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7/28/2019 12 - Valoracion Maximo Aprovechamiento
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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN
FACULTAD DE INGENIERIA
DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA
VALUACIN DE INMUEBLES
VALORACION POR MAXIMO APROVECHAMIENTO
Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE
Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ
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Valuacin por Mximo Aprovechamiento
Arq. De Veyga
Se sabe que en general los valuadores cuando se abocan a la necesidad de
determinar el valor de un terreno urbano, recurren al mtodo de comparacin de
antecedentes similares que se ofrecen en el mercado inmobiliario, confiable
cuando condiciones extrnsecas al mercado inmobiliario, tales como laestabilidad econmica y las reglas que rigen el uso del suelo no afectan al
mercado de oferta y demanda. Pero cuando concurren a l alteraciones tanto en
el uso del suelo como en los valores relativos a monedas extranjeras debido a
fuertes e imprevistas devaluaciones del peso, es necesario recurrir a mtodos
ms confiables que el de comparar ofertas, ya que las mismas por ser diversas
en sus valores unitarios para similares aprovechamientos, llevan a la confusinde los especialistas y a la especulacin de quienes pretendiendo hacer valer un
precio fijado inciertamente como oferta para la venta de un terreno lo trasladan a
otros para as obtener un mayor valor.
El mtodo propuesto es el que se llama Mtodo de desintegracin del Valor
Venal de Conjunto (Terreno + Edificio) y se aplicar preferentemente a la
determinacin del valor de los terrenos urbanos en zonas cntricas o de total
aprovechamiento.
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Partiendo del anlisis del uso de la tierra, ponderado cuantitativamente y
cualitativamente, y basado en los valores de venta de sus unidades
residenciales, comerciales y/o de servicios, menos los gastos, utilidades,
honorarios y costos, determinan por diferencia el valor del tereno.
Es decir que la metodologa propuesta es inversa a la que consiste en
determinar el valor del conjunto (edificio + terreno) por integracin de
costos. Ac se parte del valor venal del inmueble en conjunto y se
desintegran sus partes descontndoles al mismo los gastos deintermediacin y promocin publicitaria, las utilidades empresarias
usuales, los honorarios profesionales por proyecto y direccin de obra, el
costo neto del edificio y los costos financieros, obteniendo as por
sucesivas diferencias matemticas el valor del terreno.
Se debe proceder en dos etapas para llegar a correctas conclusiones,
cada una de ellas compuestas de cuatro pasos distintos.
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PRIMERA ETAPA:
Primer paso: Se analiza el terreno a valuar, determinndose cuantos metros cuadrados
totales de superficie se pueden construir. Si el terreno en cuestin cumple el F.O.T
asignado por la autoridad competente, se le deber agregar toda la superficie que se
pueda construir en subsuelo.
Segundo paso: Se descomponen las superficies obtenidas anteriormente
en funcin de los distintos valores venales de plaza. As se tienen porejemplo, valores residenciales, comerciales, de oficinas, de cocheras,
etc.
Tercer paso: Se multiplican las superficies por sus valores venales
unitarios y se suman subtotales, obteniendo as el valor venal delconjunto (edificio + terreno)
Cuarto paso: Se determina el costo neto de construccin del edificio
segn sus partes constitutivas, adicionndole el costo porcentual
estimado para ptoyecto y dereccin.
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SEGUNDA ETAPA
Con el valor venal total del inmueble en conjunto se procede
a desintegrarlo.
Primer paso: Se divide el valor total obtenido (Tercer paso
Primera Etapa) por el coeficiente correspondiente al
porcentaje de gastos por intermediacin y promocinpublicitaria que usualmente oscila entre 1,03 y 1,05 (3 al 5 %)
Segundo paso: Al resultado obtenido en el paso anterior se
lo divide por el coeficiente correspondiente a las utilidades
usuales de ganancia empresaria que vara entre el 10 y 20 %
anual; para una duracin promedio de dos aos de gestin,
resulta un coeficiente que oscila entre 1,20 y 1,40.
V l i M i A h i t
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Tercer paso: Se calcula estimativamente el costo financiero del dinero necesario para
realizar el negocio inmobiliario de la siguiente manera:
a) Costo financiero del edificio: Se toma el valor obtenido en el cuarto paso de la primera
etapa, que es el costo neto del edificio; se lo divide por dos, pues se integraperidicamente, se le aplica una tasa de inters de moneda estable, que oscila entre un 6 y
un 10 % anual por un perodo anual de dos aos.
b) Costo financiero del terreno: Se toma el valor probable del terreno que oscila entre el 30 y el 60 % del costo
neto de construccin del edificio y se le aplica la misma tasa de inters anual que al edificio por el perodo usual
de dos aos ms un porcentual del 12,5 al 25 % (27 a 30 meses) por proyecto y demolicin de edificiosobsoletos.
Cuarto paso: Se realiza la diferencia entre el valor obtenido en el segundo paso de la
segunda etapa y la suma del costo del edificio, honorarios y costo financiero, obteniendo
as como resultado el valor aconsejable para el terreno que se desea valuar
Como sistema de control para verificar el mtodo se aconseja realizar el mtodo inverso
de integracin de costos y determinar luego la incidencia del valor del terreno en el costo
del edificio y en el valor de venta de conjunto para confirmar que se encuentra dentro del
espectro usual de la plaza inmobiliaria.
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Daros del Terreno
Medidas Superficie FOT
15,30 x 34,65 530 5
Superficie Cubierta Total admitida (FOT + Subsuelos)
Superfic ie V:U: de venta Valor Sector
A - Comercial 150 2500 375000
B - Residencial 900 3000 2700000
C - Oficinas
D - Servicio (Cocheras, Bauleras) 1000 2000 2000000
5075000
Costo del Futuro Edificio
Superficie Costo Unitario Valor Sector
A - Locales Comerciales 280 1000 280000
B - Vivienda / Oficinas 1056 1500 1584000
C - Servicio (Cocheras, Bauleras) 1100 750 825000
2689000
2689000 188230
(1) 2877230
Inters Anual I % = Tiempo en aos
Edificio 9 2
Gastos Financieros Capital Edificio = 50 % de (1) x I x T 258951
Terreno 9 2.25
Gastos Financieros Capital Terreno = 50 % de (1) x I x T 291320
550270
Ubicacin
Tipo
Vaor Venal de Conjunto (Terreno + Edificio)
Tipo
Costo Neto del Edificio
Total Gastos Financieros
Honorarios Prof., Proy. y Direccin de Obra 7 % de
Costo del Futuro Edificio incluidos Honorarios
Gastos Financieros
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V l i M i A h i t
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1.04 1.30
4879808
3753698
3203428
326198
615
Coef. De Ganancia de Empresa
Vbu $/m = 326198 / 530 =
Valor de Conjunto Neto - Gastos Financieros = Valor de Conjunto Neto Neto
Valor de Conjunto Neto Neto - Valor del Futuro Edificio incl. Hon. = Valor del Terreno
5075000 / 1,04 =
4879808 / 1,30 =
3753698 - 550270 =
Coef. De Gastos
(Valor Venal de Conjunto / Coeficiente de Gastos) = Valor de Conjunto - Gastos
(Valor de Conjunto - Gastos) / Coeficiente de Ganancia de Empresa) = Valor de Conjunto Neto
3203428 - 2877230 =
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1 -Integracin de Costos
Terreno 3261982689000
188230
550270
3753698
1126109
4879808
195192
5075000
2 - Incidencia del Valor Terreno con respecto al Valor de Venta del Conjunto
0.06
3 - Incidencia del Valor Terreno con respecto al Costo del Edificio
0.11
Gastos Financieros
Primer Subtotal
326198 / 5075000 =
326198 / 2877230
Verificaciones
Segundo Subtotal
Valor Total de Conjunto
Ganancia Empresa (30 % incl. impuestos)
Gastos Publicitarios y de Intermediacin (4 %)
Honorarios por Proyecto y Direccin de Obra
Costo del Edificio