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factores y mtodos Para el avalo comercial 51
CAPTULO2Factores y mtodos
para el avalo comercial
Losmanualesdeavalosgeneralmentecomienzandefiniendoquesvalorycomoseaplicaalcasodelosinmuebles.Histricamentelosfilsofosanalizaronlasdiferentesteorasdelvalor.Laeconomasebasaenelconceptodelvalordelascosas.Dosgrandesteorasmundiales,lasocialista-comunistaylacapitalista,sefundamentanendosconcepcionesdelvalor.Aniveldeavaluadoreshaydosconcepcionesenelmundo:lateoraunivalenteylateoraplurivalentesobreelvalordelosinmuebles.
Noqueremosadentrarnosenestadiscusinperotampocoladeseamospasarporalto.Porellohemospreferidocolocarlaalfinaldenuestrolibro,enelcaptulo21,Elvalorypre-ciodelosinmuebles.Deestamanerasiellectordeseacomenzarporlasbasestericasyfilosficasdelateoradelvalorydelprecioaplicadaalosinmuebles,lesugerimosiniciarlalecturadeestelibroporelcaptulo21.Nuestraexperiencia,luegodeinnumerablescursosyconferenciasdictadasenColombiayotrospases,esqueelavaluadordeseaentrardellenoenelanlisisymtodosaplicablesalavalocomercial,dejandoparadespuslasdiscusionestericasyprcticas.Consideramosqueesmasproductivodiscutirlasteorasdelvalorylosconceptoseconmicosyfilosficosalfinaldeuncursoynoalprincipio.Porellohemosubicadoesteanlisisalfinaldenuestrolibro.
Entrandoenelavalocomercialdeinmuebles,debemosdistinguirlosfactoresylosmtodos.Losfactoresparadeterminarelvalorcomercialdeuninmueblesontres:lote,construccinycomercializacin.Losmtodosparaencontrardichosfac-toressoncincoylosanalizaremosadelante.
1. FACtores PArA el AvAlo de inmuebles
1.1. loteElterrenoesel factor inicialparadeterminarelavalodeuninmueble.Enelcasodeuninmuebleruraleselterrenoenbruto.Enelcasodelinmuebleurbano
mopaezsiTypewritten TextBorrero Ochoa, Oscar. (2000). Factores y mtodos para el avalu comercial. En Avalos de inmuebles y garantas. Bhandar Editores.
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puedenexistirdosclasesdeavalos:elterrenobrutosinurbanizaroelterrenoyaurbanizado.
Enelcasodelosterrenosruralessedebenexaminartrescomponentes:
- Laubicacinrespectoaloscentrosurbanosomercadosdemandantes
- Lacalidadofertilidaddelastierras
- Lainfraestructuraproductiva,construccionesyadecuaciones.
Elprecioquesedeterminaparauninmueblerurallodefineelmercado,laleydeofertaydemanda.Noeselcasotrataraquelavalodeinmueblesrurales.Estoesobjetodeotrolibroyotroscursos,peronecesitamoslacomparacinparamejorcomprenderelloteurbano.Eldemandanteruralsefijaenlamejorubicacinres-pectoalaciudadprincipalocentrodemandantedesusproductos.Unatierraruralenbrutoesmejorpagadacercadelasgrandesciudadesycercadelasmejoresvas.Ladistanciaalosmercadossemideenkilmetrosyentiempodeaccesoelcualdependedelacalidaddelasvas.Unafincasituadaamediahoradeunaciudadprincipalporcarreterapavimentadavalemasqueaquellaubicadaadoshorasporcarreteramala.Nosenecesitanmuchosejemplosparacomprenderelpunto.
Delamismamaneralosterrenosurbanostienenmejordemandadeacuerdoaladistanciaalcentrodelaciudadoaloscentrosdenegociosyempleo.Yalovea-mosenelcaptulo1,Laeconomaurbanaylasleyesquerigenlaformacindelospreciosdelsuelo.Siestadistanciasemideentrminosdetiempoatravsdebuentransporteybuenasvas,elpreciosermasalto.
Peroelterrenoruralnosolamentedependedesuubicacin.Ensimismalatie-rrapuedetenermejoropeorcapacidadproductiva,yestodependedelacalidaddetierras,delafertilidadydelascaractersticasagrologicas.Losagrnomosylosingenierosagrcolastienenmuybienclasificadaslastierras.Sedicequetodatierraesproductiva,tododependedelosnutrientesqueseleaadanydelagua.Losha-bitantesdeIsraelhantrasformadoundesiertoenhermosastierrasproductivas.EnLatinoamricatenemosmuybuenastierrasyhacemosmuypocopormejorarlosdesiertosolaszonasridas.Existensuficientesterrenosruralesconbuenafertilidad.Elproductorruralbuscaminimizarloscostosdeadecuacin,irrigacinconaguayabonointensivo.Estohacequeporrazndecostoalternativo,losterrenosagrcolasfrtilesyconbuenaaguatienenmasvalorqueaquellosdemenorcalidad.
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EnColombiatenemosnumerososejemplos.LasmejoresymasvaliosastierrasruralesseencuentranenlaSabanadeBogot,enelValledelCaucayenelMagdalenaMedio.Todasestastierrassondegrancalidadyfertilidadyestnexcepcionalmentebienubicadasrespectoalosprincipalescentrosurbanosdelpas.Porellovalemu-chomasenlaSabanadeBogotqueenelValledelCaucaoMagdalenaMedio,yaqueseubicaapocoskilmetrosymximoamediahoraporoptimascarreterasdelacapitaldelpas.LastierrasdelValledelSinuySanJorgeenCordobasonquizsmejoresquelasdelMagdalenaMediooValledelCauca,peroestnpeorubicadasyaqueloscentrosurbanos(MonteraySincelejo)nosondegranimportanciacomoCaliyMedelln.IgualcosapodemosafirmardemagnificastierrasenelAriari(Meta)yCaqueta.LastierrascafeterasdeCaldas,RisaraldayQuindio,estnptimamentebiensituadas,tienenbuenacalidadymuybuenasaguas,poresovalenbastantedentrodelsistemaagrcolanacional.
Ahorabien,cualeslacalidadofertilidadenelcasodelastierrasurbanas?Dehecholabuenacapavegetalesmalaparalaconstruccinyaquesedebeeliminarparabuscarsueloslidoparalasustentacindelasedificaciones.Enelcasourba-nodebemosdefinirlaconstruibilidadoedificabilidad.Elloteurbanoproduceconstruccionesoedificaciones.Enlamedidaquesepuedanhacermasymejoresconstrucciones,elterrenourbanovalemas.Quindefinelaconstruibilidad?Laautoridadmunicipalatravsdelasnormas.Oseaquelareglamentacinurbanadefinelacantidadycalidaddeconstruccinquesepuedehacerenunlote.
Laconstruibilidaddependedelacantidaddeconstruccinquesepuedahacerenellotedeterreno.Engeneralestacantidadsepuedemedirconladensidaddeviviendasporhectreaoconelndicedeconstruccin.Sobreestosndiceshablaremosenelcaptulo7altratardelmtodoresidual,edificabilidadyvalordelsuelourbano.Peronosolosedebeconsiderarlacantidaddeconstruccin,sinolacalidaddeesta.
Tambinlasnormasdeunaciudaddefinenlacalidaddeconstruccinaldeterminarlosusosylosestratossociales.Losusospuedenserdemayoromenorintensidad(vercaptulo1).Elusomasintensivoeselcomercialyservicios(locales,centroscomercialesyoficinas).Allelmercadoesaltamentedemandanteyledagranprecioacadametrodeconstruccin,comoenelcasodeloslocalesenunbuencentrocomercialoenunavatotalmentecomercial.Encambioenlasbodegashayunusocomercial,perodemenorintensidadyaquerequieremuchaconstruccinparaelbodegajeolasindustriasquenonecesitanpagaraltoprecioporlatierraoporelinmueble.
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Enelcasodelaviviendatambinsedaelusointensivoenlasviviendasmulti-familiaresyedificiosaltos.Elusoextensivosedaenlascasasunifamiliaresdelosbarriosmasperifricos.Lacalidadseladaelmercadoatravsdelosestratossociales.Aslasviviendasmultifamiliaresdelestratoalto(estrato6enColombia)pagaranelpreciomasaltoporelterreno,quelasviviendasunifamiliaresdelosestratosbajos(estratos1y2)enlaszonasperifricasdelaciudad.
1.2. ConstruccinElsegundofactorenelavalodeinmueblesurbanosesladeterminacindelvalordelasconstruccionesqueestnencimadellote.Enlosinmueblesruralesdecamosquesedeterminaelvalordelainfraestructura,lasconstruccionesyadecuacionescuyovalorseaadealvalordeterminadoyaporlaubicacinylacalidaddelsuelo.
Enlosinmueblesurbanospartimosdellotebrutoyleaadimoslasobrasdein-fraestructuraourbanismoparallegaralloteurbanizado.Ellotebrutotieneyaincor-poradoselfactordelaubicacindentrodelaciudadyelfactordelaconstruibilidadonormasurbanasquelepermitenintensidadyusodelsuelo.Hayqueaadirlelainfraestructuradeserviciosyvasparaqueellotesearealmenteconstruible.Loscostosdeurbanismosonpartedelaconstruccin.Perocuandoseavalaunloteyaurbanizadosuponequetienehechaslasobrasdeurbanismo.Poresoennuestrolibrohemosdivididoelloteurbanizadodellotebrutoosinurbanizar.Enelcaptulo11trataremoslosterrenosurbanossinurbanizar.Enestosprimeroscaptulosnosreferimosalloteurbanizado.
Alreferirnosalasconstruccionestrataremosdelasedificacionesquesecolo-canencimadelloteurbanizado.Estasconstruccionesseavalanporseparadodelloteyaplicanunmtododiferentecomoadelanteexplicaremos.Puedetratarsedeconstruccionesnuevasodeconstruccionesusadas.Aellonosreferiremosenloscaptulos3,4y5.
1.3. el factor de comercializacinLasumadelloteurbanizadoydelaconstruccin,nuevaousada,permitendeter-minarelVALORFSICOoVALORINTRNSECOdeuninmuebleurbano.PeroparadeterminarelVALORCOMERCIALserequieredeunTERCERCOMPONENTEquedenominamosFACTORDECOMERCIALIZACIN(ocomercialidad).Conlosmto-dosqueexplicaremossellegaadeterminarelValorFsicodeuninmueble,esdecir,lasumadelloteylaconstruccin.Peroelmercadopuedeestarencondicionesde
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pagarunaciframayorqueelValorFsicoounaciframenor.EstodependedelFactordeComercializacinquesedeterminarenelcaptulo8mediantelaexplicacindevariosmtodos.
Resumiendo:
Valorfsico(intrnseco)=loteurbanizado+construccinValorcomercial=valorfsicoxf.c.(factordecomercializacin)
Entrminosdeecuacin,denominandoLallote,Calaconstruccin,yFCalFactordeComercializacin,ladeterminacindelvalorcomercialdeuninmuebleurbanoseria:
Avalocomercial=(L+C)xFC
2. mtodos AvAluAtorios
Lamayoradelostratadistasrefieren4mtodos.nosotrosproponemoscincom-todosquedescribiremosacontinuacin.
2.1. mtodo comparativo o de mercadoEnlasnormasdevaloracindeColombiaylaUPAV(UnionPanamericanadeAva-luadores)ydel ISVC(InternacionalValuationStandardComitee), sepideaplicarprimeramenteelMtododeMercadoosealacomparacindepreciosenterrenosoinmueblessimilaresmediantelatcnicadelahomogeneizacin.DescribiremosacontinuacinloqueseentiendeporMtodoComparativoodeMercado.
Enestelibrotrataremosdelmtodo Comparativo tradicional por factores,esdecir,elmtodoquesevieneutilizandoenmuchospaiseslatinoamericanosyenColombia,desdelosaos1960cuandofuerondesarrolladosenpaisesdelconosur(Argentina,UruguayyBrasil)yseextendieronporlosdemspaiseslatinoamericanos.Hoyeselmsutilizadoporsufacilaplicacin,peroconduceaunmayormargendeerror(cercanoal10%).Dosavaluadoresqueutilicenestemtodopodrantenerunadiferenciaentresusavaluosdehastael20%(margendeerrorde10%paracadauno).Peropermitetrabajarconpocosdatoscomparables(porlomenoscinco)yseelaboraconlaestadsticabsica.
mtodo de inferencia estadstica o economtrico:apartirdelosaos90sedesarrollenBrasilpara realizarestudioscomparablesconnumerososdatos.Aplicalaeconometraoestadsticainferencial.Elvalordependedenumerosas
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variablesylosmodelosutilizansoftwareespecializado.Seaplicalacorrelacinmltiple,modeloslinealesoexponenciales,testdehiptesis,coeficientesdeco-rrelacin,etc.Elmodeloexigeporlomenos15datosydebeobtenerresultadosconmargendeerrorinferioral5%odel2.5%,detalmaneraquedosavaluadoresqueloutilicendebenobtenerunavaluoquenodistemsdel10%entres.Esmuchomsprecisoparadirimirconflictosentrelaspartesoparainmueblesdegrantamaoqueameritanunainvestigacinmscostosaydemorada.DadoqueenColombiatodavanoseutilizaestemodelo,sinounicamenteparalosCatastros,dejamosestetemaparaunapublicacinposterior.EnlospaiseslatinoamericanosquemsseutilizasonBrasilyVenezuela1.
Elmtodocomparativo tradicional de factores es elmtodomasusual entrelosavaluadores.Generalmenteseconfundeconlacomparacinentrelospreciosdelaoferta.Nadamaserrneo.ParaqueelMtodoComparativotengaaplicacincientficaserequierelaHOMOGENIZACINylaaplicacindevariosfactorescom-plementarios.
Enelavaloruralourbanolacomponenteubicacinesdefinitivaparadeterminarelvalorqueledaelmercadoaunpredio.EstosolosepuededeterminaratravsdelMtodoComparativoodeMercado.Hayqueestudiarcuntohapagadolade-mandaocuntoestencondicionesdepagarelmercadopordeterminadopredio,comparndoloconotrosprediosyavendidosencondicionessimilares.
LostratadistasylosmanualesdeavalossuelendividirendoselMtodoCom-parativo:porlascaractersticasdelinmuebleyporlarenta.ElMtodoComparativoporlascaractersticassebasaenlacomparacindeloselementosdelinmuebleconlosmismoselementosocaractersticasdeotrosinmuebles.
ElMtodoComparativoporlarentadeterminalosvaloresdelinmuebleatravsdelarentarealoprevistaporcomparacinconlarentadeotrosinmuebles.Estosmtodosasuvezpuedendeterminarlarentadeformadirectaoindirecta.Enlacomparacindirectaseefectaunanlisisdelasrentasrealesoprevistasquedi-rectamenteseencuentranenelmercado.Enlacomparacinindirectaesnecesariotrasformarel inmuebleaunoqueproduzca rentayhacerhiptesissobre loquepasaraconelinmueblealtrasformarloenunbienqueproduzcarenta.
RecomendamoslalecturadevarioslibrosdelprofesorbrasileroRubensAlvesDantas,ingenieriadetasacionesodelprofesordePortoAlegre,MarcoAurelioStumpfGonzales,enpublicacionesdelLincolnInstituteofLandPolicy.AsimismodealgunosautoresvenezolanosmiembrosdelaSOITAVE.
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Sedebenaplicarlossiguientesfactoresyelementosbsicosdelmtodo:
2.1.1. Recoleccin de datos.
LafuentesderecoleccindebenserlasTransaccionesylosAnunciosdeOfertas.LasTransaccionessonlamejorfuenteymassegura.LosavaluadoresqueestnvinculadosalCorretajeyventadebienesracestienenunafuentedirectadeinfor-macin.Quienesnoestnen lacompraventade inmueblespuedenacudira losgremiosinmobiliarios,queenColombiasedenominanLonjasyloscualesmantienenactualizadounBancodeDatosdelasTransaccionesquesedanenelmercadodebienesracesencadaciudad.
DebetenerseencuentaquelatransaccindebedarseencondicionesdeLIBRENEGOCIACIN,elcompradoryelvendedorconocenelmercadoyambosdeseanynoestnobligadosalanegociacin.PorejemploexistenciertastransaccionesquenosonrepresentativasysesganelMtododelMercado.Eselcasodelasdacionesenpagoalosbancosoacreedoresencuyocasosedaunasituacinforzadauobli-gadaporlasituacindeldeudor.Enlamayoradeloscasosserecibeporunvalormuyinferioralverdaderamentecomercial,enotroscasospodrarecibirseporunvalormayorcuandoladeudaessuperioralinmueble.Tampocosonrepresentativaslasdonacionesaparientesoentidadesdebeneficencia.
AveceslosaportesanegociosolastransaccionesentrepersonasjurdicasdeunmismogrupoeconmicopuedenalterarelverdaderovalordelinmuebleporquenosedaencondicionesdeLibreNegociacin.Nosontileslosdatosprovenientesderematesoventas judiciales,ni las transaccionesconentidadesdelEstadoencondicionesdeExpropiacinoventaforzadaparalaconstruccindeunava.
EncuantoalosANUNCIOSYOFERTASsepuedeacudira:
- Avisosdeperidicosdeampliacirculacinenlaciudad.
- InformacindeLonjasyasociacionesinmobiliarias
- Datosdecorredoresdebienesracesyconstructoresdeinmuebles
- Avisosyvallasenelsectormedianterecorrido
Encuantoalosanunciosdeperidicos,oavisosclasificados, ladificultadestribaenlapocainformacinporlocualesnecesarioacudiraltelfonoovisitapersonaldelosinmueblesafindeobtenerlascaractersticassimilaresqueper-mitanlaHomogeneizacin.Elproblemaaveceseslamalaodeficienteinforma-
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cinquelafuentepuedeproporcionarsinosevisitaelinmueblereferencia.Avecesestosdatossonmalproporcionadosporladesconfianzaqueelvendedorinformantetienedequeelavaluadorseaunpotencialcompetidordecorretajequelepodraquitarlacomisindeventa.
EsmejorobtenerlosdatosenlasLonjasdepropiedadrazoasociacionesinmo-biliarias,yaquelosdatosprovenientesdecorredoresinmobiliariospodranafectarelresultadoconeltemordequelequitenelnegocio.Cuandolainformacinvienedirectamentedelpropietario,esposiblequeelpreciopedidoseasustancialmentealtoyaqueenlamayoradelasveceslospropietariosnoconocenelvalordesuinmuebleysuelenpedirmuyporencimadelpreciorazonabledemercado.
EnalgunasciudadesexistenESTUDIOSESPECIALESqueproveenmejorin-formacinsobrelospreciosdeofertaytransacciones.EselcasodelasciudadesprincipalesdeColombiaqueatravsdeagremiacionesprofesionalesoentidadesrecolectorasprivadaspermitenobtenermuybuenosdatos.Acontinuacinpresen-tamosalgunos:
ESTUDIOSDEOFERTAYDEMANDAPOREDIFICACIONESURBANAS.EstostrabajoslosadelantaCAMACOL(CmaraColombianadelaCons-truccin)enlasciudadesprincipales.EnBogot,MedellnyCaliserealizansemestralmente,enlasdemsciudadescadaaoocadadosaos.Estasinvestigaciones,cuyaMtodologafueelaboradaporelEconomistaOscarBorreroOchoa(autordeestaspaginas)cuandoeraDirectorEjecutivodelCENAC,yactualmenteasesoraalgunasempresasparalaproduccindedichosestudios,permitenobteneruncensomuycompletode laOfertanuevadeedificacionesenlaciudad,enundeterminadomomentodelao.Elavaluadortieneallunaminadeinformacindetodalaofertadelaciu-dad,porzonas,estratossociales,vivienda,oficinas,locales,bodegas.Seinformadelreaynumerodeinmueblesnuevosiniciadosenelao,delvolumenvendido,delaofertadisponible,lospreciosdelmercado,eltamaodelosinmuebles,losacabadosdematerialesylaubicacinporbarrios.Cuandosehaceelestudiocadasemestrelosdatosestnenpermanenteactualizacinysondegranutilidadparaelavaluador.Comoexplicaremosenelultimocaptulo,Mtodologaparapresentaravalos,esnecesarioinformaralclientecmoestelmercadoenlazona,cuantosehacons-truidoenlosltimosaos,qunuevasconstruccionesexisten,etc.Todaestainformacinescostosoydifcilrecogerlaparacadaavalo.Porello
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recomendamoscomolibrodecabeceraparalosavaluadorescolombianoslaadquisicinanualosemestraldelosestudiosdeOfertayDemandaporEdificacionesproducidosporCAMACOLencadaciudad.
ESTUDIOSDEVALORDELSUELO.LasLonjasdePropiedadRaz,enpar-ticular particular la Lonja deBogot adelantanperidicamente un estudiosobrepreciosdelsueloenlasdiferentesreas,zonasybarriosdelaciudad.EnBogotserealizancadaaoysetieneunasecuenciadesde1959detalmaneraqueparacadaaoesposibleobtener el valor de sueloque teniaenprecioscorrientesdelmomentoyenpreciosconstantestomandocomodeflactorcomparativo la inflacin.LaMtodologa,direccinyasesoradeestosestudioshansidollevadosacaboporelautorOscarBorreroOchoaylaArquitectaEsperanzaDurandeGamez.Losdatossonindicativosyrequie-renelconcursodelavaluadorhomogeneizandopreciosydeterminandolascaractersticaspropiasdellotequeavala.NosepuedeinferireldatodelaLonjaenestosestudiosparatodalazonasindeterminarlascaractersticasespecialesdecadalote.
CONSTRUDATAPRECIOS.LafirmaprivadaCONSTRUDATAdeLEGISS.A.proveealosconstructoreseinmobiliariosdevariaszonasdelpasunarevistabimestralyestudiosespecializadosquerecogendatosdepreciosycostosdemateriales.Asimismorecogepreciosdeofertadelosproyectosenlaciudad.Esta revistacontieneunavaliosa informacinpara losavaluadoresacercadeloscostostpicospormetrocuadradosegnprototiposdeinmuebles.Seutilizarparaelmtododelcostoyavalodelasconstrucciones.
REVISTASESPECIALIZADAS.Estas revistas inmobiliarias recogenvaliosainformacinenlaciudadquetienenproduccin.EselcasodeLAGUIAIN-MOBILIARIAqueproduceunarevistamensualenBogot,Medelln,CaliyBucaramangayotrasciudades.Lainformacinrecogidacorrespondeaungrannumerodeproyectosnuevosdeviviendayotrosusosqueenesemo-mentosevendenenlaciudad.Nosolamenteinformadelosavisospagadossinotambindelosdemsproyectosqueseconstruyenenlaciudad,divididoenzonas.Esunafuentemuyvaliosa,yaclasificadaparaloscorredoresdebienesraces,paralosconstructoresyenespecialparalosavaluadores.
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Enalgunasciudadesexisten revistaso informativosquedanbuena fuentealosavaluadores.CAMACOLproduceparacadaciudadunarevistaconlosprincipalesproyectosnuevosquesevendenysigueloslineamientosdelasotrasrevistasmencionadasatrs.
Culessonloselementosquesedebenrecolectar:
- Datos:detransaccin,deoferta,deavisos,depublicacin,etc.- Fuentedeinformacin:catastro,Lonja,peridicos,corredoresinmobiliarios,
estudiosespecializados,revistas,investigacionesprivadas,etc.- Localizacin:direccinexacta,barrio,estrato,usodelpredio,distanciaala
esquina,centrocomercial,serviciosdelrea,transporte,vasdeacceso.- Dimensiones:frente,fondo,rea,regularidad- Precioycondicionesdeventa
2.1.2. Homogeneizacin.
ElprocesodeHomogeneizacinsignificahacerhomogneo,hacerequivalente,hacercomparable.Porelloesindispensableluegodetomarlosdatosenelprocesoderecoleccinpasaralaetapadehomogeneizacin.
Elprimerpasodebeserdefinir lazonaGEOECONOMICAHOMOGNEA.Seentiendeporestalazonaquetienesimilarescaractersticasencuantoa:
- Ubicacinespacial- Estratosocial- Usosimilar(industrial,comercial,habitacional)- Densidadesyreglamentacinurbanasimilar(alturas,ndicesdeconstruccin)
Posteriormenteaplicaremoslossiguienteselementosyfactoresparaelcalculo:
a) REDUCCINAPRECIODECONTADO.Dadoquelaformadepagopuedealterarlosresultadosenlarecoleccindeprecios,esnecesariohacercom-parabletodaslastransaccionesypreciosdeofertaconsiderandoelnegociocomosisepagasedecontado.Cuandosetomauncrditoysepagaunacuotainicial,enlapracticaparaelvendedorsetratadeunatransaccindecontado,yaqueelpropietariorecibetodoeldineroprovenientedelacuotainicialydelcrditodelaentidadfinanciera.Paraelcompradornoesunpagodecontadoporqueobtuvouncrditoalargoplazo,peroparaelvendedorlaventafuedecontadoporquerecibitodosudineroencortoplazo.
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Normalmentelasventasdecontadoseestimanenunplazode90das,plazonecesarioparaobtenerelcrdito,hacer lasescrituras, lahipotecayreunirtodalacuotainicial.Cuandoelplazoessuperior,noseconsideradecontadoygeneralmenteseaplicaninteresesparalossaldospendientes.Esnecesarioidentificarelcostodeldineroointeresesquesecobranyaquegeneralmenteel INTERES INMOBILIARIOesdiferenteal IntersBancariooalCostodelDinerocolocadoaintereses.
b)FACTORDEFUENTE.Enloscasosenloscualeslosdatosrecolectadosvengandeofertas,avisosdeperidicoopreciosquepideelpropietario,generalmentehayunincrementoporencimadelvalordelmercado,yaquegeneralmentesepidemsparapoderobtenerunabuenatransaccin.
Enestoscasossedebeefectuarundescuentooaplicarunfactordedemeritoconelfindeacercarsealvalorcomercialoposibletransaccin,acercndosealprecioquepagaralademanda.
Encondicionesnormales el preciode transaccin suele estar un10%pordebajodelprecioquepidelaofertaconlocualbastaraconaplicarunFactordeFuenteiguala0.9.Sinembargohaymomentosenlaeconoma,particular-mentecuandosepresentanlascrisisinmobiliariasenloscualeslatransaccinpuedellegaraestarhastaun30%pordebajodelprecioquesolicitalaoferta.Enpocasdebajademandainmobiliariapodraaplicarseunfactordefuenteiguala0.8.
Sinembargodebeelavaluadorsercautelosoconestefactor,yaquenotodoslospreciosdelaofertaestninflados.Haypersonasquepidenloqueesperanrecibirypordebajodeestacifranoaceptarantransaccin.Ascomohayotrosquesuben30%elprecioparapoderobtenerunarebajaapreciable.
c) FACTORDEPROFUNDIDAD.Enelavalodeterrenosurbanizadoslapro-fundidaddelloteexigeaplicarunfactordedemeritoenlamedidaqueelloteseamasprofundo.AnalizaremosestoenelCaptulosiguiente.
d)FACTORDEFRENTE.Amedidaqueellotetieneunfrentemasampliosobrelava,debemosaadirmejorprecio.Estosehacemedianteunfactorquein-crementaodemeritaelpreciodeunloteenlamedidaqueelfrenteseamasomenosamplio.Igualmenteloanalizaremosenelcaptulosiguiente.
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e)FACTORDETRASPOSICIN.Eslarelacinentreunndicedelinmuebleolocalqueseestavaluandoyelndicetpicoparadichoinmueblequeseinvestiga.Enalgunasciudadeslasorganizacionesinmobiliariasodeavalospuedenestable-cerdeterminadosndicesdelocalizacin,dedemandaodecalidad,promediosparalazona.Elavaluadorestablecesielinmuebleolocalqueavalatieneunndiceovalorsuperioroinferiorqueelpromedioestablecidoparalazona.
F(tr)= Ia(Indicedellocalqueseavala) Ip(Indicedellocaldelelementoinvestigado)
f)FACTORDEACTUALIZACIN.Elinmuebleinvestigadoolosdatosobtenidosporcomparacinpuedenreferirseadeterminadapocaofecha.Esnecesarioactuali-zarlosalmomentoenelcualsehaceelavalo.Estosehacemedianteelprocesodeinflactarlosprecios,esdeciraplicarleelIndicedePreciosalConsumidordesdeelmomentodelatransaccinodatoinvestigadohastaelmomentoenquesehaceelavalo.Setratadepasarlospreciosdeunaooundeterminadomesaotroaplicandolosndicesdepreciosdelcostodevidaodelaconstruccin.
Nopuede aplicarse para perodos largos (superior a dos aos) ya que lavalorizacindelosinmueblesnocorreparejaalainflacin.Siobservounatransaccindecomienzosdelaoyestoyhaciendounavaloalterminarelao,podraaplicarelndicedeinflacindedichoaoconelfindecompararlosdosdatos.Lainflacinenperodoscortossirveparacompararprecios.Noeslomismocompararunatransaccindehacetresaosconlosdatosactuales.Lavalorizacinhapodidosersuperioroinferioralainflacin.
g)TAMAO.Hayunaelasticidad-preciodeacuerdoconeltamao.Losinmueblesgrandestienenunprediounitarioinferioralosinmueblesdemenortamao.Existentablasyregresioneslinealesquelopermitencalcular.
h)TOPOGRAFA:Losterrenosplanostienenmejorvalorquelosterrenosincli-nados.Lacomparacinsehaceenfuncindelossobrecostosquerepresentalatopografa.
i) UBICACIN:Dadoqueelestudiosedebehacerdentrodeunazonageoeco-nmicahomognea, laubicacindebesersimilar.Sinembargodentrodelmismobarrioourbanizacinexistenmejoresterrenos.Estospodranserlosesquineros,losquetienenfrenteavariascalles,olosqueestnconfrentealosparquesolasVasPrincipales.
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2.1.2. Resultados homogeneizados.
Elinmuebleinvestigadopuedetenernecesidaddeaplicarleunoovariosdelosfactoresanalizadosaqu.
LosquegeneralmenteseaplicansonelFactordeFuente(margendenegociacin),elFactordeTamaoyelFactordeUbicacin.Entoncessemultiplicaelvalorquesetieneinvestigadoenlasofertasotransaccionesporlosfactoresencontradosconelfindeobtenerelvalorhomogeneizado.
Labasedelmtodocomparativoestenlabuenarecoleccindedatosyenlacorrectahomogeneizacindelosvalores.Compararnoesobtenerdatosdeprensaodeavisosyluegoobtenerelpromedioparaluegocolocrseloalinmuebleavaluado.ElmtododemercadoexigeunacorrectacomparacinutilizandolaMtodologadelahomogeneizacinqueexplicaremosenelcaptulosiguiente.
Losdatosrecogidosyhomogeneizadossepromedian.Seaplicanlosestimadoresdevarianzaydesviacinestndar.Elcoeficientedevariacinquesedebeaceptar(relacinentredesviacinestndarypromedioaritmtico)nodebesersuperiora15%.
Enelanexoalfinaldeestecapitulopresentamosunejerciciodehomogeneizacin.
2.2. mtodo del costoSedenominaasalmtodoquepartedepresupuestosparaobtenerelcostodere-produccinodesustitucindeunbieninmueble.Engeneralseaplicaalasconstruc-ciones,obrasdeinfraestructura,mejorasyadiciones.Elterrenobrutonotienecostoyporesosetrataporelmtodocomparativo.Perotodaslasadicionesalterreno,urbanizacinyconstrucciones,tienenunpresupuestodeconstruccin.Porelcostosepuedellegaralasmejoras,aplicandolosmtodosdeladepreciacin.
TrataremosespecialmenteestemtodoenelCaptulo4alreferirnosalascons-trucciones.
2.3. mtodo residualEstemtodoesmuyaplicadoenColombiayespecialmenteenlaLonjadePropiedadRazdeBogot.TambinsedenominaMtododelPotencialdeDesarrollo.Sebasaencalcularelvalordeunterrenocomoresiduoosaldoentreelpreciodeventadelinmueble,restndolelautilidadyelcostodelaconstruccin.Nosreferiremosaestemtodoenelcaptulo7.
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2.4. mtodo de la rentaEstemtodopermitellegaralvalordelinmuebleapartirdelarentaliquidaquepro-duce.Engeneraldenominamosalquileralarentaqueproduceuninmueble.Existeentodaslasciudadesypasesunarelacinentrelarentayelvalordelinmueble.Obteniendounatasaderentapromedioparalazonayelusoespecificopodemoscalcularcuantopuedevalerelinmuebleapartirdelarenta.EsteseriaunmtododerentaDIRECTO.Trataremosestemtodoenelcaptulo9cuandonosreferiremosalosarrendamientos.
2.5. mtodo de capitalizacinEsunavariantedelMtododelaRenta,perolotratamosporseparadoporquesetratadeunclculoINDIRECTOmediantelacapitalizacindetodaslasrentasfuturasdeuninmuebletrayndolasavalorpresenteutilizandolosconceptosdelasmatem-ticasfinancieras.EnelmtododelaRentaDirectollegamosalvalordelinmuebleatravsdelalquileroarrendamientoinmobiliario.EnelmtododeCapitalizacinoMtododeRentaIndirectollegamosalvalordelinmuebleestimandotodaslasrentasqueproduceelinmueble.Unhotelnogeneraarrendamientosinoutilidades.Estasutilidadesfuturascapitalizadasotradasavalorpresenteconstituyenlabaseparacalcularelvalordelinmueble.
Estemtodoconstituyelapartemasavanzadadelosavalosylotrataremosenestelibroapartirdelcaptulo14.
3. relACin entre FACtores y mtodos AvAluAtorios
Paratenerunavisinglobalesconvenientepresentarlarelacinqueexisteentrelostresfactoresdelavaloyloscincomtodosavaluatorios.Enelcuadrosiguientepresentaremoscadafactoryelmtodoqueseaplicaparaavaluar.
Factores y mtodos
3.1. lotea) Urbanizado
- MtodoComparativo.- MtodoResidual.
factores y mtodos Para el avalo comercial 65
b)1. Sinurbanizar- MtododelCosto.- MtodoComparativo.
3.2. Construccin - MtododelCosto.
3.3. Factor de comercialidad - MtodoComparativo- MtododeRenta
3.4. inmueble total - MtodoComparativo- MtododeRenta- MtododeCapitalizacin.
avalos de inmuebles y Garantas66
AnexoeJerCiCio de homogeneiZACion
Por el metodo ComPArAtivo
AdjuntoalpresenteanexoencontrarellectorunarchivoExcellcon5cuadros.ExpliquemoselmodelomedianteelCuadro1.
Setratadevaloraruninmueblecon300m2deareaconunaubicacinmedia,noeselmejornielpeordelazona.Elinmueblepuedeserunlote,unlocal,unabodegaindustrial.Elavaluadorprimeramenterealizaunainvestigacindemercadoenlazonageoeconmicahomognea,esdecir,aquellaquetienesimilarubicacin,lamismanorma,alturas,usosydensidades,estratosocialsimilar.Lasentidadescatastralesidentificancomozonageo-econmicahomogneaaquellasqueporsusimilitudvanatenerunpreciosemejanteysepuedenobtenerpromediossignificativos.
Enelcuadro2establecemosuncriteriodecalificacinparaunazonageo-econ-micahomognea,adondeelavaluadordebeinvestigarsusdatos.Estaszonasdebentenerunpreciocuyovalormximonosupereenmsdel50%alvalormnimo.Sepodranestablecerrangosmscortos,comoqueladistancianoseamayordel30%.Enelejemploqueponemoslacalificacinpartedelinmueblemedioointermedio,quetendracalificacinde1.0.Elinmuebleptimo,dentrodelamismazona,ten-draunvalor20%superior,calificacinde1.2.Elpeorinmuebleenlamismazona,valdrael0.8delinmueblemedio,o20%pordebajo.Observemosquelarelacinentreelmximoyelmnimoesdel50%.
Siladiferenciaesmayor,esprobablequeelavaluadorsesalidelazonageo-econmicaydeberrechazardichosdatos.
Enelcuadro2presentamosunatabladelFactorTamaolacualnosmuestralares-puestadelmercadoanteelaumentodetamao.HasidotomadadeBogotparalotesylocalescomerciales.Significaquesitenemosuninmuebletpicode100m2,esdecir,el
factores y mtodos Para el avalo comercial 6
inmueblemodaloquemsserepiteenlazona,alaumentareltamao,elmercadocasti-garelpreciounitario.Deacuerdoconlatablasielinmueblequevaloramosocompramostieneuntamaoentreunaytresveceseseinmuebletpico,elfactores1.0,oseanoseafectaportamao.Perosielinmuebleestentre3.1y6veces,ennuestrocaso,entre310y600m2,elfactores0.9,conlocualhabrperdidoel10%porcadam2deprecio.
Sielinmuebleesdemayortamao,1.000m2,sera10vecessuperioraltpicoyseafectaraporelfactor0.8.Ydelamismamanerasies20o30vecessuperiorseafectariaporfactoresde0.7o0.6.Asifuncionaenlarealidaddelmercado,amayortamao,menorprecioporm2porqueesmsdifcilvenderlo.
RetornandoalCuadro1,elavaluadordebeprimeroaplicarelFactordefuente,odiferenciaentreloquesepideylanegociacin.Hemosrecomendadoaplicarfacto-resentre0.8y0.9.Sielmercadoesbueno,suficientedemanda,podremosaplicarelfactorde0.9atodaslasofertastalcomolopresentamosendichoCuadro1.Paralastransaccionesylosavaluosnoseaplicaningndemrito,oseaqueelfactores1.0.
Elfactordetamaoenelejemploseaplicadevolviendoloqueelmercadoquita.Esdecir,sielinmueble3tiene1.200m2,conlocuales4vecessuperioralinmueblequeavaluamos,elmercadolocastigaracon0.9deacuerdoconlatabladetamaodelCuadro2.Sipierdeun10%pormercado,ledebemosdevolverloqueperdi,aadiendoeste10%yportantomultiplicamospor1.1.Encambioelinmueble5quetiene100m2,eslatercerapartedelqueavaluamos,debevalermsenelmercado,digamosun10%ms(proyectandolatablahacia inmueblesmenores).Luegoledebemosquitarese10%queelmercadoleotorgamultiplicandopor0.9.
Deigualmaneraelinmueble6con3.000m2es10vecessuperioralquevaloramosyelmercadolocastigacon0.8.Ledevolvemoseste20%almultiplicarpor1.2.
En resumen los inmueblesmenores que aquel que valoramos semultiplicanporunfactorinferioralaunidadpararebajarlosylosquesonmayoresalinmueblereferenciaoquesevalorasemultiplicanporfactoressuperioresalaunidadparaelevarlos.Deestamanerahomogenizamoslosvaloresencontradosenelestudiodemercadocomparndolosconelnuestro.
Demanerasimilaraplicaremoselfactortamao.Losinmueblesdemejorubica-cinalnuestro(alquevaloramos)serebajanalmultiplicarporfactoresinferioresalaunidad.Losinmueblesdepeorubicacinseelevanalfactorizarpornmerossuperioresalaunidad.AsienelCuadro1elinmueble1sefactorizapor0.8pararebajarloen20%,dadoqueelmercadoleotorgaunprecio20%superioralinmue-
avalos de inmuebles y Garantas68
blemedio.Recordemosquenuestro inmuebleporvalorartieneubicacinmedia.Encambioelinmueble5,malaubicacindebesubirse20%almultiplicarpor1.2,porqueelmercadoloestcastigandoconfactor0.8respectoalinmueblemedio.
Enresumen,losinmueblesmejoresqueelnuestroporavaluar,serebajan,losinmueblespeoresqueelnuestroseelevan.Sielavaluadoraplicalalgicadelmer-cadoentendermejorelprocesodehomogeneizacin.Noesuncuadromecnicoqueseaplicacontablas.Requierelosconceptosinmobiliariosylalgicadelmercadodebienesraces.
Enelcuadro3presentamosunejercicioparaellectordetalmaneraquedebecalcularelfactordefuente,tamaoyubicacinteniendoencuentaqueelinmuebleporavaluaresde200m2ysuubicacinesptima.Lesugerimosallectorhacerelesfuerzoporresponderyllenarlascasillasconlosfactoresqueconsideravlidos.
Enelmismocuadroplanteamosunejercicio2conuninmuebleporavaluarde1.000m2ylaubicacinmala.Losfactoresdeberncambiarsustancialmente.
Enelcuadro4tenemoslasrespuestasalejercicio1delcuadro3.Enelcuadro5lasolucinalejercicio2.
MEDIDASCENTRALESYDISPERSIONDEDATOS.
El lectordeberobtener lospromediosestadsticos,ojalutilizandoExcell, ladesviacinestndar2yelcoeficientedevariacin3.
Elcoeficientedevariacinaceptableenlasnormascolombianasesdel15%.Enotrospaisesesdel10%.SiseobservaenelCuadro1elcoeficientedevariacinenlosdatosnohomogeneizadoses21.3%conlocualnoseraaceptable.Unavezhomogeneizadosereducea8.4%conlocualesvlido.
Enlosejercicios1y2elalumnodebercalcularloscoeficientesdevariacin.Losdatosnohomogeneizadosdelcuadro3presentanunadispersindel23.8%,locualnoesaceptableenlasnormasdeavalos.
(2)Desviacinestndarotpicaeslarazcuadradadelavarianzaysusmboloestadsticoeslaletragriega(sigma).Lavarianzaesunamedidadedispersinestadsticaqueobtieneelpromediodelasdesviacionesalcuadradoentrecadadatoyelpromedio.(3)Elcoeficientedevariacineslarelacinporcentualentreladesviacintipicaoestndaryelpromedio:/
factores y mtodos Para el avalo comercial 69
homogeneizacin de valores urbanos inmueble referencia, 300 m2, ubicacin media.
inmueble valor m2 FuenteFactor fuente
tamao m2
Factor tamao ubicacin
Factor ubicacin total m
2
1 14.000 Oferta 0,9 300 1 ptimo 0,8 10.080
2 12.000 Oferta 0,9 600 1 Bueno 0,9 9.720
3 9.000 Oferta 0,9 1.200 1,1 Medio 1 8.910
4 8.500 Transaccin 1 200 1 Regular 1,1 9.350
5 7.500 Avalo 1 100 0,9 Malo 1,2 8.100
6 10.000 Oferta 0,9 3.000 1,2 Bueno 0,9 9.720
7 11.000 Oferta 0,9 400 1 Medio 1 9.900
8 13.000 Transaccin 1 800 1,05 ptimo 0,8 10.920
9 8.000 Avalo 1 80 0,9 Malo 1,2 8.640
10 12.000 Oferta 0,9 150 0,9 Medio 1 9.720
Promedio 10.500 9.506
Desviacin 2.236,07 797,76
Coef.Variac 21,3% 8,4%
CuAdro 1
avalos de inmuebles y Garantas0
CuAdro 3
ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano
ejercicio 1 inmueble referencia: 200 m2, ubicacin optima
inmueble valor m2 FuenteFactor fuente ubicacin
Factor ubicacin
tamao m2
Factor tamao
total m2
1 280.000 oferta optimo 200
2 240.000 oferta bueno 400
3 180.000 oferta medio 800
4 170.000 transaccin regular 150
5 150.000 avaluo malo 70
6 200.000 oferta bueno 2000
Promedio 203.333
Desviacinst
Coeficvariac 23,8%
Ejercicio2:aplicaralosmismoinmuebleslosfactorescorrespondientessuponiendoqueelinmueblereferenciaoporavaluaresde1.000M2ytieneubicacinmala.
CuAdro 2
Criterios de calificacionFactor de tamao Factor de ubicacin
veces Factor Calificacin Factor
1a3 1 optimo 1,2
3.1a6 0,9 bueno 1,1
6.1a10 0,8 intermedio 1
10.1a20 0,7 regular 0,9
masde20 0,6 malo 0,8
factores y mtodos Para el avalo comercial 1
CuAdro 4
ejercicio de homogeneizacion inmueble urbanoinmueble referencia, 200 m2, ubicacin optima
inmueble valor m2 FuenteFactor fuente ubicacin
Factor ubicacin
tamao m2
Factor tamao
total m2
1 280.000 Oferta 0,85 Optimo 1 200 1 238.000
2 240.000 Oferta 0,85 Bueno 1,1 400 1 224.400
3 180.000 Oferta 0,9 Medio 1,2 800 1,1 213.840
4 170.000 Transaccin 1 Regular 1,3 150 1 221.000
5 150.000 Avaluo 1 Malo 1,4 70 0,9 189.000
6 200.000 Oferta 0,9 Bueno 1,1 2000 1,2 237.600
Promedio 203.333 220.640
Desviacinst 48442,41 18169,25
Coeficvariac 23,8% 8,2%
CuAdro 5
Inmueblereferencia,1000m2,ubicacinmala
inmueble valor m2 Fuente Factor fuente ubicacinFactor
ubicacintamao
m2Factor tamao total m
2
1 280.000 Oferta 0,85 Optimo 0,6 200 0,85 121.380
2 240.000 Oferta 0,85 Bueno 0,7 400 0,95 135.660
3 180.000 Oferta 0,9 Medio 0,8 800 1 129.600
4 170.000Tran-saccin
1 Regular 0,9 150 0,8 122.400
5 150.000 Avaluo 1 Malo 1 70 0,7 105.000
6 200.000 Oferta 0,9 Bueno 0,7 2000 1 126.000
Promedio 203.333 123.340
Desviacinst 48442,41 10383,90
Coeficvariac 23,8% 8,4%