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ECC Valuaciones, S.C. AVALÚOS Y ASESORÍA INMOBILIARIA
BIENES RAÍCES
AVALUO INMOBILIARIOAvalúo No.
JECC-2018-042
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Calle : De los Huertos
número ext. : Sin número
con frente al : Sur
entre las calles de : Esquina con calle de los Álamos
Colonia : Huertos del Pedregal
C.P. : 80301
Delegación ó Municipio : Culiacán
Ciudad ó Población : Huertos del Pedregal
Estado : Sinaloa
VALOR FÍSICO : $9,090,000.00
Fecha del avalúo 24 de abril de 2018
Calle Ramón F. Iturbe No. 1022, Col. Jorge Almada, CP 80200, Culiacán, Sin. Tel y fax 667 713-30-08
Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042
I.- A S P E C T O S G E N E R A L E S
ANTECEDENTES :
Clave del Avalúo : 0
Fecha del avalúo : 24 de abril de 2018
Fecha de Caducidad del Avalúo : 24 de octubre de 2018
No. de registro del conjunto Infonavit :
Valuador Profesional : Ing. Jesús Enrique Cázarez Cuen
Especialidad : Inmuebles y Agropercuarios
Registro ante la institución : IMVS 151-25; CP 1390194; ICES 0700-017/95
Registro ante la SHF : 305508
Solicitante del avalúo : Ing. Raúl Castilla González
Domicilio del solicitante : No disponible
Clave de la Institución:
Constructor vivienda nueva: No proporcionado.
Objeto del avalúo : Estimar el Valor Comercial.
Propósito del avalúo : Compra-venta
INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLE :
Inmueble que se valúa : Terreno sub-urbano para campestre
Ubicación del inmueble :
Calle : De los Huertos
número ext. : Sin número
con frente al : Sur
entre las calles de : Esquina con calle de los Álamos
Colonia : Huertos del Pedregal
Codigo Postal : 80301
Delegación o Municipio : Culiacán
Ciudad o Población : Culiacán
Estado : Sinaloa
Longitud : 107º 28' 36.81" O
Latitud : 24º 49' 24.17" N
Altitud : 37
Propietario del inmueble :Sra. Josefina González Obeso
Régimen de propiedad : Privada.
No. de cuenta predial : 07022-001-001-014-001
No. de cuenta de agua : No proporcionado.
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Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042
DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS :
Observaciones : Terreno en Residencial Campestre
ENTORNO :
Clasificación de la zona : Habitacional campestre
Referencia de proximidad urbana SHF : Periférica
Tipo de construcción dominante en la
zona :
Casas habitación tipo campestre, predominando palapas de
palma y salones de eventos sociales.
Indice de saturación en la zona : 40.00%
Nivel socioeconómico : Medio
Densidad de Población : Escasa
Vías de acceso e importancia de las
mismas :
Al inmueble se llega carretera a Culiacancito, a la la altura del
poblado Bellavista
Infraestructura disponible en la zona : Nivel 2 La zona cuenta con energía eléctrica, calles recubiertas con
material de banco
Equipamiento urbano : Nivel 2 La zona cuenta con centros de abasto (primario), corredor
gastronómico. Ciudad de Culiacán a 5.5 km con todos los
servicios.
Contaminación ambiental : No se aprecia
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Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042
II.- C A R A C T E R I S T I C A S P A R T I C U L A R E S
CROQUIS DE LOCALIZACION
UBICACIÓN MACROLOCALIZACION
N
Tramo de calles transversales,
limítrofes y orientación :El inmueble se localiza por la calle principal de acceso
Configuración y topografía : Terreno de topografía plana
Características panorámicas y/o urbanas : Regular con vista a terrenos baldíos
Uso del Suelo : Habitacional campestre
Coeficiente de utilización del Suelo (CUS) : 85% del terreno
Densidad Habitacional : Baja
Servidumbres y/o restricciones : No tiene
Medidas y colindancias según : 5,000.00 Catastro
Colindancias del terreno :
Al Norte 50.00 m Linda con terrenos agrícolas
Al Sur 50.00 m Linda con Calle de los Álamos
Al Oriente 100.00 m Linda con Calle de los Huertos
Al Poniente 100.00 m Linda con lote No. 13
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Fracc. Stanza Tozcana
Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042
DESCRIPCION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES :
Uso actual : Terreno campestre
Descripción a detalle :
No. De Recámaras : 4
No. De Baños Completos : 3
No. De Medios Baños : 4
Elevador : 0
No. De Espacios de Estacionamiento : 15
Calidad del proyecto : No aplica
Clase general del inmueble :
Tipos de construcción apreciados : Area (m²) : Calidad y clasificación de la construcción :
1 : Casa principal 288.00 Moderna Mediana
2 : Casa trabajadortes 66.20 Moderna Económica
3 : Baños exteriores 21.10 Moderna Económica
4 : Nave de taller 234.40 Especial Económica
5 : Bodega de taller 86.60 Especial Mediana
6 : Ampliación Habitaciones y Terraza 25.30 Moderna Mediana
Número de niveles : 2
Vida útil total (años) Edad Vida útil remanente
1 : 60 8 52
2 : 60 8 52
3 : 60 11 49
4 : 40 12 28
5 : 40 5 35
6 : 60 1 59
Indiviso ( según) : 100.000%
Estado de conservación : Bueno
Avance actual de obra (%) : 100%
Avance actual de área comun (%) : 100%
Unidades rentables generales: Íntegro
Unidades susceptibles de rentar : Íntegro
Aspecto estructural del inmueble : No se aprecian fallas en su estructura
SUPERFICIES:
1Area total del terreno (en m² según) : 5,000.000
Catastro
Area total construida (en m² según) : 721.60 No aplica
Area total vendible (en m² según) : 721.60 No aplica
Terreno Baldío
Cuenta con casa habitación de descanso con tres habitaciones, dos baños
completos, cocina exterior, tejabán estancia, cuarto para trabajadores y bodega,
baños exterior, alberca, nave para taller.
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Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042
ELEMENTOS DE CONSTRUCCION :
A) Obra negra :
Cimentación (se supone) :
Estructura (se supone) :
Muros (se supone) :
Entrepisos (se supone) :
Techos (se supone) :
Azoteas (se supone) :
Bardas :
B) Revestimientos y acabados interiores :
Aplanados :
Plafones :
Lambrines :
Pisos :
Zoclos :
Escaleras :
Pintura :
Recubrimientos especiales :
C) Carpintería :
Puertas :
Guardarropas :
Lambrines o plafones :
Pisos :
D) Instalaciones hidráulicas y sanitarias :
Muebles de baño :
Muebles de cocina :
E) Instalación eléctrica :
F) Herrería :
G) Vidriería :
H) Cerrajería :
I) Fachadas :
J) Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias :
Concepto Ver hoja anexa.
Estructura de acero tipo monten con cubierta de multipánel y lámina de asbesto cemento,
parcvialmente con teja de barro (ampliación)
Inclinada a una y dos aguas
Zapatas aisladas de conceto armado con dalas de desplante
Mezanines de estructura de acero con duelas de triplay en casa principal
Vitropiso de 33 x 33 cm en casa principal y de trabajadores, pisos de concreto armado en
taller y andadores exteriores. Adocreto en pasillos
Igual a pisos
De block de concreto con malla ciclónica en parte posterior y con malla electrosoldada
especial para divisiones en lados de fachada
Decoraciones de carrizo solo en casa principal
Azulejo de color de 25 x 39 cm en baños de casa principal y de 15 x 15 cm en baños de
alberca
No tiene
Muros de carga con dalas y castillos de concerto armado y columnas de acero en pasillo.
Columnas de acero monten en taller
De tabique rojo común en casa principal y de block de concreto en casa de trabajadores.
Estructura de acero con cubierta de lámina en bodega nueva.
De mezcla con acabado floteado en interiores y exteriores
De color de mediana calidad con lavabos especiales
Integral de cedro con fregadero de acero inoxidable.
Oculta en muros y losas con iluminación fluorescente y tubería cónduit para conducción
exterior
Estructura de acero en acceso a mezanines
Vinílica de buena calidad en muros y plafones y esmalte en herrería de fierro y columnas de
acero de pasillos y taller
No tiene
Puertas de accceso a cuartos de madera de cedro tablereada e interiores de tambor.
No tiene
Carrizo en plafones de cuartos principales
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Convencional de buena calidad del país
Trazos rectos con losas inclinadas.
Cristal transparente en ventanas
Barandales de cedro exterior y en escalera, ventanas de alumunio corredizas en
habitaciones, marcos metálicos en puertas
Fundamento legal .- El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marcoLa información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la contenida en la documentaciónNo es objeto del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales ó deEn la inspección ocular del bien inmueble, motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los defectos ocultos queDebido a que el objeto del presente avalúo no es constatar ó verificar deslindes de propiedad, de ocupación irregular óQuienes intervenimos en el presente avalúo, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo deMETODOS DE VALUACION :
Avalúo No.
JECC-2018-042…………….
III.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
No. Calle, No., Colonia, Poblado. Características Area m² Area m² $ $ Unit. Informante
Poblado Terr. Const. Inmb. m²
1 C. de los Álamos, Fracc. Huertos del Pedregal (con árboles frutales) 5,000 4,250,000 850 213-49-78
2 Terreno Calle de los Huertos 2,500 2,200,000 880 Don Chuy
3 Terreno Calle de circuito, lote baldío 5,409 3,515,850 650 310-02-74
4 Terreno campestre Los Agaves, salida a Imala, serv. Agua, luz 250 250,000 1,000 183-33-35
5 Terreno Condado de San Francisco Con agua y Luz) 600 600,000 1,000 712-52-02
6
Determinación del valor/m2 de terreno por el método resiedual Estático F=VI(1-b)-Pn Clasif. Construcciones
Pagos Pagos Pagos Valor Unit. Tipo $/m2 b VI(1-b) $/m
2 Dem. Netos Totales [VI(1-b)-Pn] $/m2 Precario
Económica
Media
Buena
Muy Buen
Lujo
Especial
No. Area $/m² Factores de Homologación para el terreno (VENTA)
m² Zona Ubica Serv. Forma Superf Accs. Negociac. FRe
1 5,000 850 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00
2 2,500 880 1.00 1.05 1.00 1.00 0.94 1.00 1.00 0.99
3 5,409 650 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 0.95 0.96
4 250 1,000 1.00 1.05 0.90 1.00 0.78 1.00 0.95 0.70
5 600 1,000 1.05 1.05 0.90 1.00 0.84 1.00 0.95 0.79
66.00
Area de terreno Inmueble analizado : 5,000.000 M² Valor homologado:
Construcciones que hayan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para su venta
No. Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio, Edad Area m² Area m² Teléfono Informante
Poblado Terr. Const.
1
2
3
4
5
6
No. Oferta Area $/m² Factores de Homologación para la construcción (VENTA)
$ m² Cus Zona Ubica. Superf. Pedad Calidad FRe P.
1 30
2 30
3 10
4 10
5 10
6 10
Edad Años
Area vendible del inmueble analizado (sujeto) : M² Valor homologado:
Valor estimado de Factor de Valor resultante de Area vendible Valor de Mercado (en N. R.)
Mercado $/M² Comercialización Mercado $/M² M² $
RESULTADO POR ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
100
Tipo de
$/m²
700
790
850
770
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Inmueble
871
624
$/m²
AVALUO INMOBILIARIOAvalúo No.
JECC-2018-042
IV.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS
Lote tipo predominante M2
Investigación de Mercado Valor de calle o de zona : $ M2
Factores de eficiencia del terreno : Fzo Fub FFr FFo Fsup. Fre.
ESTIMACION DEL VALOR DE TERRENO
Fracción Area Valor Unitario Factor Motivo del Valor Unitario Valor Parcial
M² $/M² Resultante Fre. Coeficiente Resultante $/M² $
1 5,000.00 770 1.00 Promedio 770.00 3,850,000.00
SUMA 5,000.00 Indiviso 1.00000000
SUBTOTAL ( A ) : 3,850,000.00
B).- CONSTRUCCIONES
ESTIMACION DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
FACTORES DE DEPRECIACION APLICADOS
Area V. R. N. Conser- Edad Factor V. N. R. Valor Parcial
M² $/M² vación obtenido $/M² $
288.00 7,450 3 0.92444 0.90 6,705.00 1,931,040.00
66.20 3 0.92444 0.90 5,850.00 387,270.00
21.10 6,500 4 0.89153 0.80 5,200.00 109,720.00
234.40 2,500 5 0.80500 0.66 1,650.00 386,760.00
86.60 4,500 3 0.92969 0.91 4,095.00 354,627.00
25.30 7,500 1 0.99153 0.99 7,425.00 187,852.50
SUMA 721.60
VALOR NETO DE REPOSICION PROMEDIO : 4,650.00 SUBTOTAL ( B ) : 3,357,269.50
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
ESTIMACION DEL VALOR DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
FACTORES DE DEPRECIACION APLICADOS
Descripción Uni- Detalle Cantidad V. R. N. Conser- Edad Factor V. N. R. Indiviso Valor Parcial
dad $ obtenido $ $
Inst. especiales lote 1.00 0.85 0.98 0.84 1.00000 1,884,704
SUBTOTAL ( C ) : 1,884,704
RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS ( A )+( B )+( C ) : $ 9,091,973
2,251,850 1,884,704
1.00
vación
0.97
No existe
770.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.97
0.90
0.82
0.97
6,500
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1.00
Descripción
Casa principal
Casa trabajadortes
Baños exteriores
Nave de taller
Bodega de taller
Ampliación Habitaciones y Terraza
NOTA: EL PRESENTE AVALÚO NO TENDRÁ VALIDEZ PARA FINES DISTINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPÓSITO , DEBERÁ CONTENER
Avalúo No.
JECC-2018-042
V.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
Enfoque de costos o método físico directo .- Es el proceso técnico necesario para estimar costo de reproducción o reemplazo de
un bien similar al que se valua, afectado por la depreciación atribuible debida a la edad, estado de conservación y grado de
obsolescencia observados tanto en sus elementos componentes como en su conjunto.
Enfoque de ingresos o método de capitalización de rentas .- Es el proceso técnico mediante el cual se estiman los probables
beneficios futuros en términos monetarios del valor presente de la propiedad que un bien inmueble podría generar y es calculado a
través de la capitalización de un ingreso ó renta.
Enfoque comparativo de mercado .- Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario
actual, bienes que se encuentren en venta y/o renta que sean iguales o similares al inmueble sujeto que se analiza en el avalúo,
para que en función de cada inmueble investigado, se efectuen comparaciones y ponderaciones en base a sus principales
características.
Valor comercial .- Es el valor más probable que puede tener el bien inmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las
condiciones para una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de
presiones que forzen la compra o la venta.
Fundamento legal .- El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marco La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la contenida en la documentación proporcionada
por el solicitante y/o propietario del bien a valuar, la cual se asume como correcta.
No es objeto del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de
cualquier otro tipo que pudieran afectar el valor del bien que se valua, a menos que expresamente sean declarados por el
solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asume responsabilidad alguna debida a información omitida en la solicitud y
documentación proporcionada.
En la inspección ocular del bien inmueble, motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los defectos ocultos que
pudieran existir, por lo que solo se consideran los expresados como resultado de la observación correspondiente y por informe
expreso del solicitante y/o propietario.
Debido a que el objeto del presente avalúo no es constatar o verificar deslindes de propiedad, de ocupación irregular ó cualquier
otra restricción de índole legal, el Valor Comercial estimado con el que se concluye el presente avalúo, solo considera las
expresadas en el mismo, ya sea porque se observaron durante la inspección ocular del bien o porque fueron incluidas en la
documentación proporcionada para la realización del avalúo.
Quienes intervenimos en el presente avalúo, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo de relación
de parentesco ó negocio con el cliente y/o propietario del bien que se valúa.
OBSERVACIONES:
1.- El inmueble es parte de un fraccionamiento campestre localizada en cercanía con la ciudad de
Culiacán, con servicio de energía eléctrica. Se localiza por la calle principal de acceso.
2.- Se realizó investigación de mercado de terrenos similares y se encontraron algunas ofertas o
ventas de inmuebles similares, las cuales se comparan a través de metodología de homologación,
para obtener el valor de mercado
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AVALUO INMOBILIARIO
# Avalúo No.
VII.- R E S U M E N DE VALORES
RESULTADO DE VALORES ESTIMADOS :
COMPARATIVO DE MERCADO : $ No aplica
VALOR FÍSICO O DE COSTOS : $ 9,091,973
INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) : $ No aplica
1 No aplica
VIII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
Se considera el valor físico como el valor comercial de este inmueble, por ser el que más se apega a la oferta y demanda
de inmuebles similares.
IX.- C O N C L U S I Ó N
V A L O R F Í S I C O $
NUEVE MILLONES NOVENTA MIL PESOS 00/100 M.N.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA :
VALOR REFERIDO AL:
VALUADOR PROFESIONAL
Ing. Jesús Enrique Cázarez Cuen
Especialidad :
Registros:
Calle Ramón F. Iturbe No. 1022, Col. Jorge Almada, CP 80200, Culiacán, Sin. Tel y fax 667 713-30-08
Inmuebles y Agropercuarios
IMVS 151-25; CP 1390194; ICES 0700-017/95
JECC-2018-042
página 9
9,090,000
0
24 de abril de 2018
AVALUO INMOBILIARIOAvalúo No.
JECC-2018-042
REPORTE FOTOGRAFICO
AVALUO INMOBILIARIOAvalúo No.
JECC-2018-042
REPORTE FOTOGRAFICO
AVALUO INMOBILIARIOAvalúo No.
JECC-2018-042
REPORTE FOTOGRAFICO
EMPRESA:
CUENTA FECHA:
CANT D E S C R I P C I O N VRN DECO VNR DA VUT VUR E FE FEC FO
1 Piso de concreto armado en pasillos y andadores, con
acabado pulido y escobillado, con 220.00 m2
105,600 0.83 87,965 2,640 40 33 6 0.85 0.98 1.00
1 Piso de vitropiso de 33 x 33 cm, en andadores frente a la
casa principal, sobre firme de concreto, con dentellón
perimetral, con superficie de 205.00 m2
153,750 0.83 128,074 3,844 40 33 6 0.85 0.98 1.00
1 Sistema hidroneumático para alimentación de muebles y
salidas.
15,000 0.71 10,688 750 20 14 5 0.75 0.95 1.00
1 Marquesinas de estructura de acero con cubierta de
multipánel lámina de asbesto cemento, con superficie de
40.00 m2
100,000 0.86 86,240 2,000 50 43 6 0.88 0.98 1.00
1 Alberca construida con muros de concreto armado, cubierta
con azulejo, con medidas de 10.70 x 5.20 m, con cornizas
interiores, auna profundidad máxima de 1.30 m. incluye,
sistema de bombeo con de 1 HP, Filtro equipo de filtración
marca HAYWARD VARI-FLO-K-XL de 75 gal por minuto,
enfriador de agua marca JANDY modelo AE 2500 T-R serie
L07AF0163 de 18,000 BTU/HR
450,000 0.78 352,800 15,000 30 24 6 0.80 0.98 1.00
1 Barda de Block de concreto con estructura de concreto
armado, a 2.20 m de altura, con malla ciclónica de 1.50 m,
con 50.0 m
175,000 0.81 141,313 4,375 40 32 6 0.85 0.95 1.00
1 Cerca de malla electrosoldada perimetral, sobre barda de
block de 1.0 m de alto, con una altura total de 2.50 m, con
una longitud total de 150.00 m
187,500 0.76 142,500 6,250 30 23 6 0.80 0.95 1.00
1 Aire acondicionado tipo MiniSplit de paquete para cuartos
principales: 2 de ton con dos difusores cada uno, uno de 3 ton
con dos difusores
65,000 0.57 37,050 4,333 15 9 6 0.60 0.95 1.00
1 Fosa séptica para aguas residuales, y contenedor de tabque
de almacenamiento de agua, con muros de block de concreto
y dalas y castillos, con medidas de 3.60 x 6.50 m a 1.80 m de
prof.
180,000 0.81 145,350 4,500 40 32 6 0.85 0.95 1.00
1 Lote césped, plantas de ornato y árboles frutales como
mangos, guayabas, arrayán, ciruelas, naranjas, toronjas,
lichies, plátano,lima, granada. Palmas cooteras, palmas
washingtonas, nims, venadillos.
370,000 1.00 370,000 18,500 20 20 0 1.00 1.00 1.00
1 Pozo profundo para suministro de agua a 30 m de
profundidad, enchaquetado, con tubo de acero.
185,000 0.67 123,025 9,250 20 13 6 0.70 0.95 1.00
1 Fogonero calentón construido con banca de concreto,
semicircular, con 5m de long. Con depósito central de leña y
ademe de concreto, piso de adocreto. Con diámetro de 3.80
m
75,000 0.98 73,500 3,750 20 20 6 1.00 0.98 1.00
1 Piso de adocreto en andador de acceso a fogonero, con 28.0
m2
25,000 0.98 24,500 1,250 20 20 1 1.00 0.98 1.00
1 Casetas para gallinero, construcido con estructura de acero y
malla ciclónica, con 75 m2
165,000 0.98 161,700 8,250 20 20 1 1.00 0.98 1.00
SUMA UNIDAD 2,251,850 1,884,704