentro de las enmarcaciones de la delegación es la Torre
Bícentenario, la cual consiste en un versátil Edificio de Oficinas y Centro de
Negocios; ia construcción de este proyecto fue pospuesta, ya que la zona donde
pretendía ser desplantada está catalogada como histórica.
Características de la Delegación.
La Delegación Miguel Hidalgo tiene su origen a partir del 29 de diciembre de 1970,
fecha en que el Departamento del Distrito Federai publicó una nueva Ley Orgánica
que derogó a la de 1941 y en la cual se establece que el territorio del Distrito Federal
se divide en 16 delegaciones, que en la actualidad son las que prevalecen: Alvaro
Obregón; Azcapotzalco; Benito Juárez; Coyoacán; Cuajimalpa de Morelos;
Cuauhtemoc; Gustavo A. Madero; Iztacalco; Iztapalapa; Magdalena Contreras; Milpa
Alta; Tláhuac; Tlalpan; Venustiano Carranza; Xochimílco y Miguel Hidalgo.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 135
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Hoy en día esta demarcación se encuentra conformada por seis zonas principales de
acuerdo a sus colonias más representativas y alrededores: las Lomas, las Pensil, las
Argentina, las Polanco, Defensa Nacional y Anáhuac, además de las tres que desde
tiempos inmemoriales, le han dado grandeza y colorido a la ciudad de México y
orgullo histórico a la propia Delegación, la zona de Tacuba; la zona de Tacubaya y
Chapultepec.
Al igual que en todas las Deiegaciones que integran el centro de la Ciudad de
México, en Miguel Hidalgo está descendiendo el número de habitantes (25% en los
últimos 10 años) ya que la población se desplaza a otras zonas de la ciudad o a
municipios conurbados del Estado de México, como consecuencia del cambio de
uso del suelo, por lo que las casas y residencias son sustituidas o readecuadas para
instalar oficinas o comercios.53
Está ubicada a! noroeste del Distrito Federal, colindando al norte con la Delegación
Azcapotzaico; al sur con la Delegación Benito Juárez, y con la Delegación Alvaro
Obregón; al poniente con ia Delegación Cuajimalpa de Morelos y con ios municipios
de Huixquílucan y Naucalpan del Estado de México; al oriente con la Delegación
Cuauhtemoc. Ocupa una superficie de 47.28 kilómetros cuadrados, de los cuales el
53 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación del 26 de mayo de 1997
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 136
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
100% corresponden a suelo urbano y representan el 3.17% del total del Distrito
Federal de acuerdo con los datos del INEGl
Miguel Hidalgo es una Delegación de grandes contrastes, se encuentra dividida en
85 colonias de las cuales 27 son residenciales y concentran la mayor extensión de
las áreas verdes y construcciones modernas al igual que una vasta actividad
comercial y de servicios Las 58 colonias restantes se han caracterizado como
populares debido a que cuentan con la infraestructura suficiente para cubrir y
albergar, las necesidades de la población y su gran dinámica comercial en pequeño,
resaltando así un sinnúmero de vecindades en situación de ruina y de
sobrepoblación como Tacuba, Popotla, Santo Tomás, Área Residencial Militar,
Anzures y Observatorio.54
El gobierno local está tomando acciones para mejorar las condiciones de vida de los
habitantes de esta demarcación, para lograr los resultados deseados se han
planteado objetivos en materia de Desarrollo Urbano y Vivienda, de manera conjunta
con Gobierno Estatal, entre los mas representativos se tiene que
54 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación del 26 de mayo de 1997
Ing Abner Horacio Baños Roman Página 137
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
• Regenerar Zonas Urbanas Marginales por medio de PRUs (Proyectos
de Regeneración Urbana).
• Actualizar de los programas parciales de Desarrollo Urbano
• Realizar mayor difusión en las 85 colonias para brindar asesorías
jurídicas en mataría de vivienda para personas de escasos recursos
económicos.
• Atender las peticiones para la conservación, Mejoramiento,
mantenimiento y rehabilitación de la vivienda en casas y Unidades
habitacionales.
• Llevar a cabo la Regeneración de vecindades con participación de
Organismos públicos.
• Crear condiciones de habitabilidad y seguridad para las familias que
moran vecindades.
• Integración de Azoteas verdes; el objetivo de este programa es
aprovechar los espacios públicos y privados subutilizados, para
incrementar las áreas verdes en la delegación.
• Regular y optimizar el consumo y suministro de agua y energía
eléctrica.
6.1.1.2 Descripción del mercado inmobiliario en Ea colonia.
No es un secreto que existen colonias en el DF con altos niveles de plusvalía y
rentabilidad, tales como la Condesa, Roma, Polanco y Del Valle, zonas donde
muchos quieren vivir. Sin embargo, existen otras que prometen convertirse en las
nuevas zonas preferidas por los capitalinos y son estas las oportunidades de
inversión actualmente.55
Las siguientes colonias podrían ser las zonas céntricas de mayor crecimiento de
plusvalía del Distrito Federal, en un plazo no mayor a cinco años.
55 Paredes, Manuel, Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26 de Diciembre de 2009.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 138
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Se caracterizan no sólo por tener precios de venta atractivos, sino también contar
con la cercanía a los principales ejes viales y sistemas públicos de transporte de la
Ciudad, e integrar diversión, seguridad, educación y áreas verdes al interior de sus
colonias.
De acuerdo con la Revista Electrónica Inmobiliaria Metroscubicos.com, las colonias
que prometen alta rentabilidad y plusvalías a corto y mediano plazo son San Pedro
de los Pinos, Nochebuena, General Anaya y Anáhuac.56
Según estadísticas registradas por esta, la Colonia Anáhuac se ha beneficiado
principalmente por su cercanía a la colonia Polanco, al grado que es conocida por
algunos como "la nueva Polanco". Actualmente los precios por metro cuadrado de
la zona van de los 12 mil hasta ios 21 pesos.
Fuente: Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26 de Diciembre de 2009
Así mismo, la plusvalía de los departamentos de la Anáhuac ha sido creciente
durante los últimos años, siendo en este último de 10.2%.
56 Paredes, Manuel, Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26 de Diciembre de 2009
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 139
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS G A R A N T I D O S A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
En términos de plusvalía, las colonias Polanco y Del valle son demarcaciones
altamente rentables y sus ganancias se sitúan en niveles similares
A pesar de que estas demarcaciones concentran la mayor oferta inmobiliaria de la
ciudad, los precios no se han estancado y siguen creciendo, lo que en buena medida
es consecuencia de la amplia demanda que, además, hoy puede ser satisfecha a
través de la variedad de financíamientos que existe
Además de las colonias anteriores, otras zonas que empiezan a identificarse por su
favorable evolución en los precios de inmuebles son la Anáhuac, Anzures y
Granada, que empiezan a beneficiarse de! auge de Polanco
Fuente Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26 de Diciembre de 2009
6 1 1 3 Descripción del sujeto
Se trata de un terreno plano de geometría irregular de 842 38 m2 de superficie donde
se desplanta un condominio vertical integrado por 59 departamentos de tipo medio
que se desarrollara en tres cuerpos de siete niveles cada uno, contará con un
semisótano con 43 cajones de estacionamiento, 4 bodegas, 2 cuartos de máquinas,
circulaciones vehiculares y cubo de escalera; en planta baja estará el acceso
peatonal, vestíbulo, caseta de vigilancia con sanitario, 3 bodegas, cuarto de basura,
dos cubos de elevadores y escaleras, 16 cajones de estacionamiento y 4
Ing Abner Horacio Baños Román Pagina 140
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL- CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
departamentos al fondo; y 5 niveles de departamentos, cada uno con 11 unidades,
pasillos y dos cubos de elevadores y escaleras.
El sistema constructivo es a base de cajón de cimentación conformado por losas,
muros de contención y contratrabes de concreto armado, la estructura será a base
de muros de carga con refuerzos verticales y horizontales, muros de tabique
novaceramic tabimax de 12x12x24 cm, columnas y trabes de concreto armado y
losas a base de vigueta y bovedilla con capa de compresión.
Es sujeto del presente estudio es el departamento 105 ubicado en el primer nivel y
tiene la siguiente distribución arquitectónica: estancia-comedor con balcón, cocina
con área de lavado, un baño completo y dos recámaras, se considera además un
cajón de estacionamiento cubierto.
Tramo de calles transversales limítrofes y orientación:
Predio con frente que ve al sur, a la calle LAGO GARDA, su ubicación. Entre la calle
lago tus al poniente y F.F.C.C. de Cuernavaca al oriente. Cierra ia manzana la av.
Felipe Carrillo Puerto.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 141
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL, CASO. COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
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Características Urbanas del sujeto.
PUENTE, ESCRITURA U O ÍR» PROYECTO BE ESCRITURA BE COMPRAVEHTA
HiSmemtleestir tatrs" 5IS49 EST ÍCa DISTRITO FEDERAL No. depart ida. HF
Feeh* 9 * «ícrStítts: 14 D£ MAYO DE 20*0 MUNICIPIO* MIGUEL HIEJAS.GO =*«ta IntOHpiMátífjp
33 [-¡Q.BelOlfüreafcNP «omBra da! notarte
DISTRITO FEDERAL
SUPERFICIE TOT*. DEL TSSRENO: 888.04 M" ÍNB1VISO: 1 S2<t7% CALCUi^OO FBES1E ( M U : 25 raí
43.SS M* POR EL VALUADOR
SUPERPUSE TOTAi SEL TERRENO: S42 3B M1 ES LA QUE SE CONSIDERA PASA EL PRESENTE ESTUDIO
UHO I-OIS t lPO. 3SKH)ra* FREKTETIPO : 123,1
REGULAS EESGRJPCIQH DE LA FORMA! TRAPEZOIDAL
PUWíA PENEMENTE S DE PENÜffiKTE - 0 00%
CARACTERÍStlCAS PAHCRAMKAS; LW8AHAS VEALA8COHSTfíUCCI0NSS0eLAC0i.eN!A
OSHSIOAB HA51TftCI0«AL PERMITIR» MEDIA, UNA WV POR CAOA 50 « DE TERRE1K1HN8IDA0 SE CONSTRUCCIÓN; ALTA 4 3
LAS DE UN CCNDQMÜM
RESTRICCIONES: LAS DE UN COiJODWltO
GQHS6BERAGSOKES ADiOÍONSLES, SEGÚN CONSTANCIA OE ALINEAMIENTO V NUMERO OFICIAL EL PREDIO Tl f MS UNA AFECTACIÓN
f¡LFREIJTEDEM,eSMI POR LO OUE LA SUPERFICIE A CONSIDERAR ES DE MBJK - 43.66 « 84Í.3S
Mí,
Características del terreno (sujeto)
Ing Abner Horacio Baños Román Pagina 142
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
* !
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Macroíocalización
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Microlocalización.
Ing. Abner Horacio Baiíos Román Página 143
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
NEGRA OBRA GRUESA
CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
MUROS
ENTREPISOS
TECHOS
AZOTEAS
BARDAS
LOSA DE CIMENTACIÓN Y CONTRATRABES DE CONCRETO ARMADO
MUROS DE CARGA CON REFUERZOS VERTICALES Y HORIZONTALES DE CONCRETO ARMADO DE TABIQUE NOVACERAMIC TABIMAX DE 12X12X24 CM DE ESPESOR
A BASE DE VIGUETA Y BOVEDILLA
A BASE DE VIGUETA Y BOVEDILLA
IMPERMEABILIZADA
SE SUPONEN DE TABIQUE TABIMAX
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
APLANADOS
PLAFONES
LAMBRINES
PISOS
ZOCLOS
ESCALERAS
PINTURA
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
CARPINTERÍA
PUERTAS
MARCOS
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS
DE YESO ACABADO PULIDO CON PINTURA VINILICA
TIROL RUSTICO EN GENERAL Y FALSOS CON METAL DESPLEGADO Y YESO EN COCINA AREA DE LAVADO Y BAÑO AZULEJO EN ZONA HÚMEDA DE COCINA REGADERA, LAVABO Y LAVADERO
LOSETA CERÁMICA DE 30X30 CM EN GENERAL, DE 20X20 CM EN BAÑO Y ALFOMBRA EN RECAMARAS
DE ACUERDO AL PISO
RAMPA DE CONCRETO ARMADO, ESCALONES CON ACABADO PULIDO
VINILICA EN GENERAL ESMALTE EN HERRERÍA Y EN PLAFONES DE COCINA Y BAÑO
NO TIENE
INTERIORES PREFABRICADAS FIBREX ARENA LISAS
DE MADERA
TIPO
MATERIAL
MUEBLES DE BAÑO
MUEBLES DE COCINA
SALIDAS
OCULTA
RAMALES EN TUBERÍA DE CPVC DESCARGAS SANITARIAS EN PVC ALBAÑALES EN TUBO DE CONCRETO
DE MEDIANA CALIDAD LAVABO DE PEDESTAL Y ACCESORIOS
COCINA INTEGRAL CON ESTUFA CAMPANA Y TARJA DE ACERO INOXIDABLE
NORMALES
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
TIPO
MATERIAL
SALIDAS
ACCESORIOS
TABLEROS
TIPO DE VOLTAJE
HERRERÍA
TIPO
MATERIAL
PERFILES
CLAROS
VIDRIERÍA
MATERIAL
TIPO
ESPESOR
CERRAJERÍA
TIPO
CALIDAD
OCULTO
POUDUCTO EN GENERAL GALVANIZADO EN SÓTANO, CAJAS GALVANIZADAS, CABLES DE COBRE SUFICIENTES
DORADOS DEL PAIS, DE CALIDAD MEDIA
TIPO QO 2
120 VOLTS
VENTANAS Y CANCELES
ALUMINIO NATURAL
LINEA DE 1 5' Y 2
CORTOS
CRISTAL
CLARO
3 MM Y4 MM
NO ESPECIFICAN
NO ESPECIFICAN
Ing Abner Hoiaeio Baños Roman Página 144
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A L A V IVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL C A S O : COLONIA A N Á H U A C , DELEGACIÓN MIGUEL H IDALGO, DISTRITO FEDERAL
M A R C A NO ESPECIFICAN
FACHADAS
NUMERO UNA
M A T E R I A L E S FACHALETA DE POLIESTIRENO COLOR NARANJA COLONIAL
INSTALACIONES E&PgOftLSS, ELEMENTOS ACCESORIOS VOSRA9 COMPLEMENTARJAS ( f f i , EA, OC)
TIPO
OG OC 00 OC IE OC SA OC *U<
ESTADO DE CÜNBERVACiOK
PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO
PROVECTO
PROVECTO
PROVECTO
UWJftD
PZAS
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LOTE
LOTE
PZ^S
LOTE
FÍA «2
¡dad y »da iM eíáán sa^resadas aa a?
CASTIDAD
300 2J6 55
274 00
100 300 too 1.00
2.79
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0 a 0 0 0 a 0 Q
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16 70 70 70 35 70 30 70
BRAD© TETWNAC
100%
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100%
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10000%
10000%
QSSCRIPCIOH
GAS ESTACIONARIO
PATIOS
A R E A S C O S T U M E S C U B E R Í A ;
CtSTERÜA Y BOLSAS
ELEVADOR
CAJÓN DE ESIACiONSWBiTt
COCl»JA INTEGRAL
BALCOJi
6.2 Consideraciones previas al avalúo.
Para ios avalúos de crédito garantizado a la vivienda se deben considerar ciertas
declaraciones y advertencias, las cuales están sujetas a la documentación
presentada para la elaboración de un servicio de valuación de garantía, a las
observaciones hechas en la visita al inmueble sujeto, y a los métodos de valuación
por utilizar según lo observado.
Estas se refieren a la veracidad de la información proporcionada y a la
correspondencia física del inmueble sujeto; a la adecuación del proyecto a los
parámetros fundamentales de plan de desarrollo urbano y normas técnicas de
construcción vigentes; a la suposición de libertad de gravámenes y adeudo de
impuestos y pagos debidos; también limita las opiniones que se puedan mencionar
sobre las características de seguridad estructural y estado de conservación de la
estructura, instalaciones o elementos ocultos o cualquier otro defecto o vicio que no
se aprecie a simple vista.
Ing. Abner Hoiacio Baños Román Página 145
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Finalmente, también se describen los métodos de valuación que se utilizarán en el
proceso del avalúo, los cuales son, el análisis de comparación de ventas, el análisis
de costos, y el análisis de capitalización o rentas.
Para este capitulo se hará una breve descripción del análisis de comparación en
ventas, en el cual aplicaremos la Propuesta de Cédula de Mercado y el F.E.C
(Factor de Eficiencia Comparable) obtenido de esta.
6.2.1 Información que debe contener un avalúo.
Un avaluó está conformado por:
Una carátula, ía cual incluye la fotografía de la fachada del inmueble sujeto, el
nombre del solicitante o acreditado, el domicilio del sujeto, con calle y numero
exterior e interior, así como la manzana y lote, la colonia y el nombre del conjunto, el
municipio o delegación y la entidad federativa.
Una hoja síntesis que contiene datos del inmueble y resultados de las metodologías
empleadas para la obtención del valor del sujeto; también tiene el nombre de la
sociedad de avalúos que gestiona el servicio así como los espacios para las firmas
de! valuador y el revisor certificado (controlador) ante la Sociedad Hipotecaria
Federal.
La siguiente sección incluye datos más específicos del inmueble sujeto y su entorno;
se plasman datos de la escritura pública actual, número de cuenta predial y de
servicios de agua, el uso genérico del sujeto y el predominante en la colonia, así
como también el equipamiento urbano, servicios e infraestructura de la zona,
El avaluó cuenta también con un apartado de Características Particulares, donde se
mencionan las calles limítrofes y transversales, la topografía del predio, las
características de su entorno, el uso de suelo, las medidas y colindancias, con su
indiviso correspondiente; en este apartado se indica ia geometría y ubicación del
predio dentro de una manzana.
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 146
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Dentro de las mismas características existe también un espacio donde se hace una
breve memoria descriptiva del sujeto, indicando sus elementos de construcción,
acabados e instalaciones, junto con sus áreas comunes y clasificación de las
construcciones por su uso.
Como parte medular de! avaluó, se integran los análisis de comparación de ventas,
tanto de terrenos como de inmuebles, el análisis físico o de costos, así como el
análisis de capitalización o rentas; el método que nos ocupa en este capítulo es el
análisis de comparación de ventas de inmuebles, en el cual aplicaremos la
Propuesta de Ficha o Cédula de Mercado.
Como última sección del avaluó, se tiene una hoja resumen con los valores
concluidos por cada método y con un apartado de consideraciones previas a ia
conclusión, las cuales justifican la decisión de concluir con el valor más
representativo. Adícionalmente se incluye un reporte fotográfico del interior del sujeto
y de ¡os comparables.
6.2.3 El Análisis de Comparación de Ventas.
Para ia utilización de este enfoque se deberá disponer de información suficiente del
mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u
ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la
situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se deberán identificar, en su
caso, parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables:
Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:
I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de
operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme.
II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los precios
obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables,
a la que se aplicará el procedimiento de homologación correspondiente. La
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 147
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
información de cada muestra debe cumplir con las características mencionadas en
los apartados 5 1 1 y 5 2 1 de este trabajo
111. Se realizará ia homologación de comparables con los criterios que resulten
adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.
Estos criterios están basados en la zona y ubicación del sujeto, superficie, proyecto,
estado de conservación, edad, relación terreno/construcción, calidad (clase de)
inmueble); también se considera la negociación y cualquier otro factor que pudiera
incrementar o dementar su valor
Estos criterios se traducen en factores numéricos basados en fórmulas y
apreciaciones del valuador y son los siguientes
Factor de Zona (Fzo) Es el factor que afecta el valor de un predio según su
ubicación dentro de un área de valor específica Para la aplicación de este factor se
entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito
vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en
su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique
el inmueble
C A R A C T E R Í S T I C A S AJUSTE
Único frente a la calle tipo o predominante
Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a un parque o plaza
Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle tipo o predominante
1 00
1 00 a 1 20
1 00 a 0 80
Factor de Ubicación o Número de Frentes (Fub): Este factor depende de la
posición del predio o construcción en estudio dentro de la manzana en que se ubica
y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.
Ing Abner Horacio Baños Roman Página 148
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Tipo de Predio
Predio Oculto sin frente
Predio Intermedio 1 frente.
Predio en Esquina 2 frentes.
Predio Cabecero 3 frentes
Predio Manzanero 4 frentes
Comercial
1.00 a 0.50
1
1,00 a 1.30
1.00 a 1.35
1.00 a 1.50
Habitacíonal 1.10a0.70
1
1.00a 1.15
1.00 a 1.20
1.00 a 1.30
Industrial 1.00 a 0.80
1
1.00 a 1.05
1.00a 1.10
1.00 a 1.20
FACTOR DE SUPERFICIE: este factor depende de la relación que existe entre las
superficies del comparable y el sujeto; se involucran también el porcentaje de
ocupación del suelo y de área ubre; con este factor se están igualando el nivel de
aprovechamiento de suelo de! sujeto versus comparable; la siguiente expresión sirve
de herramienta para calcular el factor de superficie;
Fsup= 0.25 ( SupComp/Sup Sujeto) + 0.75
Donde FSíip significa Factor de Superficie,
Sup Comp, superficie de construcción del comparable y,
Sup Sujeto, la superficie de construcción del inmueble sujeto
Eí 0.25 corresponde al porcentaje de área libre de terreno expresado en decimales y
puede variar hasta 0.10; el 0.75 corresponde ai porcentaje de terreno utilizado donde
se desplanta ía construcción y puede variar hasta 0.90.
FACTOR DE PROYECTO: es el factor que afecta su funcionalidad y uso nominal; se
puede describir como funcional, adecuado a su uso y no funcional. La diferencia
entre un proyecto funcional y adecuado a su uso puede variar entre 5 y 10 puntos
porcentuales, dependiendo de las características del proyecto y su obsolescencia.
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FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN: Se refiere al nivel de conservación
que amerita o demerita el valor de un inmueble comparable y que está en función
del mantenimiento recibido durante su tiempo de existencia. La siguiente Tabla sirve
de herramienta para determinar el valor de incremento o demérito de este factor;
esta tabla está regulada por el Departamento de Catastro del D.F. y es generalmente
aceptada en la práctica profesional de avalúos de inmuebles del Distrito Federal.
FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIÓN (FCo)
CLAVE
RU
ML
NO
BU
GRADO DE CONSERVACIÓN
RUINOSO
MALO
NORMAL
BUENO
FACTOR
0
0.8
1
1.1
DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICATIVA
A LAS CONSTRUCCfONES QUE POR SU ESTADO DEBIERAN SER DEMOLIDAS SE LES CONSIDERARA EN ESTE ESTADO DE CONSERVACIÓN ( ELEMENTOS ESTRUCTURALES FRACTURADOS, PARTES DESTRUIDAS, LOSAS CAÍDAS. ENTRE OTROS).
SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO LAS CONSTRUCCIONES CUYOS ACABADOS ESTÉN DESPRENDIÉNDOSE, LA HERRERÍA ESTE ATACADA POR LA CORROSION, TENGA GRAN CANTIDAD DE VIDRIOS ROTOS, MUEBLES SANITARIOS ROTOS 0 FUERA DE OPERACIÓN, ALGUNOS DE LOS ELEMENTOS DIVISORIOS 0 DE CARGA SE NOTEN AGRIETADOS Y EN GENERAL SE PREVEA LA NECESIDAD DE REPARACIONES MAYORES PARA VOLVERLOS HABITABLES EN LAS CONDICIONES PROPIAS DE LA CATEGORÍA A LA QUE PERTENECEN
SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO. LAS CONSTRUCCIONES QUE NO PRESENTEN LAS CARACTERÍSTICAS ANTERIORES, AUN PUDIÉNDOSE APRECIAR EN ELLAS HUMEDAD EN MUROS Y TECHOS 0 NECESIDAD DE PINTURA EN INTERIORES, FACHADAS, HERRERÍA Y EN GENERAL QUE REQUIERAN SOLO LABOR DE MANTENIMIENTO PARA DEVOLVERLES LAS CONDICIONES DE LA CATEGORÍA A LAQUE PERTENECEN.
SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO. LAS CONSTRUCCIONES QUE NOTABLEMENTE HAYAN RECIBIDO UN MANTENIMIENTO ADECUADO Y OUE ESTÉN EN PERFECTAS CONDICIONES PARA REALIZAR LA FUNCIÓN DEL USO QUE LES CORRESPONDE Y DE LA CATEGORÍA A LA QUE PERTENECEN. *
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FACTOR DE EDAD- este factor estima el demento o incremento de valor en
porcentaje, y se obtiene por medio de la siguiente expresión,
Fep (0 100 VP + 0 900(VP-E)) /VP
DONDE- FEÜ= Factor de edad,
VP= Vida probable de la construcción nueva o vida útil total y,
E= Edad de la construcción
Para estimar la vida probable de la construcción, contamos con la tabla de vida útil total por clase de inmueble, que van desde clase 1 Precaria hasta clase 7 que son de interés de lujo y especial
VIDA PROBABLE DE LAS CONSTRUCCIONES
uso
H, F, D L, 0 Q, S, y K,
C
A
I
C L A S E
1
40
30
10
30
2
60
40
20
30
3
70
50
30
50
4
80
70
40
70
5 6 y 7
90
90
50
90
Nota Para efectos de revision inicial el valor de las construcciones después de la aplicación de los factores de eficiencia nunca sera menor que el 60 % del valor de las mismas consideradas nueva excepto en las construcciones precarias y/o ruinosas
Cuando la construcción cuente con losas de concreto armado de cualquier tipo ( planas, vigueta y bovedilla reticulares y otras)su vida probable será la misma que la que corresponde a los usos H, F, L, D 0 , Q, S y K
Otro método generalmente aceptado y que también está regulado por el
departamento de Catastro del Distrito Federal {para avalúos cuyo propósito es el
cálculo de impuesto predial), es la resta algebraica de edades entre sujeto y
comparable, expresada en un punto porcentual por cada año de diferencia entre
estos
FACTOR DE CALIDAD: se refiere la calidad y clase del inmueble comparable; esta
clasificación incluye a la vivienda de interés popular y social, la vivienda media,
vivienda residencial, de lujo y residencial plus
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El rango porcentual máximo para este factor es del 25%, el cual está basado en las
diferencias de costos paramétricos de cada clase de inmueble.
FACTOR DE NEGOCIACIÓN: se refiere al nivel de deseabilídad y la capacidad de
negociación para la obtención de un descuento sobre el monto de la oferta; en
algunos casos depende de la oferta y demanda inmobiliaria y del producto
inmobiliario que se esté ofreciendo. Se define en dos conceptos los cuales son
Oferta y Venta; la oferta se refiere a inmuebles cuya negociación está en proceso
mientras que la Venta se refiere a inmuebles cuyo trato ya fue cerrado y su venta ya
fue formalizada ante Notario Público. Existen casos en que la Oferta es NO
negociable.
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6.3 Homologación de comparables de mercado seleccionados
6.3.1 MÉTODO TRADICIONAL
Este método se llevó a cabo bajo los procedimientos y formato requerido por la
Sociedad Hipotecaria Federal, además de apegarse a las normas de aplicación
mencionadas en el apartado 6.2.3 de este capítulo. Se considera también el Factor
"Otro" el cual aplica el nivel de incidencia en porcentaje sobre el sujeto, y se refiere a
los conceptos de Amenidades y Elevador.
La sección de comparables para la homologación de mercado se hizo en función de
su zona de ubicación y la similitud de edades, superficie habitable, proyecto,
acabados y amenidades de cada conjunto habitaciona! al que pertenecen.
Los factores que no están considerados dentro de la tabla de homologación, los
podemos incluir como "Otro" tipo de factor o característica que pueda incrementar o
demeritar su valor. Tal es el caso de las amenidades y el elevador.
Ver anexo 3, Formatos de cédulas de mercado de departamentos en venta.
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Formato de aplicación del enfoque comparativo de mercado (ventas)
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6.3.2 PROPUESTA DE CÉDULA
Este método se llevó a cabo bajo los procedimientos y formato requerido por la
Sociedad Hipotecaria Federal, además de apegarse a las normas de aplicación
mencionadas en el apartado 6.2.3 de este capítulo.
Adicionalmente se propone el F.E.C. (Factor de Eficiencia Comparable), el cual se
obtiene del producto de los factores por tipo de amenidad, los cuales se describen
en el apartado 5.1.3.2 del capítulo V de este trabajo.
Al igual que en el método tradicional la sección de comparables para la
homologación de mercado se hizo en función de su zona de ubicación y la similitud
de edades, superficie habitable, proyecto, acabados y amenidades de cada conjunto
habitacional al que pertenecen.
A diferencia del método tradicional, los factores que no están considerados dentro
de la tabla de homologación los podemos incluir dentro de! F.E.C. enlistándolos
dentro de la propuesta de ficha o cédula de mercado. Tal y como se mencionó en el
apartado 5.1.3.2 de capítulo V, estos factores se comparan con las características
del sujeto.
Ver anexo 4, Formatos-Propuesta de cédulas de mercado de departamentos en
venta.
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i « I I i i i f ' .
Formato de aplicación del enfoque comparativo de mercado con F E C (ventas)
Fuente Creación propia
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Método tradicional
Por este método obtuvimos los siguientes datos:
- Un valor unitario vendible de 13,626.48 pesos por metro cuadrado (ms/m2),
con una dispersión de 9.03%.
- Un valor de venta promedio (previo a la homologación) de 14,494.91 mxp/m2
con una dispersión de 9.48%.
- Un valor promedio del Factor "Otro" de 0.965 con una dispersión de 5.35%.
- Un valor promedio de Factor de Homologación Resultante de 0.9417 con una
dispersión de 5.56%.
Para el resultado se considera un valor unitario ponderado homologado y en
números redondos de 13,600 mxp/m2, obteniendo así un valor comercial
redondeado de 703,000 pesos.
Método Propuesto.
Por este método obtuvimos los siguientes datos:
- Un valor unitario vendible de 13,666.45 pesos por metro cuadrado(mxp/m2),
con una dispersión de 9.03%.
- Un valor promedio del F.E.C. de 0.968 con una dispersión de 4.85%.
- Un valor promedio de Factor de Homologación Resultante de 0.9442 con una
dispersión de 5.07%.
Para el resultado se considera un valor unitario ponderado homologado y en
números redondos de 13,700 mxp/m2, obteniendo así un valor comercial
redondeado de 708,000 pesos.
En función de la comparativa de dispersiones entre el método tradicional y la
propuesta se concluye que el incremento de variables en las fichas o cédulas de
mercado inmobiliario de ventas no altera de manera significativa los resultados.
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A pesar de la diferencia mínima de dispersiones, la cual se considera despreciable,
el formato tuvo mejoras significativas en la manera de describir y desglosar cada una
de las características de Sos comparables
La propuesta de formato de cédulas de mercado nos aporta información de forma
ordenada y clara; esta herramienta sirve de apoyo para un análisis comparativo
previo a la homologación, que facilita, dentro de un universo de inmuebles, la
selección de comparables con mayor similitud a nuestro sujeto.
Se recomienda al valuador tener una base de datos de los comparables usados en
cada servicio, de tal suerte que cuando tenga que elaborar un avalúo en la misma
zona y con características similares, tendrá a la mano información certera y
confiable
Se recomienda utilizar el método de obtención propuesto, de Factor de Eficiencia
Comparable (F E C ) en casos en ios que la diversidad de comparables de ventas
sea considerable y que además las características de proyecto y amenidades entre
éstos sean vanadas
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BIBLIOGRAFÍA
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Revistas y Manuales
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Anexo 1: Matriz de características para determinar clases de construcciones de uso habita cional
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Anexo 2: Matriz de puntos para determinar clases de construcciones de uso habitacional
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 163
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Anexo 3, Formatos de cédulas de mercado de departamentos en venta.
COMPARABAS m oraras coMíwiABic i oraras ©wrr&s
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0 VENTAS
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Ing Abner Horacio Bañoi Román Página 164
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Anexo 4, Formatos-Propuesta de cédulas de mercado de departamentos en venta
• : - " . R / - . : ^ ! í 5 " : . í . r i > . : a. , : - M
FACTOR DE EFICIENCIA COMPARABLE ^X97
Ing Abner Horacio Baños Román Pagina 165
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GLOSARIO DE TÉRMINOS
Avaluó: Valor que se le asigna a un bien para fines específicos. Ei avalúo puede ser
de tipo comercial, el que está dado por el precio de mercado y se realiza con el fin
de ser transable.
Análisis de Mercado/análisis de homologación de mercado: ver Método Comparativo
de Mercado
Cédula o Ficha de mercado: formato o ficha técnica donde se plasman los datos
relevantes y características de un comparable.
Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran
adecuados para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su
ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y
coeficiente de utilización del suelo.
Depreciación: pérdida real de valor de un inmueble debida al deterioro físico,
obsolescencia económica u obsolescencia funciona!.
Desarrollo habitacional: grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la
dotación de servicios urbanos.
Edad: número de años transcurridos desde la fecha de construcción de un inmueble,
o la de última remodelación y la fecha de elaboración del avalúo.
Edificio habitacional: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para
albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda.
Elementos privativos: departamento, casa o local y los elementos anexos que le
correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso
exclusivo.
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Enfoque de mercado / Enfoque comparativo de Mercado: ver Método Comparativo
de Mercado.
Estudio de valor, análisis que a solicitud del cliente, requiera manifestar valores bajo
hipótesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda
individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción.
Factor de Homologación.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y
semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características
particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
Factor Resultante.- Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción
que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de
ajustarlo por su depreciación total.
Fiduciario o fideicomitido: es quien recibe el bien inmueble en carácter de propiedad
fiduciaria con obligación de dar a! bien el destino previsto en un contrato.
Hipoteca.- Es el derecho rea! que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como
garantía de un crédito hipotecario.
Homologación: procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble
que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor
por comparación a partir de valúa en relación con otros comparables, con el objeto
de sustentar el valor por comparación a partir de sus simiíitudes y diferencias.
Inmueble: Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una
porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios
que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien
inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
Infraestructura: conjunto de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades
y que hace posible el uso del suelo con características normadas. Ing. Abner Horacio Baños Román Página 167
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Desviación estándar (o) es una medida de centralización o dispersión para variables
de razón (ratio o cociente) y de intervalo, de gran utilidad en la estadística
descriptiva.
Mercado local: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el
inmueble.
Método Comparativo de Mercado.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden
ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en
la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa
recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de ios
datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que
justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más
por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable disponible en el mercado.
Modelos de precios hedónicos, Se les llama precios hedónicos o "precios sombra",
porque representan el valor relacionado con cada uno de los atributos de un
inmueble, tales como área de construcción, años de construcción o ubicación.
Dichos atributos no pueden ser separados y no hay mercados específicos para cada
uno; sino que en conjunto suman un importe a la propiedad (Rosen, 1974; Sheppard
1999). Desormeaux y Piguillem (2003) agregan que los precios implícitos de los
atributos son revelados a los agentes económicos a partir de los precios observados
de los productos diferenciados y de las cantidades y calidades de los atributos
asociados a ellos.
Nivel de incidencia: porcentaje que representa una fracción o parte del valor total del
inmueble.
Obra grís: avance de obra no terminada cuyas características consisten en dejar el
inmueble listo para recibir acabados.
Obsolescencia económica: pérdida de valor de los inmuebles, debida a condiciones
externas adversas.
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Obsolescencia funcional: pérdida de valor de los inmuebles, debida a factores
inherentes a éstos y a cambios en su diseño o en sus materiales o procesos.
Perito valuador: ver valuador.
Promotor: persona física o moral cuya actividad preponderante es la construcción y
comercialización de vivienda al público en general, bajo su riesgo y que se
encuentra registrada ante un intermediario financiero.
Reserva territorial: área que por determinación legal y con base en un plan
especifico será utilizada para el crecimiento de un centro de población, con
prohibición estricta de darle usos diferentes a ios especificados por la normativídad
urbana.
Riesgo.-Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso
productivo o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el
premio (tasa de interés), que recibe por haber aceptado el riesgo.
Subpríme: La crisis de las hipotecas subprime es una crisis financiera que se
extiende por los mercados financieros, principalmente, a partir del jueves 9 de
agosto de 2007, si bien su origen se remonta a los años precedentes.
Generalmente, se considera disparador y parte de la crisis financiera de 2008 y de la
crisis económica de 2008.
Suelo: tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así
como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento. Se clasifica
según su ubicación, como suelo urbano, reserva territorial o suelo rural.
Unidad de avalúos: persona moral conformada por especialistas que presta servicios
técnicos y de valuación.
Valor comercial / valor justo de mercado: Es el Precio más probable estimado, por el
cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un
vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con
un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de
Ing. Abner Horacio Baños Román Página 169
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsion; precio más probable en que
se podría comercializar un inmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha
del avalúo
Valor comparativo de mercado: valor estimado resultado del análisis de inmuebles
iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u
ofertados en ia etapa de realización del avalúo
Transabie: susceptible de moverse o trasladarse de un propietario a otro
Valuador Es aquel valuador con titulo y cédula profesional expedidos por la
Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas
correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes
conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le
confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y
privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad, es un profesional que
posee amplio conocimiento de la normativa técnica de proyecto y construcción, los
procesos económicos, sociales y políticos que condicionan y afectan el valor de los
bienes.
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