UN SUPÒSIT DE GESTIÓ EMPRESARIAL PEL

MANTENIMENT DELS EDIFICIS

Josep Maria Gutiérrez NogueraArquitecte

Barcelona, 26 de novembre de 2009

1

La inspecció tècnica dels edificis ITE

La ITE consisteix en un informe

d’inspecció visual

• redactat per un tècnic competent • contractat lliurement per la propietat• visat pel col·legi professional

• entregat a l’administració perquè aquesta determini, mitjançant el corresponen certificat d’aptitud, si un

edifici és apte o no per ser usat

Ajuntament de Madrid - ITE

• Estat general de l’estructura i fonamentació• Estat general de les façanes interiors, exteriors i

mitgeres de l’edifici, en especial els elements que puguin representar perill per a la via pública com ampits de terrassa, plaques decoratives,...

• Patologies que poden afectar a la integritat de l’edifici com fissures, humitats, ...

• Estat general de cobertes i terrats.• Estat general de la xarxa de fontaneria i sanejament

NOUS NINXOLS DE TREBALL

• LES PRÒPIES INSPECCIONS DEL EDIFICIS

• LES REPARACIONS HA REALITZAR PER ACONSEGUIR LA QUALIFICACIO DE CONFORME

• PROJECTES DE MANTENIMENT• PROJECT MANAGEMENT• ADMINISTRADORS DE FINCAS

2

La necessitat de la propietat d’invertir en el manteniment preventiu

PLAN PREVENTIU

PLA DE MANTENIMENT PREVENTIU

• MANTENIMENT I CONSERVACIO DELS ELEMENTS DE L’EDIFICI

• INTRODUCCIÓ DE LES MILLORES QUE VAN APAREIXEN

• CUMPLIMENT DE LES NOVES NORMATIVES.

3

Exemple de manteniment

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

- Novembre 2009 -

Catalogats:

Casa Lleó Morera

Natursystem ha realitzat projectes i contractes decennals de manteniment preventiu per reduir les futures patologies dels edificis i els seus costos de correcció en edificis:

No residencials:

Hotel Majestic

Habitatges, comunitats de propietaris:

Carrer Reina Victòria, 24

natursystem

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

- Novembre 2009 -

El projecte de manteniment conté:

- Detecció i classificació de les patologies existents.

- Documentació fotogràfica

- Esquemes d’execució

- Argumentacions tècniques

- Planning diari, mensual, anual i quinquennal de l’obra.

- Plantejament logístic de mitjans auxiliars

natursystem

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

- Novembre 2009 -

Exemple tipus de una façana de l’edifici del carrer Reina Victoria, 24 de Barcelona.

Identificació de la tipologia constructiva de l’edifici, dels elements i materials que conformen la façana.

natursystem

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

Façana principal carrer Reina Victoria, 24 - Novembre 2009 -

Classificació segons:

Element/material

-Teulada/teules de pissarra

-Balustrada/pedra artificial

-Ornaments i balcons/pedra artificial

-Fusteria/fusta

-Paraments verticals/pedra artificial i fàbrica de maó

-Llindes i brancals/pedra artificial

-Baranes i proteccions/ferro

-Bastiment planta baixa/pedra artificial

natursystem

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

Façana principal carrer Reina Victoria, 24 - Novembre 2009 -

ANUALS:-Comprovacions d’estabilitat. -Verificació d’estabilitat dels elements deteriorats.-Inspeccions visuals. -Neteges superficials. -Segellats puntuals. -Hidrofugats puntuals. (segons tipologia constructiva de l’edifici)

Es marquen ordres de treball

QUINQUENNAL:-Neteja i desempolsats d’elements. -Reomplert de juntes de les peces.-Creació de juntes de dilatació. -Subjeccions puntuals d’elements. -Recuperació de volums. -Recuperació de peces ceràmiques. -Comprovació de juntes. -Aplicació de tractaments en elements metàl·lics deteriorats. (segons tipologia constructiva de l’edifici)

DESENALS:-Neteja en sec a tota la pedra. -Reparacions de superfícies-Recuperacions de volums-Veladures en diferències cromàtiques importants. -Revisió d’ancoratges -Hidrofugat de parament. -Rejuntat entre fusteries i la pedra. (segons tipologia constructiva de l’edifici)

natursystem

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

Façana principal carrer Reina Victoria, 24 - Novembre 2009 -

ANUAL:

natursystem

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

Façana principal carrer Reina Victoria, 24 - Novembre 2009 -

QUINQUENNAL:

natursystem

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

Façana principal carrer Reina Victoria, 24 - Novembre 2009 -

DESENAL:

natursystem

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

- Novembre 2009 -

natursystem

EXEMPLE ECONÒMIC

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

- Novembre 2009 -

natursystem

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

PETITES DESPESES PUNTUALS REALS PERMANTENIMENT

DERRAMA CONSTANT PER MANTENIMENT

REHABILITACIÓ, GRANS DESPESES PUNTUALS

0,00

500,00

0,00

0,00

500,00

0,0030,00

30,00

30,0020,00

20,0045,0020,00

20,00

160,00

20,00

0,00

50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00

400,00

450,00

500,00

GRÀFICA ECONÒMICA

Presentació de un Programa Preventiu de Manteniment a 10 Anys.

- Novembre 2009 -

natursystem

GRÀFICA DE SEGURETAT -SOLIDESA I GARANTIES-

Recuperació al

Correctiu de 5 anys

Posada a 0

Correctiu de 10 anys

Comparatiu d’una rehabilitació no profunda i que no es torna a rehabilitar fins als 12 anys

- Amb el Programa de Manteniment a 10 anys.

4

Supòsit de gestió

• Dimensió social important, l’arquitecte pot recuperar el prestigi tècnic que sempre va tenir.

• S’obren diversos camps professionals per l’arquitecte: ITE’s, projecte i direcció de les reparacions per aconseguir “el conforme”, programa de manteniment preventiu, administració de finques o col·laboració amb les esmentades administracions, especialitzacions en reparacions complexes ...

• Dimensió social important, l’arquitecte pot recuperar el prestigi tècnic que sempre va tenir.

• S’obren diversos camps professionals per l’arquitecte: ITE’s, projecte i direcció de les reparacions per aconseguir “el conforme”, programa de manteniment preventiu, administració de finques o col·laboració amb les esmentades administracions, especialitzacions en reparacions complexes ...

• Nou producte a oferir per una empresa d’arquitectura.

• Dimensió social important, l’arquitecte pot recuperar el prestigi tècnic que sempre va tenir.

• S’obren diversos camps professionals per l’arquitecte: ITE’s, projecte i direcció de les reparacions per aconseguir “el conforme”, programa de manteniment preventiu, administració de finques o col·laboració amb les esmentades administracions, especialitzacions en reparacions complexes ...

• Nou producte a oferir per una empresa d’arquitectura. • El volum de treball possible és important.

Gracies per la seva atencióJosep Maria Gutiérrez Noguera