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Guía de inversión en España
El Proceso de compraventa
Procedimientos previos
Una vez decidido el inmueble más adecuado a su perfil, conviene realizar las
comprobaciones previas respecto a la propiedad que se pretende adquirir, a fin de
verificar la conformidad legal de las escrituras a través de gestiones en el Registro
de la Propiedad, buscando el título por virtud del cual se encuentra legitimado el
vendedor y verificar la existencia de cualesquiera cargas o gravámenes que
pudieran existir sobre el inmueble. Mientras tanto, y para asegurar que el vendedor
no venda la propiedad que le interesa, es aconsejable proceder a la reserva del
inmueble.
PRIMERO.- Reserva
Como primer paso ha de formalizarse la oferta del inmueble. Tal oferta, una vez
discutidos los términos básicos del negocio (precio y objeto) con el vendedor, suele
ser plasmada en un contrato promesa de venta u opción de compra, ratificándose
el mismo mediante el pago de una señal o depósito por parte del comprador.
Normalmente se exige el pago de un depósito (generalmente entre 3.000 € y
10.000 €, si compra la propiedad a un promotor, y hasta un 10% del precio de
compraventa, cuando se trata de una segunda venta) para retirar la propiedad del
mercado y hacer una reserva formal. En ese momento, se firma un Contrato de
Promesa de venta con entrega de arras (el depósito mencionado) entre comprador
y vendedor, que compromete y asegura a ambos la disponibilidad del inmueble
hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Dicho contrato obliga
a las partes a comprar y a vender recíprocamente, arriesgándose el comprador a
perder el depósito si desiste del contrato y el vendedor a devolver el depósito
duplicado en caso de ser él quien desista. El tiempo que transcurre desde el pago
del depósito hasta la entrega de la propiedad varía entre 1 y 2 meses, en el caso de
reventas. Cuando se trata de una vivienda no construida aún, o sea sobre plano
(llamada Off-plan-promoción), la escritura pública de propiedad debe ser otorgada
y firmada en un plazo máximo de 18 a 24 meses, después de la fecha original de la
compra.
SEGUNDO.- Contrato privado de compraventa.
Una vez confirmado que el título de la propiedad está debidamente inscrito y libre
de cargas y gravámenes, se puede firmar el contrato privado de compraventa. A
diferencia del contrato promesa de venta, el contrato privado de compraventa ha
de contener los detalles del negocio tales como, forma de pago del precio, fecha de
entrega del inmueble, penalizaciones en caso de incumplimiento de cualquiera de
las partes, etc. Normalmente, a la firma del contrato privado de compraventa el
comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio, es decir, no como
depósito, sino como parte del precio que habrá de ser descontada del total. Esta
cantidad entregada a la firma del contrato de compraventa no será reembolsada en
caso de que el comprador desista del contrato.
TERCERO.- Otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Tal y como se ha estipulado en el contrato privado de compraventa, se fijará una
fecha para el cumplimiento de la transmisión. Ambas partes - el comprador y el
vendedor (o sus representantes legales) - se citan en la Notaría con el fin de
otorgar y firmar la escritura pública de compraventa, que debe mencionar el hecho
de que la propiedad se encuentra libre de cargas y gravámenes, hipotecas,
inquilinos u ocupantes, además del precio. Al Notario, en cuanto funcionario público
profesional del Derecho, le corresponde garantizar el cumplimiento de la legalidad
en los contratos que ante él se celebran así como asegurar que el consentimiento
de los contratantes sea debidamente informado y libremente prestado. Además el
Notario tiene la obligación de advertir a las partes de los aspectos fiscales que
afectan al negocio celebrado. El otorgamiento de la escritura pública de
compraventa supone la entrega del inmueble por el vendedor y el pago del precio
por el comprador, precio que se habrá visto minorado en la cuantía que
representen los pagos a cuenta del precio, hechos con anterioridad a la firma de la
escritura, y que se hace directamente al Notario.
CUARTO.- Título definitivo y Registro.
Una vez se ha formalizado la escritura pública de compraventa, siendo dueños del
inmueble, será el propio Notario quien se encargue de la presentación del título de
propiedad ante el correspondiente Registro que abrirá asiento de presentación, si
bien la inscripción habrá de ser solicitada por el nuevo titular mediante la
presentación de la escritura pública en la que debe constar la liquidación del
impuesto correspondiente. Hecho esto constará nuestra titularidad sobre el
inmueble adquirido.
Normalmente el trámite de inscripción ante el Registro de la Propiedad suele tardar
menos de un mes.
QUINTO.- Contratos de suministro.
El dueño del inmueble es quien deberá solicitar el suministro de agua, luz, teléfono,
etc. Para ello deberá abrir una cuenta bancaria en una entidad que opere en
Marruecos, permitiendo así la domiciliación de los recibos que se carguen por tales
conceptos.
SEXTO.- Fiscalidad.
Sobre la compra de una vivienda inciden distintos impuestos. A seguir resumiremos
los principales hechos imponibles relacionados con la compraventa y tenencia de un
inmueble.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
En caso de compra de inmuebles el tipo de IVA aplicable es el 7%, siempre que se
trate de un inmueble nuevo o de primera ocupación. Excepcionalmente se aplica un
tipo de IVA del 16% cuando la venta se refiere a un terreno, local comercial, garaje
o piscina, esto es, cuando no es una vivienda, siempre que no se transmita
conjuntamente con el inmueble. En Canarias no existe el IVA y se paga el IGIC
(impuesto general insular canario) con un tipo del 5%. Si se realizan entregas a
cuenta de pagos aplazados, cada pago llevará el IVA proporcional a la cantidad
entregada. Ese impuesto lo paga el comprador en cada pago realizado al promotor
y en el último pago que completa el precio. Ese último por su vez es quien liquidará
el impuesto junto con Hacienda.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El tipo de este impuesto es del 6% del precio de Escritura y sólo tiene lugar cuando
no es aplicable el IVA, o cuando el vendedor no está obligado a pagar el IVA por
alguna circunstancia. La compraventa de inmuebles siempre está gravada con el
IVA o con el ITP. Ambos son incompatibles. La aplicación del IVA o en su caso del
ITP dependerá finalmente del vendedor y del tipo de inmueble.
Impuesto Municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de
naturaleza urbana (plusvalías)
Es un impuesto de carácter local que grava el incremento del valor de un terreno
entre dos transmisiones. El incremento del valor del terreno no se calcula
anualmente, sino sólo cuando se lleva a cabo una transmisión. Según la Ley, su
pago corresponde al vendedor en aquéllas transmisiones en que haya mediado
contraprestación. Si la transmisión ha sido a título gratuito, por ejemplo una
donación, será el adquirente quien deba satisfacer la cuota del impuesto. El
incremento del valor del terreno lo fija cada Ayuntamiento. Como regla general
suele oscilar entre un 2 y hasta un 3,7% del valor del suelo por año, desde el
último cambio de propietario. Como excepción, las fincas rústicas no están sujetas
al pago de la plusvalía si el valor catastral es muy bajo.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El IBI se paga anualmente por todo propietario de un inmueble. Se aumenta
anualmente, según cada Ayuntamiento entre un 0,4 y un 1,1% del valor catastral
del inmueble. El porcentaje exacto lo fija anualmente cada Ayuntamiento.
Actos Jurídicos Documentados.
Este impuesto se aplica sólo en Escrituras notariales gravadas con el I.V.A. y
asciende al 0,5% del precio de Escritura. El impuesto que grava las hipotecas es
también un impuesto sobre actos jurídicos documentados y asciende al 1% del
importe de la hipoteca.
Impuesto sobre las Rentas
En el caso de que el vendedor sea no residente en España, Hacienda retendrá el
5% del precio de la Escritura, como pago a cuenta del impuesto sobre las rentas
obtenidas en la venta de un inmueble, que será ingresado directamente por el
comprador en el Tesoro Público. Este importe puede ser utilizado por el Tesoro
Público para cubrir posibles deudas de impuestos que el vendedor pueda tener con
Hacienda. Para recuperar dicho importe, el vendedor tendrá que realizar la
correspondiente declaración de la renta.
El incremento del capital se calculará de la siguiente forma:
Del precio de compraventa se descontará el antiguo precio de compra, los gastos
de la compra, los gastos de mejora y ampliación que se puedan probar, así como
de corretaje. Sobre los beneficios netos se pagará el 35% de impuestos de
patrimonio.
Financiación
Puede financiar la compra de una propiedad solicitando una hipoteca a un banco
español, o a una entidad bancaria. Los bancos españoles suelen financiar hasta el
100 %, dependiendo de las garantías ofrecidas a la entidad financiera, a unos tipos
de interés basados en el Euribor. Los gastos de una hipoteca se fijan normalmente
en un 1 % sobre la cantidad del préstamo.
Honorarios y gastos a tener en cuenta en la compraventa.
En la mayoría de los casos, su banco ó entidad financiera se ocupa de atender los
gastos de compraventa, a través de su gestoría. El vendedor paga su propia
plusvalía, tal como aparece recogido en la regulación de la misma:
Notaria:
Estipulado por ley, entre 400 € - 900€
Registro de la Propiedad:
Aprox. 200 € - 450€
Impuesto de Trasmisiones
7% Del precio de compra
RESERVA PARA INVERSIONES EN CANARIAS (RIC).
El artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de Modificación del Régimen
Económico Fiscal de Canarias, crea en su artículo 27 la denominada Reserva para
Inversiones en Canarias. Según dicho artículo, los sujetos pasivos del Impuesto de
Sociedades tendrán derecho a la reducción en la base imponible de las cantidades
que, con relación a los establecimientos situados en Canarias, destinen de sus
beneficios a la reserva para inversiones, sin que en ningún caso la base imponible
pueda ser negativa.
Las aportaciones que se hagan a la RIC habrán de ser hechas con cargo a
beneficios no distribuidos hasta el límite del noventa por ciento de los mismos.
Las cantidades destinadas a la RIC deberán materializarse en el plazo de 3 años,
contados desde la fecha de devengo del impuesto correspondiente al ejercicio en
que se haya dotado la misma. La materialización se hará en alguna de las
siguientes inversiones:
- Las inversiones iniciales consistentes en la adquisición de elementos
patrimoniales nuevos del activo fijo, material o inmaterial como
consecuencia de:
La creación o ampliación de un establecimiento.
La diversificación de la actividad de un establecimiento para la
elaboración de nuevos productos.
La transformación sustancial en el proceso de producción de un
establecimiento.
Las inversiones en suelo, edificado o no, siempre que no se hayan
beneficiado con anterioridad del régimen fiscal de la RIC.
Las inversiones en zonas comerciales y en actividades turísticas
reguladas en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo en
Canarias, cuando tengan por objeto la rehabilitación de un
establecimiento turístico ubicado en un área turística en declive.
Los elementos del activo fijo inmaterial cuando constituyan uso de
propiedad intelectual o industrial.
- La creación de puestos de trabajo relacionadas directamente con las
inversiones mencionadas en el apartado anterior cuando se produzca en los
primeros seis meses de funcionamiento de la inversión.
- La adquisición de elementos del activo fijo material o inmaterial que no
puedan ser considerados inversión inicial, la adquisición de activos que
contribuyan a la mejora y protección del medio ambiente en Canarias, así
como ciertos gastos en investigación y desarrollo que reglamentariamente
serán determinados.
- La suscripción de:
Acciones o participaciones en el capital emitidas por sociedades como
consecuencia de su constitución o ampliación de capital que desarrollen
su actividad en Canarias.
Acciones o participaciones en el capital emitidas por entidades de la Zona
Especial Canaria como consecuencia de su constitución o ampliación de
capital, siempre que la emisión o ampliación sea superior a 750.000€.
Acciones o participaciones en el capital o en el patrimonio emitidas por
sociedades y fondos de capital riesgo regulados en la Ley 25/2005, de 24
de noviembre, reguladora de las entidades de capital-riesgo y sus
sociedades gestoras, y en fondos de inversión regulados en la Ley
35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva,
como consecuencia de su constitución o ampliación de capital, siempre
que las entidades de capital riesgo y los fondos de inversión participados
inviertan una cantidad equivalente de las participaciones adquiridas en
acciones o participaciones representativas del capital de las sociedades a
que se refieren los números 1.º y 2.º de esta letra que cumplan con los
requisitos allí establecidos, emitidas con ocasión de su constitución o
ampliación de capital.
Títulos valores de deuda pública de la Comunidad Autónoma de
Canarias, de las Corporaciones Locales canarias o de sus empresas
públicas u Organismos autónomos, siempre que la misma se destine a
financiar inversiones en infraestructura y equipamiento o de mejora y
protección del medio ambiente en el territorio canario, con el límite del
cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio.
Títulos valores emitidos por organismos públicos que procedan a la
construcción o explotación de infraestructuras o equipamientos de
interés público para las Administraciones públicas en Canarias, cuando la
financiación obtenida con dicha emisión se destine de forma exclusiva a
tal construcción o explotación, con el límite del cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio.
Títulos valores emitidos por entidades que procedan a la construcción o
explotación de infraestructuras o equipamientos de interés público para
las Administraciones públicas en Canarias, una vez obtenida la
correspondiente concesión administrativa o título administrativo
habilitante, cuando la financiación obtenida con dicha emisión se destine
de forma exclusiva a tal construcción o explotación, con el límite del
cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio y en
los términos que se prevean reglamentariamente. La emisión de los
correspondientes títulos valores estará sujeta a autorización
administrativa previa por parte de la Administración competente para el
otorgamiento del correspondiente título administrativo habilitante.
Los activos en los que se materialice la inversión deberán estar situados o ser
recibidos en Canarias, utilizados en el mismo, afectos y necesarios para el
desarrollo de las actividades del sujeto pasivo.
MODELOS SOCIERARIO EXISTENTES EN ESPAÑA.
La compraventa de inmuebles o la adquisición de los mismos por cualquier otro
título, puede efectuarse también a través de las distintas compañías mercantiles
reguladas por el ordenamiento jurídico español. A continuación se hará una breve
descripción de los modelos societarios más comunes que son los siguientes:
1ª.- Sociedad de Responsabilidad Limitada o S.R.L.- Con un capital mínimo de tres
mil seis euros que habrá de estar dividido en participaciones sociales, que no
acciones, la S.R.L. goza de personalidad jurídica propia y en ella los socios no
responden personalmente por las deudas sociales.
La constitución de una S.R.L. parte del otorgamiento de la escritura pública de
constitución. Tal escritura contiene el contrato de sociedad otorgado por los socios
y los estatutos por los que éstos quieren regir el funcionamiento de la misma. Para
poder otorgar dicha escritura es necesario contar con un certificado negativo de la
razón social expedido por el Registro Mercantil Central en el que se haga constar la
disponibilidad de la denominación elegida por los socios. Con este certificado se
podrá abrir una cuenta bancaria a nombre de la entidad en la que los socios habrán
de realizar los correspondientes desembolsos que integrarán el capital social,
desembolsos que se realizarán en proporción a la participación que cada socio vaya
a ostentar en la sociedad. Una vez ingresado el capital social en la cuenta de la
sociedad, se solicitará del banco o caja la expedición del correspondiente
certificado.
Una vez otorgada la escritura pública de constitución a la que se incorporarán los
estatutos, el certificado negativo de la denominación social expedido por el
Registro Mercantil Central y el certificado emitido por el banco en que conste
haberse desembolsado el capital social, hemos de presentarla, en el plazo de dos
meses, en el Registro Mercantil que corresponda al domicilio de la sociedad. El
Registro Mercantil inscribirá la escritura de constitución y publicará la constitución
de la sociedad en el Boletín Oficial del Registro Mercantil. Desde este momento la
sociedad adquiere su personalidad jurídica con plenos efectos.
En el plazo de tiempo que transcurre desde la presentación de la escritura en el
Registro Mercantil hasta la inscripción definitiva de la sociedad, podemos solicitar el
número de identificación fiscal (CIF) de la sociedad mediante el alta en el Impuesto
de Actividades Económicas presentando la declaración censal de alta en Hacienda,
así como en el Impuesto sobre el Valor Añadido o Impuesto General Indirecto
Canario, para el caso de que la sociedad esté domiciliada en Canarias. Así mismo
podremos solicitar el alta de la sociedad en la Seguridad Social y la apertura de la
cuenta de cotización.
La S.L. podrá ser administrada por un administrador único, varios administradores,
ya sean solidarios o mancomunados, o por un Consejo de Administración con un
mínimo de tres y un máximo de doce miembros.
2º.- Sociedad Anónima o S.A.- Con un capital mínimo de sesenta mil euros que
estará dividido en acciones e integrado por las aportaciones de los socios, en ella
los socios no responden personalmente de las deudas sociales. El capital social
deberá estar íntegramente suscrito y desembolsado, al menos, en una cuarta parte
en el momento de la constitución. De igual manera que la S.R.L., la S.A. se
constituirá en escritura pública que deberá ser inscrita en el Registro Mercantil
correspondiente al domicilio de la sociedad. La S.A. podrá ser administrada por un
administrador único, varios administradores, ya sean solidarios o mancomunados,
así como por un Consejo de Administración. La sociedad anónima puede ser
fundada por varios socios, o por un solo. En este último caso la denominación social
deberá ir acompaña de las siglas S.A.U., sociedad anónima unipersonal. La S.A.
deberá causar alta en el Impuesto de Actividades Económicas, en el Impuesto
sobre el Valor Añadido o Impuesto General Indirecto Canario, para el caso de que
se domicilie en Canarias, además del alta en la Seguridad Social y apertura de
cuenta de cotización.
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dirigida a facilitar los datos o circunstancias concretas de personas o entidades. Por más que intentemos
que la información aquí vehiculada sea exacta y actual, no podemos garantizar que no haya cambios en
el futuro o en el momento en que se tenga acceso a la misma. Por tal motivo, no debe utilizarse esa
información como consulta técnica y especializada. Para un estudio exacto y pormenorizado de su caso
recomendamos que tales datos sean estudiados de forma exhaustiva acompañada del pertinente
asesoramiento profesional.